Cour d'appel, 20 février 2024. 20/04345

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 077 Rôle N° RG 20/04345 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZDN [V], [D] [J], [C] S.C.I. SCI CHRYSTAL LA JANSONNE C/ S.A.R.L. SUD CONTACT GESTION Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gaël FOMBELLE Me Marjorie MENCIO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire en date du 21 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05053. APPELANTE S.C.I. CHRYSTAL LA JANSONNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 4] représentée par Me Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTERVENANTE VOLONTAIRE Madame [V], [D] [J], [C], née le 18 Septembre 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉE S.A.R.L. SUD CONTACT GESTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 1] représentée par Me Marjorie MENCIO, avocate au barreau de NICE substitué par Me Lauriane BUONOMANO de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, conseillère Madame Fabienne ALLARD, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société civile immobilière (SCI) Chrystal la Jansonne est propriétaire d'un appartement au [Adresse 2], qui est loué depuis le 19 avril 2011 à M. [O] [G]. Par contrat du 25 juillet 2012, elle a confié la gestion de ce bien à la société à responsabilité limitée (SARL) Sud contact gestion. Un contrat d'assurance garantie des loyers impayés a été souscrit auprès de la société Mutuelle assurance des commerçants et industriels de France (société MACIF). À compter de l'année 2014, M. [G] a accumulé des retards de loyers. Le 15 septembre 2014, la société MACIF a informé la SARL Sud contact gestion qu'elle se désengageait du marché des loyers impayés et que la garantie souscrite pour le compte de la SCI Chrystal la Jansonne cesserait à compter du 4 janvier 2015 à 24 heures. Entre temps, le 13 novembre 2014, la SARL Sud contact gestion avait fait signifier à M. [G] un commandement de payer visant un montant en principal de 1 999,91 €. Sur conseil du cabinet De Clarens, courtier en assurances, le contrat garantie des loyers impayés a été transféré à la société Sada loyers impayés à compter du 1er janvier 2015. Sollicitée afin de garantir la perte des loyers dûs par M. [G], la société Sada loyers impayés a opposé un refus de garantie en invoquant une clause du contrat excluant toute garantie dans l'hypothèse où, au jour de la prise d'effet du contrat en janvier 2015, la dette du locataire serait supérieure à 150 €. Déplorant la perte de toute garantie des loyers impayés, la SCI Chrystal la Jansonne a, par acte du 16 octobre 2017, assigné la SARL Sud contact gestion devant le tribunal de grande instance de Nice en responsabilité, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer des dommages-intérêts. Par jugement du 21 janvier 2020, cette juridiction a : - condamné la SARL Sud contact gestion à payer à la SCI Chrystal la Jansonne les sommes de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et 1 800 € à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - condamné la SARL Sud contact gestion aux dépens. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la SARL Sud contact gestion a failli à son devoir de conseil en ne renseignant pas sa mandante, après le courrier de la société MACIF du 15 septembre 2014, sur le contrat le plus approprié à sa situation, se contentant d'accepter le contrat préconisé par son courtier sans analyser ses clauses, alors qu'au regard de la dette en cours au 1er janvier 2015, il n'était d'aucune utilité. Au titre du préjudice en lien avec le manquement fautif, le tribunal a retenu une perte de chance d'être indemnisée à hauteur de la quasi totalité des loyers impayés, mais estimé que la SCI Chrystal la Jansonne, ne justifiant ni des tentatives de recouvrement des loyers, ni de l'impécuniosité totale de son locataire, l'indemnisation devait être limitée à 10 000 €. Par acte du 27 mars 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI Chrystal la Jansonne a relevé appel de cette décision, limité à ses dispositions qui ont condamné la SARL Sud contact gestion à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 décembre 2023. Par conclusions du 15 janvier 2024, Mme [V] [C], agissant à titre personnel, est intervenue volontairement à la procédure d'appel. À l'audience du 16 janvier 2024, avant la clôture des débats et à la demande des parties, l'ordonnance de clôture a été révoquée et la procédure à nouveau clôturée. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 16 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Chrystal la Jansonne et Mme [C] demandent à la cour de : ' déclarer recevable l'intervention volontaire de Mme [C] ; ' infirmer le jugement sur le montant de l'indemnisation allouée à la SCI Chrystal la Jansonne ; Statuant à nouveau, ' dire que la SARL Sud contact gestion a commis une faute dans l'exécution de son mandat et la condamner à lui payer la somme de 17 854 € à titre de dommages intérêts au titre de la perte de loyers, ainsi que 8 427 € au titre d'un préjudice fiscal : ' débouter la SARL Sud contact gestion de l'ensemble de ses prétentions ; À titre subsidiaire, ' condamner la SARL Sud contact gestion à payer à la société Chrystal la Jansonne le montant de l'imposition sur les revenus, la CSG et la CRDS en vigueur à la date de la décision à intervenir sur la base d'un revenu supérieur à 65 796,58 € ; À titre plus subsidiaire, ' condamner la société Sud contact gestion à payer à Mme [C] la somme de 8 342,73 € (8 427 € x 99 %) à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de l'imposition sur les revenus, de la CSG et de la CRDS ; ' condamner la société Sud contact gestion à payer à Mme [C] le montant de l'imposition sur les revenus, la CSG et la CRDS en vigueur à la date de la décision à intervenir sur la base d'un revenu supérieur à 65 796,58 € ; ' condamner la société Sud contact gestion à leur payer une indemnité 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel et aux dépens d'appel. À titre liminaire, elles soutiennent que l'intervention volontaire de Mme [C] doit être déclarée recevable, dès lors qu'elle n'était pas partie à la procédure devant le premier juge, que ses prétentions présentent un lien suffisant avec les prétentions originaires et qu'en tout état de cause, à défaut d'avoir saisi le conseiller de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité de l'intervention volontaire, la SARL Sud contact gestion n'est pas recevable à soulever cette fin de non recevoir. Sur le fond, elles font valoir que : Sur la responsabilité de la SARL Sud contact gestion : - celle-ci a commis une première faute en n'effectuant aucune déclaration de sinistre auprès de la société MACIF, alors qu'un commandement de payer avait été délivré au locataire en novembre 2014 ; - elle également manqué à ses obligations en concluant un nouveau contrat d'assurance sans l'en informer, alors que la garantie loyers impayés était une condition substantielle du mandat de gestion, en souscrivant une assurance qui ne pouvait être mobilisée dès lors que l'encours d'impayés était supérieur à 150 € et en effectuant une fausse déclaration lors de la souscription du contrat ; - le désengagement de la société MACIF ne l'exonère pas de sa responsabilité contractuelle et, en tout état de cause, l'impayé étant antérieur, la SARL devait mobiliser la garantie existante à la date où il est né ; - si le locataire a réglé une partie de l'arriéré en décembre 2014, au 1er janvier 2015, date de souscription du nouveau contrat d'assurance, il devait encore 1 942,32 €, soit presque quatre mois de loyers et ce n'est que le 13 janvier 2015 que cette dette a été, en partie, réglée. Sur les préjudices : - le montant total du préjudice subi du chef des loyers impayés, qui s'élève à 17 854 €, caution du locataire déduite, doit être intégralement réparé afin de rétablir le déséquilibre causé par le dommage qui correspond à la perte de loyers dont le paiement devait, selon le contrat, être garanti par une assurance ; - aucune carence ne peut lui être opposée en ce qui concerne l'exécution de l'ordonnance de référé dès lors que cette décision ne lui a jamais été transmise, que le mandat de gestion incluait à la charge du gestionnaire, l'obligation d'engager toutes procédures et de faire exécuter les décisions de justice et que son mandataire n'a jamais signifié l'ordonnance condamnant le locataire aux loyers impayés ; - à ce préjudice s'ajoutent les impôts et taxes générés par les indemnités alloués, puisque celles-ci sont imposables, que si Mme [C] n'était pas imposable en 2016 et 2017, tel ne sera pas le cas en 2024, puisque l'indemnité allouée va lui faire franchir une tranche, alors que si les indemnités d'assurance avaient été versées chaque mois échu et lissées sur les années 2015 et 2016 avec possibilité de déduire les charges, à une époque où elle bénéficiait encore d'un abattement, elle n'aurait pas été imposée ; - ce préjudice fiscal n'est pas hypothétique puisque l'expert comptable en charge de la comptabilité de l'entreprise [C] et de la société LYSHAD atteste qu'en 2024, la rémunération de Mme [C] sera supérieure à 55 000 €, en raison de la perception de deux contributions alimentaires pour ses deux enfants et que les revenus compris entre 28 798,00 € et 82 341,00 € sont soumis à une imposition de 30%. Elles précisent que la demande d'indemnisation du préjudice fiscal n'est pas irrecevable comme nouvelle devant la cour, en ce qu'elle tend à l'indemnisation de la totalité de son préjudice, qu'elle n'est pas davantage irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, dès lors que ce préjudice n'existait pas lorsqu'elle a notifié ses première conclusions, que la SCI est transparente en ce qu'elle est soumise à l'impôt sur le revenu, de sorte qu'elle a qualité pour agir en réparation de ce préjudice et qu'en tout état de cause, il appartenait à la SARL Sud contact gestion de soulever ces fins de non recevoir avant toute défense au fond, devant le conseiller de la mise en état. Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 16 janvier 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SARL Sud contact gestion demande à la cour de : ' déclarer irrecevable l'intervention volontaire de Mme [C] ; ' déclarer irrecevables les demandes tendant à sa condamnation à payer une somme de 8 427 € au titre de l'imposition sur les revenus, de la CSG et de la CRDS, ou le montant de l'imposition sur les revenus, de la CSG et de la CRDS en vigueur à la date de la décision à intervenir ; ' infirmer le jugement 21 janvier 2020 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, ' débouter la SCI Chrystal la Jansonne de toutes ses demandes ; Subsidiairement, ' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; En tout état de cause, ' condamner la SCI Chrystal la Jansonne à lui payer la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Elle fait valoir que : Sur l'intervention volontaire de Mme [C] : l'intervention volontaire ne peut conduire à soumettre à la cour un litige nouveau comportant des demandes qui n'ont pas été soumises au premier juge, notamment lorsque, comme en l'espèce, cette intervention a pour objectif de contourner l'irrecevabilité des demandes soumises au premier juge par l'appelant ; dès lors que la demande au titre du préjudice fiscal ne figurait pas dans les premières conclusions de l'appelante, alors qu'en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, les parties sont tenues de présenter l'intégralité de leurs demandes dans leurs premières conclusions, il appartenait à Mme [C], qui intervient volontairement à titre principal, de formaliser cette intervention avant le délai imparti à l'appelante pour conclure ; Sur l'irrecevabilité des demandes au titre du préjudice fiscal : le SCI Chrystal la Jansonne n'a pas qualité pour solliciter l'indemnisation d'un préjudice subi par sa gérante et, en tout état de cause, cette demande, qui est nouvelle devant la cour, n'a pas été formulée dans les premières conclusions de l'appelante ; Sur sa responsabilité : - elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles, puisque elle n'a pas choisi de changer d'assureur au 1er janvier 2015, ce changement faisant suite à un courrier de son courtier en septembre 2014 l'informant que la société MACIF, se désengageant du secteur des loyers impayés, elle devait souscrire un nouveau contrat pour le compte de sa mandante ; - en tout état de cause, aucun assureur n'aurait accepté de reprendre l'encours de loyers impayés, ni même de garantir un risque déjà réalisé ; - la fausse déclaration relative à l'absence de loyers impayés n'est démontrée par aucune pièce, étant observé que les incidents de paiement ont commencé à la fin de l'année 2014, concomitamment au changement d'assureur, mais que, suite au commandement de payer délivré le 13 novembre 2014, le locataire a réglé les causes du commandement par deux versements intervenus les 16 décembre 2014 à hauteur de 1 000 € et 1 950 € le 13 janvier 2015, et que ce n'est qu'à compter du mois de septembre 2015 que les impayés ont repris ; - elle n'a commis aucun manquement en ce qui concerne le suivi des procédures contre le locataire, puisqu'elle a délivré les commandements de payer et initié la procédure judiciaire, que le locataire a de lui même quitté les lieux le 29 décembre 2016, avant que l'ordonnance de référé soit rendue et qu'il appartenait à la SCI Chrystal la Jansonne d'engager toutes voies d'exécution utiles pour le recouvrement de la dette de loyers ; Sur le préjudice : - le préjudice allégué par la SCI Chrystal la Jansonne procède en réalité du changement d'assureur dont elle n'est pas responsable ; - la SCI Chrystal la Jansonne ne démontre pas avoir tenté de récupérer les sommes auxquelles son locataire a été condamné et n'a pas contesté la résiliation unilatérale du contrat d'assurances, de sorte que le préjudice s'analyse tout au plus en une perte de chance de recouvrer les sommes dues ; - le préjudice allégué au titre des impôts et taxes est incertain et n'est pas actuel, puisqu'aucune pièce ne démontre que ces impôts et taxes ont été réclamés à la SCI Chrystal la Jansonne. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'intervention volontaire La SARL Sud contact gestion conteste la recevabilité de l'intervention volontaire de Mme [C] devant la cour par conclusions du 15 janvier 2024. Celle-ci et la SCI Chrystal la Jansonne concluent en réplique qu'elle est irrecevable à soulever cette fin de non recevoir devant la cour. En application de l'article 914 du code de procédure civile, qui définit les pouvoirs du conseiller de la mise en état, les parties soumettent à ce dernier, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions tendant, notamment à déclarer l'appel irrecevable. Elles ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel cette irrecevabilité à moins que la cause survienne après la clôture de l'instruction. L'intervention volontaire est principale, lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la formule et accessoire, lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. En l'espèce, bien que soutenant principalement les prétentions de la SCI Chrystal la Jansonne, Mme [C] sollicite, à titre subsidiaire, que la condamnation à réparer le préjudice fiscal lui profite personnellement. Il s'agit donc d'une intervention volontaire à titre principal. L'appréciation de la recevabilité de l'appel, principal, incident ou procédant d'une intervention volontaire, relève des pouvoirs exclusifs du conseiller de la mise en état, sauf si la cause d'irrecevabilité s'est révélée postérieurement à la clôture de la procédure. En l'espèce, tel est le cas puisque Mme [C] est intervenue volontairement par conclusions du 15 janvier 2024, postérieurement à la clôture de la procédure qui avait initialement été fixée au 19 décembre 2023. Il importe peu que les parties se soient ensuite entendues, lors de l'audience du 16 janvier 2024 pour que l'ordonnance fixant la clôture soit révoquée et la procédure à nouveau clôturée au jour de l'audience fixée pour les plaidoiries. La cour est donc compétente pour apprécier la recevabilité de l'intervention volontaire. En application de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. Au delà des conditions fixées par ce texte, la partie qui entend intervenir volontairement devant la cour, doit justifier d'un intérêt à agir et d'un lien suffisant entre ses demandes et les prétentions originaires. Mme [C] n'était ni partie ni représentée à titre personnel en première instance. Seule figurait au procès la SCI Chrystal la Jansonne, même si elle était représentée par sa gérante, Mme [C]. Or, le représentant d'une société appelante peut intervenir volontairement en appel dès lors qu'il le fait en une qualité différente de celle en laquelle il avait interjeté appel. L'intervention s'analyse en une intervention à titre principal, puisqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Mme [C] a le droit d'agir relativement à cette prétention, sans qu'il soit préjugé de son bien fondé, dès lors qu'elle soutient subir le préjudice fiscal invoqué, étant observé qu'elle formule cette demande à titre subsidiaire, pour le cas où la cour estimerait la demande de la SCI Chrystal la Jansonne irrecevable. Elle justifie donc d'un intérêt à agir pour formuler une prétention qui présente un lien suffisant avec les prétentions originaires de la SCI Chrystal la Jansonne, puisqu'elle s'appuie sur les manquements contractuels de la SARL Sud Contact gestion, à l'origine d'un préjudice personnel dont elle demande réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Si l'article 554 ne permet pas à l'intervenant en cause d'appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier juge, en l'espèce la demande formulée dans le cadre de l'intervention volontaire n'est pas nouvelle en ce qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumises au premier juge, à savoir obtenir l'indemnisation intégrale de l'ensemble des dommages subis, étayés par de nouvelles pièces ainsi que l'y autorisent les articles 563 à 565 du code de procédure civile Enfin, l'article 554 du code de procédure civile n'impose à l'intervenant aucun délai pour intervenir devant la cour. En l'espèce, si l'intervention a eu lieu après l'ordonnance de clôture initialement rendue, les parties ont, d'un commun accord, demandé à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture et de fixer celle-ci au 16 janvier 2024, de sorte que la SARL Sud Contact gestion n'est pas fondée à se plaindre de la tardiveté de cette intervention, sur laquelle elle a pu s'expliquer dans ses dernières conclusions. Il résulte de tout ce qui précède que l'intervention volontaire de Mme [C] doit être déclarée recevable. Sur la recevabilité des demandes de la SCI Chrystal la Jansonne La SCI Sud contact gestion soutient que la demande au titre du préjudice fiscal, d'une part est nouvelle devant la cour et, comme telle, irrecevable, d'autre part que, n'ayant pas été formulée par l'appelante dans ses premières conclusions, elle est irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile. Sur le premier point, en application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Cependant, selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. La fin de non-recevoir tirée de l'article 564 du code de procédure civile relève de l'appel et non de la procédure d'appel, de sorte qu'elle ressort de la compétence de la cour et non de celle du conseiller de la mise en état. Il ne peut donc utilement être reproché à la SARL Sud contact gestion de ne pas avoir saisi le conseiller de la mise en état de cette fin de non recevoir. La demande au titre du préjudice fiscal ne constitue pas une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, comme telle prohibée devant la cour. En effet, elle tend aux mêmes fins que celle soumises au premier juge, à savoir obtenir l'indemnisation intégrale de l'ensemble des postes de dommage effectivement subis en relation de causalité avec les manquements reprochés à la SARL Sud contact gestion et étayés par les nouvelles pièces produites, situation expressément autorisée par les articles 563 à 565 du code de procédure civile. S'agissant de la violation du principe de concentration des prétentions, en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il sera rappelé en préambule que la fin de non-recevoir tirée de l'article 910-4 du code de procédure civile, étant afférente aux prétentions des parties, relève de la compétence de la cour d'appel, et non de celle du conseiller de la mise en état, de sorte qu'il ne peut utilement être reproché à la SARL Sud contact gestion de ne pas avoir saisi le conseiller de la mise en état de cette fin de non recevoir. En l'espèce, dans ses premières conclusions notifiées le 26 juin 2020, la SCI Chrystal la Jansonne sollicite, en réparation de son préjudice, la somme de 17 854 €. Dans ses conclusions notifiées le 23 septembre 2022, elle ajoute à cette prétention initiale une demande de condamnation de l'intimée à lui payer une somme de 8 427 € au titre d'un préjudice fiscal. Cette prétention n'excède pas la limite des chefs du jugement critiqué, puisque la SCI Chrystal la Jansonne, dans son acte d'appel, critique précisément l'appréciation par le premier juge de l'étendue et du montant de son préjudice. Il appartient à la partie qui entend ajouter aux prétentions sur le fond formulées dans les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 de démontrer que les demandes additionnelles sont destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses, ou à faire juger une questions née, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la demande au titre d'un préjudice fiscal a été formulée par la SCI Chrystal la Jansonne par conclusions du 23 septembre 2022. Or, elle ne justifie par aucune pièce que ce préjudice s'est révélé ou est survenu entre le 26 septembre 2020 et le 23 septembre 2022. Les pièces produites aux débats, qui, au demeurant, concernent Mme [C], ne démontrent pas que le préjudice fiscal dont se prévaut la SCI Chrystal la Jansonne a été révélé après ses premières conclusions, justifiant une dérogation au principe de concentration des prétentions devant la cour d'appel. En conséquence, la demande formulée par la SCI Chrystal la Jansonne par conclusions du 22 septembre 2022 est irrecevable. Sur la responsabilité de la SARL Sud Contact gestion Les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1eroctobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne. En application de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il appartient à la partie qui se plaint de l'inexécution d'une obligation contractuelle de démontrer que son co-contractant a failli dans le respect de ses obligations et que cette inexécution lui a causé un préjudice. En l'espèce, par contrat du 25 juillet 2012, la SCI Chrystal la Jansonne a confié la gestion de l'appartement dont elle est propriétaire au [Adresse 2], à la SARL Sud contact gestion. A titre de clause particulière, le contrat stipule une 'assurance loyers impayés à 2,20 % TTC du quittancement souscrite chez De Clarens'. La société De Clarens exerce une activité de courtage en assurances. Si aucun contrat n'est produit aux débats, il n'est pas contesté par les parties que le paiement des loyers dus par M. [G] a été garanti par une assurance souscrite auprès de la société MACIF. La SARL Sud contact gestion justifie, par un courrier qui lui a été adressé le 15 septembre 2014, que la société MACIF a résilié le contrat d'assurance, avec pour effet de faire cesser les garanties au 4 janvier 2015. Un courrier adressé par le courtier De Clarens à la SARL Sud contact gestion le même jour, explique que cette résiliation est dûe à un désengagement de l'assureur du marché des loyers impayés et l'informe qu'en conséquence, le contrat n°3532409-51-M sera résilié au 1er janvier 2015. Dans ce courrier, le courtier informe la SARL Sud contact gestion que 'afin d'éviter que le propriétaire bailleur soit démuni en cas de loyer impayé, il est intervenu auprès de ses partenaires et est en mesure de lui proposer une solution de remplacement au meilleur rapport qualité-prix-prestations'. Il résulte de ces courriers que le contrat d'assurances souscrit pour le compte de la SCI Chrystal la Jansonne afin de garantir les impayés de loyers a bien été résilié par l'assureur à compter du 4 janvier 2015. Les obligations pesant sur la SARL Sud contact gestion aux termes du contrat de mandat conclu avec la SCI Chrystal la Jansonne sont notamment les suivantes : - accomplir tous actes d'administration et effectuer toutes réparations dont l'importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant ; - rendre les comptes de gestion tous les mois ; - souscrire une assurance loyers impayés à 2,20 % du quittancement souscrit chez De Clarens; - en cas de défaut de paiement et en cas de difficulté quelconque, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, adresser tous commandements, sommations, assignations et citations. Dès lors que le contrat stipulait la nécessité de souscrire une assurance garantissant les impayés de loyers, il appartenait à la SARL Sud contact gestion, lorsque la société MACIF a résilié le contrat, de pourvoir à son remplacement. La SARL Sud contact gestion ne produit pas aux débats le contrat d'assurance souscrit en remplacement du contrat initial, mais il résulte d'un courrier que la société de courtage De Clarens lui a adressé le 17 juin 2015 qu'un contrat a été souscrit auprès de la société Sada loyers impayés afin de garantir la SCI Chrystal (dont le nom apparaît au titre de la référence du dossier) contre le non paiement de loyers par son locataire M. [G] (dont le nom figure également au titre de la référence du dossier). En l'absence de production aux débats du contrat, la cour en ignore les clauses. Cependant, il résulte du courrier précité que la société Sada loyers impayés, à laquelle un sinistre a été déclaré aux fins d'indemnisation, a, en retour, opposé une déchéance de garantie, refusant toute prise en charge au motif que 'dans le cadre de la reprise du portefeuille précédemment assuré au 1er janvier 2015, il est convenu que la garantie sera acquise si, au moment du transfert, le solde débiteur du compte locataire est inférieur à 150 €' et que M. [G] étant redevable au 31 décembre 2014, au titre des loyers, de la somme de 1 942,32 €, la garantie n'avait pas vocation à s'appliquer. Il résulte de ce courrier que le contrat d'assurance conclu avec la société Sada loyers impayés à la faveur du transfert de portefeuille excluait toute garantie en cas d'impayés supérieur à 150 € au 1er janvier 2015. Or, le 13 novembre 2014 un commandement de payer avait été adressé à M. [G] pour un montant de 2 141,86 €. La SARL Sud contact gestion ne démontre pas qu'au 1er janvier 2015, date à laquelle le nouveau contrat est entrée en vigueur, le locataire avait réglé l'intégralité des causes de ce commandement. Le relevé de compte locataire au nom de M. [G], qu'elle produit aux débats, est insuffisant pour le démontrer, puisqu'il apparaît que l'intéressé avait tout au plus réglé 1 000 € au 16 décembre 2014 et que le règlement complémentaire de 1 950 € n'est intervenu que le 13 janvier, alors que le débit du compte s'était entre temps aggravé de deux mois de loyers supplémentaires. Compte tenu de ces éléments et du montant total de l'impayé au 1er janvier 2015, le contrat qui a été souscrit n'était d'aucune utilité. Par conséquent, la souscription d'un tel contrat d'assurance, alors que le mandat de gestion stipulait au titre d'une clause particulière, la nécessité d'une assurance garantissant les loyers impayés, consacre un manquement du mandataire à ses obligations contractuelles. Par ailleurs, la SARL Sud Contact gestion ne justifie par aucune pièce avoir mobilisé avant le 4 janvier 2015 ou même après, la garantie de la société MACIF, afin d'obtenir au moins l'indemnisation de l'impayé qui existait au jour de la résiliation. Or, le mandat de gestion lui imposait, en cas de défaut de paiement et de difficulté quelconque, d'exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, adresser tous commandements, sommations, assignations et citations, ce qui impliquait de mobiliser la garantie loyers impayés prévue à la clause particulière du contrat. Cette carence consacre un deuxième manquement à ses obligations contractuelles. S'agissant de l'obligation d'information, en revanche, aucune clause ne stipulait à sa charge d'obligation de rendre compte de toutes les décisions prises dans l'intérêt de son mandant, hormis la communication à celui-ci des relevés de gestion. Il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir alerté sa mandante lors du désengagement de la société MACIF, puisqu'il lui appartenait de prendre toutes initiatives pour souscrire un nouveau contrat pour son compte. En revanche, la souscription d'un contrat totalement inutile en ce qu'il était insusceptible de couvrir les risques à garantir, consacre une défaillance contractuelle qui suffit à engager la responsabilité de la SARL Sud contact gestion, qui ne pouvait ignorer que la mobilisation de la garantie était vouée à l'échec dès lors que le contrat stipulait expressément une clause d'exclusion de toute garantie en cas d'impayé supérieur à 150 € au 1er janvier 2015. En sa qualité de mandataire, il lui appartenait de lire l'intégralité des clauses du contrat proposé par son courtier et elle ne peut prétendre être déchargée de toute responsabilité envers son co-contractant en invoquant les insuffisances de ce dernier, qui, bien que mentionné dans le contrat de gestion, est tiers à celui-ci. Il lui appartenait également, si elle estimait que cette exclusion de garantie était injustifiée en l'absence de tout impayé en cours à la prise d'effet du contrat, de la contester ou, à tout le moins, de prendre les instructions de sa mandante en vue d'une réclamation et de la conseiller sur ce point, dès lors qu'elle était à l'origine de la souscription, pour son compte, du contrat litigieux. Celui qui est contractuellement tenu d'une obligation d'information et de conseil doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation. En l'espèce, la SARL Sud contact gestion ne produit aucune pièce démontrant qu'elle a fait diligence sur ce point. La SARL Sud contact gestion soutient qu'elle doit être exonérée de toute responsabilité, dès lors que l'absence de garantie des impayés procède d'une décision unilatérale de la société MACIF. En matière contractuelle, le responsable du dommage peut être exonéré de sa responsabilité en cas de force majeure. Il peut également l'être en cas de fait d'un tiers. Cependant, pour exonérer le responsable, le fait du tiers doit être la cause exclusive du dommage. Dans le cas contraire, le responsable ne peut être exonéré, même partiellement. En l'espèce, la résiliation à l'initiative de la société MACIF ne revêt pas les caractéristiques de la force majeure, un contrat à exécution successive pouvant être résilié à tout moment. La SARL Sud contact gestion soutient que la résiliation unilatérale du contrat d'assurance par la société MACIF consacre le fait d'un tiers à l'origine exclusive des dommages dont la SCI Chrystal la Jansonne et Mme [C] demandent l'indemnisation, au motif qu'aucun autre assureur n'aurait, en tout état de cause, accepté de garantir les impayés de loyers de M. [G]. Cependant, d'une part elle ne produit aucune pièce démontrant cette impossibilité, d'autre part cette résiliation unilatérale ne l'empêchait pas de solliciter la garantie de la société MACIF au moins pour les impayés dus au 4 janvier 2015. Or, elle ne justifie ni de ses diligences pour trouver un autre assureur garantissant le paiement des loyers postérieurs au 4 janvier 2015, ni des diligences entreprises auprès de la société MACIF afin d'obtenir la prise en charge au moins partielle des impayés. La résiliation unilatérale du contrat par la société MACIF n'est donc pas la cause exclusive du dommage subi par la SCI Chrystal la Jansonne. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SARL Sud contact gestion a manqué à ses obligations contractuelles envers la SCI Chrystal la Jansonne et qu'elle doit en supporter les conséquences dommageables. Sur les préjudices La SCI Chrystal la Jansonne sollicite la condamnation de son mandataire à lui payer les sommes qu'elle n'a pu recouvrer auprès de son locataire. Si les manquements contractuels du mandataire ne sont pas à l'origine de la perte des loyers, celle-ci devait, aux termes d'une clause du contrat, être garantie par une assurance. Or, si la SARL Sud contact gestion avait réclamé à la société MACIF la garantie des loyers dus au 4 janvier 2015, la SCI Chrystal la Jansonne aurait été indemnisée à hauteur de ceux-ci. La SARL Sud Contact gestion, qui ne produit pas le contrat conclu avec la société MACIF, ne démontre pas qu'il n'avait pas vocation à recevoir exécution ou qu'un plafond de garantie, stipulé au contrat d'assurance, aurait ramené l'indemnisation à une moindre somme. Dès lors, le préjudice subi par la SCI Chrystal la Jansonne correspond, non à une perte de chance, mais à la perte des sommes garanties par ce contrat d'assurance avant sa résiliation. Le commandement adressé à M. [G] le 13 novembre 2014 fait état de loyers impayés à hauteur de 1 995,91 € hors coût de l'acte. Au jour de la résiliation du contrat, le montant dû s'élevait à cette somme augmentée du loyer et des charges de décembre, soit 2 646,65 €. M. [G] ayant réglé la somme de 1 000 € le 16 décembre 2014, demeurait donc débiteur de la somme de 1 646,65 €. S'agissant du surplus des sommes dues, il doit être tenu compte du fait que le contrat d'assurance en cours au 1er janvier 2015 a été résilié par l'assureur sans qu'une quelconque faute puisse être reprochée à la SARL Sud contact gestion sur ce point. La SARL Sud gestion contact ne démontre par aucune pièce avoir vainement tenté d'assurer le bien en informant ses interlocuteurs que des impayés, déjà en cours, n'avaient pas été régularisés en totalité. Pour autant, il n'est pas certain qu'un assureur aurait accepté de garantir les impayés s'il avait su que le risque à garantir était déjà né. Le préjudice allégué correspond donc tout au plus à la disparition de la probabilité d'être indemnisée des loyers perdus. Le dommage consécutif à une perte de chance correspond à une fraction du préjudice subi, mesurée à l'aune de la chance perdue. Celle-ci doit être concrètement appréciée. La SARL Sud Contact gestion ne peut opposer à son mandant sa carence dans l'exercice de voies de droit à l'encontre du locataire, dès lors qu'elle était, aux termes du contrat, en charge de l'exercice de ces voies de droit en cas d'impayés. La chance d'être indemnisée, perdue par la SCI Chrystal la Jansonne, ne saurait correspondre à la totalité des loyers impayés, d'une part par ce que ses chances de souscrire un nouveau contrat assurant le risque étaient minimes, d'autre part parce qu'elle ne démontre par aucune pièce, alors que les contrats d'assurance garantie de loyers impayés imposent systématiquement un plafond, qu'elle aurait obtenu la prise en charge de la totalité des sommes dues par M. [G]. Au regard de ces éléments, la cour est en mesure d'évaluer à 20 % le taux de la chance perdue par la SCI Chrystal la Jansonne du fait des manquements de son mandataire. Il résulte de l'ordonnance de référé rendue le 30 janvier 2017 par le tribunal d'instance de Nice que la somme due par M. [G] s'élevait, au jour où il a quitté les lieux, le 29 décembre 2016, à 15 519,61 €. Après déduction de la somme de 1 646,65 €, allouée en totalité au titre des loyers perdus avant la résiliation du contrat par la société MACIF, c'est la somme de 13 872,96 € qui constitue l'assiette d'évaluation de la chance perdue. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les manquements contractuels de la SARL Sud contact gestion sont à l'origine, pour la SCI Chrystal La Jansonne, propriétaire du bien loué, d'un préjudice d'une valeur totale de 4 421,24 € (13 872,96 € x 20 % + 1 646,65 €). Sur la demande indemnitaire de Mme [C] Mme [C] soutient que les sommes allouées, en abondant ses propres revenus, seront à l'origine d'un franchissement de tranche, de sorte qu'elle devra, en 2024 une somme de 8 342,73 € à l'administration fiscale. L'intéressée n'est pas personnellement partie au contrat de mandat conclu entre la SARL Sud Contact gestion et la SCI Chrystal la Jansonne. Cependant, lorsque par un manquement contractuel, une partie à un contrat cause un dommage à un tiers, elle engage sa responsabilité, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à son égard et lui doit réparation de son préjudice. En l'espèce, les manquements contractuels de la SARL Sud contact gestion sont réparés par l'allocation de dommages-intérêts à la SCI Chrystal la Jansonne à hauteur de 4 421,24 €. Les sommes allouées par la cour correspondent à des indemnités réparant un dommage et non aux indemnités dues par l'assureur garantie des loyers impayés. Or, Mme [C] ne démontre pas, au regard du caractère indemnitaire des sommes allouées, que celles-ci ont vocation à être appréhendées comme des revenus locatifs, à être déclarées à l'administration fiscale comme tels, et à augmenter ses revenus imposables. L'attestation de son expert comptable ne le démontre pas, puisqu'elle indique tout au plus que la rémunération de Mme [C] pour l'année 2024 sera supérieure à 55 000 €. Or, outre qu'il s'agit de l'année à venir, donc de revenus non encore perçus, les sommes allouées par la cour sont moindres que celles réclamées, de sorte qu'il n'est pas démontré que le seuil sera effectivement franchi. Par ailleurs, et en tout état de cause, cette attestation ne démontre pas que les indemnités perçues en réparation de son dommage doivent être déclarés au titre des revenus imposables. Le préjudice allégué est donc incertain et comme tel ne saurait donner lieu à indemnisation. Sur les demandes annexes Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. La SARL Sud contact gestion, dont la condamnation est confirmée, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aucune considération d'équité ne justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Chrystal la Jansonne ou de Mme [C] au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable devant la cour la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Mme [C] ; Déclare l'intervention volontaire de Mme [V] [C] recevable ; Déclare irrecevable la demande de la SCI Chrystal la Jansonne au titre d'un préjudice fiscal ; Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Sud contact gestion à payer à la SCI Chrystal la Jansonne une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ; Le confirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, Condamne la SARL Sud contact gestion à payer à la SCI Chrystal la Jansonne une somme de 4 421,24 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ; Déboute Mme [V] [C] de sa demande de dommages-intérêts . Déboute la SARL Sud contact gestion de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés en appel ; Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Chrystal la Jansonne et de Mme [C] ; Condamne la SARL Sud contact gestion aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le Président