Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/01280

Du 15 février 2024 5AA PPP Référés N° RG 23/01280 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBID S.A. MESOLIA HABITAT C/ [P] [Z] - Expéditions délivrées au défendeur - FE délivrée au demandeur Le 15/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT RCS BORDEAUX B 469 201 552 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Julie TEYSSIER (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [P] [Z] [Adresse 4] [Localité 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 22 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er mars 2017, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Madame [P] [Z] (divorcée [V]) et Monsieur [G] [V] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Par courrier en date du 2 septembre 2019, Monsieur [G] [V] délivrait congé du bail en date du 1er mars 2017, Madame [P] [Z] devenant ainsi seule titulaire du bail. Par acte d’huissier en date du 25 avril 2023, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer à Madame [P] [Z] un commandement de payer la somme de 1512,74 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte d’huissier du 30 juin 2023, la SA MESOLIA HABITAT a assigné Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 septembre 2023 aux fins de : Constater la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 4] à [Localité 3] les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans le délai contractuel,S'entendre autoriser en conséquence, à faire procéder à l'expulsion de Madame [P] [Z], ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2303,72 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience,La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,La condamner au paiement de la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,La condamner suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement. A l’audience du 21 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 22 décembre 2023. Lors de l’audience du 22 décembre 2023, la SA MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 603,46 euros au 18 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter l’octroi de délai de paiement. En défense, Madame [P] [Z] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant. Elle indique percevoir un revenu mensuel de 1200 euros. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 juillet 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience du 21 septembre 2023. La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 28 mars 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Madame [P] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 1512,74 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 25 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA MESOLIA HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 juin 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que : – pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; – ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; – si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [P] [Z] a intégralement repris le paiement du loyer courant. En outre, elle est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d’un revenu mensuel de 1200 euros. Enfin, elle en situation de régler le montant de sa dette, des aides lui étant octroyées. Par suite, et dès lors que la bailleresse l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA MESOLIA HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [P] [Z]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [P] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (668,10 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA MESOLIA HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 603,46 euros à la date du 18 décembre 2023, déduction faite des frais de procédure. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [P] [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 603,46 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Madame [P] [Z] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P] [Z] Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [P] [Z] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 26 juin 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 1er mars 2017 entre Madame [P] [Z] et la SA MESOLIA HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ; CONDAMNONS Madame [P] [Z] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 603,46 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [P] [Z] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 13 mois à raison de 12 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d’une 13ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [P] [Z] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (668,10 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [P] [Z] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [P] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [P] [Z] à payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION