Cour d'appel, 02 février 2024. 21/01705

ARRÊT N° OC R.G : N° RG 21/01705 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTZE [D] C/ [L] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 02 FEVRIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 27 JUILLET 2021 suivant déclaration d'appel en date du 01 OCTOBRE 2021 RG n° 20/03309 APPELANT : Monsieur [R] [D] [Adresse 9] [Localité 3] Représentant : Me Eric pierre POITRASSON de la SAS SAS LEXIPOLIS AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Monsieur [J] [X] [L] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 24 novembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre , assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 janvier 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 02 Février 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 02 Février 2024. * * * LA COUR : EXPOSÉ DU LITIGE : 1- Par acte d'huissier délivré le 18 décembre 2020, M. [J]-[X] [L] a assigné M. [R] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir constater sa prescription acquisitive sur une parcelle située [Adresse 2], cadastrée section BP [Cadastre 1], d'une superficie de 4 hectares, 72 ares et 40 centiares. 2- Par un jugement du 27 juillet 2021, réputé contradictoire en l'absence de M. [R] [D], le tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - Constaté l'usucapion de M. [J] [X] [L], né le 23 avril 1956 à [Localité 8], [Localité 11] (974), sur la parcelle de terre cadastrée Ville de [Localité 11] (974), Section BP n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 2], d'une superficie de 4 hectares, 72 ares et 40 centiares, enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 10] (Réunion) au nom de M. [R] [D], né le 30 novembre 1971 à [Localité 6] (Haute-corse) ; - Ordonné la transcription du présent jugement au Service de la publicité foncière de [Localité 10] à la charge de M. [J] [X] [L] ; - Débouté pour le surplus M. [J] [X] [L] de ses demandes ; - Condamné M. [R] [D] aux entiers dépens de l'instance. 3- Par déclaration d'appel déposée par RPVA au greffe de la cour d'appel le 01 octobre 2021, M. [R] [D] a interjeté appel du dit jugement. 4- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 16 novembre 2022 M. [R] [D] demande à la cour : - RECEVOIR M. [R] [D] en ses demandes et les dire bien fondées ; - INFIRMER le jugement du 27 juillet 2021 en ce qu'il a : Constaté l'usucapion de M. [J] [X] [L], né 23 avril 1956 à [Localité 8], [Localité 11] (974), sur la parcelle de terre cadastrée Ville de [Localité 11] (974), Section BP n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 2], d'une superficie de 4 hectares, 72 ares et 40 centiares, enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 10] (Réunion) au nom de M. [R] [D], né le 30 novembre 1971 à [Localité 6] (Haute-corse) ; Ordonné la transcription du présent jugement au Service de la publicité foncière de [Localité 10] à la charge de M. [J] [X] [L] ; Condamné M. [R] [D] aux entiers dépens de l'instance ; Statuant à nouveau, - DÉBOUTER M. [J] [X] [L] né 23 avril 1956 à [Localité 8], [Localité 11] (974), de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions sur la parcelle de terre cadastrée Ville de [Localité 11] (974), Section BP n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 2], d'une superficie de 4 hectares, 72 ares et 40 centiares, enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 10] (Réunion) au nom de Monsieur [R] [D], né le 30 novembre 1971 à [Localité 6] (Haute-corse) ; - CONDAMNER M. [J] [X] [L] à payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC et les entiers dépens de première instance et d'appel. 5- Pour l'essentiel, M. [R] [D] fait valoir : - que sa qualité de propriétaire est incontestable au vu des titres de propriété qu'il a pu retrouver ; - que pour la commune comme pour le cadastre, il a toujours été l'unique propriétaire ; - que les conditions d'une usucapion de M. [J] [X] [L] ne sont pas réunies ; - que l'attestation de propriété lui attribuant la propriété de la parcelle litigieuse a été établie à partir des informations cadastrales lesquelles ont force probante; - que M. [J] [X] [L] occupe irrégulièrement avec sa famille une terre non constructible de sorte qu'il doit être considéré qu'il occupe le bien précairement et clandestinement ; - que M. [J] [X] [L] avait parfaitement connaissance de l'existence et de la qualité d'héritier de M. [R] [D], puisqu'il a produit aux débats en première instance l'acte d'attestation immobilière du 13 octobre 2011 dressée par Maître [B] [C], Notaire à [Localité 5] (Vaucluse), au nom de [R] [D] portant notamment sur la parcelle BP n°[Cadastre 1] [Adresse 2] ; - qu'il est donc de mauvaise foi ; - que la présence de M. [J] [X] [L] sur la parcelle appartenant à M. [R] [D] n'est que le résultat d'une simple tolérance ; - que la preuve d'une occupation trentenaire n'est pas rapportée. 6- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 24 novembre 2022, M. [J] [X] [L] demande à la cour de : - JUGER M. [D] irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel ; En conséquence, - CONFIRMER le jugement querellé en ce qu'il a : Constaté l'usucapion de M. [L] [J] [X], né le 23 avril 1956 à [Localité 8] [Localité 11] (RÉUNION) pour la parcelle cadastrée Section BP [Cadastre 1], lieudit [Adresse 2] d'une superficie de 4ha 72a 40ca, enregistrée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] au nom de M. [R] [D], né le 30 novembre 1971 à [Localité 6] (HAUTE-CORSE); Ordonné la transcription du jugement au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10], à la charge de M. [L] [J] [X] ; Condamné M. [D] aux entiers dépens ; - DÉBOUTER M. [D] de l'ensemble de ses demandes ; - CONDAMNER M. [D] à payer à M. [L] [J] [X] la somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; - CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens. 7- Pour l'essentiel, M. [J] [X] [L] fait valoir : - qu'il s'est installé sur la parcelle concernée en 1977 et se comporte depuis comme son propriétaire ; - que l'attestation immobilière établie par Maître [B] [C] le 13 octobre 2011 fait état de titres qui ont été établis alors que sa possession et celle de sa famille était déjà en cours ; - que celle-ci a été établie à partir des relevés de propriété fournis par le cadastre lesquels ne constituent jamais qu'un indice ; - qu'un relevé de propriété de 2014 lui attribue la propriété de la parcelle litigieuse en sorte que les indications du cadastre se contredisent ; - que les titres dont M. [R] [D] se prévaut ne comportent aucune référence cadastrale de sorte que leur valeur probante est très relative ; - qu'il s'est toujours acquitté de la taxe foncière ; - que la famille de M. [D] n'a jamais accompli d'actes matériels de possession ; - que M. [H] [D] qui se serait rendu acquéreur en 1969 ou 1970 n'est jamais venu revendiquer sa propriété auprès de ses parents qui occupaient pourtant déjà la parcelle ; - qu'il est toujours possible de prescrire contre un titre ; - que l'exception déduite de la mauvaise foi ne peut pas être opposée à celui qui se prévaut de l'usucapion ; - que le non-respect de règles d'urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l'absence d'actes de possession illicites pour être contraires à l'ordre public ou aux bonnes m'urs, à ce que le possesseur du terrain d'assiette en acquiert la propriété par prescription ; - que ses actes de possession consistent dans le fait d'habiter sur le terrain litigieux, d'y avoir établi son domicile conjugal, d'y avoir fait construire une maison et de payer les factures et les impôts y afférents ; - que sa possession n'a jamais été clandestine ou dissimulée ainsi qu'en atteste le permis de construire qu'il a obtenu le 29 février 1984 ; - qu'il a continué la possession de ses parents, que sa possession est exclusive de toute violence et qu'il ne s'est jamais caché. 8- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 3 février 2023. 9- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 27 octobre 2023. MOTIFS Sur la propriété de la parcelle litigieuse : 10- La propriété d'un immeuble se prouve par tous moyens, par les titres, la possession ou tout autre indice ou présomption. En ce qui concerne les titres produits par M. [R] [D] : 11- M. [R] [D] produit 4 actes notariés portant vente, donation ou attribution à M. [H] [D], son père décédé le 15/ 07/ 2010, de plusieurs terrains situés à [Localité 11], lieu-dit "[Localité 8]" : - un acte du 29 octobre 1969 portant vente de deux terrains d'une contenance respective de [Cadastre 1] HA 18 A et 70 CA et de 94 A et 96 CA ; - un second acte du 3 mars 1970 portant vente d'un 3 ème terrain d'une contenance de 2 HA 37 A et 74 CA ; - un acte de donation partage du 6 août 1975 portant attribution à M. [H] [D] de la pleine propriété d'une parcelle de terre de 75 ares et de la moitié indivise d'un terrain bâti d'une maison en bois sous tôle de 6 pièces d'une superficie de 18 A 99 CA ; - un acte de partage du 17 mai 1991 concernant l'indivision sur le terrain bâti d'une contenance de 18 A 99 CA reçu en donation le 6 août 1975. 12- Les trois premiers actes ne font référence à aucune numérotation cadastrale. 13- Les indications de bornage et de superficie qui y figurent ne permettent d'établir aucune concordance avec la parcelle litigieuse, cadastrée BP [Cadastre 1]. 14- Le 4 ème acte comporte quant à lui des éléments d'identification cadastrale (BM 106 devenu BM 501 et 502) qui viennent établir que le terrain bâti d'une contenance de 18 A 99 CA attribué à M. [H] [D] lors du partage du 6 août 1975 est distinct de la parcelle BP [Cadastre 1]. 15- Ces 4 titres que M. [R] [D] a produit ne sont par conséquent d'aucune utilité pour la solution du litige. 16- M. [R] [D] verse aussi aux débats l'attestation immobilière reçue le 13 octobre 2011 par Maître [B] [C], notaire à [Localité 5], à la suite du décès de son père, M [H] [D], lui attribuant la propriété de la parcelle BP [Cadastre 1] située [Adresse 2]. 17- Il ressort cependant des précisions fournies par le notaire (cf son mail du 9 octobre 2015) que l'attestation de propriété immobilière a été établie à partir des seules indications figurant au cadastre en 2010, lors du décès de M. [H] [D], à défaut de disposer de titres de propriété suffisamment précis. 