Cour d'appel, 29 novembre 2022. 20/07086

RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07086 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2RY Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris RG n° 11-19-3920 APPELANTE S.A. ELOGIE SIEMP [Adresse 3] [Localité 2] N° SIRET : 552 03 8 2 00 Représentée et assistée de Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué par Me Paola BOUVIER D'YVOIRE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 INTIMÉ Monsieur [P] [O] [Adresse 4] [Localité 1] né le 17 Mars 1959 à [Localité 6] Représenté et assisté de Me Dimitri DELPECH, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Michel CHALACHIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président et par Gisèle MBOLLO , présente lors du prononcé. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 avril 1997, la société SEM [Localité 5] centre, aux droits de laquelle se trouve la société d'économie mixte Elogie Siemp, a donné à bail à M. [K] [O] un logement situé [Adresse 4]. Suite au décès de M. [O], le bail a été transféré à son fils, M. [P] [O], le 20 septembre 1998. Le 12 décembre 2008, l'immeuble a fait l'objet d'une convention avec l'Etat conformément aux dispositions de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation. La bailleresse affirme que, par lettre du 10 octobre 2017, elle a informé ses locataires de l'application d'un supplément de loyer de solidarité à compter du 1er mai 2018 et leur a adressé un formulaire d'enquête ressources ; M. [O] nie avoir reçu ce courrier. Plusieurs lettres ont ensuite été adressées par M. [O] afin d'obtenir des informations sur le calcul de ce supplément de loyer ainsi que la conclusion d'un bail conforme à la convention conclue avec l'Etat. La bailleresse ne lui a jamais proposé la conclusion d'un nouveau bail et lui a appliqué un supplément de loyer solidarité sur la base d'un montant maximum de 3 960,12 euros par mois à compter du 1er mai 2018 à défaut d'avoir reçu un formulaire de ressources rempli par son locataire. M. [O] a tenté de faire annuler le supplément de loyer en référé, mais sa demande a été rejetée par ordonnance du 10 octobre 2018. Par actes d'huissier des 14 mars et 29 juillet 2019, M. [O] a fait assigner la bailleresse devant le tribunal d'instance de Paris afin notamment de voir exclue l'application du supplément de loyer solidarité, obtenir le remboursement des sommes versées en trop à ce titre et se voir proposer la conclusion d'un bail conventionné. Par jugement du 25 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - ordonné la jonction des deux affaires, - condamné la société Elogie Siemp au paiement de la somme de 29 534,93 euros au titre du trop-perçu locatif arrêté au 1er décembre 2019 inclus (terme de décembre 2019 inclus), - condamné la société Elogie Siemp à proposer au demandeur un bail conforme aux stipulations de la convention conformément à l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, - condamné la société Elogie Siemp au paiement de la somme de 500 euros de dommages-intérêts, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné la société Elogie Siemp aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 juin 2020, la société Elogie Siemp a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2022, l'appelante demande à la cour de : - débouter M. [O] de toutes ses demandes, - infirmer le jugement entrepris, - dire que M. [O] est redevable d'un supplément de loyer solidarité à compter du 1er mai 2018, - le condamner à ce titre au paiement de la somme de 29 534,93 euros pour la période allant du 24 novembre 2018 au 1er décembre 2019, - le condamner à verser la somme mensuelle de 3 960,12 euros au titre du supplément de loyer solidarité à compter du 1er janvier 2020 en raison de la non-réponse à l'enquête ressources lui ayant été adressée, - prononcer la résiliation judiciaire de son bail et ordonner son expulsion, - le condamner au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle fixée au double du montant résultant du contrat résilié jusqu'à libération définitive des lieux, - condamner M. [O] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2022, M. [O] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'appelante au paiement de la somme de 29 534,93 euros au titre du trop-perçu locatif, l'a condamnée à lui proposer un bail conforme aux stipulations de la convention et l'a condamnée aux dépens, - l'infirmer pour le surplus, - statuant à nouveau, condamner l'appelante au paiement de la somme de 978,33 euros au titre du supplément de loyer solidarité et des pénalités payées entre le 1er mai 2018 et le 23 novembre 2018, - la condamner à réparer son préjudice moral en lui allouant une indemnité de 5 000 euros, - la condamner au paiement de l'amende de 4 500 euros sur le fondement de l'article L.353-10 du code de la construction et de l'habitation, - en tout état de cause, la condamner au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. MOTIFS Sur la conclusion d'un nouveau bail et le supplément de loyer de solidarité M. [O] affirme que le supplément de loyer solidarité ne lui serait pas applicable au motif que la bailleresse n'a pas exécuté les travaux prévus à l'article 14 de la convention conclue avec l'Etat en 2008 ; mais aucune disposition de cette convention ne subordonnait la question du supplément de loyer à l'exécution de travaux. Il invoque également le fait que la surface habitable de son logement n'apparaît pas dans son bail ; mais, d'une part, aucune disposition légale n'imposait de faire figurer cette surface à l'époque où son père avait signé le bail ; d'autre part, la convention de 2008 mentionne la surface de son logement (97 m²), si bien que le supplément de loyer solidarité pouvait être calculé en fonction de celle-ci, étant observé que l'intimé ne démontre pas que cette surface serait erronée. M. [O] se plaint ensuite de n'avoir pas reçu d'informations sur les modalités de calcul du supplément de loyer solidarité ; mais, même si la bailleresse ne justifie pas avoir répondu à ses demandes à ce sujet, ce défaut de réponse n'est pas sanctionné par la suppression de l'obligation de payer le supplément de loyer solidarité. Enfin, M. [O] reproche à la bailleresse de ne pas lui avoir proposé la conclusion d'un bail conforme à la convention conclue avec l'Etat. Le tribunal a à juste titre rappelé à ce sujet que l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur à la date de la convention conclue par la bailleresse en 2008, faisait obligation au propriétaire de proposer au locataire ou à l'occupant de bonne foi d'un logement soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention. Il a également rappelé que l'article L.353-19 du même code prévoyait une dérogation au texte précédent pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, ce qui était le cas de la société Elogie Siemp ; la convention s'appliquait donc de plein droit aux baux en cours, sans que la bailleresse ait l'obligation de proposer un nouveau bail au preneur. C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que M. [O] était bien redevable du supplément de loyer solidarité à compter du 1er mai 2018, conformément aux dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation. En revanche, le tribunal a estimé à tort que la loi Elan du 23 novembre 2018, qui a supprimé la dérogation prévue par l'article L.353-19 en faveur des sociétés d'économie mixte, devait s'appliquer dès son entrée en vigueur au bail dont bénéficiait M. [O], faisant ainsi échapper celui-ci au paiement du supplément de loyer solidarité à compter du 24 novembre 2018. En effet, compte tenu des dispositions de l'article 2 du code civil qui pose le principe de la non-rétroactivité de la loi nouvelle, la loi Elan ne pouvait s'appliquer à un logement qui avait bénéficié d'une convention avec l'Etat antérieure à sa date d'entrée en vigueur. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse au paiement de la somme de 29 534,93 euros correspondant à un prétendu trop-perçu de supplément de loyer solidarité pour la période du 24 novembre 2018 au 1er décembre 2019. Le présent arrêt valant titre exécutoire, il n'est pas utile de condamner l'intimé au paiement de cette somme qu'il doit nécessairement rembourser à la bailleresse en exécution de la présente décision. Pour la même raison, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse, sur le fondement de l'article L.353-7, à proposer au preneur la conclusion d'un bail conforme à la convention, les dispositions de la loi Elan n'étant pas rétroactives. A défaut de réponse à l'enquête ressources, M. [O] doit être condamné au paiement de la somme mensuelle de 3 960,12 euros au titre du supplément de loyer solidarité maximum à compter du 1er janvier 2020. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail L'appelante demande à la cour de prononcer la résiliation du bail consenti à M. [O] au motif que celui-ci a refusé obstinément de régler les suppléments de loyer solidarité qui lui étaient réclamés et de communiquer ses avis d'imposition. Mais le litige qui oppose les parties a pour fondement la question délicate de l'application de la loi nouvelle à une convention antérieure, question qui a d'ailleurs été tranchée dans un sens favorable au preneur par le tribunal dans le jugement entrepris. Dans ce contexte, il convient de considérer que M. [O] n'a pas fait preuve de mauvaise foi dans son choix de ne pas régler le supplément de loyer solidarité et, en conséquence, de rejeter la demande de la bailleresse, la faute commise par le preneur n'étant pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail. L'appelante doit donc être déboutée de ce chef de demande et de ses demandes subséquentes. Sur les demandes incidentes de M. [O] Le tribunal a partiellement fait droit à la demande indemnitaire formée par l'intimé en réparation de son préjudice moral au motif que la bailleresse lui avait appliqué à tort un supplément de loyer solidarité et lui avait délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail, le menaçant ainsi d'être expulsé de son logement. Mais, comme il a été dit précédemment, la bailleresse était en droit de lui appliquer un supplément de loyer solidarité et n'a pas abusé de son droit de propriété en lui faisant délivrer deux commandements de payer suite au refus opposé par le preneur au paiement de ce supplément. Aucune faute ne pouvant être reprochée à l'appelante à cet égard, l'intimé doit être débouté de l'intégralité de sa demande indemnitaire. Pour le même motif, M. [O] doit être débouté de sa demande en paiement de l'amende prévue à l'article L.353-10 du code de la construction et de l'habitation. Sur les demandes accessoires L'intimé, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter l'appelante de sa demande fondée sur ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : Dit que M. [P] [O] est redevable d'un supplément de loyer solidarité depuis le 1er mai 2018, En conséquence, le déboute de toutes ses demandes dirigées contre la société Elogie Siemp et dit qu'il devra rembourser à celle-ci les sommes qu'il a reçues en exécution du jugement infirmé, Condamne M. [O] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 3 960,12 euros par mois au titre du supplément de loyer solidarité à compter du 1er janvier 2020, Déboute la société Elogie Siemp de ses demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [O] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le Président,