Cour d'appel, 14 mai 2024. 21/00860

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 14 Mai 2024 N° RG 21/00860 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GV27 Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 17 Mars 2021 Appelante S.A.R.L. MUGNIER IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3] Représentée par la SELARL SERRATRICE/BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE Intimés M. [D] [E], demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SCP CABINET BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE M. [D] [K], demeurant [Adresse 1] Représenté par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 24 Avril 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 février 2024 Date de mise à disposition : 14 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Le 20 janvier 2017, M. [D] [I] a confié à la société Mugnier Immobilier (Sarl) mandat de vendre, sans exclusivité, un bâtiment à usage artisanal et d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 7] au prix de 421 000 euros dont 21 000 euros d'honoraires d'agence soit 400 000 euros nets vendeur. Ce mandat a été conclu pour une durée d'1 an et 3 mois, soit jusqu'au 20 avril 2018. Le 21 juin 2017, M. [I] a vendu à M. [K] sous conditions suspensives le bâtiment qui avait fait l'objet du mandat de vente confié à la société Mugnier Immobilier, sans son intermédiaire. La vente a été réitérée par acte notarié le 8 novembre 2017. Soutenant avoir donné des informations sur le bien objet du mandat et fait visiter celui-ci extérieurement à son acquéreur, M. [K], la société Mugnier Immobilier a par courrier du 30 janvier 2018 sollicité le versement sous quinzaine, de la rémunération de 21 000 euros convenue au mandat de vente. Par courrier 8 février 2018, M. [I] a indiqué ne jamais avoir été au courant d'un contact entre la société Mugnier Immobilier et M. [K], ce dernier lui ayant été présenté par un voisin. Par actes d'huissier signifiés le 20 avril 2018, la société Mugnier Immobilier a assigné MM. [I] et [K] devant le tribunal de grande instance de Bonneville notamment aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer sa commission contractuelle de 21 000 euros. Par jugement du 17 mars 2021, le tribunal de grande instance de Bonneville, devenu le tribunal judiciaire, a : - Débouté la société Mugnier Immobilier de ses demandes de condamnation de MM. [I] et [K] au paiement de sa commission contractuelle, à quelque titre que ce soit ; - Débouté M. [K] de sa demande reconventionnelle d'annulation du bon de visite signé le 10 mars 2017 ; - Condamné la société Mugnier Immobilier à payer à MM. [I] et [K] une somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Mugnier Immobilier aux dépens, et ordonné leur distraction pour ceux les concernant au profit de la SCP Alain Bouvard & Alex Bouvard, avocats et de la SCP Briffod-Puthod-Chappaz ; - Rejeté la demande d'exécution provisoire du présent jugement ; - Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes. Au visa principalement des motifs suivants : M. [K] a obtenu les renseignements et plans et effectué une visite extérieure dudit bien auprès de la représentante de la société Mugnier Immobilier ; Toutefois, il ne peut être retenu que la société Mugnier Immobilier a présenté M. [K] à M. [I] au sens des stipulations du mandat car elle ne démontre pas avoir effectué d'autres diligences auprès de M. [K] pour lui vendre le bâtiment objet du mandat ; Aucun manquement par M. [I] à son obligation de ne pas traiter directement pendant le cours du mandat avec un acheteur présenté à lui par la société Mugnier Immobilier ne peut être retenu ; Le bon de visite ne pouvait faire naître aucun lien contractuel entre la société Mugnier Immobilier et M. [K] dans la mesure où cette dernière intervenait exclusivement comme mandataire du vendeur. Par déclaration au greffe du 21 avril 2021, la société Mugnier Immobilier a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 8 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Mugnier Immobilier sollicite de la cour de : - Recevoir son appel interjeté le 21 avril 2021 contre le jugement rendu le 17 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bonneville signifié le 24 mars 2021 ; - Réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - Retenir la collusion de MM. [I] et [K] à son préjudice ; - Déclarer M. [I] responsable à son égard sur le fondement de l'article 1217 du code civil, - Déclarer M. [K] responsable à son égard en vertu de l'article 1240 du code civil, - Condamner solidairement MM. [I] et [K] à lui payer les sommes suivantes : - commission contractuelle : 21 000 euros, - intérêts légaux sur la somme précédente depuis le jour de l'assignation : mémoire, - indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 3 000 euros ; - Condamner solidairement MM. [I] et [K] aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la société Mugnier Immobilier fait valoir notamment que : M. [K] n'est lié par aucun engagement contractuel au sujet du paiement de sa commission d'agence, sa violation des termes du bon de visite engage donc sa responsabilité délictuelle ; La réalité de la collusion entre M. [I] et M. [K] est établie, dès lors, la responsabilité contractuelle du premier doit être engagée en vertu du mandat de vente du 20 janvier 2017. Par dernières écritures du 11 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [I] sollicite de la cour de : A titre principal, - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire de Bonneville le 17 mars 2021 ; - Débouter purement et simplement la société Mugnier Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire, - Réduire à la somme de 1 euro le montant de la clause pénale ; A titre reconventionnel, - Condamner la société Mugnier Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; - Condamner la société Mugnier Immobilier aux entiers dépens avec application au profit de Mme [U] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, M. [I] fait valoir notamment que : La société Mugnier Immobilier, agissant sans mandat d'exclusivité, ne peut prétendre à percevoir une quelconque commission puisqu'elle n'a en rien participé à la négociation intervenue directement entre M. [K] et lui-même ; La société Mugnier Immobilier ne rapporte pas la preuve de la faute et du lien de causalité qui pourrait l'amener à prétendre à l'octroi de dommages et intérêts. Par dernières écritures du 12 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [K] sollicite de la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions ; - Dire et juger qu'il n'est lié à la société Mugnier Immobilier par aucune convention ni engagement contractuel ; - Dire et juger, le cas échéant, que le bon de visite qu'il a signé est nul et de nul effet à raison de l'absence effective de visite de l'immeuble confié à la gestion de l'agence immobilière, et de l'absence de terme ; - Dire et juger que la société Mugnier Immobilier ne rapporte pas la preuve de sa faute délictuelle ou quasi délictuelle ; - Dire et juger que l'indemnité qui pourrait être accordée à la société Mugnier Immobilier ne peut être considérée que comme correspondant au préjudice subi ; - Dire et juger que pour le cas où la Cour condamnerait M. [I] à payer la commission d'agence à la société Mugnier Immobilier, celle-ci ne pourrait donc justifier de plus aucun préjudice et la débouter de toute réclamation à ce titre ; - Débouter la société Mugnier Immobilier de toute réclamation à son encontre ; Reconventionnellement, et ajoutant au jugement, - Condamner la société Mugnier Immobilier à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel dont distraction sera ordonnée au profit de la SCP Briffod-Puthod-Chappaz en application de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, M. [K] fait valoir notamment que : Il n'est lié à la société Mugnier Immobilier par aucune convention ni aucun engagement contractuel au regard de la commission d'agence ; Aucune faute de nature délictuelle ne peut lui être reprochée en ce qu'il ne connaissait pas M. [I] et il a été mis en présence de ce dernier par l'intermédiaire non pas de l'agence immobilière mais d'un voisin. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 24 avril 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 février 2024. MOTIFS ET DECISION La solution du litige dépend en premier lieu de la validité du bon de visite signé par M. [D] [K], acquéreur, en second lieu, de sa 'présentation' à M. [I], vendeur et mandant. I- Sur la responsabilité délictuelle de M. [K] L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.' En l'absence de lien contractuel entre l'acquéreur d'un bien et l'agent immobilier détenteur d'un mandat de vente conclu avec le vendeur, la responsabilité du premier peut être engagée sur le fondement délictuel. Ainsi, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. Pl. 9 mai, pourvoi n°07-12.449). M. [K] a bénéficié, par courriel du 7 mars 2017, d'informations émanant de la société Mugnier Immobilier portant sur le bien situé [Adresse 4] à [Localité 7], et faisant l'objet d'un mandat de vente sans exclusivité n°2381 signé le 20 janvier 2017 avec M. [D] [I]. L'agence appelante fournissait ainsi des éléments sur l'accessibilité du bien, sur les dimensions de ses portes, ainsi que sur sa composition, accompagnés du plan cadastral, et des plans de coupe. A la suite de ce premier contact téléphonique et par mails, un bon de visite était signé le 10 mars 2017 entre M. [D] [K] et l'agence Mugnier, mentionnant le numéro du mandat et l'adresse précise du bien immobilier, bâtiment [Adresse 4]. Par l'apposition de sa signature, M. [K] reconnaissait 's'être présenté ce jour à l'agence ci-dessus désignée, avoir demandé et reçu de celle-ci les renseignements, adresses et conditions de vente des biens ci-dessous désignés, précisés notamment dans le mandat de vente. Je sais que ces indications ont été fournies selon les dires des vendeurs et qu'elles sont confidentielles. Je m'engage à ne les communiquer à quiconque et à ne pas me présenter chez les vendeurs sans être accompagné d'un représentant de l'agence ou, à défaut, sans communiquer audit vendeur le présent bon de visite. Je m'engage, en outre, à informer toute personne qui me présenterait les mêmes biens que ceux-ci m'ont déjà été présentés pour la première fois uniquement par l'agence ci-dessus désignée. Les prix de vente donnés comprennent les honoraires de l'agence s'ils sont prévus à la charge de l'acquéreur. Je m'interdis par la présente de traiter ou négocier l'achat de ces biens sans l'intervention de ladite agence.' Il n'est contesté par aucune des parties que la visite complète du bien n'a pas été effectuée le 10 mars 2017, dans la mesure où M. [D] [I], bien que prévenu selon les énonciations non contestées de l'agence Mugnier, n'était pas présent sur place. Pour autant, une visite extérieure a été réalisée, et M. [D] [K] disposait donc, dès le 10 mars 2017, de l'adresse exacte du bien immobilier objet du mandat n°2381, qui est un élément clé, en ce qu'il peut permettre à un candidat acquéreur indélicat de prendre attache directement avec le vendeur en se rendant sur les lieux et prenant contact avec les voisins en l'absence du propriétaire. Si le bon de visite ne mentionne aucune durée, il porte les références du mandat conclu entre l'agence Mugnier Immobilier et M. [D] [I], de sorte que la durée de validité de celui-ci était aisément vérifiable par M. [K]. Ensuite, les allégations selon lesquelles Mme [T] aurait indiqué que le bien n'était plus à vendre sont contestées par l'agence, qui, elle, soutient que M. [K] aurait indiqué que le bien ne lui convenait pas, ayant argué du motif que les dimensions des portes et des plafonds n'étaient pas suffisantes, dans un premier temps, puis dans un second temps, qu'il avait trouvé un autre bien à [Localité 5]. Au soutien de sa bonne foi, M. [K] fait valoir qu'il aurait eu connaissance de ce que le bien de M. [I] était 'à nouveau' à la vente, par l'intermédiaire de M. [N], qui serait à la fois son voisin, habitant à [Localité 6], et celui de M. [I], dans la mesure où il est indiqué dans son attestation 'j'ai dit à M. [K] (que le bien était toujours à vendre), en lui précisant 'il est là ce matin, si tu veux, on va lui poser la question.' C'est comme ça que 2 min plus tard, j'ai présenté M. [K] [D] et M. [I] [D] qui, je peux le témoigner, ne se connaissaient pas avant.' Dès lors, en se présentant à M. [N], qu'il savait être voisin du bien immobilier convoité et alors qu'il avait eu connaissance de l'adresse par l'intermédiaire de l'agence immobilière chargée de sa vente, sans se prévaloir de cet intermédiaire, M. [K] a commis une faute délictuelle, ayant pour but manifeste d'acquérir l'immeuble de M. [I] sans payer la commission prévue dans le mandat. II- Sur la responsabilité contractuelle de M. [I] Il résulte de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions ou rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties (1er Civ. 3 avril 2002, pourvoi n°99-20.206, 1er Civ. 27 avril 2004, pourvoi n°01-13.868). Le mandat de vente sans exclusivité n°2381 signé le 20 janvier 2017 entre M. [D] [I] et Mme [T], représentant la société Mugnier Immobilier prévoyait 'en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération à la charge du mandant : d'un montant de 17 500,00 € HT, soit 21 000 € TTC. (..) La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique.' Une clause indemnitaire, qui peut être qualifiée de clause pénale, était stipulée de la façon suivante 'le mandant s'interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. Si le mandant vend, sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n'aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s'oblige à l'en informer, sans délai, par lettre, en lui précisant le nom et l'adresse de l'acquéreur. A défaut, le mandant en supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur.' La société Mugnier immobilier fait état de deux appels téléphoniques à M. [D] [I], en juillet et août 2017, au cours desquels il aurait refusé de laisser visiter son bien immobilier objet du mandat en affirmant qu'il était en contact avec un acheteur dont il a refusé de donner le nom, tout en affirmant ensuite qu'il ne s'agissait pas d'un client de l'agence. Mis en demeure par courrier le 20 novembre 2017 puis le 30 janvier 2018, M. [I] a répondu le 14 février 2018, affirmant avoir vendu à M. [K] et 'n'avoir jamais été au courant d'un éventuel contact entre M. [K] et l'agence Mugnier'. Ce faisant, la connaissance par M. [I] de l'existence du bon de visite signé le 10 mars 2017 par M. [K] est établie par sa réticence à transmettre les informations sur l'identité de son acquéreur à l'agence Mugnier. Il est également évident que le mandant a sciemment violé son obligation d'information sans délai, de son mandataire, du nom et de l'adresse de l'acquéreur, alors qu'un compromis de vente a été signé en juin, et l'acte authentique régularisé le 8 novembre 2017, dans le but de priver l'agence de sa rémunération. Ce faisant, M. [D] [I] a engagé sa responsabilité contractuelle, en négociant directement avec M. [D] [K], en sachant qu'il avait eu connaissance de son bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence Mugnier. III- Sur le préjudice de la société Mugnier immobilier La clause pénale instituée dans le contrat de mandat prévoyait une indemnité de 21 000 euros, correspondant au montant de la rémunération prévue. Toutefois, ce montant paraît manifestement excessif dans la mesure où le mandataire n'a recherché des acquéreurs potentiels que jusqu'au mois juillet 2017. La faute délictuelle de M. [K] et la faute contractuelle de M. [I] ayant toutes deux conduit à la privation de l'agence Mugnier de la perte d'une chance de percevoir sa commission, ils seront tous deux condamnés in solidum au paiement de la somme de 12 000 euros. IV- Sur les mesures accessoires M. [K] et M. [I] succombant au fond supporteront les dépens de première instance et d'appel. Il ne paraît pas inéquitable de les condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté M. [D] [K] de sa demande reconventionnelle d'annulation du bon de visite signé le 10 mars 2017, Condamne in solidum M. [D] [K] et M. [D] [I] à payer à la société Mugnier Immobilier la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2018, Condamne in solidum M. [D] [K] et M. [D] [I] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne in solidum M. [D] [K] et M. [D] [I] à payer à la société Mugnier Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL SERRATRICE/BOGGIO Me Clarisse DORMEVAL la SCP BRIFFOD/PUTHOZ/CHAPPAZ Copie exécutoire délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL SERRATRICE/BOGGIO