18- Les indications du cadastre ne constituent ni un titre ni une preuve de propriété. 19- En l'espèce, il ne peut pas non plus être considéré qu'elles représentent un indice pertinent dans la mesure où quelques années plus tard, les documents cadastraux vont attribuer la propriété de la parcelle litigieuse à M. [L] [J] [X] ainsi que cela ressort d'un relevé de propriété du 19 février 2014 que celui-ci verse aux débats. 20- Dans ces conditions, il apparaît que l'attestation immobilière du 13 octobre 2011 n'a pas non plus valeur suffisante pour établir la preuve du droit de propriété de M. [R] [D] sur la parcelle litigieuse. En ce qui concerne la possession invoquée par M. [L] [J] [X] : 21- Aux termes des dispositions de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. 22- L'article 2261 du code civil précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. 23-L'article 2272 du code civil fixe à 30 ans le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière. 24- Pour justifier de la possession qu'il invoque, M. [L] [J] [X] a produit de nombreux témoignages, des avis d'imposition et différentes pièces concernant l'amélioration de son habitat. 25- Les témoins (en particulier Mme [D] M. [N], M. [D] [U], M. [Z] [T], Mme [D] [F], M. [D] [O], M. [L] [E]) concordent à déclarer que M. [L] [J] [X] a fixé son domicile conjugal au [Adresse 2]), son adresse actuelle, depuis son mariage, le 6 août 1977. 26- L'existence d'un lien de parenté ou d'alliance entre M. [L] [J] [X] et ces témoins ne suffit pas, en soi, à invalider les témoignages et à remettre en cause la réalité des faits qui sont rapportés. 27- Les pièces remises par M. [L] [J] [X] au sujet de l'amélioration de son habitat permettent d'établir qu'il a demandé, puis obtenu, en février 1984 une autorisation de construire pour l'extension et l'aménagement de la maison qu'il occupait sur la parcelle litigieuse. 28- La preuve est rapportée par les documents à l'entête du Maître d'oeuvre (la SICA Habitat rural de la réunion) que ces travaux ont effectivement été réalisés par M. [L] [J] [X] dans le courant de l'année 1984. 29- Ces pièces permettent également d'établir qu'avant de se voir désignée comme étant située au [Adresse 2]) la construction occupée par M. [L] [J]-[X] sur la parcelle cadastrée BP [Cadastre 1] à [Localité 11] avait simplement pour adresse "[Adresse 7]". 30- Il ne fait donc pas de doute que les différents avis d'imposition à la taxe foncière et à la taxe d'habitation émis au nom de M. [L] [J]-[X] correspondent bien à la parcelle BP [Cadastre 1] et à la construction qui s'y trouve édifiée. 31- La preuve est ainsi rapportée de ce que M. [L] [J]-[X] s'acquitte des taxes afférentes à la parcelle litigieuse depuis l'année 1986. 32- Enfin, la facture de téléphone versée aux débats vient établir que M. [L] [J]-[X] disposait au moment du décès de l'auteur de M. [R] [D] d'une ligne téléphonique fixe installée dans la construction édifiée sur la parcelle BP [Cadastre 1] (cf facture France Télécom du 21/ 07/ 2011). 33- Les faits ainsi établis s'analysent comme des actes matériels de possession de la part M. [L] [J]-[X]. 34- M. [R] [D] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la possession de M. [L] [J]-[X] s'est établie, ainsi qu'il le soutient, sur la base d'une autorisation précaire, gracieuse et révocable de M. [H] [D]. 35- Le moyen tiré de ce que les faits de possession de M. [L] [J]-[X] constituent un simple acte de pure tolérance sera par conséquent écarté. 36- De même, M. [R] [D] ne démontre pas que M. [J] [X] [L] a dissimulé ses actes entachant ainsi sa possession du vice de clandestinité. 37- Pour sa part, le moyen tiré de ce que M. [J] [X] [L] a construit sur un terrain non constructible manque en fait dans la mesure où il est établi que les travaux d'amélioration réalisés en 1984 ont bien été autorisés. 38- Enfin, la bonne foi du possesseur n'est pas une condition de la prescription de droit commun de 30 ans, étant rappelé que celle-ci est par ailleurs toujours présumée aux termes des dispositions de l'article 2274 du code civil. 39- Au total, il apparaît que M. [J] [X] [L] a justifié d'une possession de trente années qui répond aux conditions lui permettant de se prévaloir de la prescription acquisitive. 40- La décision du premier juge sera par conséquent entièrement confirmée. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 41- M. [R] [D], partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel 42- A ce titre, il n'est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l'article sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 43- Il serait inéquitable de laisser M. [J] [X] [L] supporter la charge des frais irrépétibles qu'il a été conduit à exposer. 44- Il lui sera alloué une indemnité d'un montant de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 27 juillet 2021 ; Y ajoutant, Condamne M. [R] [D] à verser à M. [J] [X] [L] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne M. [R] [D] aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT