Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/08492

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08492 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GEO N° MINUTE : 20/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Bruno OUEDRAOGO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P 130 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 3], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08492 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GEO FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 28/02/2017, Monsieur [Y] [O] avait donné en location à Monsieur [Z] [N] un appartement (1 pièce) situé [Adresse 2] à [Localité 6] (rez-de-chaussée) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 706,52 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 16/01/2023, Monsieur [Y] [O] a fait délivrer à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 6766,87 €. Par acte du 18/07/2023, Monsieur [Y] [O] a assigné Monsieur [Z] [N] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 17/03/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique (et s'il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cet effet) ; -le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par Monsieur [Y] [O], aux frais et risques de Monsieur [Z] [N] et en garantie de toute somme qui pourrait être due ; -le paiement de la somme provisionnelle de 7670,10 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 16/01/2023 ; -le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 706,52 € jusqu'à la reprise effective des lieux ; -la conservation du dépôt de garantie. Enfin, Monsieur [Y] [O] a réclamé une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 5] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 25/07/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement cité, Monsieur [Z] [N] a comparu. Il n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de verser la somme mensuelle de 250 € en plus du loyer courant. Monsieur [Z] [N] a fait valoir qu'il avait retrouvé du travail depuis 4 mois. A l'audience, Monsieur [Y] [O] a actualisé sa créance, portant sa demande au titre de la dette locative à 8160 €. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé que le chèque pour le loyer d'octobre 2023 avait fait l'objet d'un rejet. Il a indiqué qu'il ne lui était pas possible de certifier de l'encaissement effectif du chèque de 2500 € versé en novembre 2023, évoquant une eventuelle confirmation en délibéré. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 16/01/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 16/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 16/03/2023. Si en conséquence, au 17/03/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Z] [N] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord Monsieur [Z] [N] a repris le paiement du loyer courant ou tout du moins, il n'est pas démontré que le règlement du 09/10/2023, fait par chèque, n'ait pu être encaissé à raison d'un défaut de provision. Par ailleurs, Monsieur [N] a repris un travail lui permettant d'assumer le règlement échelonné de la dette suivant des échéances raisonnables. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. -Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. -Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, Monsieur [Y] [O] justifie d'une créance de 7810,07 € hors frais, arrêtée au 16/11/2023, somme non contestée. La proposition de Monsieur [Z] [N] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 250 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement Le locataire, s'il ne s'acquitte pas des sommes dont il sera redevable au principal au titre de la présente décision, deviendra occupant sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser Monsieur [Y] [O] du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [O] les frais irrépétibles de l'instance. Les demandes ayant trait au conditions et conséquences de l'état des lieux de sortie ainsi qu'à la restitution ou la conservation du dépôt de garantie ne sauraient être statuées avant le départ effectif du locataire et ce, d'autant qu'il a été sursis à la résiliation du bail et que l'expulsion n'interviendra que dans l'hypothèse du non-respect de l'échéancier fixé dans la présente décision. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 17/03/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 28/02/2017 par Monsieur [Y] [O] à Monsieur [Z] [N], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (rez-de-chaussée). Condamne Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [Y] [O] la somme provisionnelle de 7810,07 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 16/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16/01/2023 sur 6766,87 € et à compter du 18/07/2023 sur le surplus. Accorde à Monsieur [Z] [N] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 31 échéances mensuelles de 250 € et en une 32ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/05/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Monsieur [Z] [N] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Monsieur [Z] [N] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Monsieur [Z] [N] sera condamné au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [Y] [O] la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Monsieur [Z] [N] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le GreffierLe Président