Cour d'appel, 20 février 2024. 22/06086

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 FEVRIER 2024 N° RG 22/06086 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VOHX AFFAIRE : M. [M] [L] C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Août 2022 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE N° RG : 11-21-2494 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/02/24 à : Me Stéphanie DUPLAINE Me Emilie VAN HEULE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [M] [L] né le 30 Novembre 1980 à [Localité 5] (Cap Vert) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Stéphanie DUPLAINE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 210 - N° du dossier 21-0205 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009673 du 30/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** S.A. CDC HABITAT SOCIAL N° SIRET : 552 046 484 RCS Paris Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - N° du dossier 212693 INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Novembre 2023, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 octobre 2014, la société EFIDIS, aux droits de laquelle se trouve la société CDC Habitat Social, a consenti à M. [M] [L] et Mme [J] [G] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2]). Suite au départ de Mme [J] [G], M. [L] est resté seul titulaire du contrat de location par avenant du 28 septembre 2021. Par acte d'huissier de justice délivré le 7 décembre 2021, la société CDC Habitat Social a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, - le condamner au paiement de la somme de 2 58l,28 euros au titre des loyers échus, - le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges augmenté de 10 % avec indexation prévue au contrat jusqu'à la libération définitive des lieux, - dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L. 433-2 et les articles R. 433-7 à R. 442-1 du code de procédures civiles d'exécution, - le condamner à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, - le condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 16 août 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [L], - ordonné, faute de départ volontaire de M. [L] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, - condamné M. [L] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 3 015,60 euros au titre des loyers et charges échus, décompte arrêté au 15 juin 2022, échéance du mois de mai 2022 incluse, - condamné la société CDC Habitat Social à payer à M. [L] la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, mois d'août 2022 inclus, - ordonné la compensation des sommes dues, - condamné M. [L] à payer à la société CDC Habitat Social, à compter du mois de septembre 2022, une indemnité mensuelle d'occupation de 250 euros jusqu'à la libération effective des lieux loués, - dit que les demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de délais afin de suspension des effets de ladite clause sont sans objet, - débouté M. [L] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte et d'expertise judiciaire ainsi que de suspension des loyers, - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Par déclaration reçue au greffe en date du 4 octobre 2022, M. [L] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 juin 2023, M. [L], appelant, demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déduit de l'arriéré locatif les frais de contentieux, - déduire de tout arriéré locatif la somme actualisée des frais de contentieux d'un montant de 917,08 euros au 17 mars 2023, L'infirmant pour le surplus, - juger que la société CDC Habitat Social a manqué à ses obligations en louant un logement impropre à sa destination pour la période du mois de janvier 2019 au 17 mars 2023, En conséquence, - débouter la société CDC Habitat Social de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - le dispenser du paiement du loyer du mois de janvier 2019 au 17 mars 2023, - condamner la société CDC Habitat Social à lui verser la somme de 500 euros par mois, en réparation du trouble de jouissance subi, ce à compter du mois de janvier 2019 et jusqu'au 17 mars 2023, A titre subsidiaire, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société CDC Habitat Social à lui verser la somme de 250 euros par mois, en réparation du trouble de jouissance subi, - lui accorder les plus larges délais de paiement, En tout état de cause, - condamner la société CDC Habitat Social à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société CDC Habitat Social aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 octobre 2023, la société CDC Habitat Social, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : - débouter M. [L] de l'ensemble des demandes, - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 août 2022, sauf en ce qu'il : - l'a condamnée à payer la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, mois d'août 2022 inclus, - a ordonné la compensation des sommes dues, - a condamné