Cour d'appel, 28 mars 2023. 20/18066

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 28 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18066 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZJY Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection de JUVISY SUR ORGE - RG n° 19-001566 APPELANTE Madame [Y] [Z] [X] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Charlotte LAURENT, avocat au barreau D'ESSONNE INTIMEE S.A. LES RESIDENCES Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128 assistée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller Anne-Laure MEANO, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par MICHEL CHALACHIN, Président de chambre et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 novembre 2018, la société anonyme les Résidences Yvelines Essone a donné à bail à Mme [Z] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 882,91 euros (hors charges). A la suite de plusieurs plaintes de locataires, la société les Résidences a, par courrier du 26 novembre 2018, rappelé à Mme [Z] [X] qu'elle était tenue de respecter la tranquillité de son voisinage et de cesser son comportement bruyant, demande renouvelée par mise en demeure du 19 février 2019. Le 5 mars 2019, la société les Résidences a fait délivrer une sommation à Mme [Z] [X] d'avoir à respecter l'intégralité de tous les articles du contrat locatif ainsi qu'un commandement de payer les loyers dus depuis le 28 février 2019 pour un montant de 3 283,41 euros, et visant la clause résolutoire du bail. Une nouvelle mise en demeure de cesser les troubles générés par les occupants de l'appartement donné à bail a été adressée par la bailleresse le 21 mai 2019 à Mme [Z] [X]. Par acte d'huissier du 9 octobre 2019, la société les Résidences a fait assigner Mme [Z] [X] devant le tribunal de proximité de Juvisy sur Orge afin de voir prononcer la résiliation du bail, l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de Mme [Z] [X] ainsi que le paiement des loyers et indemnités d'occupation. Par jugement réputé contradictoire du 12 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : Ecarte le courrier et les pièces reçus au greffe le 24 septembre 2020 adressés au juge par Mme [Z] [X], Prononce la résiliation du bail conclu le 9 novembre 2018, entre la SA les Résidences et Mme [Z] [X] relatif aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du présent jugement, Ordonne en conséquence l'expulsion de Mme [Z] [X] ainsi que tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4], Dit qu'à défaut pour Mme [Z] [X] d'avoir volontairement quitté les lieux il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1, R.412-1 et suivants du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, Rappelle qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [Z] [X] à verser à la SA les Résidences la somme de 1 588,02 euros échéance de mai 2019 incluse, décompte arrêté au 17 juin 2019, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 5 mars 2019, Fixe, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Mme [Z] [X] au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail et au besoin, soit la somme de 860,76 euros, Condamne Mme [Z] [X] à verser à la SA les Résidences ladite indemnité mensuelle à compter du 6 mai 2019 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, Dit que les sommes versées à ce titre par Mme [Z] [X] antérieurement à la présente décision et non incluse dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités, Déboute la SA les Résidences de ses autres demandes, Condamne Mme [Z] [X] à verser à la SA les Résidences une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Z] [X] aux entiers dépens de l'instance, Dit que copie exécutoire de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par déclaration reçue au greffe le 11 décembre 2020, Mme [Z] [X] a interjeté appel de cette décision et, dans ses conclusions notifiées le 25 juin 2021, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge en date du 12 octobre 2020, dans toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, - débouter la SA les Résidences de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - accorder à Mme [Z] [X] des délais de paiement à concurrence de la somme de 120 euros en sus du loyer courant, si une dette locative venait à se former ; - condamner la SA les Résidences à payer à Mme [Z] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SA les Résidences aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction sera faite au profit de Maître Laurent, avocat au barreau de l'Essonne. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 juillet 2021, la société les Résidences demande à la cour de : - débouter Mme [Z] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; la dire mal fondée ; A titre principal : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [Z] [X] pour défaut de jouissance paisible ; A titre incident et subsidiaire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 5 mars 2019 ; En tout état de cause : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [Z] [X] du logement [Adresse 3] à [Localité 4] [Adresse 3] ainsi que de tout occupant de son chef avec dispense du délai de deux mois, prévu à l'article L. 412-1 du code de procédures civiles d'exécution et même avec l'assistance de la force publique si besoin ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde-meuble ou local au choix de la société requérante aux frais, risques et de la citée ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [Z] [X] à payer à la SA les Résidences une indemnité d'occupation égale au moment du loyer qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail, sans