Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 24/00225

Du 14 mai 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/00225 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVZG S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [D] [N] [W] [Z] Expéditions délivrées à : Me KREBS FE délivrée à : Me KREBS Le 14/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 14 mai 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats Mme [K] [G] lors du délibéré DEMANDERESSE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES - [Adresse 2] Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de Lyon DEFENDEUR : Monsieur [D] [N] [W] [Z] né le 10 Décembre 2000 à CAMEROUN - demeurant [Adresse 3] Ni présent, ni représenté DÉBATS : Audience publique en date du 12 mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 02 février 2023, la SCI DES SAFRANS a consenti un bail d'habitation à M. [D] [W] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 601,03 € outre les provisions sur charges de 40 €. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s'est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et des charges par acte signé électroniquement le 07 février 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [D] [W] [Z] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1.282,06 € représentant le montant des garanties payées par elle à la date du 24 mai 2023. Par acte introductif d'instance du 02 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [D] [W] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire ou subsidiairement faire prononcer la résiliation dudit bail aux torts du locataire et obtenir : ▸La libération des lieux et l'autorisation d'expulser M. [D] [W] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours si nécessaire de la force publique ; ▸La condamnation de M. [D] [W] [Z] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.487,31 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.282,16 € et pour le surplus à compter de l'assignation ; ▸La condamnation de M. [D] [W] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; ▸La condamnation de M. [D] [W] [Z] au paiement de la somme de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; ▸Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement ; A l'audience du 12 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu ses demandes initiales. Elle fait valoir qu'étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en constatation de la clause résolutoire du bail ainsi qu'au recouvrement de la créance qu'elle a réglée. Elle actualise sa créance arrêtée au 22 février 2024 à la somme de 4.810,44 €. M. [D] [W] [Z] régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. MOTIFS DU JUGEMENT Sur le défaut de comparution du défendeur : En l'absence d'un défendeur régulièrement assigné et en application de l'article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée. M. [D] [W] [Z] assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort. Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail : L'article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. La société ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats : • la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, • le contrat de location entre la SCI DES SAFRANS, bailleur, et M. [D] [W] [Z], locataire, • le contrat de cautionnement VISALE, conclu entre la SCI DES SAFRANS et la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux droits de laquelle se trouve la société ACTION LOGEMENT SERVICES, • la quittance subrogative en date du 24 mai 2023 portant sur un montant de 1.282,16 €, la quittance subrogative en date du 16 novembre 2023 portant sur un montant de 3.487,31 €, ainsi que la quittance subrogative du 22 février 2024 portant sur un montant de 4.810,44 € par lesquelles le bailleur, représenté par son mandataire, la subroge dans ses droits et actions. Par ailleurs, l'article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu le 07 février 2023 entre le propriétaire bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et / ou d'expulsion », la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précisant dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en réalisation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). » Elle justifie en conséquence, de sa qualité et de son intérêt à agir en résiliation du bail. Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat dans le département par courrier électronique du 03 janvier 2024, soit au moins 6 semaines avant la date de l'audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 22 juin 2023, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l'assignation. Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers. Sur la résiliation du bail et l'expulsion : Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée. Par acte de commissaire de justice, en date du 21 juin 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.282,16 €, au titre des loyers et charges échus, échéance des mois de février, janvier et mai 2023 incluses. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 22 août 2023 et sera constatée. L'expulsion de M. [D] [W] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux. En outre, il convient de fixer une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet de la résiliation du bail, équivalente au montant du loyer, révisable, et des charges selon les dispositions contractuelles. Sur la dette locative et les indemnités d'occupation à échoir : En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. De plus en application de l'article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu'elle a payée au titre de son engagement. La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 24 mai 2023 selon laquelle elle a versé à la SCI DES SAFRANS la somme de 1.282,16 € € au titre de sa garantie, somme correspondant aux loyers et charges échus et impayés au titre des mois de février, avril et mai 2023. Elle produit en outre la quittance subrogative en date du 22 février 2024 selon laquelle elle a versé au bailleur la somme de 5.810,44 € et se trouve subrogée pour ce nouveau montant dans les droits et actions du bailleur. Il résulte du décompte produit en date du 22 février 2024, que le locataire a réalisé un paiement de la somme de 1.000 € en date du 13 novembre 2023. La créance s'élève désormais à la somme de 4.810,44 €, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir communiqué avant l'audience son dernier décompte et la quittance subrogative correspondante à M. [D] [W] [F], de sorte que sa demande est contradictoire. Subrogée dans les droits et actions de la SCI DES SAFRANS et en l'absence de preuve du paiement des sommes visées par le décompte, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande. M. [D] [W] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.810,44 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.282,16 €, à compter de l'assignation sur celle de 2.205,15 € et du présent jugement sur le surplus. M. [D] [W] [Z] sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du mois de mars 2024, pour lesquelles celle-ci bénéficiera d'une quittance subrogative. Sur les demandes accessoires : Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. M. [D] [W] [Z], qui succombe, sera tenu dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [D] [W] [F] sera condamné à payer la somme de 500 € à la société ACTION LOGEMENT SERVICES. En application de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause de résiliation de plein droit à la date du 22 août 2023 ; CONDAMNE M. [D] [W] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4]) ; ORDONNE à défaut pour M. [D] [W] [Z] de libérer volontairement les lieux, son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution lesquels attribuent compétence au juge de l'exécution ; FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ; CONDAMNE M. [D] [W] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.810,44 € avec intérêts au taux légal à compter à compter du 21 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.282,16 €, à compter de l'assignation sur celle de 2.205,15 € et du présent jugement sur le surplus ; CONDAMNE M. [D] [W] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du mois de mars 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d'une quittance subrogative ; CONDAMNE M. [D] [W] [Z] aux dépens ainsi qu'à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire du jugement. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERELA JUGE