Cour d'appel, 01 février 2024. 21/12355

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 01 FEVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12355 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD7CU Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-8600 APPELANTE Madame [W] [B] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée et assistée par Me Angélique CHARTRAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0019 INTIMEE Madame [X] [K] [Adresse 5], c/o Mme [H] [F] [Localité 6] (Guadeloupe) Non représentée COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, présidente Marie MONGIN, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre au lieu et place de François LEPLAT, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 octobre 2010, Mme [W] [B] et M. [L] [Y] ont pris à bail un appartement meublé de deux pièces appartenant à Mme [X] [K], situé [Adresse 3], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 810 euros outre 120 euros de provision pour charges. La société Century 21 Chaumont a été chargée de la gestion de cet appartement pour le compte de la propriétaire. Se plaignant de plusieurs dégâts des eaux survenus entre mai et septembre 2014, les locataires ont donné congé et ont quitté le logement le 31 juillet 2015, puis par acte d'huissier de justice du 14 janvier 2016, Mme [W] [B] et M. [L] [Y] ont fait citer Mme [X] [K] en condamnation à leur verser les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 1.327,28 euros au titre de leur préjudice matériel et 4.000 euros au titre de leur préjudice moral. En juin 2018 l'affaire a été radiée puis rétablie en 2020. En mai 2019, M. [Y] a avisé son conseil de son intention de se désister de la procédure en laissant « les bénéfices et gains possibles au profit unique de Mme [W] [B]", mais ce désistement n'a pas été acté devant la juridiction. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 22 janvier 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - déboute Madame [B] et Monsieur [Y] de l'intégralité de leurs demandes de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance, préjudices matériel et moral ; - condamne Madame [K] a verser à Madame [B] et Monsieur [Y] la somme de 567 euros au titre des pénalités de retard sur le remboursement du dépôt de garantie et la somme de 36 euros au titre des pénalités de retard sur le remboursement lié à la régularisation de charges ; - déboute les parties du surplus de leurs demandes ; - ordonne l'exécution provisoire de la décision ; - dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - laisse les dépens à la charge des demandeurs et in solidum. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 1er juillet 2021 par Mme [W] [B] ; Vu les premières et seules écritures remises au greffe le 30 septembre 2021 par lesquelles Mme [B] demande à la cour de : RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a : - débouté Madame [W] [B] et Monsieur [L] [Y] de l'intégralité de leurs demandes de dommages-intérêts, au titre du trouble de jouissance, préjudices matériel et moral, - condamné Madame [X] [K] à payer à Madame [W] [B] et Monsieur [L] [Y] la somme de 567 euros au titre des pénalités de retard sur le remboursement du dépôt de garantie et la somme de 36 euros au titre des pénalités de retard sur le remboursement lié à la régularisation de charges, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, - laissé les dépens à la charge des demandeurs in solidum, Et statuant à nouveau : CONDAMNER Madame [X] [K] à verser à Madame [W] [B] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêt pour préjudice de jouissance, CONDAMNER Madame [X] [K] à verser à Madame [W] [B] la somme de 1.327,28 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel, CONDAMNER Madame [X] [K] à verser à Madame [W] [B] la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, CONDAMNER Madame [X] [K] à verser à Madame [W] [B] la somme de 1.624,82 € au titre des pénalités de retard afférentes au dépôt de garantie et à la régularisation des charges, CONDAMNER Madame [X] [K] à verser à Madame [W] [B] la somme de 5.160 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [X] [K] aux entiers dépens. Mme [X] [K] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 4 octobre 2021 à domicile vérifié, en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles Mme [W] [B] demande l'infirmation du jugement qui a rejeté toutes ses demandes de dommages-intérêts; elle soutient que Mme [K] a tardé à remettre en état le logement ce qui a contribué à l'aggravation de ses préjudices. L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière. Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et qu'il est tenu : a)De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués . Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale. L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978). Le bailleur n'a cependant pas d'obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers, ainsi que le prévoit l'article 1725 du code civil ; il ne répond donc pas des nuisances provenant d'un immeuble voisin (3eme civ 15 octobre 2008, pourvoi 07-13.971), des parties communes d'un immeuble en copropriété, pas plus que de celles causées par un copropriétaire du même immeuble (3e Civ., 25 mars 1998, pourvoi n° 96-10.119, Bulletin 1998, III, n° 73). Toutefois ces dispositions ne dispensent pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives, prévue à l'article 1720, et qui est une obligation distincte, le bailleur pouvant se retourner ensuite contre les tiers auteur du trouble. Ainsi, la responsabilité du bailleur est en cause s'il commet une faute concourant à la réalisation du préjudice ou n'effectue pas les réparations d'entretien nécessaire pour éviter le trouble de jouissance du locataire, même si le fait à l'origine de la nécessité de le réparer est le fait d'un tiers (3e civ 25 février 2004, Bull 36, pourvoi 02-10.085, 3e Civ 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-19.544 , 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.345 ). En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. S'agissant de manquement à l'obligation de délivrance, iI appartient au bailleur de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (Civ 3ème, 30 octobre 1972, Bull no563 et Civ 3ème, 25 juin 2008, pourvoi no07-14.341, publié). Il est constant qu'à la date du bail le logement loué était décent et en bon état. Il résulte des pièces produites et des éléments du dossier : -qu'une première série de sinistres a eu pour origine une partie commune, s'agissant d'une fuite sur canalisations de débordement de gouttières et a affecté le salon des locataires. L'appelante ne contredit pas utilement les motifs du jugement considérant que la bailleresse a fait preuve de diligence en avertissant immédiatement le syndic de copropriété et que ce dernier a missionné les entreprises chargées de prendre en charge les dommages consécutifs au dégât des eaux, a fait vérifier l'installation électrique, sonder les plafonds, fait remettre en usage la porte d'entrée dès juin 2014 indiquant aux locataires qu'un temps de séchage des murs et des sols était nécessaire avant la remise en état des lieux. -une deuxième série de sinistres a eu lieu en juillet et août 2014, dans la salle de bain, en provenance d'une partie privative, à savoir l'appartement du dessus. De nouvelles infiltrations ont été signalées par les locataires par courriel du 22 septembre 2014; il n'est pas utilement contesté que la bailleresse a alerté ces voisins et que les propriétaires de cet appartement ont fait les réparations nécessaires rapidement à savoir le 25 septembre 2014; il résulte des courriels échangés les 30 septembre 2014 et 26 octobre 2014 entre les locataires et l'agence Century 21 que la plomberie a bien été réparée dans l'appartement du voisin et qu'aucun nouveau désordre n'est ensuite intervenu. Le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 25 février 2015 produit par l'appelante indique que : -dans l'entrée et une partie du salon, face aux fenêtres, se trouve un trou d'environ 3m² dans le faux plafond. La laine de verre est apparente. -dans le salon face à l'entrée, sur le mur droit, la peinture s'écaille et se cloque en partie supérieure, -à gauche en accédant dans la cuisine, la peinture recouvrant la plinthe se cloque et s'écaille, -dans la chambre et le salon, la peinture s'écaille, la chambre comporte une forte présence de tâches noirâtres d'humidité sous la fenêtre, - dans la salle de bains se trouvent de nombreuses tâches noirâtres d'humidité, -des vêtements sont affectés de moisissures. Courant 2014 et 2015, les locataires ont demandé une réduction de loyer et la remise en état des lieux compte tenu de l'humidité des murs, des moisissures se répandant, et notamment la remise en état du plafond. Ils ont immédiatement avisé l'agence immobilière des désordres subis et notamment, par lettres recommandées avec accusé de réception du 6 juin 2014 et du 11 février 2015 ils ont mis en demeure la propriétaire et le gestionnaire de location d'effectuer des travaux de remise en état (électricité, réfection des sols, murs, plafond). Les réparations des désordres à l'origine de ces infiltrations, qui n'étaient pas imputables à la bailleresse, n'avaient pas être effectuées par elle ; elle n'a en effet pas à garantir la locataire de son trouble de jouissance s'agissant de dégâts des eaux qui ne lui sont pas imputables, relevant pour l'un des parties communes (dont le syndicat des copropriétaire doit répondre) et pour l'autre d'un autre copropriétaire. Il n'est pas utilement contesté qu'elle a fait preuve de toutes les diligences lui incombant pour faire intervenir les autres copropriétaires concernés et le syndic. S'agissant toutefois des réparations autres que locatives et de remise en état des lieux : -il résulte des échanges entre la locataire et l'agence Century 21, qu'au mois de janvier 2015 la bailleresse attendait une proposition d'expert et la réception des premiers fonds versés par l'assurance