Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01146

Min N° 24/00500 N° RG 24/01146 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOSW S.A.E.M. [5] C/ M. [G] [B] [H] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 26 juin 2024 DEMANDERESSE : S.A.E.M. [5] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [G] [B] [H] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 24 avril 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurence LEMOINE Copie délivrée le : à : Monsieur [G] [B] [H] EXPOSE DU LITIGE La société anonyme d'économie mixte [5] (SAEM [5]), ayant pour mission l'hébergement de personnes rencontrant des difficultés sociales, a conclu avec Monsieur [G] [B] [H], un contrat de résidence pour un logement situé [Adresse 2], en date du 07 octobre 2022, moyennant une redevance mensuelle de 426,85 euros. Ledit contrat conclu pour une durée d'un mois, a été tacitement renouvelé. Par lettre recommandée en date du 12 juin 2023, la SAEM [5] a mis en demeure Monsieur Monsieur [G] [H] d'avoir à régler la somme de 884,53 euros, au titre des redevances impayées ; Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la SAEM [5] a fait assigner Monsieur [G] [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : " Constater la validité de la mise en demeure, visant la clause résolutoire, " à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 juillet 2023, " à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, " ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [B] [H], ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, " autoriser, si besoin, le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble du choix de la demanderesse, aux risques et périls de l'occupant, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction, " condamner Monsieur [G] [B] [H] au paiement des sommes suivantes : o la somme de 1.096,84 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et ce jusqu'à son complet apurement, o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance due avec actualisation prévue au contrat, et ce jusqu'à libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion, o la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation, de signification du jugement et ses suites, " ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'audience du 24 avril 2024, la SAEM [5], représentée, reprend les termes de son assignation, actualise la dette à la somme de 1.506,89 euros, loyer du mois de février 2024 inclus, et maintient ses demandes. Elle rappele que le contrat de résidence conclu le 07 octobre 2022 est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation, fait valoir l'absence de respect par le défendeur de ses obligations contractuelles, soutient, en se référant aux articles 5 et 11 du contrat de résidence, que Monsieur [G] [B] [H] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d'un mois après la délivrance de la mise en demeure du 12 juin 2023. Elle souligne que l'inexécution par le résident de son obligation de paiement, justifie la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire si la clause résolutoire ne pouvait s'appliquer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du défendeur à régler l'arriéré des redevances dues conformément aux stipulations contractuelles. La SAEM [5] indique qu'un échéancier a été convenu entre la bailleresse et le locataire, que celui-ci respecte son engagement, qu'il bénéficie des aides au logement, et que le bailleur n'est pas opposé à la mise en place de délais de paiement, et à la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [G] [B] [H] ne conteste pas le principe de la dette, mais affirme qu'elle est d'un montant de 1.100 euros, car il a effectué des versements. Il explique percevoir prochainement un rappel de sa pension de retraite, que celle-ci s'élève actuellement à 600 euros par mois, et il perçoit également des revenus à hauteur de 700 euros. Il ajoute verser la somme de 30 euros par mois pour s'acquitter de la dette locative, sollicite des délais de paiement, et la suspension de la clause résolutoire. L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, Monsieur [G] [B] [H] assigné à l'étude du commissaire de justice a comparu à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de résidence conclu le 07 octobre 2022, pris en son article 11, la décision de résiliation du contrat prise par la SAEM [5] est notifiée par courrier recommandé avec avis de réception. En l'espèce, la SAEM [5] justifie avoir mis en demeure Monsieur [G] [B] [H] par lettre recommandée du 12 juin 2023, d'avoir à régler la redevance due. En conséquence, la demande de la SAEM [5] aux fins de constat de résiliation du contrat de résidence pour défaut de paiement de la redevance est recevable. Sur la demande en paiement : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et des débats à l'audience, notamment du contrat de résidence signé le 07 octobre 2022, pris en son articles 5, que le résident est tenu du versement d'une redevance. En outre, la SAEM [5], par la production d'une mise en demeure en date du 12 juin 2023, ainsi que du relevé de compte du résident arrêté au 14 mars 2024, rapporte la preuve de l'arriéré des redevances impayées. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [B] [H] à payer à la SAEM [5] la somme de 1.505,89 euros, au titre des sommes dues pour l'arriéré de redevances impayées au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Conformément aux stipulations du contrat de résidence du 07 octobre 2022, pris en son article 11, le contrat est résilié de plein droit à l'initiative du gestionnaire en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard des stipulations contractuelles. En l'espèce, la SAEM [5] rapporte la preuve, par la production du décompte de la créance et de la mise en demeure du 12 juin 2023, du manquement par Monsieur [G] [B] [H] à son obligation contractuelle de paiement de la redevance mensuelle. En conséquence les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de résidence conclu entre la SAEM [5] et Monsieur [G] [B] [H] sont réunies à la date du 12 juillet 2023. Sur les délais de paiement Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du même code le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que la dette s'élève à la somme de 1.505,89 euros. Au regard de la situation personnelle et financière de Monsieur [G] [B] [H], celui-ci est en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré des redevances dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l'expulsion de Monsieur [G] [B] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [B] [H] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le contrat de résidence se trouve résilié depuis le 12 juillet 2023, Monsieur [G] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance révisée, augmentée des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [H] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [G] [H] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût de l'assignation. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [5] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d'économie mixte [5] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 07 octobre 2022 entre la Société anonyme d'économie mixte [5] d'une part, et Monsieur [G] [B] [H] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Monsieur [G] [B] [H] à payer à la Société anonyme d'économie mixte [5] la somme de 1.505,89 euros au titre des redevances et charges arrêtés au 14 mars 2024, échéance du mois de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification présente décision, ACCORDE un délai à Monsieur [G] [B] [H] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Monsieur [G] [H] à s'acquitter de la dette en 23 mensualités de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement de la redevance courante et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [B] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [G] [B] [H] à compter du 12 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [G] [B] [H] à payer à la Société anonyme d'économie mixte [5] l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE la Société anonyme d'économie mixte [5] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [G] [B] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'assignation du 16 février 2024, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE