Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/03000

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MARS 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/03000 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XO4B N° de MINUTE : 24/00379 DEMANDEUR LA SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL - SCOO, [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0043 C/ DEFENDEUR S.A.S. MODE [Localité 6], EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE EXCELLENCE, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 10 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présisente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2021, la Société des Centres d'Oc et d'Oil, ci-après la SCOO, a donné à bail à la SAS MODE [Localité 6] divers locaux, au sein du centre commercial de [Localité 6] sis [Adresse 1] à [Localité 6] (31), pour une durée de douze mois, dont six mois fermes à compter du 21 octobre 2021 et ce, jusqu'au 20 octobre 2022, moyennant un loyer de 150.000,00 € hors taxes hors charges par an, payable mensuellement et d'avance, assorti d'un loyer variable additionnel correspondant à 10% hors taxes sur le chiffre d'affaires annuel hors taxes de la société preneuse à bail. La destination, telle que fixée au bail, est, à titre principal « vente de prêt-à-porter homme, femme et enfant ; étant exclues les marques ayant un magasin en nom propre dans le centre commercial ou toute autre marque pouvant ouvrir un magasin en marque propre dans le centre commercial» et, à titre accessoire, « vente de chaussures, d'accessoires et de produits de maroquinerie », le tout sous l'enseigne EXCELLENCE. Par courrier recommandé du 07 octobre 2022, la SCOO a rappelé à la société MODE [Localité 6], exerçant sous l'enseigne EXCELLENCE, la date d'échéance du bail dérogatoire, fixée au 20 octobre 2022, ainsi que son obligation de paiement des loyers et charges. La société MODE [Localité 6] s'est maintenue dans les locaux postérieurement à la date d'échéance susvisée, ce que la SCOO a fait acté par constat d'huissier le 26 octobre 2022. Par exploit en date du 31 octobre 2022, la SCOO a fait signifier à la société MODE [Localité 6] une sommation de quitter les lieux. Par exploit d’huissier délivré le 30 novembre 2022, la SCOO a fait assigner la société MODE [Localité 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l'occupation sans droit ni titre de celle-ci des locaux loués, obtenir son expulsion desdits locaux ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. La société MODE [Localité 6] a restitué les locaux, ce qui a été acté par procès-verbal de restitution le 02 février 2023. Par ordonnance du 20 février 2023, le juge des référés a : > Renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige , > Constaté l'occupation sans droit, ni titre, depuis le 27 octobre 2022, par la Société Mode [Localité 6], des locaux commerciaux situés dans le Centre commercial de [Localité 6] [Adresse 1] et désignés MS3, au niveau rez-de-chaussée ; > Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la Société Mode [Localité 6] ou de tous occupants de son chef desdits locaux , > Condamné la Société Mode [Localité 6] à payer à la Société des centres d'Oc et d'Oil une indemnité d'occupation a compter 27 octobre 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail n'était pas trouvé résilié, > Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu a l'application des dispositions des articles L433-7 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; > Condamné la Société Mode [Localité 6] à payer à la Société des centres d'Oc et d'Oil la somme de 7.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; > Dist n'y avoir lieu a référé pour le surplus des demandes. Par exploit d'huissier délivré le 15 mars 2023, La Société des Centres d'Oc et d'Oil (SCOO) a fait assigner la SAS MODE [Localité 6] exerçant sous l'enseigne EXCELLENCE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : - Condamner la Société MODE [Localité 6] au visa des articles 1103 et 1728 2°du Code civil au montant de la dette de loyers et charges arrêtée au 20 octobre 2022, soit 59 177,42 € TTC ; - Ordonner, en application de l'article 1348 du Code civil, la compensation partielle de la dette de la société MODE [Localité 6] avec le dépôt de garantie détenu par la Société SCOO à hauteur de 12.500 € ; - Condamner la Société MODE [Localité 6] à payer une indemnité d'occupation journalière égale à 1% du loyer minimum garanti TTC dû au titre de l'année 2022, majorée des taxes et charges à compter du 21 octobre 2022 jusqu'au 2 février 2023 (date de restitution des lieux occupés par la société MODE [Localité 6]) ; - Condamner la Société MODE [Localité 6], en vertu de l'article 10.4.7 du Bail au paiement : - d'un intérêt conventionnel égal à l0% des sommes dues à leur échéance (soit jusqu'à la dernière échéance d'indemnité journalière due au 2 févier 2023), et ce jusqu'au complet paiement de l’arriéré locatif (en ce compris le paiement de l'indemnité d'occupation journalière); - des frais de la sommation de quitter les lieux du 31 octobre 2022, du constat d’huissier et d'honoraires d'avocat que le Bailleur a dû supporter compte tenu de la situation imposée par la défaillance du Preneur ; - Condamner la Société MODE [Localité 6] au paiement d'une somme de 3.000 € en remboursement des frais non taxables en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner la Société MODE [Localité 6] en tous les dépens dont distraction au profit de l'avocat constitué en application de l'article 699 du Code de procédure civile ; - Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement citée, la société MODE [Localité 6] n’a pas constitué avocat. En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire. * L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 10 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 mars 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1 – Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le bail conclu entre la SCOO et la société MODE [Localité 6] prévoit en son article 10 de la partie I ainsi qu'à l'article 10 de la partie II un loyer variable déterminé, année par année, correspondant à 10% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur pendant l'année considérée et qui ne pourra être inférieur à un loyer minimum garanti annuel, égal à la somme de 150.000 euros hors taxes hors charges par an. Le bail prévoit également, en son article 12, que le Preneur n'aura aucune charge commune ou privative à régler au Bailleur mais qu'il devra s'acquitter de ses propres consommations personnelles, telle que les consommations énergétiques, le téléphone ainsi que les primes d'assurances. Le décompte joint au commandement de payer délivré le 21 octobre 2021 vise une dette locative d’un montant de 6.230,33 euros, arrêtée au 25 août 2021, au titre des loyers et charges impayés et distingue de façon claire et précise les différentes sommes dues ainsi que l’évolution de la dette du preneur. L’assignation délivrée le 15 mars 2023 à la société MODE [Localité 6] fait apparaître un arriéré locatif, en date du 20 octobre 2022, d’un montant de 59.177,42 euros. La SCOO verse en procédure la lettre recommandée du 07 octobre 2022 par laquelle elle a rappelé la date d'échéance du bail au preneur ainsi que la créance susvisée, correspondant au montant dû au titre de son loyer. Sont également transmis un extrait de compte, portant sur la période du 11 février 2022 au 31 mars 2023, les factures afférentes aux loyers des mois de juillet, août et septembre 2022 ainsi qu'à la période du 1er octobre au 20 octobre 2022, et la facture relative aux intérêts de retard dus au titre des impayés du 2ème trimestre 2022. Il ressort ainsi des pièces du dossier que les loyers impayés correspondent au montant effectivement réclamé par le bailleur. La société MODE [Localité 6] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 59.177,42 euros à la SCOO, au titre des loyers et intérêts arrêtés au 20 octobre 2022. 2 - Sur l’indemnité d’occupation et le dépôt de garantie La SCOO sollicite la condamnation de la société MODE [Localité 6] au paiement d'une indemnité d'occupation journalière égale à 1% du loyer minimum garanti TTC, augmenté des charges locatives, pour la période du 21 octobre 2022 au 2 février 2023 et à ce que soit ordonnée la compensation partielle de la somme due au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation avec le montant du dépôt de garantie. Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue par les parties en cas de manquement à l'exécution d'une obligation. En l'espèce, le bail conclu le 29 mai 2021 par les parties prévoit en son article 4 des conditions générales que « De surcroît, entre la date de la fin du Bail et la date de la totale libération des Locaux, le Preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale à un pour cent (1%) du dernier Loyer annuel par jour de calendrier sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être demandés par le Bailleur par voie judiciaire ». L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnité et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultat d'une occupation sans bail. Si le Bailleur a droit, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil susvisé, à une indemnité d'occupation, celle-ci telle que fixée par le bail susvisé apparaît excessive et non justifiée. La société MODE [Localité 6] sera en conséquence condamnée à payer à la SCOO, pour la période du 21 octobre 2022 au 02 février 2023 inclus, date de remise effective des clefs du local, une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail s'était poursuivi. Au regard de l'absence de restitution des locaux à l'échéance du bail, ainsi que de l'absence de règlement de l'ensemble des sommes dues au titre des loyers et charges, il y a lieu d'ordonner la compensation partielle du dépôt de garantie, fixé à la somme de 12.500 euros par l'article 14 des conditions particulières du bail, avec le montant total des créances dues par la société MODE [Localité 6]. 3 - Sur les demandes en paiement d'indemnités et de frais contractuels La SCOO sollicite la condamnation de la société MODE [Localité 6] au paiement d'un intérêt conventionnel correspondant à 10% des sommes qui étaient dues à leur échéance, en application de l'article 10.4.7 du bail, ainsi que du coût des frais du constat d'huissier du 26 octobre 2022, de la sommation de quitter les lieux du 31 octobre 2022 et des honoraires d'avocat de la présente procédure. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue par les parties en cas de manquement à l'exécution d'une obligation. En l'espèce, l'article 10.4.7 des conditions générales du bail stipule « A défaut de paiement de toute somme due à son échéance, le Preneur devra payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel et les honoraires dus à l'huissier de justice, dix pour cent (10%) du montant de la somme due, pour couvrir le Bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. » Il résulte cependant des circonstances de l'espèce et de la compensation partielle des sommes dues par la société MODE [Localité 6] avec le dépôt de garantie, que cette clause pénale apparaît manifestement excessive. Il n'est en outre pas justifié des sommes d'ores et déjà supportées par la SCOO au titre de ses frais d'avocat ni des frais découlant du constat d'huissier réalisé le 26 octobre 2022. Seul le coût de la sommation de quitter les lieux du 31 octobre 2022, de 44,46 euros, est justifié. Ces sommes seront en conséquence réduites à la somme forfaitaire de 2.500 euros. 4 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société MODE [Localité 6], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens. - Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il convient de condamner la société MODE [Localité 6] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCOO. - Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Condamne la SAS MODE [Localité 6], exerçant sous l'enseigne EXCELLENCE, à payer à la SCI Société des Centres d'Oc et d'Oil, SCOO la somme de 59.177,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 octobre 2022 ; Condamne la SAS MODE [Localité 6], exerçant sous l'enseigne EXCELLENCE, à payer à la SCI Société des Centres d'Oc et d'Oil, SCOO, du 21 octobre 2022 au 02 février 2023 inclus, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été exigible en cas de poursuite du bail, majoré des charges telles que fixées par le bail ; Ordonne la compensation partielle des sommes dues au titre de l'arriéré de loyers et de l'indemnité d'occupation avec le montant du dépôt de garantie détenu par la SCI Société des Centres d'Oc et d'Oil, SCOO, à hauteur de 12.500 euros ; Condamne la SAS MODE [Localité 6], exerçant sous l'enseigne EXCELLENCE, à payer à la SCI Société des Centres d'Oc et d'Oil, SCOO, la somme forfaitaire de 2.500 euros au titre des clauses pénales ; Condamne la SAS MODE [Localité 6], exerçant sous l'enseigne EXCELLENCE, à payer à la SCI Société des Centres d'Oc et d'Oil, SCOO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SAS MODE [Localité 6], exerçant sous l'enseigne EXCELLENCE, aux entiers dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 06 mars 2023 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame [U] Madame [S]