Cour d'appel, 01 février 2024. 22/07289

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 01 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 58 Rôle N° RG 22/07289 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNZB [G] [B] C/ S.C.I. MOLFINO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphane PAILHE Me Caroline DE FORESTA Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AIX EN PROVENCE en date du 08 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0824. APPELANTE Madame [G] [B] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4221 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 02 Février 1955 à TRACHYPEDOULA-PAPHOS, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Stéphane PAILHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant INTIMEE S.C.I. MOLFINO représentée par Monsieur [V] [H], gérant en exercice, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat du 1er septembre 2000, la SCI MOLFINO a donné à bail à Madame [B] un studio au 3ème étage d'un immeuble sis [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 1.750 Francs soit 266, 78 euros. Le 24 janvier 2019, l'immeuble sis [Adresse 2] a été frappé par un arrêté de péril imminent. A cette date, les occupants de l'immeuble ont été sommés de quitter dans l'urgence leur logement et ont été relogés aux frais de la Commune d'[Localité 3]. Madame [B] a ainsi bénéficié d'un logement au sein de la résidence [Adresse 4]. La commune d'[Localité 3] cessait de régler les frais de relogement de Madame [B] à compter du 1er janvier 2021. La SCI MOLFINO adressait alors une proposition de relogement à cette dernière le 28 décembre 2020 lui proposant un studio à compter du 4 janvier 2021, [Adresse 5] à [Localité 3] sollicitant également la reprise du paiement des loyers à compter du 4 janvier 2021 ne prenant à sa charge que la différence de loyer entre le nouveau logement et les loyers de Madame [B]. Cette dernière se voyait attribuer un logement social à compter du 1er avril 2021. Par acte en date du 28 juin 2021, Madame [B] a fait délivrer assignation à la SCI MOLFINO devant le juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence aux fins de voir condamner la SCI MOLFINO au paiement de : - la somme de 9.134,64 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral attaché à l'exécution déloyale du contrat de bail, - la somme de 62. 316, 61 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé à Madame [B], - la somme de 11. 416 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais occasionnés par la prise de l'arrêté de péril et non pris en charges par le bailleur, - la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - aux entiers dépens. L'affaire était évoquée à l'audience du 18 février 2022. Madame [B], demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. La SCI MOLFINO concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Madame [B] et demandait au tribunal de constater qu'elle acceptait de lui payer la somme de 1.641,12 euros en remboursement des frais de garde meubles payés à la société Shurgard ainsi que celle de 2.100 € en remboursement de son loyer pour la période du 4 janvier au 31 mars 2021. Par ailleurs elle sollicitait la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Par jugement contradictoire en date du 08 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : * condamné la SCI MOLFINO à payer à Madame [B] la somme de 2.100 euros en remboursement de son loyer pour la période du 4 janvier au 31 mars 2021. * condamné la SCI MOLFINO à payer à Madame [B] la somme de 1.641,12 euros en remboursement des frais de garde meubles payés à la société Shurgard, * débouté Madame [B] du surplus de ses demandes, *condamné Madame [B] à payer à la SCI MOLFINO la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné Madame [B] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Par déclaration d'appel en date du 19 mai 2022, Madame [B] interjetait appel de ladite décision en ce que le juge l'a déboutée de ses demandes indemnitaires à savoir : - condamner la SCI MOLFINO à payer à Mme [B] la somme de 3. 660 euros correspondant aux frais de déménagement ; - condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 9.134, 64 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral attaché à l'exécution déloyale du contrat de bail, - condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 62.316, 61 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé à Madame [B], - condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 11.416 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais occasionnés par la prise de l'arrêté de péril et non pris en charges par le bailleur, -condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC. *réformer la décision en ce qu'elle a condamné Madame [B] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens , Madame [B] demande à la cour de : *réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau ; *condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 9.134, 64 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, *condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral attaché à l'exécution déloyale du contrat de bail, *condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 62. 316, 61 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé à Mme [B]. Subsidiairement, *condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 338,32 euros par mois à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à intégration du logement donné à bail. *dire que cette somme de 338,32 euros sera indexée à l'IRL (indice de référence 1er trimestre 2021) et recalculée le premier janvier de chaque année ; *condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 11.416 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais occasionnés par la prise de l'arrêté de péril et non pris en charges par le bailleur. *réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Madame [B] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner la SCI MOLFINO aux entiers dépens. A l'appui de ses demandes, Madame [B] affirme être légitime à solliciter une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance en raison de la privation du logement donné à bail pendant 27 mois et les incessantes menaces et intimidations du bailleur destinées à faire fuir la locataire. En outre, afin de feindre respecter ses obligations, elle indique que la SCI MOLFINO lui a adressé une proposition de relogement à compter du 3 janvier 2021 portant sur un logement inexistant, rappelant par ailleurs qu'elle se trouve protégée par les dispositions de la loi de 1989 étant âgée de plus de 65 ans et bénéficiant d'un revenu net mensuel de 782 euros. Elle précise que la situation durant laquelle le bailleur n'a plus satisfait à son obligation de relogement, en ne prenant pas à sa charge ses loyers a duré trois mois, trois mois durant lesquels le bailleur n'a pas donné signe de vie et n'a encore moins proposé de prendre en charge les loyers exorbitants qu'elle a du assumer pour ne pas se retrouver à la rue. Aussi elle soutient que cette situation justifie l'allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral. Quant au préjudice financier évoqué, Madame [B] rappelle qu'elle est âgée de 66 ans et qu'elle accuse une perte financière de 269, 07 euros par mois. Elle explique que l'espérance de vie pour une femme en France est de 85, 3 ans. Ces éléments sont à prendre en compte pour calculer sa perte financière comme suit : 269, 07 euros x 12 x 19, 3 (espérance de vie résiduelle en année) = 62. 316, 61 euros Elle souligne également que le contrat de bail n'est à ce jour pas résilié. Enfin Madame [B] fait valoir que le bailleur devra être condamné au paiement de l'ensemble des frais liés à son départ du logement (déménagement et garde meuble), soit la somme de 11. 416 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais occasionnés par la prise de l'arrêté de péril et non pris en charge par le bailleur. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI MOLFINO demande à la cour de : *confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a : - condamné la SCI MOLFINO à payer à Madame [B] la somme de 1.641,12 euros en remboursement des frais de garde meubles payés à la société Shurgard, - condamné la SCI MOLFINO à payer à Madame [B] la somme de 2.100 euros en remboursement de son loyer pour la période du 4 janvier au 31 mars 2021 ; - débouté Madame [B] du surplus de ses demandes ; - condamné Madame [B] à payer à la SCI MOLFINO la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Madame [B] aux entiers dépens. Statuant à nouveau, *dire et juger les demandes de Madame [B] de condamnation à des dommages et intérêts irrecevables et infondées, *condamner Madame [B] à payer à la SCI MOLFINO la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, *condamner Madame [B] aux entiers dépens d'appel. A l'appui de ses demandes, la SCI MOLFINO relève que les quatre demandes de Madame [B] de condamnation à titre de dommages et intérêts sont fondées sans aucune distinction sur trois dispositions légales, les articles L511-1 et suivants, les articles L.521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et l'article 1719 du Code civil. Il est donc impossible à la Cour de vérifier que la loi a été correctement appliquée en exerçant le contrôle des faits de l'espèce et des qualifications de la présente instance. En conséquence, la SCI MOLFINO demande à la Cour de juger les demandes de Madame [B] de condamnation à des dommages et intérêts irrecevables et infondées. En ce qui concerne, le préjudice de jouissance, la SCI MOLFINO soutient que celui-ci a été pris en charge dès lors que la locataire n'a réglé aucun loyer pendant deux année, du 1er février 2019 au 4 janvier 2021, pour un logement de meilleur qualité par rapport au logement initial. En outre, Madame [B] ne rapporte pas la preuve du non-respect de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, le jugement confirmera l'inexistence du préjudice moral au titre de l'exécution déloyale du contrat de bail. Enfin la SCI MOLFINO fait valoir que Madame [B] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice financier. ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 décembre 2023 et mise en délibéré au 1er février 2024 ****** 1°) Sur les demandes indemnitaires de Madame [B] Sur le préjudice de jouissance Attendu que Madame [B] sollicite l'indemnisation du préjudice de jouissance subi du mois de janvier 2019 au mois de mars 2021 du fait de la pression exercée par le bailleur pour qu'elle résilie son contrat de bail. Qu'elle rappelle que durant la période couverte par l'arrêté de péril, non seulement son bailleur se devait de procéder au relogement dans des conditions équivalentes à son prédécesseur précédent logement mais il ne devait lui solliciter aucun paiement des loyers et charges jusqu'à qu'il justifie avoir réalisé les mesures prescrites. Qu'elle précise avoir toujours indiqué qu'elle souhaitait réintégrer le logement qui lui avait été donné à bail, ce droit ne pouvant lui être contesté. Que cependant elle n'a pu y parvenir puisque la SCI MOLFINO a souhaité faire réaliser un projet de restructuration totale de l'immeuble et des logements lequel visait à repenser et requalifier l'ensemble de l'immeuble. Qu'elle précise avoir été contrainte de régler seule le montant du loyer de la résidence ODALYS à compter du mois de janvier 2021, ce comportement fautif et déloyal du bailleur ne lui ayant pas permis de jouir paisiblement de son logement. Attendu qu'il n'est pas contesté que l'appelante a été hébergée pendant deux ans dans un appartement plus confortable et plus spacieux que celui précédemment loué et ce conformément aux dispositions de l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation. Que cette dernière n'a évidemment réglé aucun loyer conformément aux dispositions de l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation. Que les nombreux courriers adressés à Madame [B] par la SCI MOLFINO ne sauraient être interprétés comme des menaces ou intimidations, cette dernière cherchant des solutions financières équitables tant pour elle que sa locataire sans jamais dénier sa responsabilité ou son obligation de relogement et d'indemnisation Qu'ainsi il convient de constater que le préjudice de jouissance a été réparé par l'absence de paiement de tout loyer pendant 2 ans et de confirmer le jugement déféré sur ce point. Sur le préjudice moral attaché à l'exécution déloyale du contrat de bail par la SCI MOLFINO Attendu que Madame [B] soutient qu'en la contraignant à prendre à charge un loyer de 700 € mensuel pendant trois mois, son bailleur l'a plongé dans une situation financière incertaine et obérée, tenant ses revenus. Qu'elle rappelle en effet que la SCI MOLFINO a décidé de ne plus donner signe de vie à sa locataire à compter du 1er janvier 2021 et a arrêté le paiement du logement de substitution. Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que la SCI MOLFINO a proposé, dans un courrier en date du 22 septembre 2020 le versement de la somme de 15.000 euros au titre d'une indemnité de résiliation anticipée à Madame [B]. Qu'elle a relogé Madame [B] et son compagnon à compter de la date de l'arrêté de péril jusqu'au 4 janvier 2021. Qu'elle justifie d'avoir proposé deux relogements à sa locataire, le premier courant décembre 2020 , le second le 4 janvier 2021. Qu'il apparait également à travers les échanges de mails avec la mairie d'[Localité 3] que la SCI MOLFINO a 'uvré pour permettre à sa locataire et son compagnon, d'obtenir un logement social en avril 2021. Que dés lors Madame [B] ne peut valablement soutenir que son bailleur a été de mauvaise foi dans l'exécution du contrat et ce d'autant plus qu'il est établi que celui-ci a payé le 10 juin 2022 à Madame [B] la somme de 2.100 € correspondant au remboursement du loyer pour la période du 4 janvier au 31 mars 2021. Qu'enfin la situation personnelle de Madame [B] a évolué si bien qu'elle n'apporte pas la preuve du non-respect des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Que la cour relève en effet que cette dernière n'a pas communiqué les revenus de son compagnon, alors que ceux-ci doivent être pris en considération pour vérifier si conformément aux dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, le plafond de ressources est applicable ou non. Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point. Sur le préjudice financier Attendu que Madame [B] sollicite la condamnation de la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 62. 316,61 € correspondant à la différence entre l'ancien et le nouveau loyer multiplié par 19,3 ans s'agissant de son espérance de vie résiduelle. Attendu qu'il convient de relever que le bail d'origine était signé uniquement par Madame [B] et concernait un studio. Que le logement actuellement occupé est au nom de Madame [B] et de son compagnon et concerne un appartement de type 2, comprenant deux pièces principales. Que la cour relève que cette dernière avait déposé dès novembre 2019 une demande de logement social de type 2, démontrant ainsi qu'elle n'avait pas l'intention de retourner dans le studio contrairement à ce qu'elle soutient. Que dès lors il conviendra de débouter Madame [B] de cette demande, la SCI MOLFINO ne pouvant être tenue responsable de ce choix de vie et de confirmer le jugement déféré sur ce point. Attendu qu'elle sera également déboutée de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner la SCI MOLFINO à lui régler la somme de 338,32 € par mois à compter du 1er avril 2021 jusqu'à la reprise du logement donné à bail, et ce en raison du congé pour vente délivré régulièrement le 27 janvier 2021. Sur le remboursement des frais liés à la prise de l'arrêté de péril Attendu que Madame [B] demande à la cour de condamner la SCI MOLFINO au paiement de la somme de 11.416 € à titre de dommages-intérêts pour ces frais rappelant qu'elle a dû avancer les frais de déménagement pour évacuer ses meubles afin de permettre au bailleur de réaliser les travaux nécessaires moyennant un coût de 1.830 euros et qu'elle a dû s'acquitter de la somme mensuelle de 318 € pour la location d'un garde-meuble pendant toute la durée des travaux et jusqu'à l'entrée en possession du logement social. Qu'elle ajoute avoir dû procéder à un nouveau déménagement au départ de la résidence ODALYS pour un coût de 1.000 €. Attendu que Madame [B] sollicite ainsi la somme de 3.883, 59 euros au titre des frais de garde meubles et produit à l'appui de sa demande un décompte de la société Shurgard du 9 octobre 2020 au 8 avril 2021. Qu'il convient de réformer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI MOLFINO à payer à Madame [B] la somme de 1.641,12 euros en remboursement des frais de garde meubles payés à la société Shurgard et de condamner l'intimée au paiement de la somme de 3.883,59 euros. Attendu que l'appelante produit une facture en date du 20 octobre 2020 d'un charpentier couvreur d'un montant de 1.830 € au titre du déménagement de ses meubles situés Cour Sextius vers le garde-meuble et un devis de 1.000 € en date du 11 février 2021 de ce même charpentier couvreur correspondant au déménagement du garde-meuble à son nouveau logement. Que la SCI MOLFINO fait valoir que cette entreprise a cessé son activité le 6 février 2019. Que par ailleurs Madame [B] avait précisé lors de son déménagement le 26 octobre 2021 à Maître [P], huissier de justice qu'elle souhaitait uniquement conserver un meuble étagère, un petit bureau, une table, deux matelas, une armoire, un petit meuble de cuisine et un petit meuble de salle d'eau. Que la facture fait également état d'un appartement au quatrième étage alors qu'il s'agit d'un studio situé au troisième étage. Qu'enfin le devis produit n'est confirmé par aucune facture. Qu'il convient tenant ces éléments de débouter Madame [B] de cette demande. 2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [B] au paiement des dépens en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé et de condamner Madame [B] à payer à la SCI MOLFINO la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement en date du 8 avril 2022 du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI MOLFINO à payer à Madame [B] la somme de 1.641,12 euros en remboursement des frais de garde meubles payés à la société Shurgard, STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE la SCI MOLFINO à payer à Madame [B] la somme de 3.883,59 euros en remboursement des frais de garde meubles payés à la société Shurgard, Y AJOUTANT, CONDAMNE Madame [B] à payer à la SCI MOLFINO la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE Madame [B] aux dépens en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,