M. [L] à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 250 euros à compter de septembre 2022 et jusqu'à libération des lieux, - la recevoir en son appel incident, Y faisant droit, - ordonner la restitution par M. [L] de la somme de 6 484,40 euros qu'elle a réglée, - condamner M. [L] à lui payer la somme de 3 015,60 euros au titre des loyers et charges échus, décompte arrêté au 15 juin 2022, échéance du mois de mai 2022 inclus, En tant que de besoin et pour le cas où la Cour infirmerait le jugement entrepris ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l'obligation de jouissance paisible, - constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 10 août 2021 et en conséquence, constater que ledit bail se trouve résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer, - ordonner l'expulsion sans délai de M. [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, - le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à libération des lieux, - condamner M. [L] à lui payer la somme de 2 000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'appelant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail M. [L] fait grief au premier juge d'avoir considéré, pour prononcer la résiliation du bail, qu'il troublait gravement la tranquillité du voisinage en se fondant sur des attestations et main-courantes datant du début de l'année 2022. Il fait valoir qu'à l'exception de ces événements survenus au début de l'année 2022, aucun incident de comportement n'a été déploré depuis son entrée dans les lieux en 2014, témoignant ainsi du respect de ses obligations contractuelles. Il ajoute que son comportement trouve son origine dans une maladie psychiatrique pour laquelle il a rapidement fait l'objet d'une prise en charge thérapeutique. Il soutient faire depuis l'objet d'un suivi médical strict sans nouvel incident signalé au bailleur. Il en déduit que les événements mis en avant par le bailleur pour solliciter la résiliation du bail sont isolés et ont été commis avant une hospitalisation et qu'ils ne constituent donc pas une violation grave et renouvelée de ses obligations contractuelles, ce qu'il n'était pas en capacité de faire consciemment. Il soutient également qu'en l'absence de preuve de l'existence actuelle de troubles à la tranquillité du voisinage, si un trouble était intervenu, il n'a pas été renouvelé et ne peut donc justifier la résiliation du bail. Poursuivant la confirmation du jugement déféré de ce chef, la société CDC Habitat Social fait valoir que M. [L] a causé divers troubles de voisinage (agressions physiques et verbales, tapage, nuisances sonores, occupation abusive de parties communes muni d'une arme) depuis le mois d'avril 2021, devenant de plus en plus fréquents et violents malgré l'intervention des forces de l'ordre, perturbant ainsi la jouissance paisible des habitants de la résidence. Elle ajoute que M. [L] est manifestement atteint de troubles psychiatriques et se trouve en rupture de traitement. Elle soutient que le fait qu'un locataire soit atteint de troubles psychiatriques ne l'exonère pas de son obligation de jouissance paisible. Elle indique qu'en outre, l'appelant ne justifie pas de la poursuite de ses soins ni d'une prise en charge effective de sa pathologie psychiatrique, de sorte qu'une amélioration durable de sa situation n'est pas assurée. Elle affirme que ces agissements, par leur durée, répétition et intensité, justifient la résiliation du bail. Sur ce, Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Dans le cadre de la résiliation d'un bail, il appartient au juge de vérifier si les manquements invoqués par le bailleur sont établis et s'ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts du locataire, peu important que le manquement ait ou non cessé. En l'espèce, le contrat de bail, signé par les parties, mentionne, au titre des obligations du locataire, que celui-ci 'devra user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location'. Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail, la société CDC Habitat Social verse aux débats: - un événement de main-courante du 5 avril 2021 dans lequel les forces de l'ordre relatent avoir été requises pour se rendre au niveau du [Adresse 2] à [Localité 4] pour un individu bloquant la circulation et vociférant des propos incohérents, à la demande du frère de M. [L] qui leur a expliqué que ce dernier était en rupture de traitement et habituellement suivi par le centre hospitalier de [Localité 6]. - un événement de main-courante du 26 septembre 2021 dans lequel les forces de l'ordre relatent être intervenues à l'adresse du bail pour un homme agressif sur la voie publique (M. [L]) à la demande de sa famille les informant qu'il est malade et refuse de se soigner. - la plainte de Mme [U], du 10 janvier 2022, pour des faits de harcèlement sexuel commis en présence d'un mineur et outrage sexiste d'un mineur de 15 ans, sur sa fille mineure, dans laquelle celle-ci relate avoir été victime de comportements déplacés de la part de M. [L] qui, ce jour là, s'est touché les parties intimes devant elle à travers son pantalon alors qu'elle était dans l'ascenseur et qu'il l'empêchait de sortir. Elle ajoute avoir déjà été témoin de propos à connotations sexuelles de sa part. - une pétition signé par dix personnes le 20 janvier 2022 dans laquelle il est mentionné que M. [L] génère plusieurs types de troubles à l'ordre public; qu'il fait peur aux jeunes filles par une attitude qui relève du harcèlement soit sexuel soit de rue; qu'il squatte soit l'ascenseur soit les parkings, ce qui accentue les inquiétudes et qu'il hurle dehors sans raison, menace et bloque les voitures. - une déclaration de main-courante de M. [Y] du 9 février 2022, voisin de M. [L], qui signale ses difficultés avec ce dernier et notamment le 4 février lorsque dans l'ascenseur, il a pointé au niveau de ses yeux pour l'intimider un bâton fabriqué par lui-même 'un genre de matraque', ce qui lui a fait peur. Il ajoute que ce n'est pas la première fois qu'il est menaçant envers le voisinage et relate qu'il se met à crier de toute ses forces en étant menaçant. - une déclaration de main-courante de M. [V] du 10 février 2022, voisin de M. [L], dénonçant un comportement harcelant de sa part vis-à-vis des personnes féminines et qui relate que le 31 janvier 2022, après lui avoir demandé de le laisser épouser sa fille de 25 ans, il a pris un objet dans son coffre et qu'il a vu le bout d'un bâton en bois d'environ 20 centimètres mais qu'il n'a pas exhibé sachant qu'il y a des caméras dans le garage. - une fiche incident de la gardienne de l'immeuble du 28 février 2022 qui relate un comportement menaçant de la part de M. [L] à son égard. - un rapport d'intervention du 22 avril 2022 ayant donné lieu à l'hospitalisation de M. [L] (jusqu'au 7 juin 2022 selon le bulletin d'hospitalisation produit) dans lequel les services de police indiquent s'être rendus à l'adresse de M. [L] pour 'un individu en rupture de traitement psy et menaçant avec un couteau. Sur place, individu virulant menotté pour la sécurité de tous. Pas de couteau en sa possession. Escortons les SP aux urgences psy [Localité 6]. Arrivés aux urgences assistons le personnel médical pour contentionner l'individu toujours hostile'. Il apparaît ainsi que par son comportement agressif, menaçant et déplacé, M. [L] a commis des troubles de voisinages graves au sein de la résidence où il habite et ce durant plusieurs mois, ce qui a ont pu générer chez certains de ses voisins un sentiment de crainte, voire de peur. M. [L] a justifié de la mise en place d'un suivi psychiatrique à sa sortie d'hospitalisation en juin 2022 qui est, selon son psychiatre (certificat médical du 11 juin 2022), nécessaire à la stabilité de son état ainsi que de la mise en place en mars 2023 d'un traitement médicamenteux. Deux voisins ont attesté, l'un en décembre 2022 et l'autre en janvier 2023 qu'il allait mieux. Le bailleur ne fait pas état de la survenance de nouveaux incidents. Pour autant, force est de constater que M. [L] ne verse aux débats aucun élément quant à la poursuite de ses soins depuis le mois de janvier 2023, date du dernier certificat médical produit, ni quant à son état de santé actuel, alors que selon les déclarations même de membres de sa famille, il a déjà été en rupture de soins par le passé. En tout état de cause, le fait que M. [L] soit atteint de troubles psychiatriques et que ces troubles aient cessé depuis la mise en place d'un traitement ne saurait faire obstacle à la résiliation du bail compte tenu de la gravité et de la répétition des troubles rappelés ci-dessus, étant relevé que la loi n'exige pas la persistance du trouble au moment où le juge statue, et du fait que la tranquillité à laquelle ont droit les autres locataires ne saurait être conditionnée à la poursuite de son suivi médical qui est nécessaire pour contribuer au maintien de sa stabilité clinique. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux. Sur l'exception d'inexécution et l'arriéré locatif M. [L] fait grief au premier juge de ne pas avoir fait droit à l'exception d'inexécution de ses obligations par le bailleur et de l'avoir condamné au paiement d'un arriéré locatif. Il fait valoir qu'il a subi, depuis le mois de janvier 2019, d'importantes infiltrations d'eau au niveau du plafond de son logement situé au dernier étage de l'immeuble, provenant du toit-terrasse. Il explique avoir dû couvrir de bâches l'ensemble des pièces à vivre et placer des sceaux pour récupérer l'eau provenant du plafond; que plusieurs pièces sont totalement dégradées et que cette situation a eu des conséquences sur sa santé. Il ajoute que sa chaudière est en panne depuis plusieurs mois. Il soutient que malgré plusieurs expertises amiables et mises en demeure de procéder aux réparations adressées à la bailleresse, cette dernière n'a pas effectué les travaux nécessaires avant le mois