de la copropriété pour lancer des travaux de remise en état dans l'appartement loué, -il n'est pas contesté que le 8 décembre 2014 un devis de remise en état de la salle de bains et de pose de grilles d'aération a été adressé à Mme [W] [B] et que cette grille d'aération a été installée en février 2015 seulement. L'appelante indique encore, sans être contredite, puisque l'intimée ne comparait pas, que le 17 mars 2015, la bailleresse a accepté de remettre en l'état l'entrée le séjour et de réparer le plafond, les travaux ayant été diligentés, dans le salon en avril 2015 et dans la salle de bain et la chambre le 5 juillet 2015, ce qui apparait tardif compte tenu de la date des sinistres et de la réparation intervenue chez les voisins dès septembre 2014. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si les travaux de remise en état ont bien été effectués par la bailleresse, cette intervention a été retardée jusqu'au printemps et à l'été 2015 et que le logement, dans un état extrême d'humidité et subissant des infiltrations et moisissures, a été affecté d'une indécence partielle pendant plusieurs mois. Il convient donc de retenir que la bailleresse a, dans une certaine mesure, manqué partiellement à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretien et a contribué à l'aggravation du préjudice subi par la locataire. Sur l'évaluation du préjudice Le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; il appartient à cette dernière de reporter la preuve de son préjudice. Il résulte de l'ensemble des pièces du dossier que : - les dégâts des eaux survenus n'ont pas rendu l'appartement inhabitable et impropre à son usage, l'indécence affectant le logement n'étant que partielle ; toutefois, l'humidité et les désordres constatés par l'huissier, qui ont duré plusieurs mois, démontrent l'existence d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral subi par la locataire. -la réparation incombant à la bailleresse doit cependant être appréciée en tenant compte de ce que la cause première des désordres subis ne lui est pas imputable, de ce qu'elle ne pouvait procéder aux travaux de remise en état lui incombant avant que la cause des désordres soit identifiée et que les réparations soient faites, ni avant que les lieux soient suffisamment asséchés. Au vu de ces éléments, il convient de condamner Mme [K] à payer à Mme [W] [B] les sommes suivantes : -1.600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, -800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral compte tenu du stress et de l'inquiétude subis, ainsi que des nombreuses démarches et échanges nécessaires, ces sommes venant en surplus de la somme de 500 euros au titre du "dommage immatériel" déjà réparé par la MAIF, assureur de la locataire. Par ailleurs, Mme [W] [B] ne démontre pas avoir subi du fait des manquements de la bailleresse, un préjudice matériel excédant celui déjà réparé par son assurance à hauteur de 1.083,72 euros, et qui justifierait d'accueillir sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Mme [K]. Le jugement sera donc infirmé sur ces points sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel. Sur les pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il convient en outre de rappeler qu'une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, la régularisation définitive et la restitution du solde étant effectuée dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé que le loyer mensuel en principal s'élevait à 810 euros, que le dépôt de garantie de 1.620 euros avait été intégralement restitué le 14 avril 2016, avec un retard de 7 mois, et que les sommes devant être remboursées au locataire au titre de la régularisation des charges annuelle (351,24 euros) l'avaient été début novembre 2016, a statué comme il l'a fait sur les pénalités de retard. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: Le sens de la présente décision justifie d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance qui seront mises à la charge de Mme [K] ; il est équitable de ne pas la condamner au titre de l'article 700 en première instance, le jugement étant donc confirmé sur ce point. S'agissant de l'instance d'appel, Mme [K] sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [W] [B] une indemnité de procédure de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [W] [B] en réparation de son préjudice matériel, et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Et statuant à nouveau, Condamne Mme [X] [K] à payer à Mme [W] [B] la somme de 1.600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, Condamne Mme [X] [K] à payer à Mme [W] [B] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ; Condamne Mme [X] [K] aux dépens de première instance; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [X] [K] à payer à Mme [W] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [X] [K] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes.            La greffière                                                         Pour le président empêché