Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00089

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 24/00089 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVGE N° minute : 24/00211 Dans l’affaire entre : DEMANDEUR Monsieur [J] [H] né le 29 Juin 1977 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] - [Localité 1] représenté par Me Benoît DE BOYSSON avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEUR Monsieur [X] [T] né le 07 Mars 1988 à [Localité 6] demeurant [Adresse 4] - [Localité 5] non comparant, ni représenté comparant à l’audience du 04/04/2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : Monsieur [J] [H] Monsieur [X] [T] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : Monsieur [J] [H] RAPPEL DES FAITS M. [J] [H] a donné à bail à M. [X] [T] un logement situé au [Adresse 3] [Localité 5] par contrat du 15 novembre 2016, pour un loyer mensuel de 420 € charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [H] a fait signifier un commandement de payer ainsi qu'un commandement de fournir les justificatifs d'une assurance locative, ces commandements visant la clause résolutoire, le 28 août 2023 ; puis il a fait assigner M. [X] [T] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l'arriéré locatif. A la première audience du 4 avril 2024, à laquelle il a été fait lecture du diagnostic social et financier indiquant que le locataire faisait l'objet d'un suivi social et qu'il aurait repris le paiement de ses loyers, M. [T] a indiqué avoir repris le paiement des loyers et régularisé son assurance. Il a sollicité des délais de paiements suspensifs. En l'absence de décompte actualisé du bailleur et de justificatif de paiement fourni par le locataire, il a été ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience du 2 mai 2024. A l’audience du 2 mai 2024, M. [J] [H] représenté par con conseil maintient ses demandes fondées sur le non-paiement des loyers, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation . Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection : -de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; -d'ordonner l’expulsion de M. [X] [T], ainsi que tous occupants de son chef, -de condamner M. [X] [T] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux, -de condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 5.040 €, incluant la facturation de mai 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre la somme de 350 € pour résistance abusive et la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens. Le bailleur indique au soutien de ses demandes que M. [T] justifie désormais d'une assurance alors qu'il n'en avait pas auparavant. Il explique que vérification faite, lors de la dernière audience, le dernier règlement du locataire remontait à un an (15 mars 2023), et que ce dernier a réglé un loyer le 16 avril 2024 après le premier appel du dossier. Il considère que le locataire n'a pas les moyens d'apurer sa dette et que par conséquent sa demande de délais doit être rejetée. M. [X] [T] n'a pas comparu lors de l'audience de renvoi. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement sera contradictoire en application de l'article 469 du code de procédure civile. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”. Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Le bail conclu le 15 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article p.4) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2023, pour la somme en principal de 3.780 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 octobre 2023. S'agissant des délais de paiement sollicités par le défendeur, il doit être souligné : -que contrairement à ses affirmations devant la juridiction et les services sociaux ayant procédé au dignostic social et financier, il n'avait pas repris les paiements de ses loyers courants avant la première audience ; -qu'en tout état de cause, il n'a pas comparu à la seconde audience et ne rapporte pas la preuve du paiement régulier de ses loyers depuis le mois de janvier 2024 ; -que si un loyer a été réglé entre les deux audiences, il ressort du diagnostic social et financier que M. [T] a de nombreuses autres dettes, notamment s'agissant des charges courantes (eau, électricité) mais également d'importantes dettes fiscales. Dès lors, compte tenu de l'importance de la dette, de la situation financière de M. [T] témoignant d'une situation d'endettement, de l'absence de justificatifs de revenus produits aux audiences, et de son absence de bonne foi, la demande de délais suspensifs sera rejetée. L’expulsion de M. [X] [T] sera ordonnée, en conséquence. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : M. [J] [H] produit un décompte démontrant que M. [X] [T] reste devoir la somme de 5.040 €, dette arrêtée au jour de l'audience, comprenant la facturation de mai 2024 pour un montant de 420 €. Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Par ailleurs, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5.040 €, dette arrêtée au jour de l'audience, comprenant la facturation de mai 2024 pour un montant de 420 €, outre les indemnités d'occupation postérieures. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : La véracité des propos du défendeur lors de la première audience étant contredite par les pièces founies par la bailleur, et M. [T] n'ayant fourni aucune pièce au soutien de ses allégations, cette attitude caractérise une résistance abusive du locataire. Il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts du bailleur à hauteur de 100 €. M. [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [H], M. [X] [T] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2016 entre M. [J] [H] et M. [X] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5] sont réunies à la date du 28 octobre 2023; AUTORISE M. [J] [H] à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [T] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [X] [T] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE M. [X] [T] à verser à M. [J] [H] la somme de 5.040 €, dette arrêtée au jour de l'audience, comprenant la facturation de mai 2024 pour un montant de 420 € ; CONDAMNE M. [X] [T] à payer à M. [J] [H] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juin 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion ; CONDAMNE M. [X] [T] à payer à M. [J] [H] la somme de 100 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNE M. [X] [T] à verser à M. [J] [H] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection,