Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/02740

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS 10 boulevard Hoche 93600 AULNAY-SOUS-BOIS Téléphone : 01 48 66 09 08 Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : civil.tprx.aulnay-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/02740 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOOM Minute : 24/00261 S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT Représentant : Me [T] [H] [F], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 C/ Monsieur [B] [G] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me KALAYAN DRILLAUD Martine Copie délivrée à : Mr [R] [B] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 21 DECEMBRE 2023 tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT, demeurant [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me KALAYAN-DRILLAUD Martine, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Selon convention sous seing privé du 16/07/2019, la S.A d’HLM Espacil Habitat a donné en location pour un an à M. [B] [G] un appartement n° 0318 sis [Adresse 2], sur la commune de [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 226,68 €. La somme de 226,68 € a été versée à titre de dépôt de garantie. Le contrat de location a été renouvelé deux fois, jusqu’au 15/07/2022. Par exploit de commissaire de justice du 06/11/2023, la S.A d’HLM Espacil Habitat, a fait citer M. [B] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater que le bail est venu à échéance le 15/07/2022, - dire l’occupation sans droit ni titre de M. [B] [G] depuis le 15/07/2022, - ordonner l’expulsion, sans terme ni délai, du défendeur et de tous occupants de son chef du foyer, au besoin avec le concours de la Force publique et du commissaire de police, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles au choix du bailleur et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, - condamner le défendeur à lui payer : . d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au double du montant du loyer et des charges en vigueur comme si le bail avait subsisté à compter du 15/07/2022 et jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés, . de la somme de 6 562,27 € arrêtée au 23/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. A l’audience du 21/12/2023, la S.A d’HLM Espacil Habitat, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Elle a indiqué que le contrat de location n’a pas été reconduit faute pour le locataire d’avoir justifié remplir les conditions d’attribution du logement et qu’elle demande en conséquence son expulsion. Elle a enfin actualisé le montant de sa créance à la somme de 7 296,27 €, terme du mois de novembre 2023 inclus et s’est opposée à tout délai. M. [B] [G], cité dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour lui. Le courrier prévu par ces dispositions a été remis à l’audience par la société bailleresse. Il a été retourné à l’expéditeur avec la mention : « Destinataire inconnu à l’adresse ». La partie présente ayant été entendue, elle a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 08/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ». En application de l’article L 631-12 du code de la construction et de l’habitation : « La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. À titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L 351-2. lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’État dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. (...). ». L’article * R 442-3-4 du même code issu de l’article 2 du décret n° 2010-1992 prévoit que « Le contrat de location mentionné à l’article L. 442-8-4 peut être renouvelé par période d’un an sous réserve que le ou les locataires répondent, à la date du renouvellement, aux conditions mentionnées à cet article et au 3° de l'article R. 441-1 et rappelées dans le contrat. Le bailleur, lorsqu’il ne souhaite pas renouveler le contrat, notifie sa décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou la signifie par acte d’huissier aux locataires trois mois au moins avant le terme du contrat. En l’absence de cette notification, le ou les locataires qui souhaitent renouveler le contrat communiquent au bailleur, au plus tard un mois avant son terme, les justificatifs prouvant qu’ils répondent toujours aux conditions pour être logés dans le logement. Lorsque le ou les locataires n’ont pas fourni ces justificatifs dans ce délai, le contrat n’est pas renouvelé. ; (...) ». Le contrat de location communiqué par la société Espacil Habitat comporte, en ses conditions générales, une clause prévoyant que le contrat de location ne sera pas renouvelé si la société d’H.L.M le décide, sous réserve d’un préavis de trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandé avec demande d’avis de réception. Le contrat de location a été signé le 16/07/2019 pour une durée d’un an sur la période comprise entre le 16/07/2019 et le 15/07/2020. Ce bail a été reconduit jusqu’au 15/07/2021 puis jusqu’au 15/07/2022. Un courrier du 03/04/2022 de non renouvellement du contrat de location est produit mais il n’est pas prouvé qu’il a été adressé au locataire. Il est de jurisprudence constante que « N’est pas régulièrement donné le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention “pli avisé et non réclamé” », ainsi que l’a rappelé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 21 septembre 2022, (pourvoi n° 21-17.691) pour le cas d’un congé donné par un bailleur. La société Espacil Habitat qui communique un courrier dont il n’est pas démontré qu’il a été envoyé sous pli recommandé ni que le locataire en a eu connaissance, n’a en outre pas fait signifier son congé. Dès lors, celui-ci n’a pas valablement été délivré. En revanche, ainsi que le souligne la S.A d’HLM Espacil Habitat, le locataire n’a pas manifesté le souhait de renouveler le contrat puisqu’il ne lui a pas communiqué, au plus tard un mois avant son terme, les justificatifs prouvant qu’il répondait toujours aux conditions d’attribution du logement. Par application de l’alinéa 3 de l’article R * R 442-3-4 du code de l’habitation et de la construction, le locataire n’ayant pas fourni ces justificatifs dans ce délai, le contrat n’a pu être renouvelé et il a donc pris fin le 15/07/2022 à minuit. M. [B] [G] n’ayant pas libéré le logement, il occupe les lieux sans titre depuis le 16/07/2022. Il devra en conséquence quitter les lieux et, faute de départ volontaire, son expulsion sera ordonnée dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Depuis le 16/07/2022, il se trouve redevable du paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation. La S.A d’HLM Espacil Habitat demande de voir fixer cette indemnité au double du montant du loyer et des charges tel qu’il serait s’il s’était poursuivi. Il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. En l’espèce la S.A d’HLM Espacil Habitat ne justifie pas du montant de sa demande, aucune clause pénale n’étant inserée au contrat et surtout, aucun préjudice particulier autre que l’immobilisation du bien n’étant évoqué. En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat de location, augmenté des charges dont il sera justifié et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux. S’agissant de la demande en paiement, l’actualisation de la créance à la somme de 7 296,27 € n’ayant pu être débattue par le défendeur, elle sera écartée. Au jour de l’assignation, la S.A d’HLM Espacil Habitat réclame paiement de la somme de 6 562,27 €, échéance du mois de septembre 2023 incluse. Faute pour lui de justifier de sa libération, M. [B] [G] doit être condamné au paiement de la somme de 6 562,27 € arrêtée au 30/09/2023, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il sera en outre condamné à payer l’indemnité provisionnelle telle que fixée plus haut à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion. Le juge n’a pas à statuer sur le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion, celui-ci étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Succombant principalement à l’instance, M. [B] [G] sera condamné aux dépens et il n’apparaît pas inéquitable de le condamner enfin à participer aux frais irrépétibles que la S.A d’HLM Espacil Habitat a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, Constate que le contrat de location du 16/07/2019 n’a pas été reconduit, qu’il a pris fin le 15/07/2022 à minuit et que le contrat de location est résilié depuis le 16/07/2022 ; Dit que M. [B] [G] devra libérer l’appartement n° 0318 sis, [Adresse 2], sur la commune de [Localité 3] et le laisser libre de tous occupants de son chef ; Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des lieux de M. [B] [G] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [B] [G] est redevable, en lieu et place du loyer et des charges et depuis le 16/07/2022, au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du contrat de location et des charges dont il sera justifié ; Déboute la S.A d’HLM Espacil Habitat de sa demande de majoration ; Condamne M. [B] [G] à payer à la S.A d’HLM Espacil Habitat la somme de 6 562,27 euros (six mille cinq cent soixante-deux euros et vingt-sept centimes) arrêtée au 30/09/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamne M. [B] [G] à payer à la S.A d’HLM Espacil Habitat, à compter du terme du mois d’octobre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée plus haut ; Condamne M. [B] [G] à payer à la S.A d’HLM Espacil Habitat la somme de 150 euros (cent cinquante euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [B] [G] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision ; Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ; Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de non prononcé. Ainsi jugé le 08/02/2024, Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE