Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Richard Ruben COHEN
à : Me Jean PATRIMONIO
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/04368 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ432
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 08 février 2024
DEMANDEUR
Monsieur [V] [H]
[Adresse 1]
représenté par Me Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDERESSE
Madame [L] [W]
[Adresse 1]
représentée par Maître Richard Ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 octobre 2023
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier
Décision du 08 février 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04368 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ432
EXPOSE DU LTIGE
Suivant contrat de location meublée à titre saisonnier signé le 27 novembre 2014, M. [V] [H] a donné à bail à Mme [L] [W] un logement situé [Adresse 1]) pour une durée renouvelable de 120 jours à compter du 1er décembre 2014 jusqu’au 31 mars 2015 moyennant le versement d’un loyer total de 9.600 euros,charges comprises.
Ce contrat a été renouvelé par les parties à plusieurs reprises jusqu’au mois d’octobre 2021 où cette fois ci, le contrat de location meublée à titre saisonnier signé le 1er octobre 2021 a été conclu pour une durée non renouvelable de 123 jours à compter du 1er octobre 2021 jusqu’au 31 janvier 2022 moyennant le versement d’un loyer total de 9.600 euros et d’un forfait de charges de 192,62 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice du 27 décembre 2022, M. [V] [H] a fait délivrer à Mme [L] [W] un commandement de payer la somme de 25.157,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre inclus, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Le 27 février 2023, Mme [L] [W] a assigné M. [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et a formé les demandes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la nullité du commandement de payer du 27 décembre 2022, et le dire dénué de tout effet,Dire que les conventions d’occupation du logement sont soumises aux dispositions du Titre 1er de la loi du 6 juillet 1989,Fixer rétroactivement le loyer à 1.800 euros par mois,Prononcer la suspension de l’obligation de paiement des loyers jusqu’à la mise en conformité du logement,Ordonner à M. [V] [H] de produire les quittances des mois de décembre 2021 à février 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement,Condamner M. [V] [H] à payer à Mme [L] [W] les sommes suivantes :19.200 euros au titre du surplus de loyers réglés entre le 1er juillet 2019 et le mois de février 2022,600 euros au titre du surplus réglé concernant le dépôt de garantie,13.200 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement,3.600 euros en réparation des désordres auditifs,8.876,32 euros en remboursement des charges injustifiées,5.000 euros en réparation du préjudice moral souffert,4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le constat du 16 mai 2022.Cette affaire est venue à l’audience du 7 juillet 2023 et a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2023.
Par assignation du 12 avril 2023 délivrée à Mme [L] [W], M. [V] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris des demandes suivantes :
Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et prononcer l’expulsion de Mme [L] [W],Subsidiairement, vu l’article 1224 du code civil,Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [L] [W],En conséquence,Dire que Mme [L] [W] devra libérer les lieux de ses meubles, de sa personne et de tout occupant de son chef sans délai à compter de la signification de la décision à intervenir, A défaut, prononcer l’expulsion de Mme [L] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, dans le respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,Dire que le sort des meubles garnissant le logement loué sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,En tout état de cause,Condamner Mme [L] [W] à payer à M. [V] [H] la somme de 34.757,52 euros avec intérêts à compter du commandement de payer du 7 décembre 2022 et subsidiairement de l’assignation,Vu l’article 1343-du code civil, Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,Condamner Mme [L] [W] à payer à M. [V] [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel tel qu’il aurait été perçu si le bail s’était poursuivi, majoré des charges récupérables et ce jusqu’à la complète libération des lieux ou l’expulsion du locataire, ce à compter du prononcé de la résolution du bail,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner Mme [L] [W] à payer à M. [V] [H] la somme de 3.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 décembre 2022.Cette affaire est venue à l’audience du 3 juillet 2023 et a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2023.
Les deux affaires ont été appelées à l’audience du 10 octobre 2023 à laquelle elles ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro de rôle 23-4368 et ont été plaidées.
A cette audience, M. [V] [H] a déposé des conclusions, soutenues oralement, au titre desquelles il a maintenu les demandes formées dans son assignation, a actualisé sa créance à la somme de 41.357,52 euros au titre des loyers impayés, et en réponse aux prétentions de Mme [L] [W] a demandé au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer irrecevables comme forcloses sa demande de réduction de superficie par application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et sa demande de réduction de loyer pour la période antérieure au 1er juillet,Débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes.Concernant la fin de non-recevoir soulevée par Mme [W], le bailleur expose que cette fin de non-recevoir doit être rejetée dès lors qu’il fournit bien une adresse à laquelle les assignations et courriers ont pu être adressés et qu’en conséquence, Mme [W] ne justifie d’aucun grief. Au fond, le bailleur s’oppose à toute requalification du contrat de location saisonnière en location soumise à la loi du 6 juillet 1989 au motif que Mme [L] disposait d’un autre appartement au [Adresse 2] et disposait même d’une adresse à l’étranger. Il ajoute que l’action en diminution de loyer consécutive à la contestation de la surface du logement est irrecevable pour avoir été exercée hors délai compte tenu de l’ancienneté du contrat. Il conteste le acractère indécent du logement et précise qu’il n’a pu lui-même accéder au logement, de même que les entreprises qu’il a mandatées, les travaux n’ayant pu être finalement réalisés que le 3 août 2023, après l’intervention de la présidente du conseil syndical. Il estime qu’il n’est pas responsable des troubles acoustiques dont Mme [W] se plaint et conclut au rejet des demandes de la locataires relatives à la justification des charges dès lors qu’il a transmis les justificatifs. Il s’oppose également à la transmission de quittance dès lors que le loyer n’est pas payé.
Mme [L] [W] a exposé oralement les demandes suivantes formées dans les conclusions déposées à l’audience :
Prononcer la nullité de l’assignation et du commandement de payer pour refus de communication par M. [V] [H] de l’adresse de son domicile réel,Prononcer la nullité du commandement de payer du 27 décembre 2022, et le dire dénué de tout effet, compte tenu de la mauvaise foi du bailleur,Déclarer irrecevables les demandes formées par M. [V] [H] et l’en débouter,Si la clause résolutoire devait être déclarée acquise, accorder à la locataire les plus larges délais de paiement, et suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,Dire que les conventions d’occupation du logement sont soumises aux dispositions du Titre 1er de la loi du 6 juillet 1989,Fixer rétroactivement le loyer à 1.800 euros par mois,Prononcer la suspension de l’obligation de paiement des loyers jusqu’à la mise en conformité du logement, sur justification de la réalisation des travaux sur la toiture selon devis IDF COUVERTURE du 23 septembre 2023, de réfection de l’électricité, de suppression des défauts d’écoulement des équipements sanitaires et de reprise des embellissements,Ordonner à M. [V] [H] de produire les quittances des mois de décembre 2021 à février 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement,Condamner M. [V] [H] à payer à Mme [L] [W] les sommes suivantes :23.400 euros au titre du surplus de loyers réglés entre le 1er juillet 2019 et le mois d’octobre 2023,600 euros au titre du surplus réglé concernant le dépôt de garantie,650 euros en remboursement de la facture de la société IDF COUVERTURE du 20 septembre 2023,33.060 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement, se décomposant comme suit :10.200 euros sur la période du 27 février 2020 à juillet 2021,21.600 euros sur la période d’août 2021 à août 2023,1.260 euros au titre des mois de septembre et d’octobre 2023,6.930 euros en réparation des désordres auditifs, se décomposant comme suit :3.150 euros sur la période comprise entre janvier et juillet 2022,3.780 euros en remboursement des charges injustifiées,8.876,32 euros en remboursement des charges injustifiées,5.000 euros en réparation du préjudice moral souffert,4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le constat du 16 mai 2022,Ordonner les compensation entre les sommes dues de part et d’autre,Rappeler que le jugement est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.Au soutien de ses demandes, Mme [L] [W] fait valoir que l’assignation et le commandement de payer ne sont pas conformes à l’article 648 du code de procédure civile, le requérant n’ayant pas mentionné son domicile, l’adresse donnée étant celle du logement, et encourent de ce fait la nullité. Elle ajoute que le commandement de payer encourt également la nullité en ce qu’il a été délivré de mauvaise foi, en raison d’une part de la requalification du contrat par ailleurs reconnue par le bailleur dans divers courriers, et d’autre part des désordres qui affectent le logement depuis deux ans. Sur sa demande de requalification, la locataire fait valoir que la succession de baux conclus depuis 2014 montre que le logement est bien sa résidence principale et précise que les adresses apparaissant dans les contrats correspondent à de précédents logements, ce qui justifie sa demande de requalification en application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, cette loi étant d’ordre public. Elle estime qu’en l’absence d’inventaire, il doit être considéré que le logement a été loué vide et que le loyer doit être fixé à 25 euros du m2 soit 1.800 euros mensuel compte tenu de la superficie du logement qui est de 72 m2. En outre, la locataire fait valoir que le logement présente de nombreux désordres : la chaudière remplacée en 2020 présente un tuyau d’évacuation qui s’écoule dans la baignoire la privant de la jouissance de celle-ci, problèmes d’électricité dus à l’humidité présente dans le logement ainsi que cela résulte des constats des 16 mai 2022 et 14 mars 2023, désordres provenant d’une descente en PVC défectueuse datant de 2020 qui n’a été remplacée qu’en août 2023, infiltrations provenant du toit depuis 2015 entraînant un préjudice de jouissance dont il est demandé la réparation sur la période non prescrite à compter de février 2020. Elle prétend subir des désordres auditifs depuis octobre 2019 à la suite de l’ouverture d’une salle d’escalade au 6 boulevard [Localité 4] dont elle impute la responsabilité au bailleur au titre de son obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire et sollicite la réparation. Enfin, Mme [W] sollicite le remboursement des charges indues et injustifiée ainsi que la condamnation du bailleur à lui délivrer des quittances de décembre 2021 à février 2023. Enfin, elle estime que cette situation lui a causé un préjudice moral dont elle demande réparation.
A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au décembre 2023 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 11 janvier 2024 puis au 8 février 2024, date à laquelle la décision a été rendue.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la nullité de l’assignation et du commandement de payer pour défaut de mention de son adresse réelle par le bailleur.
Aux termes de l’article 468 du code de procédure civile, tout acte d’huissier indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, si le requérant est une personne physique ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.
Le texte précise que ces mentions sont prescrites à peine de nullité toutefois il a été régulièrement jugé que cette nullité n’était encourue que si celui qui s’en prévaut établit le grief qui en résulte.
En l’espèce, Mme [L] [W] fait grief à M. [V] [H] d’avoir mentionné comme domicile sur les actes dont la validité est querellée, l’adresse du 10, boulevard de [Localité 4] alors que ce dernier n’y demeure pas.
Lors de l’audience, M. [V] [H] a confirmé que l’adresse du [Adresse 1] était une domiciliation et qu’il résidait en réalité chez son épouse rue de [Localité 7] dans le [Localité 3].
Il apparaît ainsi que M. [V] [H] n’a pas mentionné l’adresse de son domicile réel tant dans l’assignation que dans le commandement de payer.
Toutefois pour que ces actes soient annulés, il appartient à Mme [L] [W] de démontrer le grief qui résulte de la mention par M. [V] [H] d’une domiciliation et non de son domicile réel.
Or, il ressort des éléments du dossier que le bailleur a reçu l’assignation signifiée à la requête de Mme [L] [W] au [Adresse 1] de même qu’il a reçu les lettres recommandées qui lui ont été adressées à ce lieu.
Dès lors, Mme [L] [W] n’établit pas le grief qui résulte de l’absence de mention par M. [V] [H] de son adresse réelle puisque l’assignation et les lettre recommandées qui ont été adressées à ce dernier lui sont parvenues.
En conséquence, en l’absence de grief, la nullité de l’assignation et du commandement pour défaut de mention du domicile de M. [V] [H] ne sera pas prononcée et la fin de non-recevoir soulevée par Mme [L] [W] sera rejetée.
Sur la prescription de l'action en requalification du bail saisonnier en bail d'habitation
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Cette prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique à une action d'un locataire, qui étant bénéficiaire d'un bail saisonnier, revendique sa requalification en bail d'habitation soumis à cette loi.
Ainsi, l'assignation de Mme [L] [W] étant du 27 février 2023, elle n’est pas prescrite dans sa demande relative aux baux signés à compter de février 2020, de sorte que la demande de requalification peut être examinée à compter du mois février 2020.
En revanche, la demande de remboursement d’une partie du dépôt de garantie sera déclarée irrecevable car prescrite, le dépôt de garantie ayant été versé au moment de la conclusion du premier contrat, en 2014.
Sur la requalification du bail saisonnier en bail d'habitation
Il résulte de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d'ordre public et s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur.
En l'espèce, M. [V] [H] a conclu avec Mme [L] [W] des baux successifs s'agissant de l'appartement situé [Adresse 1], chaque contrat étant qualifié de location saisonnière meublée conclue pour une durée de 120 jours, ce à compter du 1er décembre 2014 jusqu'au 31 janvier 2022.
Il est précisé dans ces baux et notamment ceux non touchés par la prescription comme postérieur à février 2020 que les locaux sont loués meublés à titre saisonnier et il est mentionné deux adresses pour Mme [L] [W], l’une à [Localité 5] ([Adresse 2]), l’autre aux Etats-Unis.
Il appartient donc à Mme [L] [W] d'établir par un faisceaux d'indices qu’elle a effectivement sa résidence principale dans le logement objet des présentes.
Cela résulte du fait que les baux se sont succédé depuis le 1er décembre 2014 jusqu'au 31 janvier 2022, que Mme [L] [W] produit une attestation d’une voisine qui confirme le fait que Mme [L] [W] occupe de manière continue le logement depuis qu’elle-même a emménagé à cette adresse en avril 2015.
Il convient par ailleurs de relever que le bailleur a adressé ses courriers à Mme [L] [W] et a notifié ses actes à cette adresse et non aux adresses mentionnées dans le bail ce qui montre que, pour le bailleur, Mme [W] occupait le logement de manière principale et que c’est à cette adresse que la locataire pouvait être touchée.
Par ailleurs, si Mme [L] [W] semblait avoir une autre adresse à [Localité 5] au [Adresse 2], il résulte de l’attestation de Mme [C] [X] que l’état dans lequel se trouvait cet appartement lorsqu’elle l’a visité avec la défenderesse le rendait inhabitable ce qui montre qu’il n’était pas occupé par Mme [L] [W].
Ainsi, dès lors que Mme [L] [W] avait sa résidence principale à l'adresse du bien objet des baux ce que n’ignorait pas le bailleur qui passait lui-même relever son courrier sur place et adressait ses correspondances à sa locataire à l’adresse du logement, la location ne pouvait être consentie à titre saisonnier et devait être soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en application de l’article 2 susvisé.
En l'espèce, les baux postérieurs à février 2020 ne sauraient être qualifiés de baux d'habitation meublés, aucun inventaire contenant la liste des meubles prévue au décret du 31 juillet 2015 (notamment couette ou couverture, vaisselle, ustensiles de cuisine, tables et chaises, matériel d'entretien ménager...) n’étant joint aux contrats signés à compter de février 2020.
En conséquence, la requalification des contrats doit être faite en bail d'habitation vide, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la fixation du loyer et la restitution des loyers indus
Cette requalification de bail saisonnier en bail d'habitation vide a nécessairement des conséquences sur le montant du loyer dont il est établi par les pièces versées aux débats qu'il a été de 2.400 euros du 1er décembre 2014 au 31 janvier 2022 pour un appartement de 72 m2, composé de trois pièces.
En effet, il a été appliqué à Mme [L] [W] un tarif de 33 euros du mètre carré, soit un tarif supérieur au tarif maximal prévu dans le cadre de l’encadrement des loyers, actuellement en vigueur. Il ressort des échanges intervenus entre les parties qu’elles se sont accordées pour fixer un prix au mètre carré de 25 euros correspondant au loyer de référence majoré pour le secteur où se situe l’appartement appartenant à M. [V] [H], ce qui correspond à un loyer mensuel de 1.800 euros.
Il en résulte qu’il convient de fixer le loyer à la somme mensuelle de 1.800 euros à compter du contrat du 1er février 2020 et non à la somme de 2.400 euros qui apparaît dans les contrats de location saisonnière.
Or, il ressort du décompte produit par le bailleur que Mme [L] [W] n’a plus fait de versement à compter du mois de mars 2022 de sorte que le trop versé de 600 euros s’échelonne du mois de février 2020 au mois de février 2022 inclus.
Ainsi, Mme [L] [W] est bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 15.000 euros correspondant au trop-versé de 600 euros sur une période de 25 mois (février 2020 à février 2022).
En conséquence, M. [V] [H] sera condamné à rembourser la somme de 15.000 euros à Mme [L] [W].
Sur la demande de constat de la résiliation du contrat
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, si un commandement de payer a été délivré à Mme [L] [W], contenant les mentions prévues par l’article 24 susvisé et reproduisant la clause résolutoire, il convient de relever que la clause résolutoire contenue dans le contrat qui y est reproduite n’est pas conforme aux dispositions susvisées dans la mesure où elle prévoit que la résiliation prend effet 48 heures après une simple sommation signalant au preneur ses manquements aux obligations contractuelles notifiée par lettre recommandée ou remise en mains propres, restée infructueuse.
Il apparaît ainsi que la clause résolutoire n’est pas conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que le non-respect du délai de deux mois mentionné dans le commandement de payer n’a pu entraîner la résiliation du contrat.
En conséquence, M. [V] [H] sera débouté de sa demande de constat de la résiliation du contrat.
Sur la demande de résiliation du contrat
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été délivré le 27 décembre 2022, Mme [L] [W] n’a manifestement pas réglé la totalité de la dette locative de 25.157,52 euros qui y était mentionnée.
M. [V] [H] sollicite la condamnation de Mme [L] [W] à lui verser la somme de 49.157,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus.
Compte tenu de la requalification du contrat et de la fixation de loyer mensuel à la somme de 1.800 euros, la dette locative doit être ramenée à la somme de 31.157,52 euros au titres des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023.
Mme [L] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022 sur la somme de 14.400 euros, de l’assignation sur la somme de 10.957,52 euros et de la présente décision pour le surplus.
En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés.
Il ne sera pas fait droit aux délais de paiement sollicités dès lors qu’aucun élément n’est produit concernant la situation financière de Mme [L] [W].
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [L] [W] à la date du présent jugement et son expulsion.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixée à 1.800 euros.
L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [H] ou à son mandataire.
Sur le préjudice de jouissance allégué par Mme [L] [W] du fait de l’indécence du logement
En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit en outre délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.
Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, il peut être condamné à effectuer des travaux de remise en état mais il peut également lui être demandé des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi.
En l’espèce, si Mme [L] [W] produit deux constats de commissaire de justice réalisés le 16 mai 2022 et le 14 mars 2023 montrant la présence d’humidité dans le logement, elle n’établit pas avoir fait part de ces problèmes avant son échange de sms avec M. [V] [H] du mois de novembre 2021 où elle évoquait son intention de quitter l’appartement.
Par ailleurs, il ressort des pièces produites par les parties qu’une fois informé des problèmes d’humidité, qu’il s’agisse de la colonne descendante, de la chaudière ou de la toiture, le bailleur a multiplié les démarches pour pouvoir visiter le logement afin d’apprécier l’étendue des dégâts, et faire intervenir les entreprises nécessaires mais que la locataire n’a pas fait preuve de bonne volonté afin qu’il soit remédié à ces désordres, ne se rendant jamais disponible pour que les devis et travaux nécessaires puissent être réalisés.
Il apparaît ainsi que Mme [L] [W] a concouru à son propre préjudice et doit être déboutée de sa demande d’indemnisation de ce chef.
Elle sera également déboutée de sa demande de remboursement de la facture de la société IDF COUVERTURE dès lors qu’elle ne démontre pas que cette intervention s’est avérée nécessaire du fait de la carence du bailleur et ainsi que de l’indemnisation du préjudice moral allégué.
Sur le préjudice de jouissance allégué par Mme [L] [W] du fait de la salle d’escalade
En application des dispositions de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Mme [L] [W] se plaint de nuisances sonores provenant de la salle d’escalade voisine de son logement.
Or, il convient de relever que Mme [W] ne démontre pas l’existence de ces nuisances, ni qu’elle en aurait informé le bailleur.
Dans ces conditions, la locataire ne pourra qu’être déboutée de ses demandes formées contre M. [V] [H].
Sur la demande de remboursement des charges
En vertu de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Le délai prévu par la loi n'est assorti d'aucune sanction et il est communément admis que le bailleur peut s'acquitter de son obligation de justifier des charges jusque dans le cadre de la procédure contentieuse, y compris lors de la procédure d'appel.
Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont le bailleur peut apporter la justification.
En l’espèce, chaque contrat par les parties a prévu que les charges étaient incluses dans le prix du loyer, hormis les charges d’électricité pour lesquelles une provision était demandée dont le montant a varié d’un contrat à l’autre.
Mme [L] [W] sollicite le remboursement des charges d’électricité versées depuis l’origine du contrat de location, soit la somme de 8.876,32 euros.
Si le forfait pour charges inclus dans le loyer était discutable au regard de l’article 23 susvisé, la fixation d’une provision au titre des charges d’électricité était valable à la condition toutefois que le bailleur justifie du coût réel de cette charge et procède à une régularisation annuelle.
Compte tenu de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les charges réglées antérieurement au mois de février 2020 sont prescrites et la demande de remboursement de ces charges ne peut qu’être déclarée irrecevable.
S’agissant des charges postérieures à février 2020, il convient de relever que le bailleur produit les factures d’électricité correspondantes, de sorte qu’il justifie de la consommation réelle d’électricité du logement.
Dès lors que la locataire n’a pas modifié ses demandes à la suite de la production de ces pièces, il convient de considérer que les provisions perçues correspondent aux échéanciers établis par le distributeur d’électricité.
En conséquence, la preuve d’un trop-perçu au titre des charges d’électricité n’étant pas établie, Mme [L] [W] sera déboutée de sa demande de remboursement des charges versées.
Sur la demande de transmission des quittances
L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. ».
Il résulte de ce texte que la transmission des quittances par le bailleur au locataire est une obligation légale.
Mme [W] sollicite la transmission des quittances pour la période de décembre 2021 à février 2023.
Il résulte des éléments du débat que sur la période de décembre 2021 à février 2023, Mme [L] [W] avait bien la qualité de locataire et que sur cette période, le bailleur ne justifie pas avoir transmis de quittance à sa locataire.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la locataire, tout en précisant que dans la mesure où le loyer n’est plus réglé depuis le mois de mars 2022, les quittances de mars 2022 à février 2023 mentionneront l’absence de paiement.
La condamnation ne sera pas assortie d’une astreinte dès lors que Mme [L] [W] ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur de transmettre lesdites quittances préalablement à la mise en œuvre de la présente procédure.
Sur la compensation
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation et l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions sont réunies.
Mme [L] [W] en ayant fait la demande, la compensation entre les condamnations sera ordonnée.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [L] [W] pouvant être considérée comme la partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de la M. [V] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la jonction des affaires n°23-4368 et n°23-5929 sous le numéro 23-4368
DECLARE irrecevable comme étant prescrite la demande de requalification du contrat de bail pour la période antérieure à février 2020 ;
DECLARE irrecevable comme étant prescrite la demande relative au remboursement d’une partie du dépôt de garantie ;
REQUALIFIE les contrats de location saisonnière intervenus entre M. [V] [H] et Mme [L] [W] pour la période du 1er février 2020 au 31 janvier 2022 en un contrat de bail de locaux vides à titre de résidence principale, tacitement reconduit jusqu'au présent jugement ;
FIXE le loyer mensuel à la somme de 1.800 euros hors charges à compter du 1er février 2020 ;
CONDAMNE M. [V] [H] à rembourser à Mme [L] [W] la somme de 15.000 euros au titre du trop-perçu de loyer pour la période du 1er février 2020 au 28 février 2022 ;
CONDAMNE Mme [L] [W] à payer 31.157,52 € à M. [V] [H], au titre des loyers et charges arrêtés au mois octobre 2023 inclus ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail de locaux vides à titre de résidence principale conclu le 1er février 2020 portant sur le logement situé [Adresse 1], à compter du présent jugement ;
ORDONNE l’expulsion de Mme [L] [W], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, comme celle de tous occupants de son chef, du logement, situé [Adresse 1], à [Localité 6], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du même code ;
FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [L] [W] à la somme de 1.800 euros mensuelle ;
CONDAMNE Mme [L] [W] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à M. [V] [H], à compter de la date de ce jugement, jusqu’au départ effectif des lieux, de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;
ORDONNE la compensation des sommes dues de part et d’autre ;
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Mme [L] [W] à payer la somme de 1.000 € à M. [V] [H], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [L] [W] aux dépens ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, et signé par la vice-présidente et le greffier susnommés.
Le GreffierLa Vice-présidente
