Cour d'appel, 01 février 2024. 23/04793

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B Chambre civile 1-6 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 01 FEVRIER 2024 N° RG 23/04793 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7Q5 AFFAIRE : S.A.S. WOOPY'KIDS S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES S.E.L.A.R.L. JSA C/ SCI SCI HORIZON EPONE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juin 2023 par le Juge de l'exécution de VERSAILLES N° RG : 23/01614 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 01.02.2024 à : Me Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, avocat au barreau de VERSAILLES Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. WOOPY'KIDS N° Siret : 804 263 960 (RCS Versailles) [Adresse 7] lieu dit [Adresse 7] [Localité 6] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES Représentée par Maître [O] [I], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 1], es qualité d'Administrateur Judiciaire à la sauvegarde de la SAS WOOPY KIDS, fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du Tribunal de Commerce de VERSAILLES en date du 13 Juin 2023 N° Siret : 423 719 178 (RCS Versailles) [Adresse 1] [Localité 5] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège S.E.L.A.R.L. JSA Prise en la personne de Me [E], en sa qualité de mandataire judiciaire à la sauvegarde de la SAS WOOPY'KIDS, fonction à laquelle elle a été désignée par Jugement du tribunal de Commerce du 13 juin 2023 N° Siret : 419 488 655 (RCS Versailles) [Adresse 2] [Localité 5] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 459 - N° du dossier 15715 APPELANTES **************** SCI SCI HORIZON EPONE N° Siret : 433 425 386 (RCS Laval) [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 4] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005634 - Représentant : Me Valérie BREGER, Plaidant, avocat au barreau de LAVAL, vestiaire : 04 INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence MICHON, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Président, Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller, Madame Florence MICHON, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Par ordonnance de référé rendue le 2 juillet 2019, signifiée le 26 septembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Versailles a : suspendu les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 7 juillet 2014 portant sur local commercial situé [Adresse 7] à [Localité 8], liant la SCI Horizon Epône et la société Woopy'Kids, accordé à la société Woopy'Kids un délai de 11 mois pour s'acquitter de sa dette, par 10 versements mensuels de 1 000 euros, le solde le 11ème mois, en sus du loyer courant, dans des conditions identiques à celles du bail, à compter du mois de novembre 2019, dit qu'en cas de défaut de provision du chèque de 37 000 euros remis à l'audience du 18 juin 2019 ou d'impayé d'une seule mensualité de la dette locative ou du loyer courant, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion pourra être exécutée. Le 20 février 2023, au visa de cette ordonnance, la SCI Horizon Epône a fait délivrer à la société Woopy'Kids : un commandement de payer avant saisie-vente portant sur la somme de 115 283,07 euros en principal, somme arrêtée au 2 février 2023, un commandement de quitter les lieux. Le 15 mars 2023, la société Woopy'Kids a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir un délai pour quitter les lieux. Par jugement rendu le 13 juin 2023, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la société Woopy'Kids, et désigné en qualité d'administrateur la SELARL AJAssociés, prise en la personne de M. [O] [I], et en qualité de mandataire judiciaire la SELARL JSA, représentée par Mme [Y] [E]. Par jugement rendu le 23 juin 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Versailles a : accordé à la société Woopy'Kids un délai pour quitter les lieux, situés [Adresse 7] lieu-dit [Adresse 7] à [Localité 8], jusqu'au 23 septembre 2023, rappelé que la société Woopy'Kids reste redevable des indemnités d'occupation pendant toute la période accordée, condamné la société Woopy'Kids aux dépens, rappelé que les décisions du juge de l'exécution sont exécutoires de plein droit. Le 10 juillet 2023, la société Woopy'Kids, la Selarl AJAssociés et la Selarl JSA ont relevé appel de cette décision. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 12 décembre 2023, avec fixation de la date des plaidoiries au 21 décembre suivant. Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 8 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, les appelantes demandent à la cour de : les juger recevables et bien fondées en leur appel, Y faisant droit, infirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a accordé à la société Woopy'Kids qu'un délai de trois mois pour quitter les lieux jusqu'au 23 septembre 2023, Statuant à nouveau, accorder à la société Woopy'Kids un délai de trois années pour quitter les lieux situés ZA RN [Cadastre 3], lieu-dit '[Adresse 7]' à [Localité 8], sur le fondement des dispositions de l'article [L] 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, subsidiairement, accorder un délai de deux années pour quitter les mêmes lieux en application des dispositions de l'article 1345-5 du code civil, débouter la SCI Horizon Epône de toutes ses demandes, fins et conclusions, statuer ce que de droit quant aux dépens Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 5 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, l'intimée demande à la cour de : juger infondé l'appel formé par la société Woopy'Kids et les organes de la procédure de sauvegarde, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, rappeler que la société Woppy'Kids reste redevable des indemnités d'occupation jusqu'à ce qu'elle ait effectivement quitté les locaux, subsidiairement, dire et juger qu'en cas d'impayé d'une seule indemnité d'occupation à son échéance, le 1er de chaque mois, il pourra être procédé à l'expulsion immédiate de la société Woppy'Kids, condamner la société Woopy'Kids à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la société Woopy'Kids aux entiers dépens. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION  Sur l'étendue de la saisine de la cour A titre liminaire il est rappelé qu'en vertu de l'article 562 du code de procédure civile, qui énonce que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, sauf lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible, l'étendue de l'effet dévolutif est déterminée par le contenu de la déclaration d'appel. Il est par ailleurs rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu'elle ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. La cour statuera donc dans les limites de l'effet dévolutif de l'appel, lequel est expressément limité au chef de jugement qui accorde un délai de trois mois à l'appelante pour quitter les lieux, et des prétentions des parties qui figurent dans le dispositif de leurs dernières conclusions, telles que rappelées ci-dessus. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Au soutien de leurs demandes, les appelantes font valoir : que le 2 juillet 2019, au moment où l'ordonnance de référé a été rendue, la dette locative de la société Woopy'Kids n'était plus que de 10 160,56 euros ; que c'est dans ces circonstances que les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre les parties ont été suspendus et qu'il lui a été accordé un délai de 11 mois pour s'acquitter de sa dette ; que, toutefois, la crise sanitaire survenue au mois de mars 2020, qui l'a contrainte à cesser l'exploitation de son parc récréatif couvert pour enfants, pendant 4 mois, puis pendant plus de 6 mois en 2021, l'a empêchée de payer ses loyers courants et son arriéré ; qu'elle n'a pas pu bénéficier de la protection offerte par l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ; qu'elle a toutefois souscrit un PGE [Prêt Garanti par l'Etat] d'un montant de 28 000 euros, au mois de décembre 2020, afin de réduire sa dette locative ; que par ailleurs, les indemnités d'occupation mensuelles dues à la SCI sont régulièrement et totalement payées ; que les recherches entreprises pour trouver d'une part des locaux de remplacement, et d'autre part un professionnel du déménagement susceptible d'intervenir, sont longues et difficiles, étant rappelé qu'elle exploite un parc récréatif pour enfants, couvert, de plus de 900 mètres carrés, totalement aménagé ; qu'elles se sont rapprochées de différents agents immobiliers, et ont visité des locaux de remplacement, en sorte que contrairement à ce que prétend l'intimée elles recherchent activement de nouveaux locaux ; qu'en parallèle, la société Woopy'Kids a fait établir des devis pour le démontage et le remontage de ses infrastructures ; qu'en raison de la situation décrite, et de la bonne foi dont fait preuve la société Woopy'Kids, cette dernière est bien fondée à solliciter les plus larges délais pour quitter les lieux, en application des dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit un délai de trois ans, et, le cas échéant, en application des dispositions de l'article 1345-5 du code civil, soit un délai de deux ans ; que contrairement à ce que soutient l'intimée, les nouvelles dispositions de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, qui réduisent la durée des délais à un an maximum, ne sont pas applicables au litige en cours. La SCI Horizon Epône rétorque : que la société Woopy'Kids n'a pas respecté les délais d'apurement de sa dette, puisqu'elle ne s'est acquittée que de 5 versements de 1 000 euros, de novembre 2019 à mars 2020 ; qu'elle n'a pas non plus respecté l'obligation de paiement du loyer courant ; que, dès lors, en exécution de l'ordonnance de référé, la suspension des effets de la clause résolutoire a cessé dès le 1er avril 2020 ; que les prétendues difficultés subies par la société Woopy'Kids du fait de la crise sanitaire ne peuvent être prises en compte ; que de surcroît, les difficultés de cette société sont anciennes et manifestement structurelles, que contrairement à ce qu'elle prétend, la société Woopy'Kids ne règle pas intégralement et régulièrement les indemnités d'occupation ; que la mauvaise foi dont elle fait ainsi preuve ne lui permet pas de solliciter, comme elle le fait, un délai de 3 ans pour quitter les lieux ; qu'il serait totalement inique d'imposer au bailleur la présence dans ses locaux d'un ancien locataire qui n'est pas en mesure de s'acquitter régulièrement de sa dette ; que la société Woopy'Kids ne cherche pas réellement de nouveaux locaux ; que ses prétendues recherches, qui sont postérieures à l'appel, n'ont été réalisées que pour les besoins de la cause ; qu'aucun élément n'est communiqué sur la suite qui a été donnée aux propositions reçues ; que la société ne justifie pas de ce qu'elle n'aurait pas pu accepter les locaux qui lui ont été proposés ; que la mauvaise volonté de la société Wooopy'Kids s'oppose à un allongement du délai octroyé par le premier juge, étant précisé que ce délai, en vertu des nouvelles dispositions de l'article L.421-4 du code des procédures civiles d'exécution, qui sont d'application immédiate, ne peut excéder une année ; qu'en effet, alors que la clause résolutoire est acquise depuis le 1er avril 2020, elle n'a strictement rien mis en oeuvre pour rechercher de nouveaux locaux ; qu'en outre, elle n'a consenti aucun effort pour apurer sa dette ; qu'enfin, aucun élément n'est communiqué sur sa capacité financière, en sorte qu'il existe à tout le moins un doute sérieux sur la pérennité de la société, et sa capacité à payer les indemnités d'occupation si la cour d'appel augmentait la durée des délais de grâce octroyés par le juge de l'exécution ; que la société Woopy'Kids s'est déjà octroyé de longs délais ; que si elle lui a laissé le temps de déménager, elle est désormais en droit de retrouver la jouissance des locaux dont elle est propriétaire ; que l'atteinte à ses droits serait totalement disproportionnée si la cour faisait droit à ses demandes. A titre liminaire, il y a lieu de préciser que dès lors que la cour, pas plus que ne l'était le juge de l'exécution, n'est pas saisie d'une contestation concernant le commandement de quitter les lieux du 20 février 2023, l'argumentation que développent les appelantes sur le fait que l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 serait incomplète, et la jurisprudence de la Cour de cassation regrettable, est dépourvue de portée. La seule demande soumise à la cour, en effet, tient à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux. D'emblée, il convient de souligner qu'une telle demande ne peut pas prospérer sur le fondement de l'article 1343-5 ( et non 1345-5) du code civil, invoqué à titre subsidiaire par les appelantes, dès lors que ce texte se rapporte aux seules obligations de sommes d'argent. En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Selon l'article L.412-4 du même code, la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ( un mois depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023), ni supérieure à trois ans ( un an depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023). Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Pour l'octroi des délais, comme rappelé en première instance, il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires, en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. La société Wooopy'Kids justifie qu'elle indemnise financièrement la SCI Horizon Epône de l'occupation de sa propriété immobilière alors que le bail qui les liait a pris fin par l'effet de la clause résolutoire, faute pour la société Wooopy'Kids d'avoir respecté les délais et modalités de paiement octroyés par le juge des référés. Toutefois, en dehors de considérations d'ordre général tenant à la difficulté de trouver des locaux de remplacement, pour pouvoir continuer à exercer son activité, compte tenu de la nature de celle-ci, ainsi qu'un professionnel susceptible de procéder au déménagement de ses installations, les appelantes ne justifient pas objectivement et concrètement que la société Wooopy'Kids n'est pas en mesure de se reloger dans des conditions normales, ni qu'elle recherche activement une solution de relogement. S'il ressort de courriers électroniques produits aux débats que des contacts ont été pris avec des professionnels, en vue de trouver de nouveaux locaux, il n'est pas justifié, tout d'abord, qu'une quelconque démarche ait été entreprise avant le 28 août 2023, alors que la société Wooopy'Kids ne pouvait ignorer, eu égard aux termes de l'ordonnance du 2 juillet 2019, qu'elle encourait la résiliation de son bail et son expulsion subséquente dès le premier impayé, et que celui-ci remonte au mois d'avril 2020, de sorte que lorsque le commandement de quitter les lieux a été délivré, elle savait depuis près de 3 ans qu'il convenait de chercher des locaux de remplacement. Ensuite, il n'est pas expliqué, et encore moins justifié, pour quelle raison aucun bail portant sur un nouveau local n'a pu être signé, alors que les pièces versées aux débats par les appelantes elles-mêmes tendent à révéler que des locaux sont disponibles. A la lecture de ses propres productions, la société Wooopy'Kids a visité un local le 15 novembre 2023 à 15 heures, ce local correspond à ses critères de recherche, et le consultant immobilier qui en a la charge attend qu'elle prenne position. De même, les appelantes arguent de difficultés pour trouver un professionnel du déménagement, mais n'en justifient pas objectivement : la production de deux devis ne signifie pas en soi que seules deux entreprises sont en mesure d'exécuter une telle prestation. Dans de telles conditions, faute pour les appelantes de justifier qu'il n'était réellement pas possible pour la société Wooopy'Kids de se reloger normalement avant le 23 septembre 2023, et compte tenu du droit qui est celui de la SCI Horizon Epône de retrouver la libre disposition de son bien, alors que le bail qui liait les parties est résilié depuis plus de 3 ans, c'est à bon droit que le premier juge a limité à 3 mois le délai accordé à la société Wooopy'Kids pour quitter les lieux. Le jugement déféré est donc confirmé. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dépens de première instance et d'appel doivent être mis à la charge de la société Wooopy'Kids, partie perdante, qui sera également condamnée à régler à la SCI Horizon Epône une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, CONFIRME, en toutes ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le le 23 juin 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Versailles ; Déboute la société Woopy'Kids, la Selarl AJAssociés et la Selarl JSA de leurs demandes ; Condamne la société Woopy'Kids aux dépens et à régler à la SCI Horizon Epône une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,