Cour d'appel, 19 mars 2024. 19/03942

ARRET N°98 CP/KP N° RG 19/03942 - N° Portalis DBV5-V-B7D-F5AM [V] [V] C/ MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/03942 - N° Portalis DBV5-V-B7D-F5AM Décision déférée à la Cour : jugement du 05 novembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE. APPELANTS : Madame [P] [V] représentant l'indivision [V] [I], décédé le [Date naissance 14] 2010 née le [Date naissance 11] 1960 à [Localité 62] (44) [Adresse 8] [Localité 22] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle FOUCHARD, avocat au barreau de RENNES. Monsieur [F] [V] représentant l'indivision [V] [I], décédé le [Date naissance 14] 2010 né le [Date naissance 12] 1956 à [Localité 62] (44) [Adresse 4] [Localité 26] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle FOUCHARD, avocat au barreau de RENNES. INTIME : MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES L'Administration des Finances Publiques représentée par Monsieur le Directeur régional des Finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône qui élit domicile en ses bureaux du Pôle juridictionnel judiciaire Pôle juridictionnel judiciaire, sis à [Adresse 51] levard du Coq d'Argent [Localité 9] Ayant pour avocat plaidant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Claude PASCOT, Président Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Lors de la déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune 2009 le 9 juin 2009, puis pour l'année 2010 le 15 juin 2010, [I] [V] a déclaré notamment les éléments de patrimoine suivants : - maison d'habitation de 82 m² habitable sur un terrain de 1792 m² à [Localité 65], [Adresse 1], cadastrée section [Cadastre 27], pour une valeur de 205 000 euros ; - local commercial d'une superficie pondérée de 47 m² situé à [Localité 64], [Adresse 6], cadastré section [Cadastre 30], pour une valeur de 65 000 euros en 2009 et 70 000 euros en 2010 (un appartement de 33 m² étant présent à la même adresse, sans déclaration distincte) ; - local commercial d'une superficie pondérée de 76 m² à [Localité 64], 72 quai de la République pour une valeur de 115 000 euros en 2009 et 100 000 euros en 2010 (un appartement de 85 m² étant présent à la même adresse, sans déclaration distincte) ; - local commercial d'une superficie pondérée de 260 m² à [Localité 64], [Adresse 16], pour une valeur de 170 000 euros en 2009 et 150 000 euros en 2010 (un appartement de 85 m² étant présent à la même adresse, sans déclaration distincte) ; - maison d'habitation de 200 m² habitable sur un terrain de 14 832 m² situé à [Localité 60], lieu dit les petits prés, cadastré section [Cadastre 67], [Cadastre 25] et [Cadastre 5], pour une valeur de 105 000 euros en 2009 et 130 000 euros en 2010 ; - terrains situés à la Garenne de la Chalonnerie à [Localité 34] sur mer, de 630 m² cadastré section [Cadastre 42] pour une valeur de 150 000 euros et de 800 m² cadastré section [Cadastre 43] pour une valeur de 200 000 euros ; - terrains situés [Adresse 19] cadastrés section [Cadastre 31], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] d'une superficie totale de 1053 m² déclarés pour 300 000 euros ; - terrains situés à la Garenne de la Chalonnerie à [Localité 34] sur mer, de 4210 m² au total cadastrés section [Cadastre 39], [Cadastre 10], [Cadastre 20], 430, 431 et [Cadastre 21] pour une valeur de 595 000 euros ; - terrains situés à la Garenne de la Chalonnerie à [Localité 34] sur mer, de 11 202 m², partiellement lotis, cadastrés section [Cadastre 44], [Cadastre 23], [Cadastre 24], 450, 651, 652, 653, 654, 655, 656, 657, 658, 659, 660, 661, 662, 663, 664, pour une valeur de 500 000 euros. [I] [V] est décédé le [Date décès 13] 2010, laissant pour lui succéder deux enfants, M. [F] [V] et Mme [P] [V]. Estimant, à l'appui de trois termes de comparaison pour chacun des biens concernés, que cette déclaration était sous-évaluée, le service des impôts des particuliers de Challans a adressé à M. [F] [V] en qualité de représentant de l'indivision successorale : - le 20 décembre 2012 une proposition de rectification pour l'année 2009 d'un montant de 41 012 euros (correspondant à une insuffisance de déclaration de 3 142 148 euros) outre 6 890 euros d'intérêt de retard, - et le 23 décembre 2013 une proposition de rectification pour l'année 2010 d'un montant de 44 555 euros (correspondant à une sous-évaluation de 3 276 476 euros), outre 7485 euros d'intérêts de retard. Les observations des indivisaires des 8 novembre 2013, 19 décembre 2013 et 20 mai 2014 ont été rejetées en partie le 3 février 2015, puis la commission départementale de conciliation, saisie à leur initiative, s'est réunie le 6 octobre 2015, et a proposé de revoir à la baisse certaines valeurs retenues par l'administration. Ces recommandations suivies par l'administration des finances publiques ont conduit le 15 décembre 2017 à l'édition d'un avis de mise en recouvrement de la somme de 71 353 euros, soit 30 549 euros de rappel d'impôt de solidarité sur la fortune pour l'année 2009 ' outre 5 132 euros d'intérêts de retard ' et 30 541 euros de rappel d'impôt de solidarité sur la fortune pour l'année 2010 ' et 5 131 euros d'intérêts de retard. Après rejet par l'administration le 7 mai 2018 de la réclamation contentieuse du 23 décembre 2017, M. [F] [V] et Mme [P] [V], en leur qualité de représentants de l'indivision de [I] [V] ont par acte d'huissier du 10 juillet 2016 fait assigner le directeur des finances publiques aux fins d'obtenir le dégrèvement des cotisations supplémentaires et pénalités. Par jugement du 5 novembre 2019, le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne a statué ainsi : Vu la décision de rejet en date du 7 mai 2018, - déclare Mme [P] [V] et M. [F] [V] recevables en leur action ; - constate l'accord des parties sur la valorisation des biens : - à hauteur de 649 710 € [des terrains] sis [Adresse 54] (Vendée) figurant au cadastre section [Cadastre 44] à [664], - à hauteur de 288 000 € de la maison sis [Adresse 59]) figurant au cadastre section [Cadastre 67], 68, 117, - déboute Mme [P] [V] et M. [F] [V] du surplus de leurs demandes, - retient la valorisation des biens immobiliers telle que retenue par l'Administration fiscale, - dit n'y avoir lieu de recourir à une mesure d'expertise, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement, - condamne Mme [P] [V] et M. [F] [V] aux dépens de l'instance. Par deux déclarations successives du 10 décembre 2019 et du 17 décembre 2019, Mme [P] [V] et M. [F] [V], ' représentant l'indivision [V] [I], décédé le [Date naissance 14] 2010 ", ont relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la Direction Régionale des finances publiques. Les deux dossiers, enregistrés au répertoire général sous les numéros 19/03942 et 19/04065, ont été joints par ordonnance du 13 janvier 2020. Par arrêt en date du 02 novembre 2021, la cour d'appel de Poitiers a notamment statué ainsi : - ordonne avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [E], avec notamment pour mission d'évaluer les biens suivants au 1er janvier 2009 et au 1er janvier 2010 : - maison d'habitation [Adresse 2] (construite sur un terrain cadastré section [Cadastre 28] et évaluée aux articles 2 et 3 du rapport d'expertise), - terrains sis [Adresse 56] (cadastrés [Cadastre 45] et BY435 et évalués à l'article 4 du rapport), - terrains sis [Adresse 47] (cadastrés [Cadastre 33] et évalués à l'article 1 du rapport), - terrains sis [Adresse 53] (cadastrés [Cadastre 41] et évalués à l'article 5 du rapport). Il a été procédé au remplacement de M. [E] par M. [O] puis par M. [D]. L'expert a remis son rapport définitif le 05 mai 2023. Les consorts [V], par dernières conclusions après rapport d'expertise transmises par voie électronique en date du 23 janvier 2024, demandent à la cour de : Vu les dispositions du code général des impôts, Vu la jurisprudence du Conseil d'Etat, - Déclarer l'indivision [V] [I] recevable et bien fondée en ses demandes, - réformer le jugement rendu le 5 novembre 2019 en première instance par le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne en ce qu'il a débouté l'indivision [I] [V] du surplus de leurs demandes, retenu la valorisation des biens immobiliers retenue par l'Administration fiscale, et refusé la demande d'expertise sollicitée par application des dispositions de l'article R 202-3 du livre des procédures fiscales ; - retenir les valorisations suivantes faisant suite au rapport d'expertise de M. [D] : *[Adresse 61] : -574.250 euros au 01/01/2009 -570.516 euros au 01/01/2010, sauf décote supplémentaire à appliquer suivant appréciation de la Cour, *Terrains sis [Adresse 55] : - le terrain de 630 m² (parcelle [Cadastre 45]) à 141.325 euros les 01/01/2009 et 01/01/2010 - le terrain de ; 800 m² (parcelle BY435) à : -195.517 euros le 01/01/2009 -196.552 euros le 01/01/2010, Soit à un total de 336.842 euros au 01/01/2019 et de 337.877 euros au 01/01/2010, *Terrains sis [Adresse 46] (cadastrés [Cadastre 32]) : -396.137 euros au 01/01/2009, -401.355 euros au 01/01/2010 euros, *Terrains sis [Adresse 52] (cadastrés [Cadastre 40] 413 430 431 436) : -789.399 euros au 01/01/2009, -793.578 euros au 01/01/2010). - Prononcer en conséquence à raison des biens restant en litige, le dégrèvement des cotisations ISF 2009 et 2010 et pénalités correspondants mises à la charge de l'indivision [I] [V], Pour le surplus, - Appliquer a minima un abattement de 20% sur la valeur des locaux commerciaux et de l'appartement (construits sur un terrain cadastré section [Cadastre 29]) situés [Adresse 7], de sorte que soient retenues les valeurs suivantes : - 12 boulevard de l'égalité : 84.000 euros - 20% = 67.200 euros, - 72 quai de la République : 244.000 euros - 20% = 195.200 euros, - [Adresse 15] : 315.000 euros - 20% = 252.000 euros, - Débouter la Direction Générale des Finances Publiques de toutes demandes contraires aux présentes écritures, - Condamner la Direction Générale des Finances Publiques à verser à l'indivision [V] la somme de 10.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - Mettre les entiers dépens - lesquels comprendront la taxation des frais d'expertise - à la charge de l'Etat, pris en la personne du Directeur Général des Finances Publiques. L'administration des finances publiques, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 15 janvier 2024, demande à la cour de : - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne en date du 5 novembre juin 2019 (RG n°18/00723) en ce qu'il : '- constate l'accord des parties sur la valorisation des biens : - à hauteur de 649.710 € sis la [Adresse 48] (Vendée) figurant au cadastre section [Cadastre 44] à 664, - à hauteur de 288 000 € de la maison sis [Adresse 59]) figurant au cadastre section [Cadastre 67], 68, 117,' - déboute Mme [P] [V] et M. [F] [V] du surplus de leurs demandes, - retient la valorisation des biens immobiliers telle que retenue par l'Administration fiscale, - dit n'y avoir lieu de recourir à une mesure d'expertise, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement, - condamne Mme [P] [V] et M. [F] [V] aux dépens de l'instance.' Et statuant à nouveau, - Prendre acte de l'accord de la partie adverse sur les valorisations des biens suivants : - de la maison à [Localité 60] - les Petits prés ; - des terrains situés [Adresse 49]. - Rejeter la totalité des demandes des appelants au surplus ; - Valider la valorisation par l'administration des biens immobiliers en litige ; - Confirmer le bien-fondé par l'administration de la reprise des droits en litige et des intérêts de retard visés par l'article 1727 du CGI ; - Condamner les appelants aux entiers dépens de l'instance ; - Juger que les frais entraînés par la constitution de l'avocat resteront à leur charge ; - Rejeter les demandes fondées sur les articles 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. et Mme [V] chacun au versement d'une somme de 5.000 euros au profit de l'administration en application de l'article 700 du code de procédure civile. Si la Cour devait retenir les arguments de la partie adverse : - Limiter le dégrèvement au surplus sur les biens laissés en litige. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Pour chacun des biens et terrains litigieux, le premier juge a retenu les valorisations proposées par l'Administration fiscale ce que contestent les appelants à hauteur d'appel. 1. Sur la maison d'habitation sise [Adresse 3] : L'ensemble de la parcelle de 1792 m² et la maison, construite en 1971, ont fait l'objet d'une déclaration pour une valeur globale de 205.000 euros pour les années 2009 et 2010. Ce bien immeuble est composé de deux éléments : -en partie nord, un ensemble à usage d'habitation loué, -en partie sud, un terrain potentiellement constructible L'expert a retenu une méthode consistant à évaluer séparément la partie nord du bien, et la partie sud, puis à faire la somme des deux. Il a retenu un abattement de 10% pour frais d'individualisation et de viabilisation. Il en arrive aux valeurs suivantes : 1er janvier 2009 1er janvier 2010 Nord 197.926 € 191.460 € Sud 440.129,82 € 442.447,38 € Total 638.056 € 633.907 € Abattement 10% 574.250 € 570.516 € Les consorts [V] demandent à la cour : -de retenir les chiffres proposés par l'expert mais d'appliquer une décote supplémentaire au motif que l'existence contigüe d'une salle de sport édifiée en limite de terrain constitue une nuisance tant visuelle que sonore. L'Administration fiscale réplique que : -le caractère détachable du terrain et de la maison n'est plus contesté à ce stade de la procédure, -la valorisation réalisée par l'expert s'appuie sur des comparaisons postérieures aux faits générateurs en l'espèce ainsi que sur une « évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010 » non explicitée, - l'expert a appliqué un abattement de 10 % pour « frais d'individualisation et de viabilisation » également non explicités, - les comparaisons proposées par l'Administration fiscales sont davantage pertinentes et justifient la valorisation initialement retenue de 704.258 euros, - la partie adverse ne justifie pas en quoi la contiguïté à une salle de sport municipale serait un facteur de réduction de la valeur des biens en litige. Ces moyens appellent les observations suivantes. S'agissant du caractère détachable du terrain et de la maison, le jugement dont appel indique en page 4 : 'Cette maison (...) a fait l'objet d'une évaluation distincte de son assiette (...) ainsi que s'en accordent désormais les parties, l'indivision [V] ne contestant plus ce mode d'évaluation séparée'. Cette évaluation séparée n'est pas remise en cause par les consorts [V]. La cour ne pourra dans ces conditions qu'approuver l'expert en ce qu'il a procédé à deux évaluations différenciées. Un abattement de 10 % est parfaitement justifié dans l'hypothèse retenue d'une évaluation distincte du bien (maison en partie nord / terrain potentiellement constructible) car en cas de cession de l'ensemble en deux biens distincts, il serait nécessaire de mettre en place un dispositif de séparation entre les deux fonds aux fins de les individualiser et de viabiliser le terrain non bâti et potentiellement constructible. Les éléments de comparaison retenus par l'expert en pages 25 et 26 pur la partie nord, et 27 pour la partie sud seront retenus en ce qu'ils portent sur des biens certes non strictement identiques, mais présentant des caractéristiques similaires au bien litigieux, quand bien même les transactions de comparaison n'ont pas eu lieu précisément au cours des années 2009 et 2010. S'agissant enfin de l'implantation d'une salle de sport à proximité, non seulement les consorts [V] ne démontrent pas en quoi cette entreprise générerait des nuisances. Quand bien même existeraient-elles, l'expert les a prises en compte en ce qu'il a précisé dans son rapport, en réponse à un dire : ' nous prenons acte de ce dire qui n'apporte aucun élément nouveau de nature à modifier nos conclusions initiales, cet élément étant connu de l'expert qui a précisément et intégralement visité les lieux le 22 avril 2022". Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra, au titre de la maison d'habitation sise [Adresse 3] les valeurs suivantes : -au 1er janvier 2009 : 574.250 € -au 1er janvier 2010 : 570.516 €. 2. Sur les terrains sis [Adresse 58]: Les deux biens encore en litige sont des terrains à bâtir non viabilisés, en front de mer, dont les caractéristiques sont les suivantes : -parcelle [Localité 35] n°139 : -superficie de 630 m², -façade maritime sur 23 mètres, -proximité d'un parking municipal, d'une cale à bateaux et de toilettes publiques, -parcelle [Localité 35] n° 435 : -superficie de 800 m², -façade maritime sur 31 mètres. Pour les années 2009 et 2010, ces parcelles ont fait l'objet des déclarations de valeur suivantes : -150.000 euros pour la parcelle [Cadastre 36], -200.000 euros pour la parcelle [Cadastre 37]. L'administration a initialement retenu une valeur de ces parcelles de 762.190 euros. L'expert a retenu : - pour la parcelle [Cadastre 36], une valeur de 140.581 euros (2009) et 141.325 euros (2010) ; - pour la parcelle [Cadastre 37], une valeur de 195.517 euros (2009) et 196.552 euros (2010) ; soit à un total de 336.098 euros pour l'année 2009 et de 337.877 euros pour l'année 2010. Les consorts [V] se rangent à cette valorisation. L'Administration fiscale maintient sa valorisation initiale et fait valoir à cette fin que : -la valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert mandaté par les appelants ainsi que sur une ' évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010" non explicitée, -la valorisation réalisée par l'expert est également contestable en ce qu'elle se fonde sur des éléments de comparaison postérieurs à la date du fait générateur en l'espèce, -l'application d'un abattement de 10 % pour 'pour frais d'individualisation et de viabilisation' n'est pas explicité, -le caractère exceptionnel des terrains litigieux nécessite, pour leur évaluation, de se fonder sur des transactions intervenues dans un cadre territorial plus vaste que la seule commune de [Localité 34]-sur-mer, avec des terrains présentant des caractéristiques semblables. Ces moyens appellent les observations suivantes. Le fait que M. [D] ait pu recourir à des termes de comparaison retenus par un premier expert mandaté par les appelants, ne rend pas nécessairement suspects lesdits termes de comparaison. Il convient en effet de rappeler que l'expert judiciaire est un auxiliaire de justice indépendant et impartial et il a pu légitimement prendre en considération et donc valider des transactions comparables déjà identifiées par un professionnel local de l'immobilier. La cour observe en outre que M. [D] n'a pas manqué d'écarter deux références retenues par l'expert privé en ce qu'elles portaient sur des parcelles très éloignées du bord de mer (page 36 de l'expertise). Contrairement à ce qu'affirme l'administration fiscale, l'expert judiciaire, explicite en pages 37 38 et 39 la méthode utilisée pour parvenir à son évaluation finale : -prise en compte d'abattements (grande surface, proximité viviers, sanitaires) ou de plus values ([Localité 66] mer), -évolution des prix constatée pour limiter à 1% la hausse de la valeur des biens à bâtir en général, portée à 2% lorsqu'il s'agit d'un bien avec vue sur mer. Les éléments de comparaison retenus par l'expert en page 36 portent sur des biens certes non strictement identiques, mais présentant des caractéristiques similaires au bien litigieux, et ont été cédés dans une période de temps voisine du fait générateur dans la présente affaire. Si l'administration fiscale prétend qu'en raison du caractère exceptionnel de ces terrains (façade maritime) des transactions intervenues dans un cadre territorial plus vaste que la seule commune de [Localité 34]-sur-mer méritent d'être prises en considération, force est de constater qu'au sein d'un même département, il existe une grande variété de sites et des comparaisons entre les transactions sur [Localité 34]-sur-mer d'une part, et Les Sables d'Olonne ou l'île de Noirmoutier d'autre part ne sont pas pertinentes. Enfin, les parcelles litigieuses étant des terrains nus, il est constant que des frais d'individualisation et de viabilisation sont à envisager et méritent d'être pris en compte. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles [Cadastre 36] et [Cadastre 37] une valeur totale de 336.098 euros pour l'année 2009 et de 337.877 euros pour l'année 2010. 3. Sur les terrains sis [Adresse 46] : Ces terrains figurant au cadastre [Cadastre 31], 293, 297 respectivement pour une superficie de 423 m2, 154 m2 et 476 m2 soit une surface totale de 1.053 m2. Ces parcelles contiguës sont face mer sur 36,5 mètres et en angle avec le boulevard des Muguets offrant une façade latérale de 26 mètres. Le terrain est aujourd'hui grevé d'une zone non aedificandi de 258 m2. L'Administration fiscale a initialement retenu une valorisation de 867.672 euros pour l'année 2009 et 987.000 euros pour l'année 2010. Dans son rapport, l'expert évalue ces parcelles à une valeur de : - 396.137 euros pour l'année 2009 - 401.355 euros pour l'année 2010. Les consorts [V] se rangent à cette valorisation. Ils font valoir que ces terrains ont été vendus le 26 octobre 2018 au prix de 450.000 euros. L'Administration fiscale maintient son évaluation initiale et fait valoir à cette fin que : -la valorisation réalisée par l'expert s'avère tout à fait contestable car il s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur une « évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010 » non explicitée. -les termes de comparaison proposées par l'Administration fiscale sont pertinents. En effet, s'agissant de biens à caractère exceptionnel avec vue imprenable sur la mer, le marché immobilier en la matière est extrêmement limité sur la commune de [Localité 63]. Cet état de fait justifie la recherche de transactions dans un cadre territorial plus vaste à savoir le marché côtier départemental, la jurisprudence acceptant la différence de situation, si les terrains présentent des caractéristiques semblables. -le fait que les terrains à évaluer soient grevés d'une zone non aedificandi ne constitue pas un élément de moins-value propre à ces derniers, puisque les parcelles prises en comparaison sont également grevées par la même zone. -le prix de vente de ces terrains en 2018 ne saurait être transposé aux présentes évaluations concernant les années 2009 et 2010. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos des parcelles situées la [Adresse 50] et auxquelles la cour se réfère expressément. En outre, si comme l'affirme l'administration fiscale, la valeur d'un terrain peut varier avec le temps, il n'en reste pas moins que la vente réalisée en 2018 révèle que l'ordre de grandeur dans lequel se situe la valeur des biens litigieux est plus proche de l'estimation expertale que de celle initialement retenue par l'administration. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles cadastrées [Cadastre 31], [Cadastre 17], 297 une valeur de 396.137 euros pour l'année 2009 et de 401.355 euros pour l'année 2010. 4. Sur les terrains sis [Adresse 57] : Ces terrains à bâtir non viabilisés en deuxième rideau de la corniche figurant au cadastre [Cadastre 38], 137, 413, 430, 431, 436 pour une superficie de 4.210 m2. L'Administration fiscale a initialement retenu une valorisation de 1.204.000 euros. Dans son rapport, l'expert évalue ces terrains à : - 789.399 euros pour l'année 2009, - 793.578 euros pour l'année 2010. Les consorts [V] se rangent à cette valorisation. L'Administration fiscale maintient celle initialement retenue. Elle fait valoir à cette fin que : - la valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur des termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur 'une évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010" non explicitée. - l'expertise ne repose que sur deux ventes, éloignées de 120 et 330 mètres de la mer, leur apportant une moins-value certaine par rapport aux biens du contribuable situés à seulement 30 à 50 mètres de la mer. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos des parcelles situées la [Adresse 50] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles cadastrées [Cadastre 38], [Cadastre 10], 413, 430, 431, 436 une valeur de 789.399 euros pour l'année 2009 et de 793.578 euros pour l'année 2010. 