Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00238

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 5] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00238 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4TN JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 S.A. ANTIN RESIDENCE HLM C/ M. [R] [W] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 31 Mai 2024. DEMANDERESSE: S.A. ANTIN RESIDENCE HLM [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS DEFENDEUR: Monsieur [R] [W] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 28 Mars 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me PAUTONNIER + CCC EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat signé le 10 juillet 2019, la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM a donné en location à Monsieur [R] [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 522,11 €, provision sur charges comprise. Un emplacement de stationnement était également pris en location le 10 juillet 2019, sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 27,64 €. Le 9 octobre 2023, la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM a fait délivrer à Monsieur [R] [W] un commandement de payer les loyers échus visant les clauses résolutoires insérées aux baux, pour un montant en principal de 1 011,63 € selon décompte arrêté au 15 septembre 2023. Suivant assignation du 9 janvier 2024, la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM a attrait Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Évry-Courcouronnes, et sollicite : de constater l'acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux d’habitation et d'emplacement de stationnement, ainsi que la résiliation de plein droit des baux ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [W] et celle de tous occupants de son chef ; de condamner Monsieur [R] [W] au paiement des sommes suivantes : 2 624,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), outre intérêts à compter du commandement de payer et avec capitalisation des intérêts, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu'aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, l'assignation et sa notification à la Préfecture. L'audience s'est tenue le 28 mars 2024 et la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 585,24 €. Le demandeur déclare ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement d'office, mais s'oppose à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cité par acte délivré à étude, Monsieur [R] [W] n'a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la reprise du paiement du loyer L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 19 mars 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Sur l'arriéré de loyers et charges Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations des baux que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l’espèce, la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM verse aux débats les actes de bail et le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. En application des dispositions de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Toutefois, la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [R] [W] de lui communiquer l'ensemble des renseignements et pièces visés à l'article R 442-13 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, il n'est pas établi que la partie défenderesse n'a pas répondu à l'enquête statistique dans le délai d'un mois. Il n'est donc pas justifié que les pénalités d'enquête sociale soient dues. Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mars 2024, la dette s'élève à la somme de 2 570,00 € au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit. Sur les délais de paiement L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Compte tenu des difficultés éprouvées par Monsieur [R] [W], il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 71,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. À défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 15 jours. Sur la capitalisation des intérêts Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées qu'en raison de la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu apurer la dette. En l'espèce et compte tenu des délais de paiement accordés, il n'y a pas lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts. Sur la résiliation et l'expulsion Sur la recevabilité de la demande en résiliation des baux La S.A. ANTIN RESIDENCES HLM justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, soit le 22 septembre 2023. Cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action en résiliation des baux est donc recevable. Sur l'acquisition des clauses résolutoires Selon l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, les baux conclus entre les parties contiennent des clauses aux termes desquelles les contrats se trouveront de plein droit résiliés, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le bail de l'emplacement de stationnement sera soumis au même régime s'agissant d'un local accessoire au logement. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant les clauses résolutoires et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [W] le 9 octobre 2023, pour un montant principal de 1 011,63 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 10 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date. Sur la demande d'indemnité d'occupation L'application des clauses résolutoires a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation des locaux donnés à bail. A compter de la résiliation des baux et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s'étaient poursuivis, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. Sur la demande d'expulsion Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire. Les biens laissés dans le local d'habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [W] qui succombe, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et de l'assignation. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [R] [W] sera condamné à payer à la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM la somme de 150,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, outre intérêts à compter de la présente décision. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM la somme de 2 570,00 € actualisée au 19 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 sur la somme de 1 011,63 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [R] [W] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 71,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DEBOUTE la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM de sa demande relative à la capitalisation des intérêts ; CONSTATE la recevabilité de l'action en résiliation des baux intentée par la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM ; CONSTATE que le contrat signé le 10 juillet 2019 entre la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM et Monsieur [R] [W] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONSTATE que le contrat signé le 10 juillet 2019 entre la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM et Monsieur [R] [W] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [W] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [W] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l'assignation ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à la S.A. ANTIN RESIDENCES HLM la somme de 150,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT