Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/06222

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 02 JUIN 2022 N° RG 21/06222 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UY64 AFFAIRE : [U] [P] C/ Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de Colombes N° RG : 12-20-0001 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 02.06.2022 à : Me Stéphane DUNIKOWSKI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE Me Muriel MIE, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [P] né le 04 Juin 1967 à [Localité 5] Ukraine de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Stéphane DUNIKOWSKI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 320 - N° du dossier 21 001, substitué par Me Marion FOLLIOT APPELANT **************** Etablissement Public HAUTS-DE-SEINE HABITAT - OPH [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Muriel MIE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 194 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 22 février 2012, l'Etablissement public Hauts-de-Seine Habitat a donné bail à M. [P] un appartement situé [Adresse 2]. Un commandement de payer a été délivré au locataire le 19 juillet 2019 pour un arriéré de loyers de 1 856,26 euros arrêté au 11 juillet 2019. Saisi par acte d'huissier de justice délivré le 19 novembre 2020 par l'Etablissement public Hauts-de-Seine Habitat à M. [P], par ordonnance réputée contradictoire rendue le 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a : - constaté que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis au bailleur depuis le 19 septembre 2019, - condamné M. [P] à payer la somme de 5 747,45 euros, au titre des loyers, des charges et des indemnités mensuelles d'occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, - condamné M. [P] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter 'de la signification de l'ordonnance, de la résiliation' jusqu'à la libération des lieux et remise des clés, - ordonné l'expulsion de M. [P] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier du logement qu'il occupe [Adresse 2], deux mois après le commandement de quitter les lieux, - dit qu'il y a lieu d'autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement et l'emplacement de stationnement, aux conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, - condamné M. [P] à payer la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté chacune des parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, - rappelé que l'exécution provisoire de l'ordonnance est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 12 octobre 2021, M. [P] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de jugement sauf en ce qu'elle a débouté chacune des parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Dans ses dernières conclusions déposées le 8 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [P] demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet1989, de : - constater son paiement de la somme de 5 000 euros à déduire de sa dette locative ; - à défaut d'accord entre les parties à intervenir en cours de procédure, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de vingt-quatre mois. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'Etablissement public des Hauts-de-Seine Habitat demande à la cour, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 9 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Colombes ; - rejeter l'ensemble des demandes de M. [P] ; et, statuant à nouveau : - constater le défaut de paiement des loyers mensuels ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties ; - déclarer le bail résilié à compter du 19 septembre 2019 et dire que l'occupation postérieure des lieux par M. [P] est sans droit ni titre ; en conséquence : - ordonner l'expulsion de M. [P], de tous occupants de son chef et de tous biens, à défaut pour le défendeur d'avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, conformément aux dispositions des articles L. 431-1 et suivants et R. 432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard ; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que M. [P] désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de l'appelant et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; - condamner M. [P] à lui payer la somme de 17 300,89 euros correspondant à l'arriéré de loyers et à l'indemnité d'occupation réactualisé, outre les frais d'huissiers et les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2019, date du commandement de payer ; - condamner M. [P] à lui payer une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel actuel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 19 septembre 2019, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés ; - rejeter toute demande de délai de grâce ; dans l'hypothèse où, par extraordinaire, des délais seraient accordés : - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ; en tout état de cause : - condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [P] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur le principal M. [P] indique avoir réglé sa dette locative et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur demande la confirmation de l'ordonnance en tous ses chefs de jugement. Il actualise la dette de loyer à la somme de 17 300,89 euros. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Sur ce, La clause résolutoire reste acquise en l'absence de demande d'infirmation de ce chef. L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre. Le bailleur verse en pièce 9, un décompte établissant une dette de loyer, mois de décembre 2021 compris, à la somme de 17 300,89 euros, somme qu'il réclame aux termes de ses conclusions et qui n'est pas contestée par le locataire. Elle sera accordée à titre de provision. Selon l'article 1343-5 du code civil : 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.'. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il est d'abord observé que le décompte du bailleur comprend un surloyer qui a été demandé au locataire seulement sur 8 mois pour les mois de février à septembre 2021, faisant passer le loyer courant de 406, 66 euros demandé en novembre et décembre 2020, 420,39 euros demandé en janvier 2021, à 1 815,92 euros sur cette période, pour revenir à 420,39 euros depuis octobre 2021. Le surloyer demandé correspond donc à 11 164,24 euros (1 395,53 x 8), presque les 2/3 de la dette arrêtée au 31 décembre 2021. Par ailleurs, M. [P] apporte la preuve de son activité d'artisan et de son inscription au registre du commerce depuis 2017. Travaillant à son compte, il fait état de ses difficultés financières, aggravées par la crise sanitaire. Il n'est pas contesté et il est vérifié grâce au décompte, qu'il a réglé deux fois 2 500 euros, 5 000 euros en tout, les 8 et 16 novembre 2021 pour tenter de contenir sa dette de loyer, et qu'un autre virement a été fait de 747,45 euros le 13 décembre 2021. Au regard des efforts du locataire et de la position du bailleur, seront accordés à M. [P] des délais de paiement et il sera ordonné la suspension de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif. Aucune critique n'étant formulée dans les conclusions des parties sur l'indemnité d'occupation et le sort des meubles, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre, la mesure d'expulsion ne pouvant être effective qu'en cas de non respect des délais ou de non paiement du loyer courant. 2 - sur les demandes accessoires : M. [P] étant la partie perdante, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance. Il devra également supporter les dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, CONFIRME l'ordonnance en date du 9 juillet 2021 en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la provision ; Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne M. [P] à payer à l'Etablissement public Hauts-de-Seine Habitat une provision de 17 300,89 euros pour une dette de loyers ou indemnités d'occupation arrêtée au 31 décembre 2021, Dit que M. [P] pourra s'acquitter de la somme en 23 mensualités de 720 euros payables en même temps que le loyer courant, la première devant être acquittée dans le mois suivant le prononcé de la présente décision, à l'échéance, en sus du loyer et charges courants, le solde de la dette à la 24ème échéance également en même temps que le loyer courant et jusqu'à extinction de la dette, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, Rappelle que si M. [P] se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans le délai requis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion M. [P] et de tout occupant de son chef, du logement qu'il occupe [Adresse 2], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Dit qu'en cas d'expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, M. [P] sera condamné à payer au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges fixé au bail et il y aura lieu de procéder à l'enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de M. [P], Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Dit que M. [P] supportera la charge des dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,