Cour d'appel, 04 juin 2024. 23/01409

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° PAR DEFAUT DU 04 JUIN 2024 N° RG 23/01409 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VWYH AFFAIRE : [B] [S] C/ [L] [H] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Versailles N° RG : 1121001368 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 04/06/24 à : Me Karine LEVESQUE Me Pascal KOERFER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [B] [S] née le 13 Juin 1981 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Représentant : Maître Karine LEVESQUE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011755 du 02/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** Monsieur [L] [H] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier E0000WGA - Représentant : Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378 INTIME Monsieur [M] [O] [Adresse 1] [Localité 3] Assigné à étude INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY,Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant un acte sous seing privé du 13 mai 2014, M. [L] [H] a donné à bail à M. [M] [O] et Mme [B] [S] épouse [O] un appartement situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 820 euros outre 160 euros de provision sur charges. Par acte du 24 septembre 2021, M. [H] a fait citer M. [O] et Mme [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins principalement d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires. Par jugement réputé contradictoire du 20 octobre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : - déclaré M. [H] recevable en sa demande, - débouté Mme [S] de ses demandes en validation de congé, - constaté au 19 juillet 2021, l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [O] et Mme [S] des lieux loués situés situé [Adresse 1]) et celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec l'assistance de la force publique s'il en est besoin, - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles 1433-1 et R433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - débouté M. [H] de sa demande d'astreinte, - condamné solidairement M. [O] et Mme [S] au paiement d'une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné solidairement M. [O] et Mme [S] à payer M. [H] la somme de 18 143,12 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, échéance du mois de septembre 2022 inclus, - débouté Mme [S] de sa demande de remboursement des provisions pour charges des années 2016 à 2018, la demande étant prescrite, - débouté Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné in solidum M. [O] et Mme [S] à verser la somme de 200 euros à M. [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [S] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [O] et Mme [S] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 mai 2021, - rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit. Par déclaration déposée au greffe le 24 février 2023, Mme [S] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 février 2023, Mme [S], appelante, demande à la cour : - de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, - de débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - d'infirmer le jugement en date du 20 octobre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions, statuant à nouveau : - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, - valider le congé qu'elle a fait délivrer à M. [H] en date du 19 août 2019 et constater que le bail est de ce fait résilié à cette date, en conséquence : - dire qu'elle n'est redevable d'aucune somme au bénéfice de M. [H], subsidiairement : - valider le congé qu'elle a délivré avec effet au 7 avril 2021 et constater que le bail est de ce fait résilié à cette date, en conséquence : - dire qu'elle n'est tenue du paiement des loyers et des charges que jusqu'au 7 janvier 2022, déduction faite des régularisations de charges pour les années 2019, 2020 et 2021, soit la somme de 8 690,06 euros (tenant compte de la régularisation de charges au 7 août 2022 (9 277,48 euros-253,94 euros (régularisation charges 2019) ' 118.96 euros (régularisation charges 2020) ' 214,52 euros (régularisation charges 2021), en tout état de cause : - condamner M. [H] au paiement de la somme de 5 760 euros à titre de restitution des charges trop perçues pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018, - condamner M. [H] au paiement de la somme de 19 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - ordonner éventuellement la compensation entre les sommes dues entre les deux parties, - condamner M. [H] au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2023, M. [H], intimé, demande à la cour : - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, en conséquence : - débouter Mme [S] de sa demande de validité du congé donné le 12 août 2019, - débouter Mme [S] de sa demande de validité du congé donné le 2 avril 2021, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non valables les congés délivrés par Mme [S] les 12 août 2019 et 2 avril 2021, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [O] et Mme [S] à la somme de 1 017,34 euros, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [S] de sa demande de remboursement des provisions sur charges versées entre janvier 2016 et décembre 2018, - condamner Mme [S] in solidum avec M. [O] à lui payer la somme de 28 979,14 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités mensuelles d'occupation, arrêté au 30 juin 2023, et au titre des régularisations annuelles de charges locatives et des taxes d'ordures ménagères, à titre subsidiaire, si la cour d'appel de céans devait considérer comme valable le congé donné le 2 avril 2021 et réceptionné le 7 avril 2021, - condamner Mme [S] à lui payer la somme de 10 382,06 euros au titre de l'arriéré de loyers, d'indemnités mensuelles d'occupation, et au titre des régularisations annuelles de charges locatives et des taxes d' enlèvement des ordures ménagères arrêté au 30 janvier 2022 inclus, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts, en tout état de cause, - condamner Mme [S] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner Mme [S] aux entiers dépens de la présente instance. M. [O] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 avril 2023 la déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt à étude. Les conclusions d'appelants lui ont été signifiées le 30 mai 2023 par dépôt à étude. Les conclusions d'intimé lui ont été signifiées le 18 août 2023 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 janvier 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'appel de Mme [S]. - Sur la validité des congés délivrés par Mme [S]. Mme [S] poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été déboutée de ses demandes de validation des deux congés qu'elle prétend avoir notifiés par lettre du 12 août 2019 et par courrier du 2 avril 2021. Elle fait valoir que s'il est vrai que, dans la lettre du mois d'août 2019, elle ne mentionne pas expressément qu'elle donne congé, il n'en demeure pas moins que dans son courrier en réponse daté du 3 septembre 2019, l'administrateur du bien lui a répondu qu'elle ne pouvait se désolidariser du bail au motif qu'elle étai locataire indivis et solidaire, qu'ainsi, il n'y avait aucun doute sur sa volonté de donner congé. Elle prétend également, s'agissant du congé qu'elle a délivré en avril 2021, que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que sa lettre valait congé mais que c'est à tort qu'il a considéré qu'il ne pouvait pas être pris en compte en l'absence de justificatif de son envoi par avis recommandé puisqu'elle produit les justificatifs de son envoi par voie recommandée qu'elle avait égarés et qu'elle vient de retrouver. M. [H] réplique que le premier courrier d'août 2019 ne peut nullement valoir congé en ce que d'une part Mme [S] informe la société AE2C de sa décision de se désolidariser du bail, et d'autre part en ce que courrier ne respecte pas les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et que le second courrier du 2 avril 2021, même s'il est établi désormais qu'il a été adressé par voie recommandée, ne contient toujours pas la volonté de Mme [S] de donner congé. Sur ce, C'est à juste titre qu'aux termes de la décision querellée, le premier juge a relevé qu'aux termes de son premier courrier adressé le 12 août 2019, Mme [S] n'a pas valablement notifié congé dans la mesure où il est seulement question de 'se désolidariser du bail', ce que le contenu de l'acte sous-seing privé ne lui permet pas de faire en sa qualité de locataire solidaire et indivise du bail. En revanche, si les termes du second courrier adressé le 2 avril 2021 par Mme [S] sont dénués d'ambiguïté sur sa volonté expresse de donner congé et si elle pu retrouver en cours de procédure l'avis de réception de ce courrier, force est de constater que les termes de ce congé ne satisfont pas aux exigences posées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il n'y est pas fait mention des dispositions de l'article précité, des motifs la conduisant à délivrer congé, et qu'il n'y est pas précisé la date de son départ des lieux. Par ailleurs, Mme [S] n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose en son alinéa VI que 'la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé' : en effet, il a été jugé qu'aucun congé n'a été valablement notifié par Mme [S] mais surtout les consorts [S] [O] n'étaient pas colocataires mais concubins ayant eu des enfants ensemble. Enfin les dispositions de l'article 12 modifié par la loi du 24 mars 2024 aux termes desquelles le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, sont inapplicables au cas d'espèce, dans la mesure où l'article précité ne concerne que les locations meublées. - Sur le montant de l'arriéré des loyers et charges. Mme [S] poursuit la confirmation du jugement rendu le 20 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles sur le montant retenu au titre de la condamnation au paiement des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2022, soit la somme de 18 143,12 euros et non celle de 19 623,12 euros telle que réclamée par M. [H]. Elle fait valoir que le décompte du bailleur présente une erreur au titre des sommes réclamées pour l'année 2021, qu'en effet, les provisions sur charges de cette année-là n'ont été portées au crédit du compte qu'à hauteur de la somme de 480 euros alors qu'elles se sont élevées à la somme de 1 920 euros, que d'ailleurs c'est bien la somme de 1 920 euros qui a été portée au crédit du décompte locataire au titre des années 2019 et 2020. M. [H] ne formule aucune observation sur ce point. Il produit un décompte actualisé au 30 juin 2023, date de reprise effective des lieux, et sollicite en conséquence la condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 28 979,14 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges impayés. Sur ce, De l'examen du décompte actualisé au 30 juin 2023 produit par M. [H], il ressort qu'effectivement il n'a été porté au crédit du compte locataire que la somme de 480 euros au titre des provisions sur charges de l'année 2021 au lieu de 1 920 euros , erreur reprise dans le décompte actualisé au 30 juin 2023 produit en cause d'appel de sorte que le bailleur n'est bien fondé en sa demande au titre de l'arriéré locatif qu'à hauteur de la somme de 27 539,14 euros (28 979,14 euros -1 440 euros). - Sur l'action en répétition des provisions sur charges payées entre les mois de janvier 2016 et de décembre 2018, soit durant deux années. Mme [S] reproche au premier juge d'avoir déclaré prescrite sa demande de remboursement des charges payées entre le mois de janvier 2016 et le mois de décembre 2018 au titre de la répétition des provisions sur charges qu'elle estime indues. Elle fait valoir qu'à sa demande, M. [H] a produit devant le tribunal de proximité de Versailles la régularisation des charges des exercices 2019, 2020 et 2021 mais qu'il n'a pas justifié de la régularisation des charges des années précédentes. Elle invoque une jurisprudence aujourd'hui constante de la cour de cassation en vertu de laquelle l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, soit à compter de la régularisation des charges. M. [H] réplique que les régularisations annuelles des charges locatives pour les années 2019, 2020 et 2021 ont été effectuées en vue de l'audience du 8 septembre 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, de sorte que la contestation de la locataire au titre des provisions sur charges ne peut par porter sur la période antérieure au 8 septembre 2022. Sur ce, Il résulte des articles 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil que l' action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges , qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision. La haute juridiction a considéré qu'a violé les textes susvisés, le tribunal qui a fixé le point de départ de la prescription à compter de chaque paiement de provision indue Cass., 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985, 17-12.004, 17-12.015 ; Cass., 3e chambre civile, 6 Mai 2021 ' n° 20-11.707 ) En l'absence de régularisation, la prescription n'a pu commencer à courir pour les années 2016 à 2018 puisque le preneur n'avait pas connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit, et la régularisation effectuée pour les années 2019, 2020 et 2021 n'a fait courir la prescription que pour ces années-là et uniquement. Il s'ensuit que la prescription de l'action en répétition des charges que Mme [S] prétend avoir indûment versées n'est pas acquise. Aux termes de l'alinéa 2 du 3° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges effectives en présentant les justificatifs dans la limite du délai de la prescription triennale. En l'espèce, M. [H] ne justifie pas davantage en cause d'appel qu'en première instance avoir procédé à la régularisation annuelle des charges des années 2017 et 2018, de sorte qu'il y a lieu de déduire des sommes dues, les provisions sur charges payées par les locataires, pendant la période comprise entre le mois de janvier 2016 et le mois de décembre 2018, soit la somme totale 5 760 euros. - Sur les comptes entre Mme [S] d'une part et M. [H] d'autre part. Mme [S] doit être condamnée à verser à M. [H] la somme de 27 539,14 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté 30 juin 2023, date de restitution des lieux, sous déduction de la somme de 5 760 euros au titre des provisions sur charges appelées durant la période comprise entre le mois de janvier 2016 et le mois de décembre 2018, soit en définitive la somme de 21 779,14 euros. - Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [S]. Mme [S] sollicite la condamnation de M. [H] à lui verser la somme de 19 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'elle prétend avoir subi du fait de la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat. Elle lui reproche notamment de l'avoir trompée sur ses possibilités et les conditions pour donner congé, de sorte qu'elle se trouve tenue au paiement de loyers, charges et indemnités d'occupation postérieurement à son départ des lieux, alors qu'elle avait toujours acquitté les sommes dont elle était redevable lorsqu'elle vivait avec M. [O] et qu'elle vient de faire l'objet d'une saisie- attribution sur son compte bancaire. M. [H] réplique que le grief formulé par Mme [S] ne peut être dirigé qu'à l'encontre de la société AE2C, mandataire de gestion du bien, laquelle n'est pas dans la cause, et qu'au surplus l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une faute qu'il aurait commise dans l'exécution du contrat de bail, qu'en effet, il n'est tenu à aucune obligation d'information ou de conseil à son égard en matière de congé. Sur ce, Mme [S] qui succombe en l'espèce et qui ne démontre pas le moindre fait imputable à faute à M. [H], ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral. Sur les mesures accessoires. Mme [S] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [H] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant Mme [S] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 20 octobre 2022 par le tribunal de proximité de Versailles en toutes ses dispositions, sauf celle ayant déclaré prescrite l'action en répétition des provisions sur charges formée par Mme [S] et par voie de conséquence celle relative au montant de la condamnation de Mme [S] au paiement de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau de ce chef, Déclare Mme [S] recevable en son action en répétition des provisions sur charges des années 2016 à 2018, Condamne Mme [S] à verser à M. [H] la somme de 21 779,14 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté 30 juin 2023, date de restitution des lieux, déduction étant faite de la somme de 5 760 euros au titre des provisions sur charges appelées durant la période comprise entre le mois de janvier 2016 et le mois de décembre 2018, La condamne à verser à M. [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [S] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,