Texte intégral
N° RG 24/00231 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHZW
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[X] [D] [P]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 25 Juin 2024
DEMANDEUR(S) :
S.A. EURE ET LOIRE HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me KARM de la SCP SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES , demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [X] [D] [P]
demeurant 13 rue Henri Baillon - Logement n° 22 3ème étage - 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé
En présence de : [G] [J] et [C] [M], auditeurs de justice
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 octobre 2019 et prenant effet à compter du 08 novembre 2019, la SA EURE ET LOIR HABITAT a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 13 rue Henri Baillon, logement n°22, 3ème étage, 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN à Monsieur [X] [D] [P], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 354,27 euros charges comprises.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 178,52 euros en principal.
La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [D] [P] le 14 novembre 2023.
Par acte d'huissier de justice du 05 mars 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a ensuite assigné Monsieur [X] [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1 962,46 euros représentant les loyers et charges dus actualisé à la date du 05 janvier 2024, mensualité de janvier 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,·le montant des loyers et charges échus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail,
une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l'Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l'issue du délai de 2 mois prévu à l'article R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,·la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déja signifié, de la présente assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 14 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2024.
La SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.
Monsieur [X] [D] [P], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
- Sur la recevabilité :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
En l'espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 28 mai 2024.
En outre, la caisse d'allocations familiales d'Eure et Loir a été avisée de la situation d'impayé de Monsieur [X] [D] [P] le 13 novembre 2023. Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Sur le fond :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 09 novembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 afin de ne pas perturber les situations antérieures déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En outre, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 09 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 178,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 09 janvier 2024.
Par ailleurs, il ressort de l'extrait de compte que Monsieur [X] [D] [P] n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Monsieur [X] [D] [P] et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [X] [D] [P] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 09 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l’indemnité d’occupation :
L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 09 janvier 2024.
En conséquence, Monsieur [X] [D] [P] est redevable envers la SA EURE ET LOIR HABITAT depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA EURE ET LOIR HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que Monsieur [X] [D] [P] reste devoir une somme de 3 721,48 euros (3 737,10 euros – 15,62 euros au titre des frais de non réponse SLS et des pénalités de non réponse) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 28 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [D] [P] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme provisionnelle de 3 721,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux legal à compter de la présente decision.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [X] [D] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2019 entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [X] [D] [P], concernant l’appartement à usage d’habitation situé 13 rue Henri Baillon, logement n°22, 3ème étage, 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN sont réunies à la date du 09 janvier 2024 ;
CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 09 janvier 2024 ;
ORDONNONS à Monsieur [X] [D] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 13 rue Henri Baillon, logement n°22, 3ème étage, 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
CONDAMNONS Monsieur [X] [D] [P] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 09 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNONS Monsieur [X] [D] [P] à payer à titre provisionnel à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 3 721,48 euros (trois mille sept cent vingt-et-un euros et quarante-huit centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 28 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNONS Monsieur [X] [D] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
REJETONS la demande de la SA EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Juin 2024.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDALiliane HOFFMANN
