Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/08074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Z] [U] à : M. LE PREFET DE [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre GENON CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08074 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BNM N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 février 2024 DEMANDERESSE [Localité 5] HABITAT OPH [Adresse 3] représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [Z] [U] [Adresse 2] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Nicolas RANA, Greffier Décision du 13 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08074 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BNM FAITS ET PROCEDURE Par acte du 8 novembre 2021, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [Z] [U] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], à [Localité 4], avec cave, pour un loyer de 942,52 euros, outre provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 9 janvier 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 9 960,83 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Madame [Z] [U] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, -voir ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, -voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Madame [Z] [U], - voir condamner Madame [Z] [U] au paiement : - d'une somme provisionnelle de 16 564,52 euros, au titre de l’arriéré dû au 19 juillet 2023, échéance de juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer mensuel actuel, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés - d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 17 août 2023. A l'audience du 24/11/2023, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 20 323,58 euros au 21/11/ 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, et maintient ses autres demandes. Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, au regard du montant important de la dette locative, de l’arrêt du versement des APL depuis septembre 2022, et en l’absence de versement du loyer courant (seul un versement de 1100 euros a été effectué le 5 septembre 2023). Madame [Z] [U] a comparu. Elle précise avoir été licenciée en 2021, et qu’elle a un enfant étudiant à charge. Après avoir été pendant presque 2 ans au chômage, elle précise toucher un salaire de 1400 euros nets mensuels. Elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, et propose 50 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité  En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 23/03/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer a été délivré en date du 10 janvier 2023 et reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Madame [Z] [U] n’ayant pas réglé la dette dans le délai requis par le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 10 mars 2023 à minuit, soit à compter du 11 mars 2023. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date pour atteindre la somme de 20 323,58 euros, échéance du mois d’octobre 2023 incluse. Malgré la reprise de son activité en qualité de journaliste pour un revenu mensuel de 1400 euros nets, il apparait que le versement intégral du loyer courant (942, 52 euros hors charges) n’est pas repris et que l’apurement de la dette n’apparait pas envisageable à ce jour. Par conséquent, il ne peut être fait droit à la demande du locataire quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, le bailleur ne la sollicitant pas non plus, en vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [U] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier aucune circonstance ne le justifiant. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [Z] [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Madame [Z] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Madame [Z] [U] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé fourni que Madame [Z] [U] reste devoir une somme de 20 029, 28 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 21/11/ 2023, mois d’octobre 2023 inclus, hors frais (20 323,58 – 197,16 – 127,14). Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [U] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 16 564,52 euros et de la date de signification de la présente décision pour le surplus. Sur l'article 700 du code de procédure civile En équité, il convient de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Sur les dépens Il y a lieu de condamner Madame [Z] [U] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 mars 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], à [Localité 4], avec cave, DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 20 029, 28 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 21/11/2023, octobre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 16 564,52 euros et de la date de signification de la présente décision pour le surplus, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte AUTORISE [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [Z] [U] à défaut de local désigné, DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Madame [Z] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT