Cour d'appel, 29 septembre 2022. 21/10558

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/631 Rôle N° RG 21/10558 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZQ7 S.A.S.U. LA BEOUA C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karine TOLLINCHI Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 13 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01252. APPELANTE S.A.S.U. LA BEOUA Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Me Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me The Vinh HOANG de la SELARL HOANG, avocat au barreau de NICE INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CITYA MENTON, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D'AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 28 juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur Mme Angélique NETO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Madame [C] [M], copropriétaire au sein de l'immeuble [Adresse 2] au titre d'un local en rez-de-chaussée de celui-ci et d'un local au premier étage, les a loués, à usage de restaurant-salon de thé, selon baux commerciaux des 12 juin 2018 et 18 mars 2019, à la SASU La Beoua. Par ordonnances de référé du 9 avril 2021, la mise en oeuvre de la clause résolutoire a été retenue à compter du 8 septembre 2019 et l'expulsion de la SASU La Beoua a été ordonnée. Un appel a été interjeté par la SASU La Beoua qui remettait en cause le respect de l'obligation de délivrance du bailleur. Par ailleurs, cet immeuble situé [Adresse 2] présente un important état de dégradations structurelles nécessitant la mise en oeuvre de travaux, notamment au niveau du plancher du rez-de-chaussée et du 1er étage. A la suite d'un premier courrier du 25 juin 2020, par arrêté de mise en sécurité du 4 février 2021, la mairie de [Localité 4] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] d'effectuer, dans un délai de 18 mois, conformément aux préconisations du diagnostic structure du bureau d'étude SEFAB en date du 10 juillet 2019 et sur la base d'une étude de confortement type DCE, la réfection complète du plancher au droit de la zone endommagée par la fuite d'eau, le confortement général du plancher du 1er étage par mise en place de profilés métalliques par dessous dans la boucherie, le confortement du plancher du rez-de-chaussée par mise en place de profilés métalliques par dessous les locaux de la boulangerie, la démolition des surépaisseurs des planchers, et, la reconstitution du niveau du sol d'origine avec une chape structurelle armée et ancrée sur les murs maîtres périphériques. Les travaux ont été votés en assemblée générale le 28 juin 2021. Soutenant que la SASU La Beoua, en conflit avec sa bailleresse copropriétaire, ne permettait pas l'accès au local loué, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a agi en référé d'heure à heure à leur encontre. Par ordonnance contradictoire en date du 13 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a : condamné la SASU La Beoua à remettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, les clefs des locaux commerciaux à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée de la copropriété [Adresse 2] avant le lundi 19 juillet 2021 à 18 heures ; autorisé, à défaut de remise des clefs avant le 19 juillet 2021 à 18 heures, le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans les lieux privatifs occupés par la SASU La Beoua avec au besoin l'aide d'un serrurier et l'assistance de la force publique pour que les travaux de réfection indispensables ordonnés par l'administration communale puissent être mis en oeuvre par l'entreprise mandatée à cet effet ; débouté le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, de ses demandes à l'encontre de madame [C] [M] ; condamné la SASU La Beoua à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté madame [C] [M] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la SASU La Beoua aux entiers dépens de l'instance. Selon déclaration reçue au greffe le 14 juillet 2021, la SASU La Beoua a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre. Par dernières conclusions transmises le 27 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SASU La Beoua sollicite de la cour qu'elle : 'la reçoive en son appel et la déclare bien fondée ; réforme l'ordonnance du 13 juillet 2021 et, statuant à nouveau, constate l'existence d'une contestation sérieuse et l'absence d'urgence ; déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] de toutes ses demandes fins et conclusions ; condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] aux dépens, ainsi qu'au paiement de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SASU La Beoua, en premier lieu, soutient que les conclusions par elle déposée le 5 septembre 2021 au greffe comportaient un dispositif et un bordereau de pièces, l'omission de la page 6 lors de la signification de ces écritures à l'intimé résultant d'une simple erreur matérielle, la page omise se trouvant dans son intégralité dans l'acte même. Elle dénonce l'absence de tout grief, l'intimé ayant répondu avant une nouvelle notification du 15 septembre 2021 qui régularise en tout état de cause toute difficulté. En second lieu, la SASU La Beoua conteste la démonstration d'une urgence à intervenir et l'existence de contestations sérieuses, de sorte que les conditions de l'article 834 du code de procédure civile ne sont pas réunies. L'appelante fait valoir que le syndicat des copropriétaires intimé s'est vu impartir un délai de 18 mois pour accomplir les travaux prescrits, et que l'immeuble dit en péril est encore occupé par des habitants, de sorte que le péril imminent du bâtiment est contestable. Par dernières conclusions transmises le 23 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] sollicite de la cour qu'elle : À titre principal, sur la forme des conclusions d'appel : juge que les conclusions de la SASU La Beoua signifiées le 6 septembre 2021 ne comportent aucun dispositif qui conclurait à l'infirmation totale ou partielle de l'ordonnance du 13 juillet 2021, alors que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ; juge que les conclusions d'appel de la SASU La Beoua signifiées le 6 septembre 2021 ne contiennent aucun bordereau récapitulatif des pièces annexées ; rejette les conclusions d'appel de la SASU La Beoua signifiées le 6 septembre 2021 ; déboute la SASU La Beoua de son appel ; À titre subsidiaire, sur les faits : constate que l'appelante n'oppose aucun moyen sérieux à la demande formulée en 1ère instance par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] ; constate que l'obstruction de la SASU La Beoua à permettre à l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires d'entrer dans les lieux occupés pour y effectuer les travaux urgents nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble et imposés par l'administration, est constitutive d'un trouble manifestement illicite ; constate l'existence d'un dommage imminent constitué par le risque d'effondrement de l'immeuble faute de pouvoir mettre en 'uvre les travaux de réfection imposés par l'administration communale ; constate l'urgence justifiant que l'entreprise mandatée par le syndicat puisse intervenir dans les parties privatives de madame [C] [M], occupées sans droit ni titre par la SASU La Beoua, pour procéder aux réfections des parties communes qui s'imposent afin d'éviter la ruine de l'immeuble ; En conséquence : 'déboute la SASU La Beoua de sa demande de réformation de l'ordonnance du 13 juillet 2021 ; 'déboute la SASU La Beoua de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 'confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; En tout état de cause : 'condamne la SASU La Beoua à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Le syndicat des copropriétaires intimé explique que la gérante de la SASU La Beoua a refusé de remettre les clefs des locaux malgré l'urgence des travaux à réaliser en raison d'une expertise sollicitée sur l'état de vétusté du bien, dans le cadre d'un litige l'opposant à sa bailleresse. L'intimé soutient, tout d'abord, qu'en violation de l'article 954 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, les conclusions signifiées le 6 septembre 2021 par la SASU La Beoua ne contiennent aucun dispositif qui conclurait à l'infirmation totale ou partielle de l'ordonnance, de sorte qu'elle en déduit que l'appelante doit être regardée comme n'ayant jamais conclu, et ne comporte aucun bordereau de pièces. À titre subsidiaire, ensuite, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] soutient qu'il n'existe aucune contestation sérieuse s'agissant du péril imminent menaçant l'immeuble et le trouble manifestement illicite. Il fait valoir qu'un délai de 18 mois lui a été imparti, justifiant une réelle urgence. Il estime que le trouble manifestement illicite est constitué à raison de l'opposition de la SASU La Beoua à remettre les clefs du local. Il conteste le fait que l'immeuble soit toujours habité et rappelle que l'arrêté de péril n'a pas été contesté devant le tribunal administratif. Il ajoute avoir relogé certains occupants dans le cadre d'une convention d'occupation précaire négociée avec la mairie. Madame [C] [M] n'a pas été intimée. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 14 juin 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Sur le rejet des conclusions d'appel du 6 septembre 2021 En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'occurrence, la présente affaire, issue de l'appel interjeté le 14 juillet 2021, a reçu fixation par avis du 3 septembre 2021. La SASU La Beoua a conclu une première fois par écritures du 5 septembre 2021, signifiées à l'intimé le 6 septembre 2021. Il appert effectivement que cet acte de signification omet la dernière page des conclusions de l'appelante, comprenant le dispositif de celles-ci. Toutefois, le contenu même de cette assignation délivrée le 6 septembre 2021 comprend expressément les prétentions de la SASU La Beoua, de sorte qu'aucun grief n'est démontré pour le syndicat des copropriétaires intimé qui savait ainsi parfaitement quel était l'objet de l'appel interjeté. Cette erreur matérielle a donc été sans conséquence. En tout état de cause, la SASU La Beoua a conclu une deuxième fois le 27 septembre 2021, ces écritures étant intégrales, comprenant donc le dispositif en cause. Or, ces conclusions sont intervenues dans le mois de l'avis de fixation, conformément aux exigences de l'article 905-2 du code de procédure civile, de sorte qu'elles régularisent parfaitement les premières écritures. En conséquence, aucune irrégularité préjudiciable n'existe, de sorte qu'aucune sanction, ni irrecevabilité, ni caducité, ne saurait être encourue, ni n'est au demeurant demandée, et, aucun rejet des prétentions de l'appelante pour ce seul motif n'est justifié. Sur la demande de remise des clefs par la SASU La Beoua En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, il résulte du rapport de diagnostic structure sur le bâtiment situé [Adresse 2], en date du 10 juillet 2019, que cette copropriété comprend un état important de dégradation structurelle (niveau de déformation des poutres et solives) sur presque la totalité des surfaces investiguées (plancher ROC et 1er étage). Le bureau d'étude indique ainsi qu'en général, les déformations au droit des poutres en bois et des solives sont les causes principales des différents systèmes de fissures observés au droit des plafonds et des cloisons, et que l'origine des déformations est liée à plusieurs causes: vétusté de l'immeuble et malfaçons dans la réalisation des travaux de rénovation. Ainsi, le bureau d'étude, saisi par le syndic de la copropriété intimée a préconisé, dès 2019 : - la réfection complète du plancher au droit de la zone endommagée par la fuite d'eau (environ 6m²), - le confortement général du plancher du 1er étage par mise en place de profilés métalliques (surface à conforter environ 45m²) par-dessous dans la boucherie, - le confortement du plancher du ROC par mise en place de profilés métalliques (surface à traiter environ 8m²) par-dessous dans les locaux de la boulangerie, - démolition des surépaisseurs des planchers et reconstitution du niveau du sol d'origine avec une chape structurelle armée et ancrée sur les murs maîtres périphériques. Saisie par l'un des copropriétaires de l'immeuble, la mairie de [Localité 4] a mis en oeuvre une procédure de péril ordinaire envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] par courrier du 25 juin 2020, puis, par arrêté de mise en sécurité du 4 février 2021, a mis le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en demeure de réaliser tous travaux de réparation, de démolition, et de prendre les mesures indispensables à préserver les bâtiments contigus, dans un délai de 18 mois à compter de sa notification. Les travaux préconisés ont été voté en assemblée générale des copropriétaires le 28 juin 2021 avec début de mise en oeuvre de ceux-ci dans la foulée par l'entreprise mandatée. Au vu de ces éléments, il ne peut être sérieusement soutenu par la SASU La Beoua, locataire de madame [C] [M] au titre de locaux au sein de l'immeuble litigieux, en vue d'une activité de restauration, non exploitée, que l'urgence à intervenir in situ n'est pas démontrée. Le délai de 18 mois laissé à l'intimé ne peut être considéré comme indicatif et non contraignant, mais tient compte de l'ampleur des travaux, et des votes nécessaires en assemblée générale, notamment. La réalité du péril est en outre attestée par les conventions d'occupation temporaire du domaine public communal signées par la mairie en vue du relogement de certains occupants de l'immeuble en cause. Or, bien qu'avisée par mails des 8 et 23 juin 2021 de la nature et de l'ampleur des travaux à réaliser supposant un accès aux locaux loués à la SASU La Beoua, cette dernière n'a jamais déféré. Par mail du 28 juin 2021, et courrier du juillet 2021, il est acté que l'appelante a refusé toute intervention dans son local, au prétexte de la procédure en cours envers sa bailleresse. Elle ne le conteste pas au demeurant, ni ne rapporte la preuve contraire. Il résulte de ces éléments que les conditions de l'article 834 du code de procédure civile sont toujours parfaitement réunies, et que c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SASU La Beoua à remettre les clefs des locaux dans un certain délai au syndicat des copropriétaires, et, à défaut, a permis à ce dernier d'intervenir et de pénétrer dans ces lieux. Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en tous points. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SASU La Beoua, qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] les frais, non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense. L'indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 2 000 euros en cause d'appel. L'appelante supportera en outre les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Dit n'y avoir lieu au rejet des conclusions de la SASU La Beoua signifiées le 6 juillet 2021, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes les dispositions qui sont soumises à la cour, Y ajoutant : Condamne la SASU La Beoua à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SASU La Beoua de sa demande sur ce même fondement, Condamne la SASU La Beoua au paiement des dépens. La Greffière Le Président