de mars 2023. Il relève que ces derniers ont porté sur la réfection quasi-intégrale du bien, de sorte que la société CDC Habitat Social ne peut soutenir qu'il n'existait pas de troubles de jouissance et que si elle affirme que les causes du sinistre ne sont pas établies à ce jour, elle ne produit pas le rapport d'expertise qu'elle a diligentée. Il en déduit que la bailleresse a manqué à ses obligations en lui louant un logement impropre à sa destination. La société CDC Habitat Social réplique que M. [L] verse aux débats des rapports d'expertise non contradictoires en ce qu'il n'est pas justifié de sa convocation aux réunions; qu'ils ne contiennent aucune constatation des désordres ni leur imputabilité à son égard ou à celui du locataire. Elle affirme qu'aucune mise en demeure ne lui a été adressée suite au rapport définitif de mars 2021 visant des infiltrations en toiture-terrasse. Elle explique avoir fait diligenter une expertise par le biais de son assureur dont elle n'a pas le résultat et qu'elle a réalisé les travaux de réfection dans le logement quand bien même il n'est à ce jour nullement établi que le dégât des eaux dont se plaint le locataire serait de sa responsabilité. Elle ajoute justifier des diligences accomplies quant aux difficultés relatives à la chaudière mais s'être heurtée au comportement agressif voire à un refus d'intervention de l'appelant ayant empêché l'intervention de l'entreprise. Elle indique que M. [L] ne rapporte pas la preuve qu'il est dans l'impossibilité de jouir de son logement et qu'il ne peut donc lui opposer une exception d'inexécution pour ne pas payer son loyer. Sur ce, Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués. M. [L] verse aux débats: - un rapport d'expertise amiable du 1er février 2019 du cabinet Ferrand, intervenant à la demande la MACIF, assureur de M. [L], duquel il ressort pour cause du sinistre (dégât des eaux) du 3 janvier 2019: 'infiltration toiture-terrasse', étant relevé que le bailleur n'était pas présent aux opérations d'expertise. - un rapport d'expertise commun du cabinet Ferrand du 27 novembre 2019 précisant qu'il a été réalisé en présence du propriétaire, contrairement à ce qu'indique la société CDC Habitat Social, mentionnant la même cause du sinistre. - un courrier de l'expert adressé à la bailleresse le 19 novembre 2019 à la suite de cette expertise lui adressant une lettre d'acceptation sur l'évaluation des dommages du dégât des eaux à hauteur de 1 852,79 euros. - un rapport définitif simplifié du cabinet Ferrand du 8 février 2021 mentionnant que l'origine du sinistre se trouve dans des infiltrations au travers de la toiture-terrasse de l'immeuble avec comme responsable la société bailleresse; que les dommages concernent les embellissements d'origine et que le coût de la remise en état est largement supérieur à 5 000 euros. Il est relevé que malgré leur précédent courrier, aucune intervention n'a eu lieu et qu'il s'agit d'une nouvelle déclaration de sinistre face à l'inertie du bailleur. Il est noté que 'les conditions dans lesquelles vit le sociétaire sont indignes, étant entendu qu'actuellement son logement n'est pas chauffé'. - un courrier de mise en demeure du 8 février 2021 adressé par l'expert à la bailleresse d'effectuer les travaux de toute urgence, suivi d'un courrier de l'assureur de M. [L] le 2 mars 2021, réitéré le 22 avril 2021. - un courrier de mise en demeure de M. [L] adressé au bailleur en juin 2019 et janvier 2021. De son côté, la société CDC Habitat Social produit: - une convocation à une réunion à l'initiative de son assureur le 9 juin 2022 pour procéder à l'expertise du sinistre dégât des eaux survenu le 18 octobre 2019. - un bon de commande pour les travaux du 29 septembre 2022 pour un montant total de 5 477,34 euros. - une confirmation de la réalisation des travaux réalisés par la société SMRD-BAT92 entre le 28 février et le 14 mars 2023 et réceptionnés le 17 mars 2023, à savoir: * réfection de la cloison avec plinthes, de la salle de bain et salle d'eau, * peinture des plafonds, murs et boiseries de la salle de bains, salle d'eau, chambre 1 et chambre 2, * peinture du plafond de l'entrée et dégagement du rez-de-chaussée. S'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le logement pris à bail par M. [L] a effectivement subi des dégradations en raison d'infiltrations, l'appelant échoue à rapporter la preuve que celles-ci auraient rendu les lieux impropres à l'usage auxquels ils étaient destinés en le mettant dans l'impossibilité totale d'y habiter. Il ne peut donc utilement invoquer une exception d'inexécution pour être dispensé du paiement du loyer. Le jugement qui l'a débouté de cette demande mérite ainsi confirmation. En conséquence, il convient également de confirmer le chef du jugement ayant condamné M. [L] au paiement de la somme de 3 015,60 euros au titre des loyers et charges échus, arrêté au 15 juin 2022, échéance de mai 2022 incluse, après déduction des frais de poursuite. En l'absence de demande d'actualisation de la part de la bailleresse au titre de l'arriéré locatif, M. [L] ne peut qu'être débouté de sa demande visant à déduire de tout arriéré locatif la somme de 917,08 euros au titre des frais de contentieux. Sur le préjudice de jouissance M. [L] fait grief au premier juge d'avoir limité à la somme mensuelle de 250 euros l'indemnisation de son trouble de jouissance. Il fait valoir qu'il a vécu depuis janvier 2019 dans un logement dont le plafond est totalement humide et goutte au point de devoir placer des seaux et des bâches pour couvrir ses meubles; que le plâtre du plafond et les murs sont totalement détrempés et qu'il n'y a plus de chauffage, de sorte que son préjudice ne saurait être indemnisé qu'à hauteur de la moitié du loyer, mais au contraire à la somme de 500 euros par mois et ce jusqu'au 17 mars 2023, date de la réalisation des travaux par la bailleresse. A titre subsidiaire, il sollicite la confirmation du jugement déféré de ce chef. La société CDC Habitat Social, qui poursuit l'infirmation de ce chef du jugement l'ayant condamné à lui verser la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et demande le remboursement de la somme de 6 484,40 euros versée à l'appelant, fait valoir que la demande de l'appelant est disproportionnée et excessive, le loyer mensuel étant de 578 euros, ce qui reviendrait à considérer que son logement est totalement inhabitable, ce qu'il ne démontre pas. Elle soutient que les expertises ne sont pas contradictoires et ne sont absolument pas détaillées, ne procédant à aucune constatation précise de désordres ni à leur imputabilité au bailleur ou au locataire. Elle ajoute que son assureur a diligenté une expertise dont la réunion s'est tenue le 9 juin 2022 afin de déterminer les causes et circonstances exactes du sinistre, ce que les expertises amiables n'avaient pas permis de déterminer. Elle affirme que ce rapport n'est pas encore disponible, de sorte que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il n'est nullement établi que le dégât des eaux dont se plaint M. [L] serait de sa responsabilité. Concernant la chaudière, elle indique justifier des diligences accomplies et du comportement de M. [L] n'ayant pas permis d'intervention. Sur ce, L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Si M. [L] fait état d'une absence de chauffage dont il ne justifie pas par la seule production de l'attestation qu'il verse aux débats (pièce 9) et qui est difficilement compréhensible, la société CDC Habitat Social justifie de plusieurs interventions relatives à la chaudière entre novembre 2019 et mai 2021 au domicile de M. [L], desquelles il ressort que celle-ci a fonctionné lors des essais et que ce dernier, qui a condamné le compteur de gaz, exige le remplacement de la chaudière et non sa réparation. La société CDC Habitat Social justifie également avoir à plusieurs reprises tenté d'intervenir à son domicile et avoir été confrontée au refus de M. [L] de les laisser entrer (novembre 2021 et mars 2022) ou à son indisponibilité (mars et mai 2022) ou à son absence de réponse (avril 2022). Dans ces conditions, aucun manquement à ce titre ne peut donc être imputé à la bailleresse. Il ressort des rapports d'expertise amiables susvisés dont celui contradictoire du 27 novembre 2019, que le logement occupé par M. [L] a subi un important dégât des eaux résultant d'infiltrations provenant du toit-terrasse. La société CDC Habitat Social, qui conteste ces rapports, ne produit pas celui dont son assureur est à l'initiative, alors que la réunion d'expertise s'est tenue en juin 2022, soit il y plus de 18 mois, et qu'elle a fait procéder par la suite à des travaux de réfection du logement de M. [L]. Par ailleurs, si M. [L] produit uniquement les lettres simples de mise en demeure de procéder à des travaux émanant tant de l'expert amiable que de son assureur que la bailleresse conteste avoir reçues, le locataire produit son courrier envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception en juin 2019, de sorte qu'elle ne peut soutenir ne pas avoir été avisée de ce dégât des eaux à partir de cette date. Pour autant, elle ne justifie d'aucune réponse ni démarche avant le mois de juin 2022. Enfin, il résulte du courrier de confirmation des travaux de la société SMRD-BAT que des travaux d'embellissement ont été nécessaires dans la salle de bains, la salle d'eau, deux chambres et dans l'entrée. L'ensemble des observations qui précèdent permettent d'établir que le logement donné à bail a été affecté de désordres liés à ce dégât des eaux dans plusieurs pièces résultant d'infiltrations provenant du toit-terrasse, étant à l'origine d'un trouble de jouissance pour le locataire, étant rappelé que le bailleur doit assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail. Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, le loyer étant fixé à 578 euros, la réclamation demandée par M. [L] (500 euros par mois) correspondrait à indemniser une inhabilité quasi-totale de l'appartement, ce qui n'est pas démontré. Étant relevé que l'appartement est de type duplex comprend 4 pièces dont au niveau bas, le salon et une chambre selon le rapport d'expertise du 8 février 2021, il convient d'accorder à M. [L] une indemnité mensuelle de 250 euros par mois en réparation de son préjudice de jouissance comme justement fixé par le premier juge. Il convient de dire que cette indemnité est due à compter du 2 janvier 2019, date du sinistre, selon le rapport du 1er févier 2019, et non à compter du mois de juillet 2019 comme décidé par le premier juge sans motivation particulière. Le bail étant résilié depuis le 16 août 2022 et M. [L] étant depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement, il ne peut donc se prévaloir d'un préjudice de jouissance à compter de cette date. Il convient ainsi d'infirmer partiellement le jugement déféré de ce chef et de condamner la société CDC Habitat Social à verser à M. [L] une indemnité de jouissance d'un montant mensuelle de 250 euros pour la période du 2 janvier 2019 au 16 août 2022, soit la somme de 10 871 euros (250 X 30/31 + 42 + 16/31). La société CDC Habitat Social est en conséquence déboutée de sa demande de restitution de la somme de 6 484,40 euros. Sur l'indemnité d'occupation La société CDC Habitat Social demande que M. [L] soit condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2022, en faisant valoir qu'il n'y a pas lieu de limiter le montant de cette indemnité. M. [L] ne répond pas sur ce point. Sur ce, En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. Compte-tenu de l'état dégradé du bien relevé ci-dessus, c'est à bon droit que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 250 euros par mois laquelle sera due à compter de la résiliation du bail. Cependant, au regard de la remise en état de l'appartement, il convient de fixer, à compter du 17 mars 2023, date de la réception des travaux, l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges. Le jugement est partiellement infirmé de ce chef. Sur les délais de paiement M. [L] demande l'octroi de délais de paiement en relevant qu'il est en mesure d'apurer l'arriéré locatif si celui-ci n'était pas compensé avec les dommages et intérêts dus au titre du trouble de jouissance. La société CDC Habitat Social s'y oppose en faisant valoir qu'il verse des pièces financières anciennes ne permettant pas de s'assurer de sa capacité à apurer l'arriéré locatif et de continuer à payer mensuellement son loyer. Sur ce, Selon de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'effectuer une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. M. [L] ne justifie pas de sa situation financière actuelle, l'élément le plus récent produit étant une attestation du Pôle Emploi du 3 février 2022 au titre d'un paiement d'une allocation de 502,52 euros pour la période du 15 au 31 décembre 2021. Il ressort par ailleurs du décompte locatif produit par la bailleresse (pièce 40) que les indemnités d'occupation sont réglées irrégulièrement par l'appelant et que l'arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2023 est de 1 940,33 euros, sans tenir compte des comptes à faire entre les parties suite au présent arrêt. Dans ces conditions, la cour ne peut que rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [L]. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [L], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant confirmés. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris sauf en ce que la société CDC Habitat Social a été condamnée à payer à M. [L] la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance pour la période du mois de juillet 2019 à août 2022 inclus et en ce que l'indemnité d'occupation a été fixée à la somme mensuelle de 250 euros à compter du mois de septembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux; Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés, Condamne la société CDC Habitat Social à payer à M. [M] [L] la somme de 10 871 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 2 janvier 2019 au 16 août 2022 ; Condamne M. [M] [L] à payer à la société CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 250 euros à compter de la résiliation du bail, puis à compter du 17 mars 2023, d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; Déboute M. [L] de sa demande visant à déduire de tout arriéré locatif la somme de 917,08 euros au titre des frais de contentieux ; Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande de restitution de la somme de 6 484,40 euros ; Déboute M. [L] de sa demande au titre du préjudice de jouissance à compter du 16 août 2022 ; Déboute M. [L] de sa demande de délais de paiement ; Rejette toute autre demande ; Condamne M. [M] [L] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SCP Evodroit qui en fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,