Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 23/09025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sylvia GRADUS Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Pascal SCHMITZ Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09025 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFW N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 07 mars 2024 DEMANDERESSE Société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Pascal SCHMITZ de la SELEURL MARTINGALE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0305 DÉFENDEUR Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sylvia GRADUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0500 COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Imen GRAA, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 07 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09025 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFW EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2014 à effet au 1er novembre 2014, la société [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, a donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement de six pièces et d 'une superficie de 146 m2 à usage d'habitation situé au [Adresse 2] (lot n°18), pour un loyer mensuel de 4060 euros outre 140 euros de provision sur charges. Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2014 intitulé " garantie à première demande ", la Banque Martin Maurel s'est portée garante pour Monsieur [G] [U] à hauteur de 27000 euros. Par cet acte elle s'est engagée à effectuer au profit du bailleur un paiement en cas de défaillance du locataire dès réception d 'une demande de paiement adressée en LRAR. Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2019, la société [Adresse 2] a fait délivrer à Monsieur [G] [U] un commandement de payer la somme de 31 007.99 euros, somme arrêtée au 06 septembre 2019, visant la clause résolutoire (article VIII) du bail. Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2020, la société 50 avenue de Wagram a fait délivrer à Monsieur [G] [U] un congé pour motif légitime et sérieux à savoir le défaut de paiement des loyers aux termes convenus, à effet au 31 octobre 2020 Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal d'instance de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -A titre principal : -Valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux du 12 mai 2020 et constater que les défendeurs sont sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2019, -Constater que Monsieur [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2020 ; -Le condamner au paiement d 'une indemnité d'occupation de 4392.74 euros depuis le 1er novembre 2020, de 4438.45 depuis le 1er novembre 2021, de 4587.57 euros depuis le 1er novembre 2022 ; et de 4682.57 euros depuis le 1er mars 2023. -A titre subsidiaire : -Constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 29 octobre 2014 ; -Juger que Monsieur [G] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2019 ; -Le condamner au paiement d 'une indemnité d'occupation de 4392.74 euros depuis le 1er novembre 2020, de 4438.45 depuis le 1er novembre 2021, de 4587.57 euros depuis le 1er novembre 2022 ; et de 4682.57 euros depuis le 1er mars 2023. -A titre très subsidiaire : -Ordonner la résiliation judiciaire du bail du 29 octobre 2014 à effet au jour du prononcé de la décision à intervenir ; -En tout état de cause : -Ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; -Supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du CPCE ; -Ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, -Condamner Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 103 355.02 euros au titre de l'arriéré locatif, charges, accessoires et indemnités d'occupation ; somme arrêtée au mois de juillet 2023, augmenté des intérêts à compter de chacune des échéances ; -Condamner Monsieur [G] [U] à payer une indemnité d'occupation à compter du jugement et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du loyer conventionnel soit la somme de 9100.14 euros -Condamner Monsieur [G] [U] à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Cette assignation a été transmise le 28 juillet 2023 à la préfecture de Paris. Au soutien de ses prétentions, la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré plusieurs sommations. A l'audience du 12 décembre 2023, la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a soutenu que six mises en demeure adressées par le bailleur à son locataire ont été faites entre janvier et mai 2019 et qu'elles sont restées sans réponse, et qu'elle s'est alors retrouvée contrainte de délivrer un commandement de payer, avant que Monsieur [G] [U] ne finisse par se manifester et exposer avoir des difficultés de santé. Elle soutient qu'au jour de l'audience la dette s'élève à 113 627 euros suite à l'encaissement d 'un chèque le 20 novembre 2023. Questionné par le président du tribunal, la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS a soutenu avoir notifié à la CCAPEX le commandement de payer et notifier à la préfecture l'assignation. Monsieur [G] [U], représenté par son conseil, a déposé des écritures visées à l'audience du 12 décembre 2023 dont il a sollicité le bénéfice. Il soutient d'une part, que le congé délivré le 12 mai 2020 est nul et sans effet dans la mesure où il n'a pas été délivré 6 mois avant la date à laquelle il devait prendre effet. D'autre part, il soutient que le commandement de payer délivré par le bailleur est nul car il a été délivré alors même que le bailleur avait connaissance de la situation sanitaire de Monsieur [U] et san faire jouer la garantie à première demande si bien qu'il doit être débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire. Il ajoute que les causes du commandement étaient réglées au mois de février 2020. Subsidiairement il soutient que le bailleur a renoncé à invoquer le bénéfice du commandement de payer. Et plus subsidiairement il sollicite des délais de paiements suspensifs rétroactifs à la date du commandement et ce jusqu'au 21 février 2020 ; date à laquelle les causes du commandement ont été acquittés. En outre, il sollicite que la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS soit déboutée de sa demande de résiliation judiciaire au motif que les impayés locatifs sont dus à la situation de santé, à la crise sanitaire liée au COVID qui a impacté sa situation professionnelle, qu'il a repris le paiement des loyers courants en 2023. Il sollicite aussi que la société bailleresse soit déboutée de sa demande d'expulsion sous astreinte. A titre reconventionnel, il sollicite d'une part la condamnation de la société bailleresse à des dommages et intérêts d'un montant de 27 000 euros correspondant à la somme qu'elle aurait pu obtenir de la banque Martin Maurel en vertu de la garantie à première demande qui a pris fin au 15 novembre 2020 et qui aurait permis de limiter la dette locative. D'autre part, il sollicite l'octroi de délai de paiement sur 36 mois. Il soutient que la dette locative s'élève à 104 483.95 euros dans la mesure où il payé depuis l'introduction de l'instance la somme de 13715.64 euros. Enfin, il sollicite la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du CPC. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation de la partie demanderesse et aux écritures déposées par la partie défenderesse et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel - telles que par exemple celles visant à voir " dire et juger " ou " constater " ou " donner acte " - ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif. Il n'incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c'est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l'application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens. Il sera enfin pris acte de ce qu'il n'est pas contesté en défense que la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS vient bien aux droits de la société [Adresse 2] dans le présent litige, quand bien même le demandeur n'en justifie nullement au travers des pièces qu'il produit. Sur le congé délivré par le bailleur En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [G] [U] pour une durée de six ans, à effet du 1er novembre 2014 expirait au 31 octobre 2020. Le congé du bailleur du 12 mai 2020 n'a donc pas été régulièrement délivré six mois avant l'échéance précitée. Dès lors, le congé n'étant pas délivré dans les délais légaux requis, il ne peut produire d'effet. En ces conditions, le bailleur ne pourra qu'être débouté de sa demande de validation de son congé, Sur la demande subsidiaire de constatation d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : " II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. " En l'espèce, la société bailleresse a notifié l'assignation à la préfecture mais n'a pas procédé à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l'assignation. Par conséquent, la demande est irrecevable. Sur la demande très subsidiaire de résiliation judiciaire Sur la recevabilité L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son IV « - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. » La société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience, mais n’a pas procédé à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation. Sa demande en résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs est donc irrecevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS sera alors déboutée des demandes subséquentes à savoir l’expulsion sous astreinte, la suppression du délai de deux mois de l’article L 421-2 du CPCE, et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La demande de Monsieur [U] de délai de paiement sur 36 mois ne peut prospérer dans la mesure où c'est l'article 1343-5 du code civil qui s'applique en l'espèce et non l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. En l'espèce, Monsieur [G] [U] a sollicité des délais de paiement. Il justifie de revenus annuels entre 50000 et 65 000 euros et soutient ne pas avoir d'autre dette. Dès lors, il lui sera accorder des délais de paiement pour apurer sa dette comme précisé dans le dispositif de la présente décision. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts L'article 1240 du code civil dispose : " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " Il revient au demandeur d'apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. En l'espèce, Monsieur [G] [U] invoque une faute commise par la société bailleresse qui résulterait de la non activation de la garantie à hauteur de 27 000 euros de la Banque Martin Maurel. La société bailleresse qui est créancière des loyers impayés par Monsieur [U] avait le choix de solliciter le paiement de la dette locative auprès de Monsieur [U] locataire, ou de la banque Martin Maurel. Si elle avait le choix entre deux débiteurs, elle n’avait aucunement l'obligation de solliciter la banque Martin Maurel. Par conséquent, la non-activation de cette garantie n’est pas constitutive d’une faute. Ainsi, Monsieur [U] sera débouté de sa demande indemnitaire. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. En équité, il convient de débouter les deux parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [G] [U] d'un congé le 12 mai 2020 pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu le 29 octobre 2014 à effet au 1er novembre 2014, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (lot n°18), ne sont pas réunies ; DEBOUTE en conséquence la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande de validation du congé délivré le 12 mai 2020 ; DECLARE IRRECEVABLE la demande de la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 octobre 2014 à effet du 1er novembre 2014 ; DECLARE IRRECEVABLE la demande de la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs; DEBOUTE la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande d’expulsion ; DEBOUTE la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande d'astreinte ; DEBOUTE la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS de sa demande d’indemnité d’occupation; CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS la somme de 104 483.95 euros (cent-quatre-mille-quatre-cent-quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des impayés locatifs ; somme arrêtée à la date du 12 décembre 2023 (échéance de décembre 2023 inclus et incluant les trois derniers versements par chèque de Monsieur [G] [U] des 20 novembre 2023, 4 décembre 2023 et 11 décembre 2023) correspondant à l'arriéré de loyers ; AUTORISE Monsieur [G] [U] à s'acquitter de cette somme en 24 versements mensuels de 4353 euros (quatre-mille-trois-cent-cinquante-trois euros) minimum,payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, DEBOUTE Monsieur [G] [U] de sa demande de condamnation de la société SAINT DOMINIQUE INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le Greffier La Juge