Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08781

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] JUGEMENT DU 15 Mars 2024 N° RG 23/08781 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWFB JUGEMENT DU : 15 Mars 2024 N° 24/164 OPH NEOTOA C/ [D] [I] épouse [H] [G] [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15/03/24 à NEOTOA COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mr [H] [G] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR OPH NEOTOA [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [S] [R], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEURS : Mme [D] [I] épouse [H] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, ni représentée M. [G] [H] [Adresse 1] [Localité 4] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 juillet 2021, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 323,92 €. Par actes de commissaire de justice du 29 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 509,45 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [D] [I] et Monsieur [G] [H] le 30 août 2023. Par assignations du 8 novembre 2023, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : "Constater l'acquisition de la clause résolutoire, "Ordonner l'expulsion de Madame [D] [H] et Monsieur [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Condamner solidairement Madame [D] [H] et Monsieur [G] [H] au paiement des sommes suivantes : 3 962,79 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, les loyers échus du 6 novembre 2023 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, "A titre subsidiaire, en cas d'octroi de délais de paiement, prononcer l'exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d'expulsion à défaut du règlement d'une échéance, "Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 janvier 2024, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s'élève désormais à 685,22 €. Il indique, par ailleurs, donner son accord à l'octroi de délais de paiement ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [G] [H] expose qu'il est en mesure de régler la somme mensuelle de 35 €, en plus du loyer courant, au titre des délais de paiement. Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [D] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [G] [H] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 29 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 509,45 € n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2023. "Sur les délais de paiement Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette, à l'accord du bailleur, et à la reprise du versement par les locataires de leur loyer courant, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de conditionner la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après et qui résulte d'un accord des parties. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tous occupants de leur chef. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 janvier 2024, Madame [D] [H] et Monsieur [G] [H] lui devaient la somme de 685,22 euros soustraction faite des frais de procédure. Madame [D] [H] et Monsieur [G] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [D] [H] et Monsieur [G] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [D] [H] et Monsieur [G] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2021 entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 30 octobre 2023, CONDAMNE Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 685,22 € (six cent quatre-vingt-cinq euros et vingt-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023, AUTORISE Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 € (trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 octobre 2023, "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, "le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, "Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H] seront condamnés à verser à l'établissement NEOTOA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [D] [I], épouse [H], et Monsieur [G] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 août 2023 et celui des assignations du 8 novembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge