Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/05864

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 28 MARS 2024 N° 2024/213 Rôle N° RG 23/05864 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLFOR [H] [B] C/ E.P.I.C. ETABLISSEMENT HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Céline MARIETTE Me Jean-Baptiste GOBAILLE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 09 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04498. APPELANT Monsieur [H] [B] né le 29 Novembre 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Céline MARIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME E.P.I.C. ETABLISSEMENT HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Me Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige: Suivant contrat du 14 janvier 2011, la société Habitat [Localité 3] Provence a donné à bail à Mme [U] [D] un appartement T3 situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant paiement d'un loyer conventionné de 386,88 euros et d'une provision sur charges de 117,06 euros par mois. Suivant contrat du 28 janvier 2020, la société Habitat [Localité 3] Provence a donné à bail à Mme [U] [D] un emplacement de parking en extérieur et un box à usage de garage en sous-sol, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 10,87 euros. Par un avenant signé le 17 novembre 2021, il a été convenu que le bail de location consenti à Mme [U] [D] était transféré à son fils M. [H] [B]. Par un avenant signé le 17 mai 2022, le bail de location consenti à Mme [U] [D] a été transféré à M. [H] [B], suite au décès de sa mère survenu le 10 février 2022. Par acte du 21 juin 2022, le bailleur, lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1 343,62 euros incluant, outre les loyers et charges impayés, les frais lui incombant. Faisant valoir que ce commandement était resté infructueux, l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole a fait assigner M. [H] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, par acte du 28 septembre 2022, principalement aux fins : - de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, - d'ordonner son expulsion sous astreinte, - de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges avec indexation jusqu'à libération effective des lieux. M. [H] [B] n'a pas comparu et n'a pas été représenté. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a : - constaté la résiliation du bail consenti le 14 janvier 2011 avec avenants du 17 novembre 2021 et 17 mai 2022, à compter du 21 août 2022, - ordonné l'expulsion de M. [H] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, - rejeté la demande d'expulsion immédiate et sans délai, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que les dispositions relatives à la trève hivernale, - condamné M. [H] [B] à payer à l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole une indemnité mensuelle d'occupation, sans indexation, et ce jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés d'un montant fixé provisoirement à la somme de 569,29 euros, - condamné M. [H] [B] à payer à l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole une indemnité provisionnelle de 3 519,27 euros à valoir sur I'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 31 décembre 2022, - condamné M. [H] [B] aux dépens de l'instance, - rejeté Ie surplus des demandes. Le premier juge a notamment considéré : - que la demande était recevable, - que le bail contenait une clause résolutoire, - que par acte d'huissier du 21 juin 2022, le bailleur avait signifié un commandement à son locataire d'avoir à lui payer un arriéré locatif et qu'il était resté infructueux dans les deux mois, de sorte qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail par l'effet de Ia clause résolutoire acquise au 21 août 2022, et à défaut de départ volontaire, d'ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, - qu'aucune circonstance particulière ne justifiait que le délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, - qu'il résultait de l'examen des décomptes produits par le bailleur que le montant du dernier loyer augmenté des charges s'élevait à la somme de 569,29 euros, de sorte que l'indemnité d'occupation devait être fixée à ce montant, - que le bailleur rapportait la preuve de l'obligation à paiement d'une provision de 3 519,27 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation impayés au 31 décembre 2022 en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation contenant une demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi qu'un décompte actualisé. Par déclaration reçue au greffe le 24 avril 2023, M. [H] [B] a interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises, à l'exception de celle par laquelle le premier juge a rejeté la demande d'expulsion immédiate et sans délai. Par dernières conclusions transmises par le RPVA le 4 février 2024 (et non le 4 février 2023 comme indiqué par erreur purement matérielle en première page de ses conclusions n°3), auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l'appelant demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en tous les chefs visés dans sa déclaration d'appel, et, statuant à nouveau : Au principal : * d'ordonner la nullité du commandement de payer délivré le 21 juin 2022 en ce qu'il ne contient pas de copie du bail d'habitation, ne reproduit ni la clause résolutoire, ni un décompte détaillé permettant au locataire de connaître la teneur exacte de la dette qui lui était réclamée, A titre subsidiaire : - de suspendre les effets de la clause résolutoire, - de lui accorder les plus larges délais de paiement, En tout état de cause : - de rejeter toutes les demandes de l'établissement Habitat [Localité 3] Provence. Par dernières conclusions transmises par le RPVA le 31 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole demande à la cour : - de juger régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire et rejeter toute demande de délai, - de confirmer l'ordonnance entreprise en tous ces chefs frappés d'appel, - d'accueillir son appel incident et d'infirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus, et, statuant à nouveau : * d'ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [H] [B] et de tous occupants de son chef, * de condamner M. [H] [B] à lui régler la somme de 9 086,12 euros au titre de l'arriéré dû à la date du 31 janvier 2024 (mémoire), somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, * de qualifier l'appel de M. [H] [B] d'abusif et de le condamner à lui régler la somme de 2 000 euros à ce titre, * de condamner M. [H] [B] à lui régler, au visa de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 300 euros en cause de première instance et la somme de 4 200 euros en cause d'appel, * de condamner M. [H] [B] aux entiers dépens d'appel. L'instruction a été déclarée close par ordonnance du 5 février 2024. MOTIFS: Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. S'il n'appartient pas au juge des référés d'ordonner la nullité d'un commandement de payer, ou au contraire de juger régulier un tel commandement, comme le sollicitent les parties devant la cour, il est possible, en référé, en application des dispositions susvisées, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. L'article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, 2° Le montant mensuel du loyer et des charges, 3° Le décompte de la dette, 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Contrairement à ce que soutient l'appelant, ce texte n'exige pas que le commandement vise dans son intégralité la clause résolutoire ou que le contrat de bail y soit joint. En l'espèce, le commandement de payer délivré au locataire par acte du 21 juin 2022 indique : - que le bailleur agit en vertu : * d'un contrat de bail à usage d'habitation signé le 14 janvier 2011 à [Localité 3], ayant pris effet le 1er janvier 2011, et ses avenants en date du 17 novembre 2011 et du 17 mai 2022, ainsi que d'un contrat de location d'un emplacement de stationnement annexe signé le 28 janvier 2020 stipulant un montant mensuel de 440,25 euros (loyer) et de 136,66 euros (charges locatives), * des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, * de la clause résolutoire insérée audit bail et du décompte joint à cet acte, - qu'il lui est fait commandement de payer les sommes de : * 1 255,46 euros en principal suivant décompte faisant corps à l'acte, * 88,16 euros correspondant au coût de l'acte, soit un total restant dû au 20 juin 2022 s'élevant à 1 343,62 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le logement et l'emplacement de stationnement n°41, suivi de l'adresse du locataire, - la mention suivant laquelle s'il ne paie pas dans le délai de deux mois (en gras) à compter de la signification du commandement, le propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitées, - l'avertissement que faute de satisfaire au commandement, il s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion (en gras), - le rappel qu'aux termes du bail précité, il est prévu, dans la clause résolutoire, que ledit bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyers ou charges, et que le bailleur entend se prévaloir de ladite clause, - la mention de la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement dans la mesure où il remplit les conditions requises par l'article 6 de la loi n°90-449 31 du 31 mai 1990, et in fine les coordonnées de l'association départementale d'information sur le logement (ADIL) à [Localité 3], et la possibilité d'obtenir une aide financière du fonds de solidarité pour le logement (FSL), - la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En outre, est annexé à ce commandement un relevé du compte locataire depuis le 31 mars 2022 jusqu'au 13 juin 2022 comportant un tableau des sommes dûes par M. [B] et des sommes reçues par le bailleur avec le libellé des factures correspondant aux sommes dûes au titre des loyers et charges sur cette période, et une mise en indû de la somme de 228,51 euros au titre des APL, ce décompte étant parfaitement clair et compréhensible, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant. En l'état de l'ensemble des mentions figurant sur le commandement et du décompte annexé, l'appelant ne peut sérieusement soutenir qu'il n'a pas été mis en mesure de connaître les causes de cet acte et de prendre parti en temps utile, de sorte que les contestations relatives à sa nullité ne sont pas sérieuses et seront écartées. Il résulte du contrat de bail du logement à usage d'habitation et des avenants s'y référant signés par les parties qu'en cas de défaut de paiement des sommes dues au bailleur au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges appelées, et deux mois après signification d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire pourra être obtenue par simple ordonnance de référé, les frais occasionnés par cette procédure étant mis à la charge du locataire (article 6 ). En l'espèce, dans la mesure où l'appelant ne justifie par aucune pièce avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur dans le commandement de payer susvisé qui lui a été régulièrement délivré, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail d'habitation consenti le 14 janvier 2011 avec avenants au 17 novembre 2021 et 17 mai 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire au 21 août 2022. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il résulte du dernier décompte du 31 janvier 2024 versé aux débats par le bailleur que l'arriéré locatif réclamé désormais en appel après calcul des loyers, charges et taxes restant dûs et déduction des régularisations au titre des APL et des versements de M. [B] est justifié et non sérieusement contesté par l'appelant, lequel ne produit aucun justificatif contredisant le calcul effectué par le bailleur fondé sur les éléments contractuels liant les parties. Ce dernier décompte incluant la période visée par le premier juge arrêtée au 31 décembre 2022, l'ordonnance entreprise sera infirmée au vu de l'évolution de la dette depuis, et l'appelant sera condamné à payer au bailleur une provision de 9 086, 12 euros sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2024. Elle sera en revanche confirmée en ce que le premier juge a condamné M. [H] [B] à payer à l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole une indemnité mensuelle d'occupation, sans indexation, et ce jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés d'un montant fixé provisoirement à la somme de 569,29 euros. Sur les demandes de délais de paiement et les demandes relatives à l'expulsion L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, il convient de relever que depuis le commandement de payer qui lui a été délivré le 21 juin 2022, M. [B] a déjà bénéficié de 21 mois pour régler sa dette locative, ce qu'il s'est abstenu de faire. Sa demande tendant à obtenir les plus larges délais de paiement ne peut prospérer alors que, même s'il justifie avoir procédé à quelques versements de sommes, sa dette locative n'a cessé de croître depuis cette date, et ce bien que ses droits à l'allocation logement ont été rétablis depuis juin 2023. En outre, l'appelant ne démontre pas être actuellement en situation de régler sa dette locative, puisqu'il ne produit aucune pièce concernant ses ressources et ne fait état d'aucune activité professionnelle alors qu'il est en âge de travailler (36 ans). En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par l'appelant et de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné son expulsion, sans qu'il y ait lieu de faire droit à la demande du bailleur tendant à voir ordonner son expulsion sans délai, comme l'a exactement estimé le premier juge en l'absence de circonstances particulières. Sur la demande au titre de l'appel qualifié d'abusif Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. L'article 559 du même code sanctionne à l'identique et dans les mêmes termes l'appel principal qualifié d'abusif ou dilatoire. Néanmoins l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, l'intimée n'établit pas que l'appel a été interjeté par M. [B] avec malice, mauvaise foi, ou par erreur grossière équipollente au dol. En conséquence, la demande formée par l'intimée tendant à obtenir la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre d'un appel abusif, non caractérisé, sera rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [H] [B] aux dépens. En revanche, elle sera infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles par l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole, et M. [H] [B] sera condamné à lui régler une indemnité de 300 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer en première instance, et la somme de 700 euros pour ceux qu'il a été contraint d'exposer en appel pour sa défense, soit la somme totale de 1 000 euros. Succombant, M. [H] [B] sera également condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise, seulement en ce qu'elle a condamné M. [H] [B] à payer à l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole une indemnité provisionnelle de 3 519,27 euros à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 31 décembre 2022, La confirme en toutes ses autres dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [H] [B] à payer à l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole une indemnité provisionnelle de 9 086,12 euros à valoir sur I'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus, somme arrêtée au 31 janvier 2024, Rejette la demande de délais de paiement, Rejette la demande au titre d'un appel qualifié d'abusif, Condamne M. [H] [B] à payer à l'établissement Habitat [Localité 3] Provence Aix-[Localité 3] Provence Métropole une indemnité totale de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [H] [B] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. La greffière La présidente