Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/03168

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/03168 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNPB NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 05 MARS 2024 DEMANDEUR M. [L] [V] [Adresse 2] [Localité 6] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS M. [J] [T] [L] [U] [Adresse 3] [Localité 5] Non représenté Mme [G] [W] [B] [K] épouse [U] [Adresse 3] [Localité 5] Non représentée Copie exécutoire délivrée le : 05.03.2024 CCC délivrée le : à Me [L] ANTOINE COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Décembre 2023. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 05 Mars 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire du 05 Mars 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Suivant compromis de vente en date du 30 septembre 2022 reçu par Maître [F], Notaire à [Localité 7], Monsieur [L] [V] a vendu à Monsieur [J] [U] et Madame [G] [K] épouse [U] un bien immobilier situé [Adresse 4] moyennant un prix principal de 215.000 euros. La vente n’a finalement pas eu lieu et le 16 décembre 2022, un procès-verbal de dires et de difficultés était établi par Maître [F] constatant le refus des acquéreurs de régulariser la vente. Par exploit délivré le 18/09/2023, Mr [V] a fait citer les époux [U] pour demander au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1589 et 1231-5 du code civil, de : A titre principal, DÉCLARER parfaite à compter du prononcé du jugement à intervenir, la vente et ORDONNER le paiement du prix de vente et en conséquence, ORDONNER à Monsieur et Madame [U] de s’acquitter au plus tard dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, du versement du prix, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, et en tant que de besoin, LES CONDAMNER solidairement à payer cette somme à Monsieur [L] [V], ORDONNER que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente et ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière aux frais exclusifs des époux [U] ; CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [U] à lui verser la somme de 20.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral, A titre subsidiaire, CONDAMNER solidairement les époux [U] à lui verser le montant de la clause pénale soit 21.500 euros ; En tout état de cause, DÉBOUTER les époux [U] de toutes leurs demandes , CONDAMNER solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du constat d’huissier. Cités par un PV 659 du Code de procédure civile, les époux [U] n’ont pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 novembre 2023 et l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024. MOTIFS Sur le caractère parfait de la vente Vu les dispositions des articles 1583 et 1589 du code civil, Il ressort des pièces et des explications fournies par le requérant que les parties ont signé un compromis le 29/07/2022 au terme duquel les parties s’étaient accordées pour la vente du bien immobilier situé [Adresse 4] appartenant à Mr [V], moyennant un prix principal de 215.000 euros. Ce compromis était signé sous une condition suspensive particulière, celle de la vente par les acquéreurs, de leur bien immobilier situé en métropole. Le compromis prévoyait une réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30/10/2022 et il était expressément indiqué, en page 13, que la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter en cas de réalisation de réalisation des conditions suspensives et de refus de réitération. Le RDV pour la réitération de la vente était fixé le 28 octobre 2022 à 14 Heures et suite à la contre visite du bien réalisée le matin de la signature de l’acte notarié, les époux [U] ont renoncé à l’achat aux motifs que le vendeur avait laissé sur place une grande quantité de meubles vétustes et déchets encombrants et que le rapport de contrôle du SPANC a conclu à une absence d 'existence de l’installation. Mr [V] reconnaît la présence de quelques meubles qu’il affirme avoir enlevés ensuite et se prévaut du rapport de contre visite du SPANC et d’un constat d’huissier qui révèlent l’existence d’une fosse septique bien que non conforme. Il produit le rapport initial du SPANC du 19/08/2022 qui révèle l’absence d’installation mais il ne produit pas le rapport de contre visite et justifie avoir vidé la maison mais plusieurs mois après la date du 28/10/2022 puisque le constat d’huissier produit a été dressé le 12/06/2023. Pour autant, le compromis de vente n‘était soumis qu’à une condition suspensive, à savoir, la vente par Mr et Mme [U] de leur maison située en métropole, moyennant le prix de 237.000 euros, avec une date de réalisation fixée au 30/09/2022 . Il n’est ni allégué ni établi que cette condition n’a pas été remplie dans les délais et la fixation d’un RDV de signature fixé au 28/10/2022 chez Maître [F] le confirme . Le compromis du 29/07/2022 ne mentionne aucune condition suspensive tenant à l'obligation pour le vendeur de livrer une maison vide de tout meuble ou encombrant, à l’intérieur comme à l’extérieur, et tenant à la production d’un rapport de visite du SPANC conforme aux attentes des acquéreurs. En pages 12 et 15 de cet acte il est seulement précisé que ‘’ le vendeur s’engage à produire le rapport de contrôle SPANC dès réception, et au plus tard au jour de l’acte authentique de vente. Il déclare d’ores et déjà que l’installation est non conforme, ce que l’acquéreur reconnaît et déclare vouloir en faire son affaire personnelle ‘’ et que le ‘’ vendeur s’engage à laisser dans le bien tout ce qui est immeuble par destination ainsi que, sans que cette liste soit limitative et sous la seule réserve que les bien ci après existent : ( ….. ) // ‘’. Si le rapport de contrôle du SPANC et la livraison d’un bien vide de tout meuble avaient constitué, pour les acquéreurs, une condition essentielle et déterminante de leur accord, ils n'auraient pas manqué de le faire inscrire par le notaire rédacteur dans le compromis au titre des conditions suspensives ou des clauses particulières. Tel n’a pas été le cas. Il s’en déduit que les parties s’étaient accordées sur la chose et sur le prix dès la signature du compromis et puisque l’unique condition suspensive était remplie, la vente était devenue parfaite dès le 29/07/2022 en application des dispositions précitées du code civil. En conséquence, Mr et Mme [U] ne pouvaient pas refuser de signer l’acte authentique, qui n’était que la traduction de la volonté des parties exprimées dans le compromis litigieux, pour des motifs inopérants. Mr [V] est ainsi fondé à demander l’exécution forcée de la vente immobilière. Il convient de dire que le présent jugement tient lieu d’acte authentique de vente à l’encontre de Mr et Mme [U] et vaut transfert de propriété. Les frais de publicité foncière seront à la charge de Mr et Mme [U] qui devront régler le prix fixé. Sur les autres demandes Mr [V], qui procède par affirmations, ne rapporte pas la preuve du préjudice moral allégué ; il sera débouté de ce chef de demande. Succombant, Mr et Mme [U] seront condamnés in solidum aux dépens en ce non compris le coût du constat d’huissier qui n’entre pas dans la catégorie des actes visés par l’article 695 du CPC. L’équité commande de les condamner in solidum à payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition et susceptible d’appel, DECLARE parfaite la vente par Mr [L] [V] à Monsieur [J] [U] et Madame [G] [K] épouse [U] du bien immobilier figurant au cadastre section BD n°[Cadastre 1], sis [Adresse 4] ) , CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [G] [K] épouse [U] à régler à Monsieur [L] [V] le prix convenu dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, DIT que la somme due produira intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, DIT que le présent jugement tient lieu d'acte de vente , ORDONNE la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière aux frais exclusifs des époux [U] ; REJETTE la demande en réparation du préjudice moral ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [G] [K] épouse [U] à payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [G] [K] épouse [U] aux dépens. La Greffière La Juge