Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [Z]
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Yasmina ZOUAOUI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00331 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XE3
N° MINUTE :
2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024
PROROGÉE AU 13 JUIN 2024
DEMANDERESSE
HÉNÉO ( anciennement dénommée LERICHEMONT)
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Maître Yasmina ZOUAOUI,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1311
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [Z]
demeurant [Adresse 1]
6e étage - Appartement 0622
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00331 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XE3
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 19 octobre 2022, la société HÉNÉO a donné en location à Monsieur [H] [Z] un appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé [Adresse 1] (logement 0622, 6ème étage) à [Localité 2] moyennant une redevance mensuelle de 544,73 euros, prestations annexes incluses.
Des redevances étant demeurées impayées, la société HÉNÉO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 399,14 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la société HÉNÉO a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au titre d'occupation et la résiliation du titre d'occupation à compter du 13 novembre 2023,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [H] [Z] et de tous occupants de son chef si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours de la décision à intervenir,
- ordonner que le sort des meubles trouvés dans les lieux soit réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Monsieur [H] [Z] à payer à titre provisionnel la somme de 1 399,60 euros au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation impayées selon décompte arrêté au 28 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, avec intérêts de droit, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus,
- condamner Monsieur [H] [Z] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation.
A l'audience du 28 février 2022, la société HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 104,74 euros, selon décompte du 27 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.
Assigné à étude, Monsieur [H] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.
La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties déroge au régime des baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un certain nombre de dispositions de ladite loi ne s'applique pas aux contrats de location de logements meublés, parmi lesquels l'article 24 relatif à la clause résolutoire. Ainsi les conditions de recevabilité de l'action en acquisition de clause résolutoire, prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s'appliquent pas au présent contrat.
L'action de la société HÉNÉO est donc recevable.
Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 dudit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d'une inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l'expiration d'un délai de préavis d'un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le titre d'occupation, selon laquelle la résiliation du contrat prend effet de plein droit dans le délai d'un mois après la notification d'un commandement de payer, a été signifié au résident le 13 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 399,14 euros, correspondant à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges, n'a pas été réglée par le résident dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La société HÉNÉO est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 13 novembre 2023.
Monsieur [H] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le contrat de résidence satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [H] [Z] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société HÉNÉO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [H] [Z] reste lui devoir la somme de 2 104,74 euros à la date du 27 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Monsieur [H] [Z], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 104,74 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 399,14 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [H] [Z] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant à compter de l'échéance de février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [H] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HÉNÉO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 19 octobre 2022 entre la société HÉNÉO et Monsieur [H] [Z] concernant l'appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé [Adresse 1] (logement 0622, 6ème étage) à [Localité 2] sont réunies à la date du 13 novembre 2023,
DÉBOUTONS la société HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
DÉBOUTONS la société HÉNÉO de sa demande d'astreinte,
ORDONNONS à Monsieur [H] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] à verser à la société HÉNÉO la somme provisionnelle de 2 104, 74 euros (décompte arrêté au 27 février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 1 399, 14 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,
CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] à verser à la société HÉNÉO une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