5. Sur les locaux commerciaux et appartements : Les parties s'accordent sur le mode de valorisation, fondé sur le rendement locatif moyen de 10 % proposé par la Commission départementale qui a précisé (pièce n°8 des appelants) : « la Commission indique que la valeur du local commercial ne peut être dissociée de celle de l'appartement. Elle estime que la valeur vénale globale proposée par l'Administration par référence à des cessions de biens intrinsèquement similaires est excessive et doit être corrigée dans la mesure où le taux de rentabilité moyen admissible pour un tel immeuble est d'environ 10% ». Les valorisations à retenir sont donc les suivantes : - 12 boulevard de l'égalité : loyer de 8.400 euros/0,1 = 84.000 euros - 72 quai de la République : loyer de 24.372 euros/0,1 = 244.000 euros - [Adresse 15] : loyer de 31.548 euros/0,1 = 315.000 euros. Les appelants sollicitent l'application d'un abattement de 20 % sur les valeurs initiales. Ils font valoir à cette fin que la Commission de conciliation aurait omis de prendre en compte le caractère indissociable des biens aux trois adresses : -d'un point de vue juridique car les biens sont loués en totalité par bail commercial, -d'un point de vue physique car l'appartement n'est accessible que par le local commercial. La cour constate que dans son appréciation qui recueille l'adhésion de l'ensemble des deux parties, la Commission de conciliation a déjà pris en considération la spécificité des locaux de nature mixte en indiquant que 'la valeur du local commercial ne peut être dissociée de celle de l'appartement'. Aucune circonstance ne permet de justifier un abattement de 20% sur la valeur ainsi arrêtée. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra les valeurs suivantes pour les années 2011 et 2012 : - 12 boulevard de l'égalité : 84.000 euros - 72 quai de la République : 244.000 euros - [Adresse 15] : 315.000 euros. *** S'agissant des dépens, la cour constate que la valorisation des biens litigieux telle que proposée par l'expertise judiciaire est sensiblement identique à celle du premier expert mandaté par les appelants. Dès lors, les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, seront laissés à la charge de l'Administration fiscale. Chaque partie succombant partiellement, il apparaît équitable qu'elles conservent chacune la part de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La Cour, Vu l'arrêt de la cour de céans en date du 2 novembre 2021 ordonnant une expertise, Vu le rapport d'expertise de M. [D], Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : -retenu la valorisation des biens immobiliers retenue par l'Administration fiscale, - condamné Madame [P] [V] et Monsieur [F] [V] aux dépens de l'instance, Statuant à nouveau sur ces points et y ajoutant, Retient les valorisations suivantes : [Adresse 61] : -au 1er janvier 2009 : 574.250 € -au 1er janvier 2010 : 570.516 €, Terrains sis [Adresse 55] pris ensemble (cadastrés [Cadastre 36] et [Cadastre 37]) : -au 1er janvier 2009 : 336.098 euros, -au 1er janvier 2010 : 337.877 euros Terrains sis [Adresse 46] pris ensemble (cadastrés [Cadastre 31], 293 et 297) : -au 1er janvier 2009 : 396.137 euros -au 1er janvier 2010 : 401.355 euros Terrains sis [Adresse 52] pris ensemble (cadastrés [Cadastre 39], 137, 413, 430, 431 et 436) : -au 1er janvier 2009 : 789.399 euros -au 1er janvier 2010 : 793.578 euros Locaux commerciaux et appartement situés : - 12 boulevard de l'égalité : 84.000 euros pour les années 2009 et 2010, - 72 quai de la République : 244.000 euros pour les années 2009 et 2010, - [Adresse 15] : 315.000 euros pour les années 2009 et 2010, Dit que ces valeurs seront prises en compte quant au dégrèvement des cotisations ISF 2009 et 2010 et pénalités correspondants mises à la charge de l'indivision [I] [V], Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en cause d'appel, Condamne la Direction Régionale des finances publiques de Provence-Alpes Cote d'Azur Bouches du Rhône aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,