Tribunal judiciaire, 17 février 2026. 25/01154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026 MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 25/01154 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFBA AFFAIRE : [Y] [D] / [J] [U] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du prononcé du jugement Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection Madame Isabelle CANONICI, Greffier DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2025, décision mise en délibéré au 17 février 2026 JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier DEMANDERESSE Mme [Y] [D] née le 05 Avril 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Quentin MUGNIER de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant DEFENDERESSE Mme [J] [U] née le 27 Juin 2001 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] non comparante Expédition(s) délivrée(s) le à Exécutoire(s) délivré(s) le à EXPOSÉ DU LITIGE Madame [Y] [D] a, par contrat signé le 13 et 16 octobre 2023, donné à bail à Madame [J] [U] un appartement n°69 et un garage n°G02 au sein de l’immeuble [Adresse 3] C, situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 712,73 euros, outre des provisions pour charges de 85 euros par mois. Les clés ont été restituées par la locataire sans qu’elle ait délivré de congé. La bailleresse a fait procéder, par procès-verbal de constat de Commissaire de justice, à un état des lieux de sortie le 13 janvier 2025 en l’absence de la locataire. Par acte de Commissaire de Justice du 2 mai 2025, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Y] [D] a fait assigner Madame [J] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 9 décembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de : A titre principal : -constater le 13 janvier 2025 la résiliation du bail consenti par Madame [Y] [D] à Madame [J] [U] pour un appartement n°69 et un garage n°G02 au sein de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 4] à [Localité 3] en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à la locataire le 13 novembre 2024 ; A titre subsidiaire : -prononcer la résiliation du bail précité, à cette même date, consenti par Madame [Y] [D] à Madame [J] [U], aux torts exclusifs de cette dernière ; En conséquence, et en tout état de cause : -constater que la locataire a libéré les locaux qu’elle occupe de sa personne et de ses biens en date du 13 janvier 2025 ; -condamner Madame [J] [U] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 2 990,63 euros au titre des loyers, provisions sur charges, et régularisation de charges, outre intérêts légaux à compter de la présente assignation ; -condamner Madame [J] [U] à payer à Madame [Y] [D], une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à la somme de 1 653 euros au titre de la reprise des dégradations constatées dans le logement ; -dire et juger que Madame [Y] [D] sera par ailleurs autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 712,73 euros versé par Madame [J] [U], et ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ; -condamner Madame [J] [U] à payer à Madame [Y] [D], une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -condamner Madame [J] [U] en tous les dépens de l’instance en ce compris les coûts du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024, ainsi que le coût de la dénonciation à la CCAPEX, pour un montant de 162,42 euros, outre les frais d’état des lieux de sortie qui seront partagés par moitié entre la locataire et la bailleresse, soit 196,26 euros à la charge de Madame [J] [U] (392,32 divisé par deux) ; -rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire. Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 10 novembre 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [J] [U] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé. Lors de l’audience du 9 décembre 2025, Madame [Y] [D], représentée, a réitéré ses demandes et a déposé un décompte arrêté au 28 novembre 2025 actualisant la dette à la somme de 5 590,63 euros. Madame [J] [U] n’était ni présente, ni représentée. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le sort du contrat de bail Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 13 et 16 octobre 2023. La clause résolutoire du contrat (article VIII) prévoit qu'à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car elle constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux. Il est justifié de la délivrance, le 13 novembre 2024, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 207,12 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience. Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 14 janvier 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers et charges échus et laissés impayés, échéance du mois de janvier 2025 comprise, arrêtée au 28 novembre 2025, s’élève à la somme de 3 321,91 euros, après déduction du coût du commandement de payer (162,42 euros), des retenues au titre des réparations locatives (1 490 euros), de la facture de réparation de la porte du garage (115 euros), du coût du remplacement du détecteur de fumée (48 euros), du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie du commissaire de justice (196,16 euros) et du coût de l’assignation (257,14 euros) qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 5 590,63 euros. La justification d’un paiement libératoire de Madame [J] [U] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2 990,63 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement. Sur la demande de paiement des réparations locatives En vertu de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En l'espèce, Madame [Y] [D] produit l’état des lieux contradictoire d'entrée du 18 octobre 2023 et l’état des lieux de sortie réalisé par un Commissaire de Justice en l’absence de la défenderesse le 13 janvier 2025. Il ressort du constat réalisé par le Commissaire de Justice que plusieurs dégradations sont imputables à la locataire au regard de la comparaison avec l’état des lieux d’entrée : dans l’entrée : au niveau des plinthes (carrelage à nettoyer avec têtes de plinthes poussiéreuses), tandis qu’elles étaient mentionnées comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; un détecteur de fumée qui sonne en continu, tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; dans la pièce principale à usage de salon et le séjour avec cuisine ouverte : au sol (carrelage à l’état sale, tâché, déchets), tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; au niveau des plinthes (carrelage à nettoyer, têtes de plinthes poussiéreuses, débordement de tapisserie), tandis qu’elles étaient mentionnées comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; interrupteurs et prises (à nettoyer), tandis qu’ils étaient mentionnés comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; placard mural (porte noircie, radiateur avec vanne à nettoyer), tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; baie-vitrée (menuiseries et vitrages sales), tandis qu’elle était mentionnée comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; cuisine aménagée dans un état général sale (bouche d’aération poussiéreuse, boîtier de commande de volet cassé, placards et tiroirs sales tant en façade qu’à l’intérieur, réfrigérateur encastré sale avec moisissures et odeur nauséabonde, présence d’encombrants et de déchets, hotte aspirante sale et graisseuse, lumière qui ne fonctionne pas, lave-vaisselle sale, robinetterie sale, plan de travail sale et tâché, plaque de cuisson sale, déchets, crédence contenant des tâches blanchâtres, four électrique contenant une seule grille à l’état très sale), tandis que tous les équipements de la cuisine étaient mentionnés comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; dans la salle de douche avec toilettes : sèche-serviettes électrique (sale, poussiéreux, nombreuses tâches), tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; interrupteur et prises (sales), tandis qu’ils étaient mentionnés comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; miroir (sale), tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; meuble sous vasque (sales, portes désaxées à refixer), tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; toilettes (à nettoyer), tandis qu’ils étaient mentionnés comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; bouche d’aération (à nettoyer), tandis qu’elle était mentionnée comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; douche (paroi et portes sales à nettoyer, recouvertes de traces blanchâtres de calcaire, joints jaunis, receveur avec bonde à nettoyer, murs faïencés sales et recouverts de traces blanchâtres de calcaire ainsi que la robinetterie), tandis qu’elle était mentionnée comme étant en bon état général le 18 octobre 2023 ; dans la chambre : porte (état défraichi, nombreuses traces sombres et noirâtres), tandis qu’elle était mentionnée comme étant en bon état malgré de légères écailles sur l’encadrement et un cadre légèrement fissuré le 18 octobre 2023 ; au sol (carrelage sale, détritus), tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; au niveau des plinthes (carrelage à nettoyer avec têtes de plinthes poussiéreuses, tapisserie mal arasée en tête de plinthe), tandis qu’elles étaient mentionnées comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; au plafond (légères traces sombres), tandis qu’il était mentionné comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; au niveau des équipements (interrupteur et prises à nettoyer, radiateur à nettoyer, fenêtre avec menuiseries et vitrages sales et à nettoyer, réglette de ventilation du coffre du volet roulant obstruée, placard mural avec deux portes coulissantes sales et à nettoyer, intérieur du placard à nettoyer, murs intérieurs avec traces sombres sur les murs et quelques déchets), tandis qu’ils étaient mentionnés comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; dans le garage n°G02 en sous-sol : porte du garage à contrôler car elle ne ferme pas à clé, porte sale et présence de quelques encombrants, tandis que la porte était mentionnée comme étant en bon état le 18 octobre 2023 ; Toutefois, il convient également de noter que certaines dégradations constatées le 13 janvier 2025 étaient déjà présentes au moment de l’état des lieux d’entrée : dans l’entrée : au niveau de la porte d’entrée (quelques éclats sur le placage en bois de la porte en partie basse ainsi qu’à hauteur de la poignée de la porte, traces sombres sur la porte et sur l’encadrement de la porte). Toutefois, elle était déjà mentionnée en mauvais état le 18 octobre 2023 ; au sol (carrelage sale et non nettoyé, déchets, traces noirâtres). Toutefois, il était déjà mentionné comme étant en état d’usage et des traces étaient à nettoyer le 18 octobre 2023 ; sur les murs (peinture à l’état défraîchi, nombreuses traces sombres et noirâtres sur tous les pans de murs, deux trous grossièrement rebouchés). Toutefois, ces dégradations sur les murs de l’entrée étaient déjà mentionnées le 18 octobre 2023 ; un radiateur (vanne à nettoyer). Toutefois il était mentionné comme étant déjà poussiéreux le 18 octobre 2023 ; un placard (porte en bois à l’état défraichi, traces noirâtres, rayures sur la peinture et éclats, murs peints à l’intérieur à l’état défraichi avec de nombreuses traces sombres et noirâtres). Toutefois il était déjà mentionné quelques traces noires à l’intérieur du placard ainsi que des traces à nettoyer le 18 octobre 2023 ; dans la pièce principale à usage de salon et le séjour avec cuisine ouverte : sur les murs (partie de la peinture à l’état défraîchi, nombreuses traces sombres et noirâtres, traces jaunâtres dans l’angle du mur extérieur et partie de la tapisserie posée en mauvais état avec des déchirures en partie gauche et le papier-peint mal posé et mal arasé en tête de plinthe, côté cuisine peinture à l’état défraichi avec traces sombres et noirâtres). Toutefois, il était mentionné que le mur était déjà en état d’usage, il était également noté la présence des traces noires et le mur était décrit comme étant terni le 18 octobre 2023 ; au plafond (traces noirâtres, traces de débordement de colle, traces jaunâtres côté cuisine). Toutefois, il était mentionné que le plafond était déjà en état d’usage et il était décrit comme étant terni le 18 octobre 2023 ; dans la salle de douche avec toilettes : porte (état défraichi avec nombreuses traces sombres et noirâtres, rayures sur la peinture et éclats sur l’encadrement de la porte). Toutefois, elle était déjà mentionnée comme étant en état d’usage avec des rayures légères à l’extérieur et une rayure sur la tranche le 18 octobre 2023 ; au niveau des plinthes (carrelage et têtes de plinthes à nettoyer). Toutefois, elles étaient mentionnées en bon état mais avec des joints fissurés, et des traces noires sur une plinthe le 18 octobre 2023 ; sur les murs (peinture défraichie pour partie avec traces sombres et faïence à nettoyer pour partie). Toutefois, si les murs et la faïence étaient mentionnés comme étant en bon état, de légères traces noires avaient déjà été notées le 18 octobre 2023. lavabo blanc et robinetterie (état sale et à nettoyer). Toutefois, ils étaient déjà mentionnés comme étant en état d’usage, avec des traces de calcaire et légèrement dépolis le 18 octobre 2023 ; dans la chambre : sur les murs (peinture défraichie pour partie, traces sombres et noirâtres sur tous les pans de murs, éclats dans l’arrête du mur du placard mural, petits éclats, une fissure apparente en partie inférieure droite de la fenêtre, traces jaunâtres à gauche de la fenêtre, pan de mur recouvert de papier peint avec deux tons différents, tapisserie mal posée qui se décolle et mal arasée en jonction du placard mural, du plafond et des plinthes). Toutefois, les murs étaient déjà mentionnés comme étant en état d’usage, avec une fissure structurelle ainsi qu’une petite fissure dans l’angle sur un pan, et quelques traces noires le 18 octobre 2023. La bailleresse sollicite le remboursement des dépenses engagées en produisant les factures suivantes : Facture n°2025-337 d’un montant de 290 euros pour le nettoyage de la salle de bains, de la cuisine, de la chambre, des portes, des vitres, des plinthes, des sols et de toutes les prises et interrupteurs. Considérant ce qui précède, ces dégradations sont imputables au locataire pour défaut d’entretien courant, notamment l’état de saleté généralisée des sols, des plinthes, des équipements, des menuiseries, de la cuisine et de la salle d’eau, et justifie la facturation des prestations de nettoyage pour un montant de 290 euros, lequel apparaît proportionné à l’ampleur des remises en état nécessaires. Facture n°20250932 d’un montant de 48 euros pour le remplacement du détecteur de fumée Considérant ce qui précède, le remplacement du détecteur de fumée, déclaré en bon état lors de l’entrée dans les lieux et défectueux lors de la sortie, constitue une dégradation imputable au locataire et justifie la dépense de 48 euros. Facture n°202502260019 d’un montant de 115 euros pour la réparation de la porte du garage (fixation cornière de la porte du garage, graissage et réglage de la porte et fournitures). Considérant ce qui précède, la réparation de la porte du garage, qui ne fermait plus à clé alors qu’elle était mentionnée en bon état à l’entrée des lieux, justifie le remboursement du montant de 115 euros. Facture n°20250930 d’un montant de 1 200 euros pour l’arrachage de la tapisserie de la chambre et de la cuisine, la reprise au plâtre des murs, le bouchage des trous et fissures, la reprise calicots, la préparation avant peinture, le ponçage, l’impression, les couches de peinture acrylique satin. Une partie des dégradations constatées sur les murs (peinture défraîchie, traces sombres, tapisserie mal posée, fissures, état d’usage de certains murs) était déjà mentionnée dans l’état des lieux d’entrée. Dès lors, seule la part des travaux strictement imputable à des dégradations nouvelles ou à un défaut manifeste d’entretien par le locataire seront retenus à savoir les dégradations relatives à la porte de la chambre dégradée. Il sera en conséquence retenu la somme de 500 euros pouvant correspondre à sa remise en état. Dès lors, la demande de condamnation formulée par la bailleresse à l'encontre de sa locataire s’avère partiellement fondée. Madame [J] [U] sera condamnée à payer à Madame [Y] [D] la somme de 953 euros (290 + 48 + 115 + 500) au titre des réparations locatives. 3. Sur la demande de retenue du dépôt de garantie En vertu de l’article 22 4ème alinéa de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Les dégradations locatives imputables à la locataire s’élevant à la somme de 953 euros, Madame [Y] [D] est bien fondée à retenir l’entièreté du dépôt de garantie versé par sa locataire, soit 712,73 euros. Comme sollicité par la bailleresse, il convient par ailleurs d'ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par la locataire avec les sommes qu'elle doit. 4. Sur les demandes accessoires Madame [J] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros. Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit, CONSTATE à la date du 14 janvier 2025, la résiliation du contrat de location conclu le 13 et 16 octobre 2023 entre Madame [Y] [D] et Madame [J] [U], portant sur un appartement n°69 et un garage n°G02 au sein de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 4] à [Localité 3], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ; CONSTATE que la locataire a libéré les locaux qu’elle occupe de sa personne et de ses biens en date du 13 janvier 2025 ; CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 3 321,91 euros, arrêtée au 28 novembre 2025 et correspondant aux loyers, charges échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025 sur la somme de 2 990,63 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement ; CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 953 euros au titre des réparations locatives ; AUTORISE Madame [Y] [D] à retenir la somme de 712,73 euros correspondant au dépôt de garantie versé par Madame [J] [U] ; ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Madame [J] [U] et le dépôt de garantie versé par elle ; DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l'État dans le département ; CONDAMNE Madame [J] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [J] [U] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement. EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,