Cour d'appel, 28 septembre 2022. 22/00187

ARRÊT DU 28 Septembre 2022 VS / NC -------------------- N° RG 22/00187 N° Portalis DBVO-V-B7G -C7HB -------------------- SCI LA LIBOSSIENNE C/ Marc LERAY ------------------- GROSSES le aux avocats ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : SCI LA LIBOSSIENNE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège RCS 789 588 126 Lieudit '[Adresse 5]' [Localité 2] représentée par Me Olivier O'KELLY, avocat au barreau d'AGEN APPELANTE d'une ordonnance du juge commissaire du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 24 février 2022, RG 20/79 D'une part, ET : Maître Marc LERAY en qualité de mandataire liquidateur de M. François CAMPAGNE et de la SCI LA LIBOSSIENNE [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Me Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat au barreau d'AGEN INTIMÉ D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 15 juin 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de : Valérie SCHMIDT, Conseiller, qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre elle-même de : Cyril VIDALIE et Jean-Yves SEGONNES, Conseillers en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, et en présence de Simon NORMAND et Michaël MARTINEZ, auditeurs de justice, qui ont assisté aux débats et avec voix consultative au délibéré en vertu de l'article 19 de l'ordonnance du 22 décembre 1958 L'affaire a été communiquée au ministère public qui a fait connaître son avis par écrit Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' EXPOSÉ DU LITIGE Par jugement du tribunal judiciaire d'Agen du 18 janvier 2018, Me François Campagne a été placé en liquidation judiciaire sans poursuite d'activité. Par arrêt de la cour d'appel d'Agen du 1er août 2018, la liquidation a été confirmée et l'administratrice précédemment désignée maintenue dans ses fonctions. Par jugement du 03 décembre 2019, le tribunal judiciaire d'Agen a prononcé à la demande de Me Leray, es qualité, l'extension de la procédure de liquidation à la SCI la Libossienne, propriétaire d'un appartement à usage de bureau à Monsempron Libos, 949 Place centrale cadastré section [Cadastre 4] pour une contenance de 2a et 54ca dont le gérant est Me Campagne. Dans le cadre de son rapport du 26 août 2019, le cabinet Experts Associés a fixé la valeur de l'immeuble à la somme de 35.000 euros. Par jugement du 20 février 2020, le tribunal judiciaire d'Agen a renouvelé la période liquidative pour une durée de deux ans, expirant au 20 février 2022. Par requête du 02 décembre 2021 devant le juge-commissaire, Me Leray a sollicité l'autorisation de vendre l'immeuble litigieux de gré à gré sur le fondement de l'article L642-18 du code de commerce. Par ordonnance du 24 février 2022, le juge-commissaire a : - débouté la SCI la Libossienne de sa demande visant à déclarer irrecevable la requête formulée par Me Leray en sa qualité de mandataire liquidateur, - rejeté les propositions d'acquisition de M. [J] [I] et M. [X], - autorisé Me Leray en sa qualité de mandataire liquidateur à procéder à la vente de gré à gré de l'appartement appartenant à la SCI la Libossienne au profit de M. [G] pour le prix net vendeur de 36.000 euros payable comptant au jour de la signature de l'acte authentique, - débouté la SCI la Libossienne du surplus de ses demandes, - ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure. La SCI la Libossienne a interjeté appel le 08 mars 2022 de cette ordonnance en visant l'intégralité des chefs de jugement au sein de sa déclaration d'appel. L'avis de fixation de l'affaire à bref délai est du 06 avril 2022. Par dernières conclusions du 14 juin 2022, la SCI la Libossienne demande à la cour de : - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée, - constater qu'il n'a nullement été statué sur la note en délibéré de la SCI la Libossienne à laquelle a été jointe la sommation interpellative du 11 février 2022 par laquelle l'assurance Aviva indique qu'elle ne dispose d'aucun contrat relatif à la SCI la Libossienne, en conséquence : - déclarer nulle et nul effet, l'autorisation donnée par le juge commissaire à Me Leray, de vendre l'immeuble litigieux à M. [E] [G], - dire et juger que vu l'importance des travaux à effectuer, ceux-ci doivent être assumés par les assurances en cause, et ce préalablement à toute démarche de vente de l'immeuble, - constater que l'assurance Axeria du débiteur a pu se substituer à la défaillance de Me Leray, - permettre aux opérations d'expertise de se dérouler, - annuler à titre principal et en toutes ses dispositions la vente projetée par ordonnance du juge commissaire en date du 24 février 2022, à titre infiniment subsidiaire : - ajourner la présente procédure ainsi que celle en récupération des archives dont tout démontre qu'elle lui est entièrement liée, et ce jusqu'à complète résolution des sinistres en cours d'expertise, en tout état de cause : - dire et juger que les indemnités préparatoires doivent en tout état de cause être appréhendées par la liquidation en cours qui comporte par extension du 03 décembre 2019, la SCI la Libossienne, - condamner Me Leray à payer à la SCI la Libossienne une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, la SCI la Libossienne fait valoir que : - un dégât des eaux a touché la SCI la Libossienne le 29 janvier 2021, - Me Leray a déclaré que le sinistre était ouvert auprès de la compagnie Aviva le 25 février 2021 ce qu'a réfuté le procès verbal de sommation interpellative du 11 février 2022, - Me Leray a sciemment minimisé la portée du sinistre en invoquant de banales fuites d'eau, et pour le surplus des dégradations qui auraient été commises par le débiteur dans le cadre de sa liquidation judiciaire, - ces allégations ont eu pour objectif d'occulter le fait qu'il s'était abstenu d'assurer l'immeuble litigieux et d'en assumer les conséquences, - la vente de gré à gré ne repose que sur la requête initiale du 05 août 2021 et se trouve dorénavant dépourvue de base légale, - Me Leray n'a pas recueilli les offres de potentiels acquéreurs, et a mis le juge-commissaire devant le fait accompli, d'homologuer le seul choix de M. [G], - aucune autre requête n'a été initiée par Me Leray depuis le désistement de M. [G] de sorte qu'il n'existe aucun fondement à l'attribution le 26 novembre 2021 à M. [G], - l'offre d'achat de M. [X] était supérieure à celle de M. [G] sous réserve de la réalisation des travaux de réparation, - les créanciers de la liquidation du fait de ce choix en sont affectés ainsi que le débiteur, - il n'y a pas eu d'inventaire par huissier réalisé à l'occasion de l'extension de la procédure de la SCI la Libossienne, - les opérations d'expertise réalisées par Polyexpert le 04 mai 2022 ont permis de révéler qu'il existe deux sinistres distincts, - les archives sont concernées par les deux sinistres et supposent le recours par AXERIA à un spécialiste en reconstitution d'archives à même de respecter le secret professionnel. Par uniques conclusions du 30 mai 2022, Me Leray, es qualité, sollicite de la cour de : - confirmer l'ordonnance du juge-commissaire déférée, - débouter la SCI la Libossienne de l'intégralité de ses prétentions, - dire et juger que les dépens passeront en frais privilégiés. A l'appui de ses prétentions, Me Leray fait valoir que : - la vente de gré à gré de l'actif peut se réaliser notamment lorsque cette cession se présente sous des conditions favorables, - le juge-commissaire s'assure que l'offre proposée au mandataire-liquidateur est avantageuse pour la collectivité des créanciers, - Me Leray a été destinataire de trois offres d'acquisition pour l'immeuble dépendant de l'actif de la liquidation judiciaire, - l'offre de M. [G] est supérieure à l'évaluation expertale en dépit du sinistre et ce dernier a présenté une garantie bancaire de financement du bien, - un des potentiels acquéreurs a indiqué n'être plus intéressé tant que le sinistre lié aux dégâts des eaux n'avait pas fait l'objet d'une réparation, - Me Leray a fait une déclaration de sinistre auprès de la compagnie Aviva le 25 février 2021, - l'indemnité d'assurance liée à la réparation du sinistre ne constitue pas un enrichissement de l'acquéreur puisque celui achète le bien à la valeur estimée par l'expert avant le dégât des eaux, - cette cession amiable est plus favorable à la procédure collective qu'une vente à la barre du tribunal, - le fondement juridique de l'irrecevabilité de la requête de Me Leray soulevée par la SCI la Libossienne n'est pas précisé, - la désignation d'un syndic dans le cadre de l'assemblée générale des copropriétaires est possible avant la réitération de la vente, - la présence de 28 années d'archives ne fait pas obstacle à la mention 'libre de toute occupation', - l'immeuble dépendant de l'actif de la procédure collective est assuré et l'acquéreur s'engage à le prendre dans l'état où il se trouve. Par conclusions du 14 juin 2022, le ministère public a indiqué s'en rapporter à la décision de la cour. La cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été fixée à plaider le 15 juin 2022. MOTIFS L'article L642-18 alinéa 3 du code de commerce dispose que 'le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère'. Pour confirmer l'ordonnance déférée, il suffira de rappeler voire d'ajouter que : - aucun fondement juridique n'est présenté par la SCI la Libossienne à l'appui de sa demande en irrecevabilité de la requête déposée le 02 décembre 2021 par Me Leray faisant suite à une première requête du 05 août 2021 dont il s'est désisté, - la proposition de M. [X] de se porter acquéreur sous réserve de la réalisation des travaux consécutifs au sinistre en formulant une offre plus élevée que celle de M. [G] est en réalité hypothétique et n'a aucun caractère engageant, - l'état actuel de l'immeuble est de nature à entraîner à court terme une perte de valeur de celui-ci, - la proposition d'achat de M. [G] à hauteur de 36.000 euros est supérieure à l'estimation faite par le cabinet d'expertise immobilière et est assortie d'une garantie de financement établie par l'organisme bancaire, - cette offre est la plus sérieuse des trois offres reçues et est faite sans condition suspensive de réalisation des travaux, lesquels indemnisés par l'assurance n'ont vocation que de maintenir la valeur de l'immeuble à son estimation initiale, - il ne peut être soutenu que cette cession de gré à gré se fait au détriment des créanciers et du débiteur alors que le prix offert est supérieur à l'appréciation expertale avant le sinistre, - il appartient à Me Campagne de libérer les lieux de la présence d'archives et de meubles de bureau au sein de l'immeuble, conformément à l'ordonnance du juge-commissaire du 14 octobre 2021 et qui ne s'apparente pas à une occupation au sens juridique, - Me Leray, par pièces versées au débat, justifie de l'assurance du bien le 21 juillet 2020 et de la déclaration de sinistre le 25 février 2021, - le juge n'est pas tenu de considérer une note en délibéré qui n'a pas été dûment autorisée et qui n'a pas été soumise au principe du contradictoire. Par conséquent, la SCI la Libossienne sera déboutée de l'ensemble de ses demandes. Du tout, il sera confirmé la vente de gré à gré conforme aux intérêts de la procédure en cours. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dépens d'appel passeront en frais privilégiés de procédure. La SCI la Libossienne, succombant à l'instance, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée ; Y ajoutant, DIT que les dépens d'appel passeront en frais privilégiés de procédure ; DÉBOUTE la SCI la Libossienne de sa demande au titre des frais irrépétibles. Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, conseiller faisant fonction de présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière,La Présidente,