Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [I] [K] Monsieur [S] [K] Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Marc ZIMMER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00011 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VPE N° MINUTE : 6 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. AKELIUS [Localité 4] XI, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623 DÉFENDEURS Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 février 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffière, Décision du 28 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00011 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VPE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 mars 2022, la SCI AKELIUS [Localité 4] XI a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 835 euros et d'une provision pour charges de 35 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur M. [S] [K]. Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2915,93 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [K] le 12 juillet 2023. Par assignations du 24 octobre 2023 et du 23 novembre 2023, la SCI AKELIUS [Localité 4] XI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, notamment, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [K], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance prononçant l'expulsion, et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur M. [S] [K] au paiement des sommes suivantes : 5767,34,64 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, majorée au taux légal, outre 128,30 euros au titre du commandement de payer, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 6 février 2024, la SCI AKELIUS [Localité 4] XI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 3716,84 euros. La SCI AKELIUS [Localité 4] XI précise que les loyers n'ont été que partiellement et irrégulièrement réglés, le dernier versement, correspondant au montant sollicité aux termes de l'assignation, ayant été réglé le 1 décembre 2023, sans qu'aucun autre paiement ne soit parvenu depuis cette date. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [I] [K] et Monsieur M. [S] [K] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La SCI AKELIUS [Localité 4] XI ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il n'a été produit aucun élément relatif à l'existence d'une procédure de surendettement concernant Monsieur [I] [K]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI AKELIUS [Localité 4] XI justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 7 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2915,93 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI AKELIUS [Localité 4] XI à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.La nécessité d'une astreinte n'étant pas démontrée, la demande formée par le bailleur à ce titre sera rejetée. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la SCI AKELIUS [Localité 4] XI verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, Monsieur [I] [K] lui devait la somme de 3392,34 euros, soustraction faite des frais de procédure et des frais libellés " divers ", facturés le 30 janvier 2023 au locataire. Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés, échéance de février 2024 incluse. L'acte de cautionnement du 17 mars 2022 étant régulier et comprenant une clause de renoncia-tion au bénéfice de discussion et de division, M. [S] [K] sera condamné solidairement avec le locataire au paiement de la provision due au bailleur au titre de l'arriéré locatif. Sur l'indemnité d'occupation Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d'occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 septembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AKELIUS [Localité 4] XI ou à son mandataire. Sur les intérêts de retard L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le comman-dement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa significa-tion au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En l'espèce, le bailleur ne démontré pas avoir dénoncé le commandement de payer à la caution dans le délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. M. [I] [K] sera en conséquence seul tenu au paiement des intérêts de retard. Sur les dépens Monsieur [I] [K] et Monsieur M. [S] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, exclusion faite du coût du commandement de payer, lequel a, au regard du décompte du 01 février 2024 produit aux débats, été réglé le 1er décembre 2023. Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. L'équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI AKELIUS [Localité 4] XI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mars 2022 entre la SCI AKELIUS [Localité 4] XI, d'une part, et Monsieur [I] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 septembre 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [I] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,ORDONNE à Monsieur [I] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [S] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [I] [K] solidairement avec Monsieur M. [S] [K], à payer à la SCI AKELIUS [Localité 4] XI la somme de 3392,34 euros (trois mille trois cent quatre vingt douze euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur les loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés, échéance de février 2024 incluse. REJETTE la demande de condamnation solidaire au paiement des intérêts de retard, DIT que M. [I] [K] sera seul tenu au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Monsieur [I] [K] et Monsieur M. [S] [K] in solidum aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des assignations du 24 octobre 2023, à l'exclusion du coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [I] [K] et Monsieur M. [S] [K] in solidum au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge