Cour d'appel, 28 septembre 2022. 20/05358

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2022 (n° ,8pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05358 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVRV Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] - RG n° 18/10107 APPELANTES S.A.S. SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'HOTEL ET DU RESTAURANT FOUQUET'S immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 402 594 006 prise en la personne de ses représentants légaux en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] S.A. SOCIETE DES HOTELS ET CASINO DE DEAUVILLE immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lisieux sous le numéro 475 750 337 prise en la personne de ses représentants légaux en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 1] Représentées par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Assistées de Me Valérie PANEPINTO, de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocate au barreau de Paris, toque P102 INTIMEE S.A.S. ALTER FINANCE CAPITAL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 340 110 329 prise en la personne de ses représentants légaux en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Gilbert MANCEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0627 Assistée de Me Antoine HINFRAY, de la SCP FORESTIER & HINFRA, Toque P255 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 Septembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M.Gilles BALAY, Président de chambre , en application des articles 907 et 805 du code de procédure civile, devant la Cour composée de : M.Gilles BALAY, Président de chambre M.Douglas BERTHE,Conseiller, Mme Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Damien GOVINDARETTY ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL,greffière, présente lors de la mise à disposition. * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 22 décembre 2000, la société Alter Finance, devenue la société Alter Finance Capital a donné à bail commercial à la société Hotelux, aux droits de laquelle se trouvent la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant Fouquet's, et la société des Hôtels et Casino de Deauville, divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2001, moyennant un loyer principal de 820 000 € par an hors taxes et charges, pour « l'usage exclusif d'hôtel, résidence hôtelière et activités annexes telles que restaurant, bar, salon de thé, espaces boutiques ». Par exploit du 28 septembre 2015, les sociétés preneuses ont fait signifier à la société bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015. Par jugement mixte du 18 juillet 2017, le juge des loyers des commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation du 09 mai 2017, a notamment constaté, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 28 septembre 2015 et le silence de la société Alter Finance Capital dans les trois mois qui ont suivi, le principe du renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2015 ; constaté que les locaux sont monovalents et dit que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé ; pour le surplus, avant-dire droit, désigné en qualité d'expert M. [T] [L], aux fins notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2015. Mme [C] a été désignée en remplacement de M. [L]. La société bailleresse a interjeté appel de cette décision avant de se désister de ce recours. Par exploit des 3 et 6 août 2018, la société Alter Finance Capital a notifié aux locataires l'exercice de son droit d'option et offert le paiement d'une indemnité d'éviction. Par assignation du 31 août 2018, les sociétés preneuses ont fait assigner à comparaître la société bailleresse devant le tribunal de grande instance de Paris. Par jugement mixte du 06 février 2020, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant Fouquet's et la société des Hôtels et Casino de Deauville de leur demande en nullité de la signification en date des 3 et 6 août 2018 par la société Alter Finance Capital, pour l'exercice de son droit d'option, et de leur demande tendant à voir reconnaître que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2015 ; dit que la signification les 3 et 6 août 2018 par la société Alter Finance Capital de l'exercice de son droit d'option, a mis fin de manière irrévocable, à compter du 30 septembre 2015, au bail ; dit que les sociétés preneuses ont droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, et sont redevables d'une indemnité d'occupation, du 1er octobre 2015 à leur libération effective des locaux ; condamné la société Alter Finance Capital à payer aux sociétés preneuses la somme de 60 000 € au titre des frais d'avocats engagés dans l'instance en fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2015 ; l'a condamnée à leur payer les dépens de l'instance en fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2015 et notamment, les frais de signification de l'assignation devant le juge des loyers commerciaux, les frais de signification du jugement du 18 juillet 2017, le timbre fiscal de 225 exposé dans la cour, les frais d'expertise amiable confiée à M. [X] et les frais d'expertise judiciaire confiée à Mme [C], après production des justificatifs, et à l'exception des frais de signification de la demande en renouvellement du 28 septembre 2015 ; avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert M. [M] [J] avec mission essentielle de déterminer le montant des dites indemnités et statué sur les modalités, la provision à valoir ayant été fixée à 5 000 €; fixé le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en cours et des charges et taxes ; ordonné l'exécution provisoire de la décision et réservé les autres demandes. **** Par déclaration du 16 mars 2020, la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant Fouquet's, et la société des Hôtels et Casino de Deauville ont interjeté appel total du jugement. Saisi par les appelantes, le conseiller de la mise en état, a, par ordonnance du 1er décembre 2021, déclaré irrecevables les conclusions d'intimée notifiées le 08 avril 2021 par la société Alter Finance Capital et les pièces au soutien de celles-ci. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 15 juin 2020, par lesquelles la société d'Exploitation de l'Hôtel et du restaurant Fouquet's et la société des Hôtels et Casino de Deauville, appelantes, demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, juger nul et de nul effet ou sans objet l'acte du 03 et 06 août 2018 intitulé « notification du droit d'option » ; juger renouvelé à effet du 1er octobre 2015 le bail ayant produit ses effets entre le 1er janvier 2001 et le 30 septembre 2015 ; dire que la procédure en fixation sera reprise devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris et fixer le loyer provisionnel à compter du 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 544 000 € en l'état de l'avis de l'expert judiciairement désigné pour donner son avis sur le loyer de renouvellement ; condamner la société Alter Finance Capital à leur payer la somme de 60 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ; condamner la société Alter Finance Capital aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels dépens d'appel seront recouvrés par l'avocat constitué, dans les conditions de l'article 699 du même code ; très subsidiairement dans l'hypothèse où serait validé le droit d'option, et en l'état des dispositions de l'article L.145-60 du code de commerce, condamner la société Alter Finance Capital à leur payer au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé, la somme de 70 200 €, sauf à parfaire, au visa de l'article L.145-57 du code de commerce ; confirmer le jugement entrepris ayant condamné la société Alter Finance Capital aux dépens exposés dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé ; compte tenu du fait que l'indemnité d'éviction doit être fixée au jour le plus proche de la restitution des locaux, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a désigné un expert avec mission de donner son avis sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, aux frais de la société Alter Finance Capital, auteur du droit d'option ; fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 544 000 €, et ce en l'état de l'avis de l'expert judiciairement désigné pour donner son avis sur la valeur locative de renouvellement ; et à défaut de confirmation du jugement en ce qu'il a désigné un expert, condamner la société Alter Finance Capital à titre d'indemnité d'éviction à la somme de 105 000 000 €, sauf à parfaire et fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par application L 145-28 du code de commerce à la somme par an en principal à compter du 1er octobre 2015 de 200 000 € ; en toute hypothèse, condamner la société Alter Finance Capital à leur payer la somme de 20 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; la condamner aux entiers dépens d'appel, lesquels seront recouvrés par l'avocat constitué, dans les conditions de l'article 699 du même code. Les conclusions de la société Alter Finance Capital ont été jugées irrecevables par l'ordonnance sur incident du 1er décembre 2021. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des appelantes. Au soutien de leur demande relative à la nullité de l'acte des 03 et 06 août 2018, la société d'Exploitation de l'Hôtel et du restaurant Fouquet's et la société des Hôtels et Casino de Deauville affirment que par une stipulation contractuelle valable, la société Alter Finance Capital a renoncé à refuser, à l'échéance du bail, le renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité. Elles font grief au tribunal d'avoir interprété la clause litigieuse comme une renonciation du bailleur limitée à son droit de refuser le renouvellement du bail, et non à son droit d'option, en cas de désaccord sur le prix prévu par l'article L.145-57 du code de commerce. Elles prétendent que les parties ont voulu pérenniser l'exploitation compte tenu des nombreux investissements effectués, et prétendent que le bailleur ne saurait méconnaître son engagement de renonciation sans violer la loi des parties, affirmant que l'exercice de l'option est aussi un refus de renouvellement, auquel la société bailleresse a renoncé. Subsidiairement, au soutien de leur demande relative au paiement d'une indemnité d'éviction, elles soutiennent qu'en cas de validité du droit d'option, l'assignation signifiée le 31 août 2018 a eu pour effet d'interrompre toute éventuelle prescription s'agissant de la fixation des indemnités d'éviction et d'occupation, aucune prescription ne pouvant courir avant qu'une décision définitive n'ait été rendue sur la validité du droit d'option. Au soutien de leur demande relative au paiement des frais de l'instance, elles prétendent que tous les frais liés à la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 devront être supportés par le bailleur par application du second alinéa de l'article L.145-57 du code de commerce, et font valoir les dépens, les autres frais non compris dans les dépens, à savoir les honoraires de M. [X], et les honoraires d'avocat. MOTIFS DE L'ARRET Sur la validité de l'acte du 03 et 06 août 2018 intitulé « notification du droit d'option » En application de l'ancien article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, dont les dispositions sont reprises dans l'article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties. Ainsi, il définit notamment les droits et obligations des parties. La renonciation à un droit doit être claire et non équivoque. Les parties tiennent par ailleurs des droits de la loi; ainsi l'article L 145-57 du code de commerce définit-il le droit pour le bailleur, à tout moment au cours de l'instance en fixation du prix du bail renouvelé et jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification de la décision judiciaire devenue définitive, de signifier l'exercice de son droit d'option et d'offrir au preneur le paiement d'une indemnité d'éviction. En l'espèce, la société Alter Finance, par acte des 3 et 6 août 2018, à signifié qu'elle exerçait cette option en refusant le renouvellement du bail, qui avait pris fin par l'effet d'une demande de renouvellement à effet au 1er octobre 2015 que les sociétés preneuses ont fait signifier à la société bailleresse par acte du 28 septembre 2015. La validité de cet acte exerçant l'option est critiquée au motif de l'obligation résultant pour la société Alter Finance de la clause du bail du 22 décembre 2000 par laquelle elle a renoncé au droit de refuser le renouvellement du bail dans les termes suivants: « A l'échéance du bail, soit le 31 décembre 2009, le bailleur ne pourra pas refuser le renouvellement du dit bail en offrant paiement. Conformément aux dispositions de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953, le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Etant toutefois précisé qu'à titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n'auraient pas contracté, le preneur s'engage à ne pas vouloir donner congé aux termes de deux premières périodes triennales et, de ce fait, vouloir conclure le présent bail pour une durée minimum de neuf (9) ans. Le bailleur aura la même faculté s'il entend invoquer les articles 10, 13 et 15 du même décret, afin de construire ou reconstruire l'immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, sauf l'effet du droit au renouvellement ci-dessus visé. ». L'article 1192 du code civil énonce qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Pour le déterminer en l'espèce, l'expression 'A l'échéance du bail, soit le 31 décembre 2009" et l'expression suivante 'le bailleur ne pourra pas refuser le renouvellement du dit bail en offrant paiement' doivent être considérées séparément. La précision du 31 décembre 2009 est claire et précise et on ne saurait lire la clause en omettant cette date. En ne se contentant pas d'indiquer l'échéance du bail, mais en précisant que dans leur commune intention il s'agit du 31 décembre 2009, les parties ont clairement indiqué qu'elles ont entendu que le bail se poursuivrait à cette date. Sinon, il aurait été inutile de le préciser. Ainsi la précision de cette date est utile à préciser l'intention des parties pour affirmer qu'elles n'envisageaient pas l'expiration du bail résultant d'un congé ou d'une demande de renouvellement, mais avaient, en considération d'une date précise, la volonté de garantir au preneur un renouvellement à cette date. Pour des motifs qui ne sont pas explicités par les parties, le bailleur n'a pas donné congé pour offrir le renouvellement au 31 décembre 2009 et le preneur n'a pas formé de demande de renouvellement à cette date. Les sociétés appelantes ne sont cependant pas fondées à prétendre que la clause précitée serait claire et précise, au sens du texte précité, pour priver aussi le bailleur du droit de refuser le renouvellement à une date postérieure, qui serait la date d'expiration du bail par l'effet d'un congé ultérieur ou d'une demande de renouvellement postérieure. Cette prétention ne pourrait résulter que d'une interprétation du contrat, ce qui suppose de faire application des règles d'interprétation des contrats. Aux termes de l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. En l'espèce, l'intention des parties était d'assurer au preneur un renouvellement au 31 décembre 2009. L'article 1189 précise que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Il doit être relevé que les parties ont aussi entendu interdire au preneur la faculté de donner congé à la fin des deux premières périodes triennales, et en limitant les congés du bailleur pour assurer la reconstruction ou l'exécution de travaux prescrits par l'administration en réservant dans cette hypothèse l'engagement du bailleur de ne pas refuser le renouvellement du bail. Il est donc certain que l'intention des parties était de permettre l'amortissement des investissements de départ sur une durée supérieure à neuf ans sans que s'évince du contrat lui même ou d'un élément de preuve externe leur volonté de garantir au preneur une durée minimale, au-delà d'un premier renouvellement que le bailleur ne pouvait pas refuser. Pour interpréter le contrat dans le sens que lui donnerait une personne raisonnable, les appelants eux-mêmes concèdent qu'ils ne pouvaient pas prétendre à un bail perpétuel, et admettent en conséquence qu'un seul renouvellement ne pouvait pas être refusé, ce qui garantissait au preneur en principe une durée de location de 9 ans de plus. Les sociétés appelantes n'expliquent pas pourquoi la demande de renouvellement n'a été signifiée qu'en 2015. La Cour en est réduite à supposer qu'une divergence d'interprétation était apparue, un risque identifié conduisant les sociétés locataires à rechercher une sécurité pour la poursuite du bail, à des conditions financières satidfaisantes. Ces suppositions ne sont pas suffisantes pour l'interprétation du contrat dans le sens souhaité par les appelantes. En application de l'article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. Enfin, selon l'article 1191, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. Or deux interprétations sont envisageables; soit de dire qu'il appartenait à la société locataire de demander le renouvellement au plus tard le 31 décembre 2009 pour bénéficier de la renonciation par le bailleur à refuser le renouvellement ainsi sollicité, et que faute de l'avoir fait à cette date, elle ne bénéficie pas d'un engagement de renouvellement par la suite ; soit de dire que sans demande de renouvellement ni congé à cette date, les locataires pouvaient prétendre à tout moment exiger neuf ans de plus, dès la signification d'un de ces actes par l'un ou l'autre. Dans les deux cas, la convention peut s'appliquer; or la première interprétation est la plus favorable à celui qui s'engage, et donne de la cohérence à la clause en son entier puisque c'est la seule façon de donner du sens à la précision de la date du 31 décembre 2009 qui serait inutile si l'on retenait la deuxième interprétation. Les parties n'ont ainsi pas entendu convenir que le bailleur ne pourrait pas renouveler le bail à n'importe quelle autre date ultérieure, comme si la clause était écrite différemment, sans mention de date, ou par exemple en disant que le bailleur ne pourrait refuser le renouvellement du bail lorsqu'il viendrait à l'expiration, à quelque date que ce soit, par la signification d'un congé ou d'une demande de renouvellement. S'il n'y a pas lieu de faire la distinction entre le refus de renouvellement et l'exercice de l'option qui emporte refus de renouvellement, il s'évince de la clause claire et précise que les parties ont entendu que le bailleur ne pourrait pas refuser de renouveler le bail le 31 décembre 2009, et il résulte de l'interprétation de la clause pour le surplus que c'était à la condition que le preneur mette en oeuvre ce droit en sollicitant le renouvellement du bail à cette date. La clause, pour recevoir application, supposait en conséquence que le preneur demande le renouvellement à la date pour laquelle le bailleur avait pris un engagement. Si elle l'avait fait, le bailleur n'aurait pas pu refuser le renouvellement, ni directement, ni par une option ultérieure équivalant à un refus de renouvellement, sous réserve que la validité de la clause ne soit pas autrement critiquée. Ne l'ayant pas fait, et en l'absence de congé, le bail s'est poursuivi plusieurs années en l'espèce; mais par application du contrat qui fait la loi des parties, les appelantes n'avaient plus le droit d'exiger de la société Alter Finance qu'elle renonce encore à refuser le renouvellement à l'occasion d'une demande ultérieure. L'exercice de l'option par acte des 3 et 6 août 2018, tel qu'il résulte d'un droit défini et garanti par l'article L 145-57 du code de commerce est valable. Le jugement doit être confirmé. Sur les frais de l'instance périmée Les sociétés appelantes demandent la condamnation de la société Alter Finance à leur payer au titre des frais d'avocat exposés dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé, la somme de 70 200 €, sauf à parfaire, au visa de l'article L.145-57 du code de commerce. Ce texte oblige la partie exerçant l'option, en l'espèce le bailleur qui refuse le renouvellement, à supporter tous les frais. Il s'agit de tous les frais exposés antérieurement à l'exercice de l'option. Il s'agit en particulier des frais d'expertise amiable et des honoraires d'avocat. Le demande de réformation partielle du jugement, à titre subsidiaire, porte sur l'évaluation des honoraires d'avocat. Il ne s'agit pas d'une restitution par l'avocat qui les a reçus, mais d'un remboursement de la dépense par un tiers. Les sociétés appelantes assujetties à la TVA ont récupéré la taxe auprès de l'administration fiscale lorsqu'elles ont payé leurs avocats. Le remboursement des frais ne donne pas lieu à l'établissement d'une facture, étant justifié, au plan juridique et comptable, par la seule condamnation judiciaire. Ce remboursement de frais doit en l'espèce s'opérer en conséquence hors TVA pour le montant HT des factures prises en compte par le juge pour apprécier souverainement le montant des frais à rembourser en application du texte susvisé. Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'inclure dans les frais à rembourser le coût de l'acte de demande de renouvellement, à l'initiative de la société locataire, qui aurait été exposé de toute façon et ne résulte pas de l'exercice par le bailleur de son droit d'option. En conséquence, l'appréciation par le tribunal des frais devant être remboursés en application de l'article L 145-57 du code de commerce doit être confirmée. Sur les autres demandes les sociétés locataires ont droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, de sorte qu'il n'est pas justifié de fixer une indemnité d'occupation provisoirement, au montant correspondant à l'avis de l'expert désigné dans le cadre de la procédure en fixation judiciaire du prix du bail renouvelé, qui est non avenue. Les autres dispositions du jugement statuant notamment sur les conséquences de l'exercice du droit d'option, et la demande d'indemnité d'éviction, ne font l'objet d'aucune critique. Les demandes relatives au renouvellement du bail et à la fixation d'un loyer provisionnel deviennent sans objet. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en toutes ses dispositions. Sur les dépens et frais irrépétibles d'appel Les appelants qui succombent devront supporter des les dépens de l'instance d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il en résulte que leur demande d'indemnisation de frais irrépétibles n'est pas fondée. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, DÉBOUTE la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant Fouquet's, et la société des Hôtels et Casino de Deauville de leurs autres prétentions, Les condamne aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT