Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 23/05147

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le :29 mars 2024 à : Monsieur [P] [K] Copie exécutoire délivrée le : 29 mars 2024 à : Me Wilfried xavier SAYADA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05147 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EUG N° MINUTE : 2 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 01 mars 2024 DEMANDEURS Madame [U] [D] [O] épouse [G], demeurant [Adresse 1] Monsieur [E] [I] [Y] [G], demeurant [Adresse 1] représentés par Me Wilfried xavier SAYADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0964 DÉFENDEUR Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 mars 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 01 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05147 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EUG EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte notarié du 30 août 1999, Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] ont donné à bail commercial à la société GBC un studio dans un immeuble situé [Adresse 2]) comportant l’autorisation de sous louer le logement en meublé et avec une mise à disposition de services. La SCA [Adresse 3] dont Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] sont associés a acquis l’immeuble susvisé avec l’obligation en contrepartie de subventions d’Etat de mettre à la disposition de fonctionnaires et agents de l’Etat pendant 20 ans les locaux destinés à être attribués en propriété aux associés. Le preneur était ainsi seul autorisé à exercer une activité d’exploitation de résidence pour jeunes fonctionnaires mobiles. Monsieur [P] [K] fonctionnaire du Trésor public a bénéficié dans ce cadre d’un contrat de sous location meublée pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction consenti par acte sous seing privé du 27 avril 2015 à effet au 15 mai 2015 aux droits duquel viennent Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G]. Par acte d'huissier de justice signifié le 14 décembre 2021, Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] ont donné congé à Monsieur [P] [K] pour le 14 mai 2022. Par acte de commissaire de justice du 1er juin 2023, Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir valider le congé délivré et la résiliation du bail au 14 mai 2022, subsidiairement pour voir prononcer la résiliation du contrat, être autorisés à faire procéder à l’expulsion sans délai et sous astreinte de Monsieur [P] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 1665,82 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mai 2022, égale au dernier loyer et charges de 606,90 € révisable, et jusqu’à libération des lieux,5000 € à titre de dommages et intérêts,1868,4 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du congé du 14 décembre 2021. À l'audience du 11 décembre 2023, Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont exposé notamment venir aux droits du locataire commercial dans le contrat conclu avec Monsieur [P] [K]. Monsieur [P] [K] a demandé la requalification de son contrat de bail en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et a contesté la dette locative. Il a fait valoir que le logement pris à bail constituait sa résidence principale, et que l’indexation annuelle du loyer avait été réalisée de manière illicite sur une période de 5 années. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE la décision a titre liminaire, il est précisé qu’il n’est pas possible de former de nouvelles demandes en cours de délibéré, les débats étant clos, et que seul a été autorisé l’envoi de pièces justificatives relatives à la dette locative. Ainsi, la demande de Monsieur [P] [K] en cours de délibéré relative au remboursement des provisions sur charges, non réglées lorsque l’ascenseur ne fonctionnait pas, la contestation du caractère meublé de la location et les manquements du bailleur à son obligation d’entretien lesquelles n’ont fait l’objet d’aucun débat contradictoire ne peuvent être examinés. Sur la loi applicable au contrat conclu par Monsieur [P] [K] Le contrat de bail entre les parties était initialement un contrat de sous location meublée, mentionnant de manière expresse l’exclusion du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, et mentionnant en préambule d’une part que le locataire principal est titulaire d’un bail commercial en vertu d’un acte du 31 août 1999 d’une durée de 20 années, d’autre part que celui-ci est autorisé à sous louer ces locaux en meublé. Le bail comporte ensuite la mention que le locataire s’interdit d’occuper les lieux autrement qu’à titre de résidence secondaire et la possibilité pour le locataire de souscrire à des services supplémentaires para-hôteliers. Or une sous location, alors que ce terme ressort expressément du contrat de bail conclu par Monsieur [P] [K] qui ne pouvait dès lors l’ignorer à la lecture de son contrat, ne relève pas par nature du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le contrat de bail commercial dont était titulaire le locataire principal lui imposait de sous louer au profit d’agents de l’Etat exclusivement, et donc à raison de l’exercice d’une fonction ce qui caractérise également un motif d’exclusion du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 selon son article 2. Ainsi, l’exclusion de l’application de la loi du 6 juillet 1989 lors de la conclusion du contrat se fonde en l’espèce sur la destination des locaux, organisés sous forme de résidence meublée pour agents et fonctionnaires de l’Etat, avec services, et pour des contrats de courte durée, ce qui se traduisait aussi par des loyers inférieurs aux loyers de référence applicables à [Localité 4] au titre de l’encadrement des loyers. Cette exclusion de l’application de la loi du 6 juillet 1989 dans le bail ne traduit ainsi pas un objectif de contournement de cette loi. Enfin, l’intention qu’aurait eu Monsieur [P] [K] de louer ce logement à titre de résidence principale et non secondaire ne peut ressortir de ses seules déclarations à l’audience alors que cette mention figurait expressément sur son contrat qui n’était pas de location mais de sous location, et que les circonstances de la conclusion du contrat et ses conditions de vie à cette date ne sont pas établies. En outre, la requalification de ce contrat en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 est de nature à avoir des conséquences en terme de montant du loyer qui ferait alors l’objet d’une demande de réévaluation par les bailleurs, le loyer actuel de Monsieur [P] [K] ne correspondant pas au montant du loyer de référence minoré, moyen ou majoré applicable, ce à quoi ce dernier s’oppose, et étant rappelé que le juge ne peut dans le cadre des demandes présentées fixer un nouveau montant de loyer. En conséquence, au regard de ces éléments d’appréciation, et de l’absence de demande de requalification du contrat de bail durant 9 années d’occupation, la demande de requalification du bail est rejetée. Sur la résiliation du contrat Il y a lieu de préciser que le contrat conclu par Monsieur [P] [K] est donc soumis aux dispositions du code civil. Suivant l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte du contrat versé au débat qu’il était conclu pour une durée d’un an renouvelable à compter du 15 mai 2015. Un congé a été délivré au locataire pour le 14 mai 2022 par Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G], date d’expiration du contrat de bail. Monsieur [P] [K] étant ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 mai 2022, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Il n’y a pas lieu en outre de prononcer une astreinte pour assurer l’exécution de la décision, rien ne permettant de supposer à ce stade que la décision ne sera pas exécutée. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation Les loyers et charges sont dus jusqu’à la résiliation du bail. Par ailleurs, l'occupation des lieux sans droit ni titre après la résiliation du bail constitue une faute civile qui cause un préjudice certain à Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] privés de la jouissance de leur bien et de la contrepartie financière à l’occupation de son bien et justifie de leur allouer une indemnité d’occupation, conformément à leur demande, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il ressort du décompte produit au débat que l’arriéré locatif et de charges s’élevait au 1er décembre 2023 terme de décembre inclus à la somme de 942,09 €. L’indexation du loyer, dès lors qu’elle reposait sur les termes du contrat sans être soumise à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, pouvait donc être faite dans la limite de la prescription quinquennale de manière rétroactive. En tout état de cause, Monsieur [P] [K] ne détermine pas la période et le montant de sa contestation au titre des indexations du loyer qui ne ressortent par ailleurs pas du décompte locatif qui débute à l’origine de la dette (l’indexation ayant été réglée). En outre, Monsieur [P] [K] ne fait pas la preuve de paiements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte locatif versé au débat. Enfin, s’agissant des provisions sur charges non réglées, il est rappelé que la demande de restitution des provisions sur charges n’a été présentée qu’en cours de délibéré et ne peut donc être examinée. En outre, si Monsieur [P] [K] aurait pu former une demande d’indemnisation du trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement de l’ascenseur, ce dysfonctionnement n’est pas établi pour autant par le défendeur et ne peut être simplement allégué pour ouvrir droit à des dommages et intérêts. En conséquence, Monsieur [P] [K] sera condamné à payer à Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] la somme de 942,09 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du terme de janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] ne caractérisent pas le préjudice financier et moral particulier résultant du maintien dans les lieux de Monsieur [P] [K]. En conséquence, leur demande de dommages et intérêts est rejetée. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [P] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprennent pas le coût du congé du 14 décembre 2021 non requis pour l’instance. En revanche, compte tenu des circonstances du litige, il n'y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de Monsieur [P] [K] de requalification de son contrat de bail en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, CONSTATE la résiliation du bail du 27 avril 2015, entre Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G], d’une part, et Monsieur [P] [K], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2]), CONSTATE que Monsieur [P] [K] est occupant sans droit ni titre, ORDONNE à Monsieur [P] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2]), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] la somme de 942,09 € due au 1er décembre 2023 échéance de décembre incluse au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer à Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, ce à compter de l’échéance de janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, DÉBOUTE Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] de leur demande de dommages et intérêts, REJETTE les autres demandes des parties, DÉBOUTE Madame [U] [O] épouse [G] et Monsieur [E] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [P] [K] aux dépens, soit le coût de l’assignation mais non le coût du congé du 14 décembre 2021, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er mars 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le GreffierLe Juge