préjudice des charges courantes et ce jusqu'à complète reprise des lieux ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [Z] [X] à payer à la SA les Résidences la somme de 1 588,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 17 juin 2019, terme de mai 2019 inclus, et, y ajoutant, actualiser ce montant à la somme de 1 903,19 euros au 31 mars 2021 inclus ; - condamner Mme [Z] [X] à payer à la SA les Résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [Z] [X] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023. SUR CE, Considérant que l'appelante conteste l'interprétation des faits de troubles anormaux de voisinage donnée par le premier juge en faisant valoir que «tout rapport de voisinage peut entraîner des désagréments d'une intensité plus ou moins élevée. Le trouble voisinage est constitué dès lors qu'il est anormal, c'est à dire lorsque son impact excède un certain seuil de tolérance pour toute personne normale» et reproche au jugement entrepris d'avoir prononcé la résiliation de son bail sans que soit caractérisée «l'anormalité» des troubles, notamment par la mesure du bruit au moyen d'un sonomètre et des procès-verbaux de constat réalisés par un d'huissier et par la preuve de sa fréquence, concluant qu'«aucune récurrence ni intensité n'a été démontrée» ; Qu'elle verse aux débats une pétition ainsi que cinq attestations en sa faveur ; Considérant cependant que, comme le fait valoir la bailleresse, des plaintes en raison d'importants bruits diurnes et nocturnes ainsi que des jets de détritus dans les parties communes de l'immeuble ou sur les balcons des voisins des étages inférieurs, et les rappels faits pour que la locataire respecte la tranquillité de ses voisins datent du mois de novembre 2018, soit 17 jours après son entrée dans les lieux ; que des voisins de Mme [Z] [X] se sont de nouveau plaints par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 février 2019, la bailleresse ayant adressé une mise en demeure le 19 février suivant, puis une sommation de respecter les stipulations du bail au mois de mars de la même année ; Que l'appelante ne conteste pas avoir reçu ces multiples réclamations et n'indique pas avoir alors pris contact avec la bailleresse pour contester les faits qui lui étaient reprochés ; Que la réalité des bruits diurnes et nocturnes sont, comme l'a justement relevé le tribunal, établis par les témoignages concordants et circonstanciés des voisins proches du logement de l'appelante ; Qu'une famille ayant trois enfants, dont deux préparaient des examens, a sollicité la bailleresse au mois de mai 2019 afin de lui faire part de l'épuisement que parents et enfants ressentaient en raisons des nuits sans sommeil et de la difficulté pour les enfants de préparer sereinement leurs examens, exprimant le désir de « reprendre une vie normale » ; que la mairie les a accueillis dans un logement d'urgence de 25 m² en attendant un logement pérenne ; Que l'anormalité des troubles de voisinage est établie par le témoignage de treize voisins de l'appelante, ceux qui en subissaient le plus directement les dommages ayant préféré quitter leur logement pour «reprendre une vie normale», c'est-à-dire avoir au moins la possibilité de dormir ; Que la pétition et les attestations versées aux débats par l'appelante ne permettent pas de contredire la décision entreprise, dès lors que, si certaines personnes ne souffrent pas des bruits provenant de l'appartement de l'appelante, cela ne remet pas en cause le fait que d'autres voisins subissent de graves nuisances ; Qu'en outre, comme le relève la bailleresse sans être contestée, un des signataires de la pétition occupe le logement de Mme [Z] [X], et une signataire d'une attestation en faveur de cette dernière avait attesté avoir assisté à l'altercation provoquée par l'appelante, ce qui est de nature à jeter le doute sur sa crédibilité ; Considérant que le manquement grave et réitéré à l'obligation d'user paisiblement du logement donné à bail justifie la résiliation du contrat et que soit ordonnée l'expulsion de Mme [Z] [X] et de tous occupants de son chef et prononcée sa condamnation à verser une indemnité d'occupation ; Que le jugement sera confirmé de ces chefs ; Considérant que la résiliation du bail étant confirmée, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la bailleresse tendant au constat de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire ; Considérant que la bailleresse sollicite la condamnation de Mme [Z] [X] à lui verser la somme de 1 903,19 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mars 2021 ; Que cette dette n'est pas contestée en son quantum par l'appelante, laquelle fait valoir qu'il s'agit d'une somme devant être versée par la caisse d'allocations familiales au titre des APL ; Que Mme [Z] [X] sera condamnée à verser cette somme, la bailleresse n'étant pas l'autorité ayant compétence pour apprécier les droits de Mme [Z] [X] à percevoir cette allocation ; Considérant quant aux mesures accessoires que le jugement sera également confirmé et Mme [Z] [X] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à la société Les résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris sauf à actualiser le quantum de l'arriéré locatif dû par Mme [Z] [X], Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne Mme [Z] [X] à verser à la société Les résidences la somme de 1 903,19 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 mars 2021, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [Y] [Z] [X] à verser à la société Les résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Y] [Z] [X] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT