Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 22/06475

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/06475 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYYK N° MINUTE : Assignation du : 25 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 14 Février 2024 DEMANDEUR Monsieur [P] [N] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Charles BAGHDASARIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0003 DÉFENDEURS Maître [Y] [X] Notaire associé au sein de la société JACQUIN & ASSOCIES [Adresse 1] [Localité 2] S.A.R.L. JACQUIN & ASSOCIES [Adresse 1] [Localité 2] représentés par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0025 Décision du 14 Février 2024 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/06475 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYYK COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint, Président de formation, Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs, assistés de Samir NESRI, Greffier lors des débats, et de Gilles ARCAS, Greffier lors du prononcé DEBATS A l’audience du 17 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; - Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE La société CEMAVI a conclu une promesse de vente avec MonsieurCB 666991746C’est la forme qu’on utilise habituellement dans notre section. Me concernant, je mets le prénom la première fois uniquement, puis dans le dispositif. [P] [N] [O] « promettant » et « bénéficiaire » : pas besoin, tu ne les utilises plus après. portant sur un bien immobilier d’une valeur de 513 000 euros le 25 avril 2017. Cet acte a été reçu par Maître [Y] [X], notaire de Monsieur [N] et membre de la société Jacquin & Associés. Dans le cadre de cette promesse, plusieurs conditions suspensives étaient prévues dont l’obtention d’un ou de plusieurs prêts par Monsieur [N], ainsi qu’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 51 300 euros. Cette condition suspensive devait être réalisée avant le 30 juin 2017. La somme de 25 650€, correspondant à la moitié de la condition suspensive, a été payée par Monsieur [N] et séquestrée par Maître [C], notaire de la société CEMAVI le 25 avril 2017. Les 24 mai, 7 et 20 juin 2017, différents établissements bancaires ont informé Monsieur [N] qu’ils refusaient de lui accorder un prêt. Les 28, 29 et 30 juin 2017, Maître [X] et Monsieur [N] ont échangé à plusieurs reprises par courriels au sujet de la promesse de vente. Le 28 juillet 2017, Monsieur [N] a informé la société CEMAVI par lettre recommandée avec accusé réception que des établissements bancaires lui avaient refusé ses demandes de prêt. La société CEMAVI a considéré que Monsieur [N] n’avait pas respecté le délai de communication du refus de prêt qui selon elle était au plus tard le 30 juin 2017 et l’a assigné en paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Par jugement du 30 novembre 2018, le Tribunal de Grande Instance de Paris a condamné Monsieur [N] à régler l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 51 300€. Le 6 novembre 2020, la Cour d’appel de Paris a confirmé ce jugement. Estimant que Maître [X] avait commis une faute engageant sa responsabilité, Monsieur [N] l’a fait assigner ainsi que la SARL Jacquin & Associés, Notaires, devant ce tribunal par acte du 25 avril 2022. Par dernières conclusions du 22 mars 2023, Monsieur [N] demande au tribunal de condamner solidairement Maître [X] et la société Jacquin & Associés, Notaires au paiement de 54 300€ en réparation de son préjudice financier. Il sollicite également leur condamnation solidaire aux dépens et au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [N] soutient que Maître [X] a manqué à son devoir de conseil et d’information, lequel manquement se trouve directement à l’origine de son préjudice financier. Il estime que dans le cadre de ses échanges par courriels avec Maître [X], le notaire aurait dû l’informer de la nécessité de transmettre les refus de prêt à la société CEMAVI avant le 30 juin 2017 et l’a induit en erreur par ses réponses. Monsieur [N] considère que Maître [X] a ainsi commis une faute dans le cadre de ses fonctions de notaire engageant sa responsabilité professionnelle délictuelle. Il ajoute que Maître [X] était tenu, au titre de son devoir de conseil, de lui transmettre toutes les informations nécessaires à l’opération. D’après une jurisprudence constante, le devoir de conseil du notaire revêt un caractère absolu, peu important les compétences personnelles de ses clients. [O] moi ça n’est pas soulevé. Le devoir de mise en garde est inclus dans le devoir de conseil à mon avis pour le notaire (en tous cas tel que soulevé ici), contrairement au droit bancaire où il existe de façon autonome. [O] moi c’est un élément d’appréciation / de contexte, sans conséquence juridique articulée par le demandeur. Pas besoin de le mettre du coup. Monsieur [N] soutient enfin que Maître [X] a fait une interprétation erronée de la clause d’immobilisation litigieuse. Il affirme que le notaire n’a pas retenu la date du 30 juin 2017 comme « date couperet », alors que le Tribunal de grande instance et la Cour d’appel de Paris ont considéré qu’il s’agissait d’une « date butoir » puisque la communication de refus de prêt devait intervenir au plus tard le 30 juin 2017. Il souligne qu’il disposait d’attestations de refus de prêt conformes à cette date. Au titre de son préjudice, Monsieur [N] expose ne pas avoir obtenu restitution de l’acompte qu’il avait versé sur l’indemnité d’immobilisation et d’avoir été condamné à régler l’intégralité de cette indemnité, ainsi que des frais de procédure. Il estime que ce préjudice résulte exclusivement et directement du manquement de Maître [X] à ses obligations. Par dernières conclusions du 6 octobre 2022, Maître [X] et la société Jacquin & Associés, Notaires, demandent au tribunal de débouter Monsieur [N] de ses demandes et de le condamner à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Maître [X] et la société Jacquin & Associés, Notaires contestent toute faute. Ils indiquent qu’aux dates des mails du 28 et du 29 juin 2017, il n’avait pas été demandé à Maître [X] de se prononcer sur la nécessité de transmettre un refus de prêt antérieurement au 30 juin 2017 et que Monsieur [N] ne l’avait pas informé des refus des banques de lui accorder des prêts. Maître [X] précise qu’au vu de l’objet du mail « TR : Avis favorable pour le financement », il pensait que Monsieur [N] disposait déjà d’un accord de prêt. Les défendeurs déclarent que Monsieur [N] disposait des informations nécessaires au processus d’achat puisqu’il était l’époux de l’une des Notaires qui exerçait dans l’étude concluante et que ce n’était pas la première fois qu’il réalisait ce type d’opération d’investissement immobilier. Maître [X] et la société Jacquin & Associés considèrent que Monsieur [N] ne réalise pas une lecture conforme aux termes de la clause d’immobilisation litigieuse. Ils établissent que Monsieur [N] pouvait se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt après le 30 juin 2017. Ils estiment que la société CEMAVI pouvait à compter du 4 juillet 2017 mettre en demeure Monsieur [N] de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Dans ce délai, Monsieur [N] pouvait encore se prévaloir du refus de prêt pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive. Ce n’est que faute de retour dans ce délai que Monsieur [N] perdait l’effet protecteur de la condition suspensive. Maître [X] et la société JACQUIN & Associés opposent à Monsieur [N] l’absence de documents justificatifs de dépôt de demandes de prêts conformes. Ils font valoir que le Tribunal de grande instance et la Cour d’appel de Paris ont retenu que Monsieur [N] n’avait pas rapporté les preuves suffisantes pour justifier la non réalisation de la condition suspensive. Ils estiment que la cause du préjudice allégué provient de cette absence de démarches suffisantes. A titre subsidiaire, les défendeurs exposent que Monsieur [N] ne justifie ni de la deséquestration des sommes confiées à Maître [C], ni du paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation. Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 30 mars 2023. À l’audience du 17 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2024, date de ce jugement. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la faute Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil - ce qui exclut toute référence à la distinction entre obligation de moyens et obligation de résultat qui relève de la responsabilité contractuelle -, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil. Monsieur [N] verse aux débats l’échange de courriels au sein duquel Maître [X] a prodigué le conseil litigieux. Il en ressort que Monsieur [N] a adressé le 28 juin 2017 à 13h29, soit deux jours avant l’expiration du délai requis pour obtenir un principe de financement, un courriel mentionnant comme objet : “Avis favorable pour le financement”. Il relaie dans ce courriel des interrogations de la banque sur le fait que “les conditions suspensives sont au 30 juin, dans 2 jours...” et concernant l’existence d’une clause de substitution. Il ne joint pas toutefois à son courriel les échanges avec la banque. Au vu de ce seul courriel, Maître [X] a pu légitimement considérer que Monsieur [N] avait obtenu un accord de financement, compte tenu de l’objet du mail et du fait que la banque évoque les délais et la substitution, confirmant que l’hypothèse d’un financement était envisagée. Dans son courriel en réponse du même jour à 13h55, Maître [X] rappelle tout d’abord à Monsieur [N] qu’il doit “confirmer l’obtention de [son] prêt au 30 juin”, ce qui correspond aux exigences imposées par la condition suspensive lorsqu’elle mentionne que “la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accord définitif de prêts au plus tard le 30 juin 2017". Dans l’hypothèse d’un accord bancaire sur le principe du financement, la condition précise que l’obtention d’un accord de prêt “devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus”, soit 5 jours après le 30 juin 2017. Maître [X] était donc légitime à indiquer que la date du 30 juin 2017 n’était pas une “date couperet” une fois l’accord de prêt obtenu, puisqu’elle correspondait à la date limite d’obtention de cet accord et non de l’information du promettant ou de la justification de l’obtention du prêt. Maître [X] a pris par ailleurs la précaution de rappeler à Monsieur [N] qu’il était “très en retard” et l’a invité à demander à l’établissement bancaire “s’il veut vraiment monter le dossier”, confirmant avoir compris que la banque avait donné un accord de principe pour le prêt tout en soulevant des interrogations sur la volonté réelle de la banque de le mener à bien. Le 29 juin 2017 à 11h26 puis le 30 juin 2017 à 6h41, Maître [X] a précisé à nouveau qu’il n’était pas nécessaire de proroger le délai d’obtention du financement mais qu’il faudrait lui transmettre prochainement l’accord de prêt, confirmant les termes du 28 juin 2017. Les échanges de courriels ne contiennent pas d’autre message de Monsieur [N] que celui adressé le 28 juin au notaire. Compte tenu des éléments en sa disposition, Maître [X] a donc apporté une réponse juridiquement fondée et attiré l’attention du demandeur sur le délai. Il justifie par conséquent s’être conformé à son devoir de conseil. Monsieur [N], ne rapportant pas la preuve d’une faute, sera débouté de ses demandes. 2. Sur les autres demandes Monsieur [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de 3 000€ aux défendeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de ce jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement susceptible d’appel, Déboute Monsieur [P] [N] de ses demandes, Condamne Monsieur [P] [N] aux dépens, Condamne Monsieur [P] [N] à payer la somme totale de 3 000€ à Maître [Y] [X] et à la SARL Jacquin & Associés, notaires, Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 14 Février 2024 Le GreffierLe Président G. ARCASB. CHAMOUARD