Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/00980

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 11] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 25/00980 N° Portalis DBX4-W-B7J-T57C ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU 01 août 2025 [R] [K] C/ [F] [N] Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me [U] Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 8] [Adresse 10] [Localité 2] Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE ET DÉFENDEUR Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 9] [Adresse 5] [Localité 4] Comparant en personne RAPPEL DES FAITS Par contrat du 28 octobre 2016, Monsieur [R] [K] a donné à bail à Monsieur [F] [N] un appartement à usage d'habitation n°33, une place de stationnement en sous-sol n°15 et une place de stationnement en extérieur n°127 situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 595 euros et une provision sur charges mensuelle de 82 euros. Le 24 décembre 2024, Monsieur [R] [K] a fait signifier à Monsieur [F] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de Commissaire de justice en date du 07 mars 2025, Monsieur [R] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et bien et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 2.570,09 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts de droit, de la résiliation jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières le cas échéant. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025. A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [R] [K], représenté par Maître [X] [U], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.280,33 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. Monsieur [R] [K] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, sous réserve que le paiement de 1.400 euros allégué par Monsieur [F] [N] soit confirmé. Monsieur [F] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, précisant avoir versé 1.400 euros le 20 mai 2025. Monsieur [F] [N] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il indique avoir 2.150 euros de salaire et n’avoir plus de dettes et pas de crédit. L'affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025. Autorisé à produire un décompte en cours de délibéré, Monsieur [R] [K] a transmis un décompte le 07 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 28 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 2.12. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.928,28 euros a été signifié le 24 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. Monsieur [F] [N] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 2.050 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". Monsieur [R] [K] produit un décompte du 07 juillet 2025 démontrant que Monsieur [F] [N] reste devoir la somme de 571,32 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des paiements réalisés en mai 2025 et juin 2025, s’imputant en priorité sur les loyers de mai et juin 2025. Monsieur [F] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 571,32 euros. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, du versement conséquent réalisé en mai 2025 et des propositions de règlements formulées par Monsieur [F] [N], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 100 euros chacune et d'une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. A la demande de Monsieur [F] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [F] [N] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [F] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, Monsieur [R] [K] sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires, hypothétiques et non-justifiés à ce stade. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [K], Monsieur [F] [N] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2016 entre Monsieur [R] [K] et Monsieur [F] [N] concernant un appartement à usage d'habitation n°33, une place de stationnement en sous-sol n°15 et une place de stationnement en extérieur n°127 situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 février 2025 ; CONDAMNONS Monsieur [F] [N] à verser à Monsieur [R] [K] à titre provisionnel la somme de 571,32 euros (décompte arrêté au 27 juin 2025, incluant une dernière facture de mai 2025) ; AUTORISONS Monsieur [F] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [K] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; * que Monsieur [F] [N] soit condamné à verser à Monsieur [R] [K] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [F] [N] à verser à Monsieur [R] [K] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [F] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [R] [K] de sa demande au titre des actes conservatoires ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière. La greffière, Le juge,