Cour d'appel, 27 mars 2024. 21/02089

5ème Chambre ARRÊT N° 121 N° RG 21/02089 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RQHM M. [I] [C] Mme [V] [Z] épouse [C] C/ Mme [P] [Y] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Boivin Gosselin Me de Villartay RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 27 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 05 Février 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [I] [C] né le 10 Août 1963 à [Localité 4], de nationalité française, [Adresse 2] [Adresse 2] Madame [V] [Z] épouse [C] née le 15 Novembre 1968 à [Localité 5], de nationalité française, [Adresse 2] [Adresse 2] Représentés par Me Anne BOIVIN-GOSSELIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : Madame [P] [Y] née le 04 Mars 1950 à [Localité 6], de nationalité française, aide soignante retraitée [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES Suivant contrat en date du 26 juin 2004, M. [I] [C] et Mme [V] [C] née [Z] ont donné à bail à Mme [P] [Y], pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Mme [P] [Y] ne s'acquittant pas régulièrement du montant du loyer, un commandement de payer lui a été délivré le 30 juillet 2019, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail. Les impayés n'ayant pas été régularisés en totalité, par acte d'huissier de justice en date du 5 février 2020, les époux [C] ont fait assigner Mme [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour obtenir la résiliation de plein droit du bail. Par jugement en date du 5 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a : - déclaré irrecevable la demande des époux [C] en vue de la résiliation du bail, - constaté que le bail conclu le 26 juin 2004, entre les époux [C] et Mme [P] [Y], pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], a pris fin le 30 mars 2020, - condamné Mme [P] [Y] à payer aux époux [C] la somme de 1 357,55 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - condamné les époux [C] à payer à Mme [P] [Y] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, - constaté que le principe de la compensation s'opère entre les créances réciproques des parties, - rejeté toutes conclusions plus amples ou contraires, - condamné les époux [C] à payer à Mme [P] [Y] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le 6 avril 2021, les époux [C] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 novembre 2021, ils demandent à la cour de : - les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il : * a constaté que le bail conclu le 26 juin 2004 entre eux et Mme [P] [Y] pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] a pris fin le 30 mars 2020, * les a déboutés de leurs demandes aux fins de voir : o à titre principal, dire et juger que Mme [P] [Y] était tenue au paiement du loyer initial de 590 euros avec indexation, outre les charges, o condamner Mme [P] [Y] à leur payer la somme de 5 216,71 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020, o ordonner la capitalisation des intérêts, o à titre subsidiaire, s'il était considéré que le montant du loyer était de 590 euros charges incluses, sans indexation, dire et juger que Mme [P] [Y] était tenue de respecter un préavis de trois mois lequel a commencé à courir lors de la remise des clés, le 8 avril 2020, o condamner Mme [P] [Y] à leur payer la somme de 423 euros au titre du solde du loyer avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020, o ordonner la capitalisation des intérêts, o en tout état de cause, débouter Mme [P] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires en ce y compris sa demande de dommages et intérêts, o condamner Mme [P] [Y] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, o condamner Mme [P] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de l'assignation et des significations à intervenir, * a limité le montant des sommes dues par Mme [P] [Y] au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1 357,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, *les a condamnés à payer à Mme [P] [Y] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, * les a condamnés au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, * a débouté Mme [P] [Y] de son appel incident, Statuant à nouveau : - dire et juger que le bail conclu entre eux et Mme [P] [Y] a pris fin à titre principal, le 19 mai 2020 et à titre subsidiaire, le 8 avril 2020, - dire et juger que Mme [P] [Y] était tenue au paiement du loyer initial de 590 euros avec indexation, outre les charges, - dire et juger que la prescription applicable est de trois ans, - condamner Mme [P] [Y] à leur payer à titre principal la somme de 4 933,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2020 et à titre subsidiaire, la somme de 3 836,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020, au titre des loyers et charges impayés, - ordonner la capitalisation des intérêts, - dire et juger que Mme [P] [Y] ne peut solliciter une quelconque somme sur le fondement de la répétition de l'indu au titre des provisions sur charges réglées et, à titre subsidiaire, fixer le montant des sommes dues au titre des provisions sur charges trop réglées à hauteur de 45 euros, compte de la prescription triennale applicable et de la reconnaissance de son obligation au paiement des charges et du loyer indexé à compter de janvier 2017, - débouter Mme [P] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires en ce y compris sa demande de dommages et intérêts, - condamner Mme [P] [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner Mme [P] [Y] aux entiers dépens de première instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de l'assignation et aux entiers dépens d'appel, - débouter Mme [P] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraire. Par dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2021, Mme [P] [Y] demande à la cour de : - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 5 février 2021 en ce qu'il a : * déclaré irrecevable la demande des époux [C] en vue de la résiliation du bail, * constaté que le bail conclu le 26 juin 2004, entre les époux [C] et elle pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] a pris fin le 30 mars 2020, * condamné les époux [C] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, * constaté que le principe de la compensation s'opère entre les créances réciproques des parties, * condamné les époux [C] à lui payer la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné les époux [C] aux entiers dépens, - réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 5 février 2021 pour le surplus, Statuant de nouveau, - condamner les époux [C] à lui verser la somme de 4 454,33 euros en répétition de l'indu, - condamner les époux [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - condamner les époux [C] aux entiers dépens, - débouter les époux [C] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur le terme du bail Les époux [C] demandent de réformer le jugement et de voir fixer le terme du bail au 19 mai 2020, à l'issue du préavis de trois mois prévu par la loi ou à défaut au 8 avril 2020, date de présentation du courrier portant restitution des clés. Ils reprochent au jugement entrepris d'avoir déclaré irrecevable leur demande aux fins de constat de résiliation du bail et d'expulsion faute de prouver la dénonciation de l'assignation au préfet du département en soulevant d'office ce motif sans avoir invité les parties à faire valoir leurs observations en violation des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile. Ils exposent que Mme [Y] avait donné son congé le 19 février 2020 de sorte que la demande d'expulsion n'avait plus d'objet et qu'il n'y avait plus lieu de dénoncer l'assignation au représentant de l'Etat dans le département. Ils ajoutent qu'en tout état de cause, cette absence de diligence ne justifie pas la décision entreprise qui a fixé le terme du bail du 30 mars 2020. Mme [Y] rétorque que la cour reste saisie de la question sur le respect des formalités et que les appelants ne rapportent pas la preuve du respect de cette formailité. Elle demande de confirmer le jugement qui a déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail des époux [C]. Elle soutient que la juridiction ne peut pas constater ou prononcer la résiliation du bail mais seulement fixer la date de fin du bail. Il est constant qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation en constat de résiliation du bail doit être notifiée au préfet du département au moins deux mois avant l'audience prévue et ce à peine d'irrecevabilité de la demande. Il s'agit d'une fin de non recevoir que le juge peut relever d'office. De plus, la cour constate que les appelants ne justifient pas devant elle de la preuve de cette dénonciation au préfet du département d'Ille-et-Vilaine de sorte que leur demande est irrecevable. Le jugement qui a déclaré leur demande irrecevable sera confirmé. Par courrier du 19 février 2020, le conseil de Mme [Y] informe les bailleurs que suite à la procédure devant le juge des contentieux et de la protection, de la volonté des bailleurs de voir constater les effets de la clause résolutoire, Mme [Y] quittera les lieux et propose la date des 25 ou 26 mars pour la remise des clés. Au vu de la procédure initiée par les bailleurs, il ne peut être soutenu que Mme [Y] devait respecter un préavis pour quitter les lieux. Pour autant, le courrier de son conseil ne peut être assimilé à un congé. En revanche, il est constant que Mme [Y] a quitté les lieux le 17 mars 2020 et qu'elle a restitué les clés aux bailleurs par LRAR réceptionnée le 8 avril 2020 (et non le 6 comme sollicité par la locataire) tel que cela résulte de la photocopie du récépissé. Cette date sera retenue comme terme du bail. Le jugement, qui a fixé ce terme au 30 mars 2020 sans préciser pour quels motifs, sera infirmé. - Sur les sommes dues entre les parties Les époux [C] soutiennent que si aux termes du bail initial, le loyer était fixé à la somme de 590 euros par mois, les parties ont convenu, d'un commun accord, en cours de bail, de maintenir le loyer mensuel à la somme de 590 euros et de prévoir le versement d'une provision sur charges à hauteur de 10 euros portée par la suite en 2010 à hauteur de 30 euros par mois. Ils indiquent que Mme [Y] a opéré cette distinction elle-même pour percevoir les aides de la CAF. Ils considèrent que Mme [Y] est redevable, au titre des loyers après application des règles de l'indexation, d'une somme de 25 224,63 euros si le terme du bail est fixé au 19 mai 2020 ou d'une somme de 24 246,77 euros si le terme du bail est fixé au 8 avril 2020. S'agissant des charges, ils rappellent que la provision sur charges constitue une avance sur les charges locatives à charge de reddition de compte à la fin de chaque exercice. Ils exposent qu'elle est redevable des charges locatives à compter du 5 février 2017, soit dans les trois ans précédant la délivrance de l'assignation. Ils font valoir qu'ils ont réglé au titre des charges la somme de 4 723,08 euros si le terme du bail est fixé au 19 mai 2020 ou une somme de 4 604,43 euros si le terme du bail est fixé au 8 avril 2020. Ils indiquent que les règlement effectués par Mme [Y] s'élèvent à la somme de 22 543,33 euros entre février 2017 et mars 2020, celle-ci ayant cessé tout règlement à cette date. Ils demandent de déduire les sommes versées par la CAF soit 1 291 euros et le dépôt de garantie de 1 180 euros et ils considèrent que Mme [Y] leur doit une somme de 4 933,38 euros si le terme du bail est fixé au 19 mai 2020 ou une somme de 3 836,87 euros si le terme du bail est fixé au 8 avril 2020. Ils sollicitent la capitalisation des intérêts échus depuis un an. Ils s'opposent à la demande présentée par Mme [Y] en restitution de l'indû et soutiennent qu'en remettant en cause le principe d'une provision sur charges de 30 euros, elle commet une fraude au détriment de la CAF puisqu'elle a perçu une aide qui est passée de 24 euros à 69 euros. Ils demandent également de réformer le jugement qui a retenu un délai de prescription de 5 ans à compter de l'assignation en référé au 15 novembre 2019 alors qu'en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 le délai de prescription est de 3 ans et que la somme de 765 euros a été fixée sans précision. Mme [Y] rétorque que compte tenu des règlements intervenus entre les parties au cours de l'exécution du bail, les époux [C] ne sont pas créanciers mais débiteurs en ce qu'ils ont reçus des versements supérieurs à ce qu'ils étaient en droit de recevoir. Elle soutient que le décompte doit se faire sur la base d'un loyer de 590 euros et qu'ils ne peuvent réclamer d'indexation du loyer ni de régularisation de charges à défaut de mention expresse dans le bail ou d'avenant entre les parties. Elle acquiesce au fait que la demande des époux [C] ne peut porter sur des sommes qu'à compter du 5 février 2017, l'assignation ayant été délivrée le 5 février 2020 mais pour un montant unique de 590 euros soit une somme de 22 420 euros. Elle soutient qu'elle a versé sur la période du 1er novembre 2016 au 30 mars 2020 la somme de 24 403,33 euros. Elle relève que les bailleurs ont perçu des APL pour 1 291 euros qu'elle demande de déduire tout comme le dépôt de garantie de 1 180 euros. Elle en déduit que les époux [C] lui sont redevables d'une somme de 4 454,33 euros et demande à ce qu'ils soient condamnés à lui verser cette somme. Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l'article 7 ' 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans. Le bail conclu le 26 juin 2004 entre les parties stipule que le montant du loyer est de 590 euros et qu'il s'élève charges comprises au même montant de 590 euros. Il mentionne en page 1 s'agissant de la révision du loyer, que l'augmentation annuelle du loyer ne peut excéder la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE de sorte que l'indexation est prévue au contrat de bail. Si le montant des charges n'est pas précisé dans le bail, il est constant que les charges récupérables sont des sommes dues, de droit, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir lors de l'établissement du contrat de bail. Par ailleurs, il résulte de l'attestation de loyer que Mme [Y] a adressée à la CAF qu'elle déclare un montant mensuel de loyer de 590 euros et des charges de 30 euros et qu'elle tient compte des versements CAF dans les sommes à déduire basés sur les sommes qu'elle a déclarées de sorte qu'il convient d'en déduire que les parties se sont accordées pour voir fixer le montant de la provision sur charges à 30 euros. Les parties ne contestent pas que les sommes dues par Mme [Y] en exécution du contrat de bail doivent être fixées à compter du 5 février 2017, soit trois ans avant l'assignation délivrée le 5 février 2020. Le terme du bail a été fixé par la cour au 8 avril 2020. La cour entend retenir le calcul des époux [C] sur cette période du 5 février 2017 au 8 avril 2020 en ce qu'ils ont intégré le montant des provisions sur charges et l'indexation des loyers, ce qui représente une somme de 24 246,77 euros s'agissant de la somme due par Mme [Y]. Les époux [C] justifient avoir réglé les charges locatives sur la même période pour un montant de 4 604,43 euros. Sur cette même période de février 2017 au 8 avril 2020, il est justifié que Mme [Y] a versé la somme de 22 543,33 euros. Les parties reconnaissant toutes deux que la CAF a versé la somme de 1 291 euros au titre de l'APL et que Mme [Y] a versé un dépôt de garantie de 1 180 euros qu'il convient de déduire. Il en résulte que Mme [Y] doit aux époux [C] une somme de 3 836,87 euros au titre des loyers et charges. Il convient de faire droit à leur demande de dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 8 avril 2020 et d'ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis un an comme sollicité par les appelants. La cour constate qu'aucune somme n'est due à Mme [Y] et le jugement qui a retenu, à tort, une prescription quinquennale et a dit que Mme [Y] pouvait obtenir la restitution de la somme de 765 euros sans apporter la moindre précision à ce sujet, sera infirmé. - Sur la demande de dommages et intérêts Les époux [C] sollicitent la réformation du jugement qui a alloué à Mme [Y] une somme de 1 500 euros en raison du non-respect caractérisé par les bailleurs des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Ils contestent avoir commis la moindre faute. Ils exposent que Mme [Y] a été destinataire des quittances de loyer et qu'elle n'a pas eu de difficulté pour trouver un autre logement dans lequel elle a emménagé en mars 2020. Ils s'étonnent que le jugement ait retenu un manquement qui n'a pas été débattu et ce sans même préciser l'existence d'un quelconque préjudice. Mme [Y] demande de confirmer le jugement entrepris. Elle soutient que les bailleurs ont manqué de loyauté dans l'exécution du bail en appelant des charges non prévues au bail, en procédant à une indexation non prévue, en violation des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, en ne lui remettant pas des quittances de loyer, l'empêchant de trouver un autre logement et en refusant à celle-ci de quitter les lieux. Mme [Y] ne peut invoquer la mauvaise exécution du bail s'agissant du montant des provisions sur charge qu'elle a accepté et de l'application de l'indexation qui figurait au bail. Les époux [C] justifient par la production de la décision du juge des référés en date du 20 décembre 2019 que Mme [Y] a bien été destinataire des quittances de loyers qu'elle avait sollicitées de sorte qu'il ne peut leur être reproché une faute à cet égard. De même, Mme [Y] ne justifie pas avoir rencontré des difficultés pour trouver un autre logement. S'agissant du non respect des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs ont été sanctionnés par l'irrecevabilité de leur demande de sorte que leur demande n'a pas eu de suite. Mme [Y] ne justifie d'un préjudice distinct résultant de ce non respect. Au vu de l'ensemble de ces éléments, Mme [Y] échoue à démontrer une faute des époux [C] ou un préjudice en lien avec l'irrecevabilité de leur demande de constat en résiliation de bail. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera infirmé. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant, Mme [Y] sera condamnée à verser aux époux [C] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles seront infirmées. Toutefois, leur demande de résiliation de bail étant irrecevable, M. et Mme [Y] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance. Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. [I] [C] et de Mme [V] [Z] épouse [C] en vue de la résiliation du bail et en ses dispositions relatives aux dépens ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau, Déboute Mme [P] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Dit que le bail conclu le 26 juin 2004, entre M. [I] [C] et Mme [V] [Z] épouse [C] et Mme [P] [Y], pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], a pris fin le 8 avril 2020 ; Condamne Mme [P] [Y] à payer à M. [I] [C] et de Mme [V] [Z] épouse [C] la somme de 3 836,87 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020 ; Ordonne la capitalisation des intérêts ; Condamne Mme [P] [Y] à payer à M. [I] [C] et de Mme [V] [Z] épouse [C] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne Mme [P] [Y] aux entiers dépens d'appel ; Déboute M. [I] [C] et de Mme [V] [Z] épouse [C] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,