Cour d'appel, 14 juin 2022. 21/02089

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 JUIN 2022 N° RG 21/02089 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNEY AFFAIRE : M. [J] [C] C/ Mme [R] [L] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de MONTMORENCY N° RG : 11-20-001022 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 14/06/22 à : Me Nathalie JOURDE-LAROZE Me Stéphanie ARENA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [J] [C] né le 1er Avril 1934 à [Localité 6] ([Localité 6]) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82 - Représentant : Maître Katia DA COSTA Substituant Maître Laurence DENOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666 - APPELANT **************** Madame [R] [L] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 - Représentant : Maitre Binhas AOUIZERATE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1325 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 15 février 2006 ayant pris effet le jour même, M. [C], par l'intermédiaire de son mandataire l'agence Perard, a donné à bail à Mme [L], pour une durée de 3 ans, une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] (95), moyennant un loyer mensuel de 770,00 euros, hors charges, outre le versement d'un dépôt de garantie de 1 540 euros. Suivant avenant du 16 février 2006, le montant du loyer a été revu à hauteur de 750 euros par mois avec un dépôt de garantie de 1 500 euros. Suivant acte d'huissier de justice du 30 août 2019 M. [C] a fait délivrer à Mme [L],, un commandement visant la clause résolutoire, d'avoir à payer les loyers à hauteur de la somme en principal de 1 840,57 euros, selon décompte arrêté au 21 août 2019, terme du mois d'août 2019 inclus. Par acte d'huissier de justice délivré le 4 novembre 2020, M. [C] a assigné Mme [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - à titre principal, dans l'hypothèse où les lieux n'auraient pas été restitués au jour de l'audience, valider le congé délivré par la défenderesse à la date du 29 avril 2020, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d'un bien sans sa contrepartie financière et de la sous-location à des tiers refusant de quitter les lieux, - en tout état de cause, rejeter toutes les demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution, à l'exception le cas échéant, des loyers de la période de la crise sanitaire qui pourraient faire l'objet d'un échéancier sur justification de l'absence de ressources sur la même période, et ce nonobstant la résiliation du bail, - en tout état de cause, prononcer 1'expulsion des lieux loués de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et au besoin avec 1'assistance de la force publique et d'un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner la défenderesse à lui payer : * la somme de 8 079,03 euros correspondant à l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation dus au 1er novembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2019 sur la somme de 1 840,57 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l'audience y compris en l'absence de la défenderesse, * à titre d'indemnité d'occupation, une somme mensuelle égale à deux fois le montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus, conformément à la loi et au bail, les provisions pour charges régularisables annuellement sur justificatifs et/ou les cotisations d'assurance locative et/ou TOM, le tout à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarras de tous meubles et effets personnels et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d'occupation n'omette un seul mois d'occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement, sous réserve, le cas échéant, du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement et le tout majoré de 10 %, conformément à la clause pénale contractuelle, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Par jugement contradictoire du 16 mars 2021, le tribunal de proximité de Montmorency a : - débouté M. [C] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [L], - condamné M. [C] à restituer à Mme [L] la somme de 1 500,00 euros correspondant au montant du dépôt de garantie par elle versé, - condamné M. [C] à payer à Mme [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif, - condamné M. [C] aux entiers dépens de la procédure, - constaté l'exécution provisoire de la décision, frais et dépens compris. Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2021, M. [C] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 novembre 2021, il demande à la cour de : - le recevoir en son appel et l'y dire bien fondé, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, condamner Mme [L] à lui payer à titre de dommages et intérêts : * la somme de 18 880, 24 euros correspondant à l'occupation indue de son local par des tiers installés sur site par l'intimée, au titre du préjudice né de la perte financière de ne pouvoir relouer le bien depuis le départ de l'intimée, * la somme de 15 000 euros en réparation des préjudices moraux et financiers nés de la violation de l'interdiction de sous-louer et ses conséquences autres que celle de l'impossibilité de relouer, * la somme de 14 400 euros en remboursement des fruits civils par accession perçus de la sous-location, - débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'intimée et reconventionnelles, - condamner l'intimée à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Nathalie Jourde-Laroze sur son affirmation de droit. Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 août 2021, Mme [L] demande à la cour de : - la recevoir en ses conclusions et l'y dire bien fondée, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - rejeter l'ensemble des demandes de M. [C], - condamner M. [C] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. [C]. Au soutien de son appel, M. [C] reproche au premier juge de n'avoir pas validé le congé donné le 29 janvier 2020 par la locataire, d'avoir retenu sans motif légal un préavis réduit à un mois et d'avoir ainsi ajouté à la loi en indiquant qu'il est traditionnellement admis que le locataire bénéficie d'un droit de préavis réduit à un mois s'il est âgé d'au moins 60 ans, de l'avoir condamné à la restitution du dépôt de garantie sans pour autant avoir préalablement constaté que le contrat de bail avait pris fin, et d'avoir retenu qu'il n'établissait pas que les occupants actuels s'étaient installés dans les lieux du chef de Mme [L]. Mme [L] réplique qu'elle a valablement donné congé par courrier du 31 janvier 2020 avec effet au 29 février 2020 à l'agence Perard qui en a accusé réception et qui lui a fixé rendez-vous à cette date pour restitution des clés, mais qu'elle a attendu vainement l'agence de sorte qu'elle lui a adressé les clés par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mars 2020, l'agence ayant reconnu finalement les avoir reçues le 11 mars 2020. S'agissant de l'occupation des lieux par des tiers, Mme [L] soutient que ces personnes inconnus ne sont pas entrées dans les lieux de son fait, rappelant qu'elle a quitté les lieux le 21 février 2020 et qu'elle a adressé les clés par courrier du 9 mars 2020, et que ce n'est que huit mois plus tard, soit par constat d'huissier de justice du 4 novembre 2020 qu'a été révélée la présence de tiers dans les lieux appartenant à M. [C]. Elle fait observer que les pièces produites par l'appelant ne permettent pas d'établir qu'elle serait à l'origine de l'installation dans les lieux des tiers qu'elle ne connaît pas, c'est ainsi que les photographies annexées au procès-verbal de constat, soit deux factures établies six mois après préavis, les 22 février 2020 et 17 octobre 2020, n'établissent aucun lien avec elle, que le courrier du 19 mars 2021 remis par les occupants actuels que M. [C] produit pour la première fois en cause d'appel n'a aucune force probante puisqu'il ne respecte pas le formalisme d'une attestation au sens de l'article 202 du code civil, outre le fait qu'il a été rédigé plus d'un an après la remise des clés, que ce ne sont pas les factures 'Free' datées des 2 mai 2019 et 2 février 2020 qui sont davantage convaincantes tant il est aisé pour des 'squatters', soit de réaliser des faux, soit de faire établir un vrai faux, soit de faire établir une vraie facture sur la base d'un faux bail ou d'un faux sous-bail. Sur ce, - Sur la validation du congé. Aux termes de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, cet article, dans sa version en vigueur à la date où la locataire a donné congé prévoyant que le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, que le délai de préavis est toutefois d'un mois dans les cas limitativement énumérés et qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués. En l'espèce, Mme [L] a régulièrement donné congé le 29 janvier 2020 à M. [C] en remettant en main propre à l'agence Perard, chargée de l'administration du bien, une lettre l'informant de sa décision de mettre un terme au bail la liant à M. [C], précisant que son départ est prévu le 29 février 2020. La cour observe qu'aux termes du congé qu'elle a délivré, Mme [L] ne fait état d'aucun motif légal de préavis réduit à un mois. C'est à tort que le premier juge ne s'est pas prononcé sur la validité du congé et a décidé que Mme [L] pouvait se prévaloir de ce délai de préavis réduit à un mois en estimant 'qu'il est traditionnellement admis que le locataire bénéficie d'un droit de préavis réduit à un mois s'il est âgé d'au moins 60 ans', dans la mesure où en statuant ainsi, il a ajouté à la loi. Le jugement est donc infirmé sur ce point. Statuant à nouveau, il y a lieu de valider le congé délivré le 29 janvier 2020 par Mme [L] avec effet au 29 avril 2020 et de condamner la locataire au paiement de la somme de 1 799,29 euros au titre des loyers de mars et avril 2020. - Sur la restitution du montant du dépôt de garantie. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment en son alinéa 3 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Faute de justification de sa restitution, M. [C] doit être condamné à rembourser à Mme [L] la somme de 1 500 € au titre du dépôt de garantie par elle versé lors de la signature de bail, le jugement étant confirmé sur ce point. - Sur la demande de condamnation à paiement de Mme [L] du fait la restitution imparfaite des lieux de son seul chef. Il résulte des éléments objectifs du dossier que : * Mme [L] a valablement donné congé le 29 janvier 2020 par lettre remise en main propre à l'agence Pelard, * l'agence a fixé rendez-vous à Mme [L] le 29 février 2020 à 17 heures pour dresser l'état des lieux contradictoire de sortie, ainsi que la remise des clés, aux termes d'une lettre qu'elle a adressée le 31 janvier 2020 à la locataire, lettre produite aux débats, * l'agence n'a pas honoré le rendez-vous qu'elle avait elle-même fixé, * Mme [L] a adressé le 9 mars 2020 par voie postale les clés que l'agence Pelard a reconnu avoir réceptionnées le 11 mars 2020, * l'état des lieux de sortie n'a finalement été dressé que le 4 novembre 2020, soit plus de 8 mois plus tard. Si, aux termes du procès-verbal de constat qu'il a dressé le 4 novembre 2020, l'huissier de justice mentionne avoir effectivement constaté la présence de tiers dans les lieux qu'il n'a pas pu rencontrer, M. [C] n'établit nullement par les pièces qu'il verse aux débats que ces derniers se seraient introduits et installés dans les lieux grâce à l'intervention de Mme [L] qui les aurait sous-loués. En effet, les photographies de factures annexées au procès-verbal de constat, ainsi que les factures 'Free' ne sont nullement probantes, pas plus que le courrier que l'agence Pelard a adressé le 5 février 2021 au conseil de M. [C] pour l'aviser que, s'étant déplacée le 13 mars 2020 à 14 heures afin d'effectuer l'état des lieux de sortie, elle avait constaté que les lieux étaient occupés par deux personnes dans le sous-sol de l'habitation aménagée en studio, que ces dernières lui avaient indiqué occuper le bien avec l'accord de Mme [L] en échange de menus travaux et par le versement occasionnel d'une contribution aux loyers. Le courrier daté du 29 mars 2021 remis par les occupants actuels des lieux, produit pour la première fois en cause d'appel par M. [C] n'est pas davantage probant en ce qu'il a été établi plus d'un an après la remise des clés, qu'il émane d'occupants sans droit ni titre, et qu'au surplus, il ne respecte pas les conditions de formalisme d'une attestation au sens des dispositions de l'article 202 du code civil. Il s'ensuit, ainsi d'ailleurs que l'a relevé le premier juge, que si le pavillon apparaît squatté, M. [C] n'établit nullement que les personnes y demeurant aient été introduites dans les lieux par Mme [L], étant observé que lors de la visite sur place qu'elle prétend avoir effectuée le 13 mars 2020, l'agence indique avoir constaté la présence de tiers au contrat, présence également évoquée dans une lettre du 19 mai 2020, mais que ce n'est qu'en septembre 2020 que le juge a été saisi par voie de requête aux fins de désignation d'un huissier de justice aux fins de constat des lieux et des personnes l'occupant. Le jugement ne peut donc qu'être confirmé en ce qu'il a débouté M. [C] de l'ensemble de ses demandes de condamnation à paiement résultant de l'occupation illicite de son bien par des tiers, formées à l'encontre de Mme [L], y compris de celle en paiement de dommages-intérêts au fondement de l'article 1240 du code civil et de celle en remboursement des fruits civils par accession perçus au titre de la prétendue sous-location. Sur les mesures accessoires. Les dispositions du jugement ayant condamné M. [C] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance sont infirmées. Statuant à nouveau, Mme [L] doit être déboutée de sa demande formée en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [L] doit être condamnée aux dépens de première instance. L'équité ne commande pas de faire application en faveur des parties, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens, par elles exposés en cause d'appel. Mme [L] doit être condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 16 mars 2021 par le tribunal de proximité de Montmorency en ce qu'il a condamné M. [C] à rembourser à Mme [L] la somme de 1 500 € au titre du dépôt de garantie, et en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes de condamnation à paiement résultant de l'occupation illicite de son bien par des tiers, formées à l'encontre de Mme [L], y compris de celle en paiement de dommages-intérêts au fondement de l'article 1240 du code civil et de celle en remboursement des fruits civils par accession perçus au titre de la prétendue sous-location, L'infirme sur le surplus, Y ajoutant et statuant à nouveau des chefs infirmés, Valide le congé délivré le 29 janvier 2020 par Mme [L] avec effet au 29 avril 2020, Dit et juge qu'en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis du congé est de trois mois, Condamne en conséquence Mme [L] à verser à M. [C] la somme de 1 799,29 euros au titre des loyers de mars et avril 2020, Prononce la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties, Déboute Mme [L] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant le premier juge, Déboute les parties de leur demande respective formée sur le fondement de l'article 700 en cause d'appel, Condamne Mme [L] aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés par Maître Nathalie Jourde-Laroze conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,