Cour d'appel, 22 juin 2022. 19/02518

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 JUIN 2022 (n° , 22 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02518 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7GWC Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL RG n° 09/08669 APPELANTES SCI IMOTEK immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro D 491 014 049 [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Arnaud GUYONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0803 SCI IMOTEK 3 immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro D 509 398 467 [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Arnaud GUYONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0803 Société SANOTEK SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro D 491 014 049 [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Arnaud GUYONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0803 INTIMES Monsieur [U] [B] né le 22 mars 1953 à [Localité 10] (92) [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R209 ayant pour avocat plaidant : Me Mila DROUARD, avocat au barreau de PARIS, même cabinet SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [Adresse 12] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 529 196 412 C/O Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant :Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074 Compagnie d'assurances MAAF ASSURANCES SA immatriculée au RCS de Niort sous le numéro 542 073 580 [Adresse 11] [Localité 7] Représentée par Me Marie CORNELIE-WEIL de la SELARL CABINET CORNELIE-WEIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 201 substituée par Me Mame Ndiaga WADE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC201 INTERVENANTE FORCEE Société AXA FRANCE IARD S.A. immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460 [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Les sociétés civiles immobilières Imotek et Imotek 3 sont respectivement propriétaires des lots n° 526 et 529 contigus, formant un seul local commercial, dans un immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence [Adresse 12], situé [Adresse 12]), donné à bail à la société par actions simplifiée à associé unique Sanotek. Reprochant à l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009 d'avoir rejeté leurs demandes d'autorisations de travaux, la SCI Imotek, la SCI Imotek 3 et la société Sanotek ont, par acte d'huissier du 27 août 2009, assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]) pour être autorisées à réaliser ces travaux. Sur incident de mise en état des sociétés demanderesses faisant valoir qu'elles subissent des infiltrations d'eau dans leur local, le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 2 février 2010, a désigné M. [R] [N] en qualité d'expert. Une ordonnance de référé du 6 janvier 2011 l'a rendu commune à M. [U] [B], propriétaire du lot n° 525 contigu à leur local. Le rapport d'expertise a été déposé le 15 avril 2015. Par acte d'huissier en date du 8 octobre 2015, la société Imotek, la société Imotek 3 et la société Sanotek ont assigné M. [B] et la société MAAF Assurances son assureur. La jonction des procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 17 mars 2016. Par jugement du 16 mai 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a : - annulé la résolution n° 41 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [B] à payer à la société Sanotek les sommes de : 21.131 € HT augmentés de la TVA applicable au jour du jugement, au titre des travaux de réfection du local commercial, 7.000 € au titre du trouble de jouissance, - dans leurs rapports entre ces co-responsables, dit que la responsabilité incombe : à M. [B] dans la proportion de 70 %, au syndicat des copropriétaires dans la proportion de 30 %, - fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [B] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des demanderesses, en principal, intérêts, frais et dépens, sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, - rejeté toutes les demandes à l'encontre de la société MAAF Assurances, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [B] à payer à la société Sanotek la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise, - accorde à Maître Jean-Daniel Simonet, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties. Les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er février 2019. Par acte du 15 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Corolle a assigné en intervention forcée son assureur, la société anonyme AXA France. Par conclusions d'incident signifiées le 21 juin 2021 la société AXA France a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident, au visa des articles 914 et 555 du code de procédure civile, aux fins de voir juger irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] en sa demande en intervention forcée à son encontre. Elle s'est désistée de cet incident par conclusions signifiées le 30 août 2021. Par ordonnance du 13 octobre 2021 le conseiller de la mise en état a donné acte à la société AXA France de son désistement d'incident, déclaré le désistement parfait, constaté l'extinction de l'instance d'incident et le dessaisissement du conseiller de la mise en état et dit que l'instance se poursuit au fond. La procédure devant la cour a été clôturée le 23 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 1er février 2022 par lesquelles les sociétés civiles immobilières Imotek, Imotek 3 et la société par actions simplifiée à associé unique Sanotek, appelantes, invitent la cour, à : Sur la contestation des décisions de l'assemblée générale du 16 juin 2009, au visa des articles 42 alinéa 2 et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, concernant la société Imotek (lot n° 526), au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande, - déclarer non avenue la 38ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009, - l'autoriser à planter et à entretenir à ses frais exclusifs des plantations basses, type Choisya Termata, le long de la façade partie commune 'côté jardin' de son lot n° 526, concernant la société Imotek 3 (lot n° 529), - lui donner acte que la copropriété n'a formulé aucune objection à l'encontre du changement par elle des menuiseries extérieures de son lot n° 526, - constater que les menuiseries extérieures installées sur les façades de son lot n° 529 sont rigoureusement identiques à celles du lot n° 526 et aux menuiseries extérieures de l'ensemble immobilier, - constater que les nouvelles menuiseries extérieures du lot n° 529 sont conformes à la destination et à l'aspect de l'immeuble, - confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n° 41 de l'assemblée générale du 16 juin 2009, - déclarer le syndicat des copropriétaires tant irrecevable que mal fondé en son appel incident, et l'en débouter à toutes fins qu'il comporte, Sur les dégâts des eaux dans le lot n° 526, au visa des articles 1384 alinéa 1er devenu l'article 1242 du code civil et 9, 9-1 et 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les défendeurs à réparer partiellement les désordres subis par la société Sanotek, et statuant de nouveau, - principalement, constater que lors des travaux d'aménagement du lot n° 526, la société Imotek a fait poser sur toute la superficie un parquet flottant d'un seul tenant sur lequel des cloisons mobiles pouvaient être placées et déplacées en considération des nécessités de l'exploitation de cette société, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [B] et la compagnie MAAF Assurances, son assureur, à payer à la société Sanotek en vertu du principe de la réparation intégrale de son préjudice, les sommes suivantes : reprise intégrale des désordres, hors taxes, sauf mémoires : 55.833 € la TVA au taux en vigueur à la date du paiement : mémoire, subsidiairement, et si pour des raisons qui échappent à la société Sanotek, la cour ne fait pas application du principe de la réparation intégrale du préjudice, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [B] et la compagnie MAAF Assurances, son assureur, à payer à la société Sanotek, à titre de réparation partielle de son préjudice, les sommes suivantes : reprise partielle des désordres, hors taxes, sauf mémoires : 22.871 €, la TVA sur ces deux sommes au taux en vigueur à la date du paiement : mémoire, - dire que le montant des condamnations prononcées par la cour à ce titre sera indexé sur l'indice du coût de la construction depuis la date de l'établissement des devis établis par les entreprises jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société Imotek au titre de la perte de loyer, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [B] et la compagnie MAAF Assurances à payer à la société Imotek, propriétaire du lot n° 526 occupé par la société Sanotek, pour la perte de loyer pendant les années 2010 à 2015, hors taxes 36.504,00 € sauf à parfaire des pertes de loyers à partir du 1er janvier 2016 jusqu'à l'achèvement des travaux de remise des lieux en bon état d'occupation, ainsi qu'il en sera justifié, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [B] et la compagnie MAAF Assurances au paiement à la société Imotek au titre des frais exposés pour les nécessités de l'expertise, hors taxes 12.249,20 € en plus de la TVA au taux en vigueur à la date de l'établissement des factures, Sur les troubles de jouissance, au visa des articles 9 et 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes à ce titre, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [B] et la MAAF Assurances à leur payer, à chacune, une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance qu'elles ont subis par l'effet de leur abstention gravement fautive, de la survivance des désordres pendant plus de six années et de l'obligation dans laquelle elles se sont trouvées d'engager une action au fond et de requérir une expertise judiciaire, - déclarer le syndicat des copropriétaires tant irrecevable que mal fondé en son appel incident et l'en débouter à toutes fins qu'il comporte, sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [B] et la MAAF Assurances à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à la société Sanotek 21.000 €, à la société Imotek 3 17.500 €, soit au total 38.500 €, sauf à parfaire, ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment les honoraires de l'expert (23.441,10 €) et les dépens de la présente action au fond dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [B] et la compagnie MAAF Assurances au remboursement à la société Sanotek des frais de constats d'huissier, soit hors taxes 1.240,23 €, - juger que les sociétés Imotek et Imotek 3 seront dispensées, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; Vu les conclusions en date du 3 janvier 2022 par lesquelles M. [U] [B], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1382 ancien du code civil, de : - juger irrecevables les demandes des sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek en ce qu'elles sont formées sans justification de l'intérêt et de la qualité à agir de chacune d'entre elles, - débouter les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek de leurs demandes en ce qu'elles sont formées sans justification de leur préjudice personnel, - en tout état de cause, débouter les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek de leurs demandes à son encontre, Subsidiairement, - rejeter toute somme excédant celles retenues par l'expert judiciaire, - débouter toute demande de condamnation in solidum, - juger que sa part de responsabilité ne peut excéder 25% et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à son égard, - si une condamnation in solidum était prononcée, fixer sa part contributive à la dette à 25 %, - lui juger inopposables les conditions générales de la police 'Multipro' visées par la MAAF, - condamner la MAAF à le relever et garantir de toutes sommes en principal et accessoire quelle qu'en soit la nature qui serait mis à sa charge, - condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 10 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 12]), intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, 544 et 1242 alinéa 1 du code civil, L 112-4, L 113-1 et L 124-3 du code des assurances et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, de : Sur la demande d'annulation de la résolution n°38, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Imotek de sa demande visant à obtenir l'annulation de la résolution n° 38 de l'assemblée générale du 16 juin 2009, - constater que la demande de ratification des travaux de remplacement des menuiseries extérieures a été adressée par la société Sanotek au terme de ses lettres en date des 15 janvier 2009 et 10 avril 2019 (pièces appelantes n°10 et 14), - constater que la société Sanotek se prétend locataire et non copropriétaire, - dire que seuls les copropriétaires peuvent solliciter l'assemblée générale des copropriétaires afin d'obtenir l'autorisation de réaliser ses travaux ou leur ratification, - constater que la société Imotek 3 n'a pas soumis à l'assemblée générale de demande de ratification desdits travaux, - déclarer irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°41, - à titre plus subsidiaire, constater que le jugement entrepris s'est fondé sur des éléments approximatifs et non probants, - dire qu'il n'est pas démontré que les travaux respectent l'harmonie de l'immeuble, - infirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n° 41 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009, - condamner la société Sanotek et /ou la société Imotek 3, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et aux frais de celle-ci, pour chacune des infractions constatées, à remettre en état les menuiseries extérieures, Sur les demandes d'indemnisation des appelantes, à titre liminaire, sur la recevabilité des demandes de la société Sanotek, - réformer le jugement en ce qu'il a déclaré les demandes de la société Sanotek recevables, et rejeter toutes ses demandes, faute de communiquer le contrat de bail conclu avec la société Imotek et de justifier de la recevabilité de son recours, ainsi que de sa qualité à agir, sur le fond, - dire que le lien de causalité entre les anomalies observées par l'expert au droit des parties communes et les dommages allégués n'est pas établi, - dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas engagée, - réformer le jugement entrepris, - débouter les appelantes de l'ensemble de leurs demandes et le mettre hors de cause, à titre subsidiaire, - réformer le jugement en ce qu'il a ajouté la TVA au montant hors taxes du coût des travaux de réfection, - dire que la TVA n'est pas due dès lors que la société Sanotek, société commerciale, est assujettie à la TVA et qu'elle ne démontre pas que son activité bénéficierait d'une exonération du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, - confirmer le jugement en ce qu'il a évalué le coût des travaux de remise en état à la somme hors taxes de 21.131,00 € conformément aux conclusions de l'expert, - réformer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité de 6.000 € à la société Sanotek au titre du trouble de jouissance, alors que celle-ci a continué à exploiter les lieux ainsi que l'expert l'a observé, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] à le relever et garantir, - réformer le jugement en ce qu'il a exclu la garantie de la MAAF au motif que la clause d'exclusion visant les dommages résultant d'un défaut permanent de réparations ou d'entretien était valable, - déclarer inopposables les clauses d'exclusions visées aux conditions générales de la police d'assurance de la MAAF, qui ne démontre pas avoir porté à la connaissance de l'assuré lesdites conditions générales avant la survenance du sinistre, - à défaut, dire que ces clauses d'exclusion sont nulles et de nul effet, faute d'être suffisamment formelles et limitées, en application de l'article L 113-1 du code des assurances, - à défaut, juger que la société MAAF ne démontre pas que les conditions d'application de ces exclusions sont réunies en l'espèce, - condamner la MAAF et M. [B] solidairement, ou in solidum, à le relever et garantir intégralement de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice des appelantes, en principal, frais, intérêts et dépens, - condamner la société AXA France à le relever et garantir indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre au terme de l'arrêt à intervenir, en principal, intérêts, frais et accessoires, A titre plus subsidiaire, - réformer le jugement en ce qu'il lui a imputé une part de responsabilité à hauteur de 30 %, - juger qu'il ne saurait être condamné à supporter une part de responsabilité supérieure à 10% des dommages, Sur les demandes reconventionnelles, - condamner, solidairement ou in solidum, M. [B] et la MAAF à lui verser la somme de 25.445,63 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi, - condamner les appelantes et /ou M. [B] et/ou la MAAF Assurances et /ou la société AXA France aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 22 juillet 2019 par lesquelles la société anonyme MAAF assurances, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 606, 1108, 2224 et 2241 du code civil, 122 du code de procédure civile et L 113-1 et L 112-4 du code des assurances, de : - juger les sociétés Sanotek, Imotek et Imotek 3 irrecevables en leur demande en raison de la prescription en application de l'article 122 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, - constater que la police d'assurances souscrite par les époux [B], décédés, auprès d'elle ne bénéficie pas à M. [B], leur fils, - juger que la responsabilité des époux [B], décédés, n'est pas engagée, - dire que ses garanties ne sont pas mobilisables, à titre infiniment subsidiaire, - débouter les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek de leur demande de paiement de la somme de 55.833 € TTC au titre des travaux de reprise, - ramener à de plus justes proportions le montant des travaux de reprise, - débouter les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek de leur demande au titre du trouble de jouissance, - débouter les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek de leur demande au titre des pertes de loyers, en tout état de cause, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les demandes dirigées à son encontre, - condamner les sociétés Sanotek, Imotek et Imotek 3, M. [B] et le syndicat des copropriétaires solidairement aux dépens, comprenant les frais d'expertise, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 7 septembre 2021 par lesquelles la société anonyme AXA France, défenderesse à l'appel en intervention forcé, demande à la cour, de : Sur l'irrecevabilité de la demande en intervention forcée du syndicat des copropriétaires, au visa de l'article 555 du code de procédure civile, - juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement d'une évolution du litige impliquant sa mise en cause dans le cadre de cette instance, - déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes à son encontre, à titre subsidiaire, sur les plafonds de garantie, au visa de l'article 1103 du code civil et L. 112-6 du code des assurances, - la juger bien fondée à opposer ses plafonds et franchise prévus au contrat, sur les demandes de la société Imotek et Sanotek, sur les travaux de reprise des désordres, - juger que la société Sanotek est assujettie à la TVA et la récupère, - juger que la reprise intégrale du parquet n'est aucunement justifiée, - confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la somme de 21.131 € HT au titre de la reprise des désordres, - débouter la société Sanotek du surplus de ses demandes, sur la perte de loyer, - juger que la société Imotek n'apporte aucune pièce justificative au titre de ses demandes, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Imotek de cette demande, - débouter la société Imotek de cette demande, sur les frais exposés, - juger que les honoraires de conseils techniques ne sont pas justifiés, - juger que les frais d'huissiers ne sont pas justifiés, - débouter les sociétés Imotek et Imotek 3 et Sanotek de l'intégralité de leurs demandes, sur l'article 700 du code de procédure civile, - juger que les factures d'honoraires produites ne font nullement état du temps passé au titre de chaque prestation, - débouter la société Imotek et la société Sanotek de leur demande au titre de la prise en charge des factures d'honoraires de leur conseil, sur l'action récursoire, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, 9 de la loi du 10 juillet 1965, L.113-1 et L.124-3 du code des assurances, - juger que M. [B] engage sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux du voisinage à l'égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires victimes sur le fondement de l'article 544 du code civil et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le fondement de l'article 1240 du code civil à l'égard des autres parties, - juger que M. [B] est assuré auprès de la MAAF, laquelle doit garantir son assuré des conséquences de sa responsabilité civile, - juger que la MAAF ne produit pas les conditions particulières signées de son assuré, - juger que la MAAF n'est pas fondée à opposer la prescription de l'action directe à son encontre, - juger que la MAAF n'est pas fondée à opposer une exclusion de garantie aux tiers, faute de produire les conditions particulières signées de son assuré, - juger que la clause d'exclusion invoquée par la MAAF est nulle, comme n'étant ni formelle ni limitée, - condamner in solidum M. [B], et son assureur la MAAF, à la relever et garantir indemne de toutes condamnations, et ce dans la part de responsabilité lui incombant, - condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la procédure Sur la recevabilité de la demande en intervention forcée du syndicat des copropriétaires contre la société AXA France Par conclusions d'incident signifiées le 21 juin 2021 la société AXA France a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident, au visa des articles 914 et 555 du code de procédure civile, aux fins de voir juger irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] en sa demande en intervention forcée à son encontre ; elle s'est désistée de cet incident par conclusions signifiées le 30 août 2021 ; Par ordonnance du 13 octobre 2021 le conseiller de la mise en état a donné acte à la société AXA France de son désistement d'incident, déclaré le désistement parfait, constaté l'extinction de l'instance d'incident et le dessaisissement du conseiller de la mise en état et dit que l'instance se poursuit au fond ; Il doit donc être considéré que la société AXA France a renoncé à soulever l'irrecevabilité de la demande en intervention forcée devant la cour formée par le syndicat des copropriétaires à son encontre ; Sur la recevabilité des demandes des sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek Les SCI Imotek et Imotek 3 justifient de leur qualité de propriétaires de lots au sein de la résidence [Adresse 12] par la production des extraits K bis, des procès verbaux de l'assemblée générale du 16 juin 2009, à laquelle elles ont participé, et de l'attestation notariée du 27 octobre 2006 (pièces n° 1, 2, 30, 140) ; contrairement à ce que soutient M. [B], elles ont qualité et intérêt à agir en contestation des décisions d'assemblées générales et en réparation des préjudices qu'elles ont subi du fait des dégâts des eaux en provenance des parties communes et privatives, en particulier celles de M. [B] ; S'agissant de la société Sanotek et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, elle justifie de sa qualité à agir en produisant les baux commerciaux des 1er novembre 2006 et 1er novembre 2021 la liant à la société Imotek pour le lot n° 526 (pièce n° 138 et 141) ; Les fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires et M. [B] doivent donc être rejetée ; Sur les contestations des résolutions de l'assemblée générale du 16 juin 2009 Sur la résolution n° 38 La société Imotek, propriétaire du lot n° 526, sollicite l'autorisation, refusée par la résolution n° 38 de l'assemblée générale, d'effectuer des plantations basses le long de la façade de son local côté jardin ; L'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 permet de demander au tribunal d'accorder à un copropriétaire une autorisation de travaux affectant les parties communes après un refus de l'assemblée générale par une délibération devenue définitive, que ce refus soit ou non abusif ou contraire à la loi ; L'autorisation du tribunal est accordée dès lors que les travaux ne portent pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives par les autres copropriétaires et sont conformes à la destination de l'immeuble ; Il ressort des courriers recommandés de la SCI Imotek des 17 septembre 2008, 10 avril 2009 et 30 juin 2009 et les 10 photographies que : - la façade concernée est la façade du lot n° 526 'côté jardin', - la demande est fondée sur les désordres à éviter : des projections de boue et d'herbe sur la façade côté jardin à chaque pluie et à chaque tonte de gazon, - les plantations proposées sont 'des buissons persistants bas, résistant à l'ombre et au soleil, tels des Choisya Termata', - l'emplacement proposé est le long de la façade 'coté jardin' du lot n° 526, - la SCI Imotek s'engage à faire tailler régulièrement et à ses frais les plantations pour éviter qu'elles ne dépassent la hauteur du mur afin de ne pas obstruer les fenêtres du local commercial ; Il s'agit bien d'une amélioration par adjonction d'un élément nouveau, à savoir la mise en place de plantations basses et leur entretien, destinés à protéger la façade côté jardin du lot n° 526 de l'épreuve du mauvais temps et des salissures de la tonte du gazon ; ces travaux d'amélioration sont conformes à la destination de l'immeuble ; la SCI Imotek ne demande pas la création d'un jardin privatif comme le soutient le syndicat ; Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les Choisya Termata peuvent atteindre jusqu'à trois mètres de hauteur et sont destinées aux haies, ce qui n'est pas adapté à la configuration des lieux ; En réalité, la hauteur de 3 mètres évoquée par le syndicat correspond à la hauteur maximum de la plante (la hauteur moyenne est de 1,75 mètre à 2 mètres) dont la SCI Imotek envisage de mettre en place, et, dans la mesure où celle ci s'engage à la tailler régulièrement pour qu'elle ne dépasse pas la hauteur du mur, l'argument du syndicat est inopérant ; en outre, le Choisya Termata, ou Oranger du Mexique, n'est pas uniquement destiné aux haies, mais il peut aussi être planté isolement ou en massif ; le second argument du syndicat est inopérant ; Par ailleurs, la SCI Imotek s'engage à entretenir la plantation, ce qui comprend les frais de changement de végétaux, les frais de taille et la prise en charge de la consommation d'eau pour arroser les plantes ; En ce qui concerne l'accès sur le jardin, le syndicat des copropriétaires ne vise aucune stipulation du règlement de copropriété interdisant à la SCI Imotek d'utiliser cette partie commune ponctuellement pour les nécessités de l'entretien de sa plantation ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté la SCI Imotek de ses demandes de déclarer non avenue la 38ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009 et de l'autoriser à planter et à entretenir à ses frais exclusifs des plantations basses, type Choisya Termata, le long de la façade partie commune 'côté jardin' de son lot n° 526 ; Il convient par conséquent : - de déclarer non avenue la 38ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009, - d'autoriser la société civile immobilière Imotek à planter et à entretenir à ses frais exclusifs des plantations basses, type Choisya Termata, le long de la façade partie commune 'côté jardin' de son lot n° 526, - de dire que l'entretien incombant à la société civile immobilière Imotek comprend, notamment, les frais de changement de végétaux, les frais de taille et la prise en charge de la consommation d'eau pour arroser les plantes ; Sur la résolution n° 41 Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a réputé non écrit l'article 15-4°, 2c du règlement de copropriété ainsi libellé : ' Par dérogation les façades des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée des bâtiments A et C pourraient être librement modifiés par les propriétaires desdits locaux sans que l'assemblée générale des copropriétaires ni le conseil syndical ni leurs représentants aient à en connaître '; Le jugement n'est pas davantage contesté en ce qu'il a débouté la SCI Imotek 3 de sa demande d'annulation de la résolution n° 42 de l'assemblée générale du 16 juin 2009 donnant autorisation au syndic 'pour engager une procédure à l'encontre de M. [X] pour mise en harmonie de ses menuiseries couleur aluminium' ; La SCI Imotek 3 sollicite l'annulation de la résolution n° 41 qui a refusé de ratifier les travaux relatifs au changement des menuiseries, en aluminium anodisé couleur marron, du local lui appartenant en faisant valoir que les menuiseries de couleur marron sont conformes à celles des autres menuiseries de l'immeuble ; Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande d'annulation est irrecevable au motif que la SCI Imotek 3 n'a pas soumis à l'assemblée générale la demande de ratification a posteriori des travaux de pose des menuiseries extérieures, cette demande ayant été faite par la société Sanotek, locataire ; il invoque les courriers de la société Sanotek du 15 janvier 2009 (pièce Imotek n° 10) et du 10 avril 2009 (pièce Imotek n° 14) ; Cependant, ces courriers répondaient à des demandes adressées par la société Icade, syndic, à la société Sanotek les 13 janvier 2009 (pièce Imotek n° 9) et 29 janvier 2009 (pièce Imotek n° 11), et ne concernaient pas les menuiseries extérieures du lot n° 529 ; En réalité, il résulte de la convocation et du procès verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2009 (pièces Imotek n° 29 et 30) que la résolution n° 41 a été inscrite à l'ordre du jour à la demande de la SCI Imotek 3 : '41/ Ratification des travaux relatifs au changement des menuiseries en aluminium anodisé couleur marron du local appartenant à M. [X] / SCI Imotek 3, lot 529, au 120, rue de Chevilly (majorité article 25 ou à défaut art. 25-1)'; D'ailleurs, si la demande de ratification n'avait pas été faite par un copropriétaire, ici la SCI Imotek 3, le syndic n'aurait pas manqué de refuser de l'inscrire à l'ordre du jour ; Dès lors que ce projet de résolution a été porté à l'ordre du jour à la demande de la SCI Imotek 3, que celle ci a voté en faveur de la ratification des travaux exécutés sur son lot n° 529, et qu'elle est donc opposante à la décision de rejet de l'autorisation sollicitée, sa demande d'annulation est recevable ; Le syndicat des copropriétaires justifie le rejet de la demande de ratification par l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble ; Cependant, les photographies versées aux débats par la société Imotek 3 montrent une couleur identique des menuiseries de son lot et des fenêtres en étages ; Les premiers juges ont exactement retenu qu'il n'est pas démontré que le refus de ratification des travaux réalisés par la société Imotek 3 ait été inspiré par la poursuite de l'intérêt général et en raison de l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 41 et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamner la SCI Imotek 3 à remettre en état initial les menuiseries ; Sur les désordres et les responsabilités Sur le rapport d'expertise M. [N] a recensé les désordres suivants dans le lot n° 526 appartenant à la société Imotek : - infiltration à la suite de la mise en charge de la descente eaux pluviales, causé par un défaut d'entretien de la copropriété : avec le temps, la descente d'eau pluviale s'est bouchée et est devenue fuyarde au niveau des joints - défaut d'étanchéité de la façade : il s'agit d'un désordre très localisé et ponctuel favorisé par la pose d'une boîte aux lettres par la société Imotek, - fuites sur l'installation de chauffage commune : il s'agit d'une fuite soudaine qui n'a pas eu le temps d'aggraver les désordres existants, - fuite sur alimentation eau froide / eau chaude du local bar- restaurant exploité dans le lot n° 525 contigu appartenant à M. [U] [B] jusqu'au 6 juillet 2016, date à laquelle le lot a été acquis par la société Imotek 4 : les réseaux ont été encastrés dans la chape béton du local réserve, sans respect des règles de l'art ; néanmoins, les fuites se produisent, non sur les parties encastrées, mais seulement au niveau des raccordements des appareils au niveau du bar, - installation d'un commerce alimentaire hors normes : l'expert a relevé les non conformités suivantes : absence d'étanchéité au sol, fuites importantes sur le réseau d'évacuation des condensats du compresseur de la chambre froide, absence d'évacuation des condensats de la chambre froide, fuites sur évacuation eaux usées, fuites récurrentes sur l'installation eau chaude et eau froide du bar ; L'expert précise que l'ensemble de ces désordres a contribué à entretenir une humidité importante dans la chape du local, a engendré des remontées d'humidité dans le mur mitoyen avec le local Imotek et a transmis cette humidité jusque sous le parquet du local appartenant à la société Imotek ; Selon l'expert, la cause essentielle des désordres revient au local commercial (lot n° 525 ), et, pour une moindre part, à l'obstruction de la descente eaux pluviales ; Sur les responsabilités Les désordres subis par la SCI Imotek résultent pour partie d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble, l'obstruction de la descente eaux pluviales et défaut d'étanchéité de la façade, pour partie des installations dans le lot n° 525 exploité en bar restaurant ; la cause prépondérante des désordres provient du local commercial (bar restaurant exploité dans le lot 525) qui n'a pas été conçu et réalisé conformément aux règles en vigueur ; la cause secondaire des désordres provient de la descente EP de l'immeuble qui s'est bouchée ; Les causes des désordres ont été réparées en cours d'expertise ; l'expert a constaté le remplacement de la descente EP de l'immeuble par le syndicat lors de sa réunion du 17 septembre 2012 ; il indique à la date de clôture de ses opérations, le 10 avril 2015, que suite à l'éviction du locataire, l'ensemble des installations et aménagements spécifiques à l'activité du bar restaurant a été déposé par M. [B] ; Les premiers juges ont justement retenu que l'installation de la boîte aux lettres ayant seulement favorisé le désordre très ponctuel sur l'étanchéité de la façade, il ne peut être considéré que la SCI Imotek a contribué à la réalisation de son propre dommage et qu'il n'y a pas lieu de réduire pour autant son droit à indemnisation ; Les dommages sont imputables à : - M. [U] [B], propriétaire du lot n° 525 lors de la survenance des désordres, responsable des dommages causés par ses parties privatives sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; - au syndicat des copropriétaires, responsable des désordres causés aux copropriétaires et aux tiers par des parties communes sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndicat des copropriétaires 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires' ; il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s'exonérer en alléguant qu'il n'a commis aucune faute ; Chacun d'eux ayant contribué à la réalisation de l'entier dommage, ils seront condamnées in solidum à indemniser la totalité des préjudices subis par les tiers lésés, la société Imotek et sa locataire la société Sanotek, sans préjudice de recours entre coobligés, un éventuel partage de responsabilité entre eux n'étant pas opposables aux tiers lésés ; Il convient d'ajouter que M. [U] [B], propriétaire du lot n° 525, est responsable à l'égard de la SCI Imotek et de la société Sanotek en vertu du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage ; il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont M. [B] ne peut s'exonérer en alléguant qu'il n'a commis aucune faute ou que les désordres sont imputables à ses locataires ; Sur le partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et M. [B] Au vu de l'importance de chacune des causes ayant provoqué les dommages et les manquements mis en évidence par l'expert, à savoir le défaut d'entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires, cause secondaire, et les installations privatives de M. [B], cause principale, le partage de responsabilité doit être fixé de la façon suivante : - M. [U] [B] : 80 %, - syndicat des copropriétaires [Adresse 12] : 20 % ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a dit que, dans leurs rapports entre les co-responsables la responsabilité incombe : à M. [B] dans la proportion de 70 %, au syndicat des copropriétaires dans la proportion de 30 % ; Sur la garantie des assureurs Sur la garantie de la société Axa France, assureur du syndicat des copropriétaires La société AXA France est l'assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] suivant police n° 4575287204 /0726 'multirisques immeuble en copropriété' ayant pris effet le 1er janvier 2010 (pièces AXA n° 1 et 2) ; Par acte du 1er décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné la société AXA France en garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, du chef des demandes formées par les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek ; La jonction de cette instance avec celle initiée par les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek suivant assignations des 27 août 2009 et 8 octobre 2015, ayant abouti au du jugement du 16 mai 2018, n'a pas été prononcée ; Par jugement du 29 mars 2019 le tribunal de grande instance de Créteil a condamné la société AXA France à garantir le syndicat des copropriétaires, à lui payer les sommes de 10.606,16 € correspondant à l'exécution du jugement du 16 mai 2018, 3.723,06 € au titre des frais d'investigations, outre 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dans le cadre de la présente instance, la société AXA France ne conteste pas sa garantie, dans les limites de son contrat (franchises et plafond de garantie) ; Sur la garantie de la société MAAF Assurances Mme [B] aux droits de laquelle vient M. [U] [B], a souscrit une police d'assurance Multipro auprès de la société MAAF Assurances, à effet du 5 juin 1996, garantissant le local dans lequel était exercée l'activité de restauration ; cette police a été résiliée à l'initiative de l'assureur à compter du 1er janvier 2013 ; ¿ Sur la prescription de l'action des sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek La MAAF soulève la prescription de l'action des sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek à son égard ; Aux termes de l'article L 124-3 alinéa 1 du code des assurances 'le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable' ; Il résulte de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 applicable ici, que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer' ; Selon l'article 2241 alinéa 1 du même code 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion' ; En l'occurrence, la société Sanotek a dénoncé au syndic un dégât des eaux le 14 avril 2009 (pièce Imotek n° 15) ; les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek ont obtenu la désignation de M. [N] en qualité d'expert par ordonnance du juge de la mise en état du 2 février 2010 au contradictoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] ; A la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 12], les opérations d'expertise ont été déclarées communes à Mme [F] [B] et M. [U] [B] par ordonnance de référé du 6 janvier 2011 ; comme l'ont exactement relevé les premiers juges, la MAAF est intervenue aux opérations d'expertise, représentée par son avocat, lequel a même adressé à l'expert un dire le 27 octobre 2014, étant souligné que l'expert a noté que jusqu'à cette date, ce même avocat représentait à la fois les consorts [B] et la MAAF Assurances ; En revanche, les sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek n'ont pas assigné en référé les consorts [B], ni la MAAF ; cependant, il doit être considéré, du fait de la complexité et de la multiplication des causes des désordres, que ce n'est qu'à la réception de la note de synthèse de l'expert du 17 septembre 2014 qu'elles ont connu l'implication du lot n° 525 appartenant aux consorts [B] dans la survenance des désordres affectant leurs locaux, puisqu'en avril 2009, seules les parties communes de l'immeuble étaient en cause ; l'assignation délivrée le 8 octobre 2015 à la requête des sociétés Imotek, Imotek 3 et Sanotek à M. [U] [B] et à la MAAF est donc intervenue dans le délai de 5 ans à compter du 17 septembre 2014 ; Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la MAAF de sa fin de non recevoir tirée de la prescription ; La MAAF ne conteste pas la recevabilité des demandes formulées à son encontre par M. [U] [B], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société AXA France ; ¿ Sur la garantie de la MAAF La MAAF se prévaut d'une exclusion de garantie au titre du défaut d'entretien de son assuré ; La MAAF produit des conditions particulières non signées pour opposer une exclusion de garantie (pièce n° 1) ; l'exemplaire produit, qui date du 26 novembre 2015, donc postérieurement à la résiliation du contrat, outre qu'il n'est pas signé de l'assuré, ne contient pas la mention au terme de laquelle l'assuré reconnaît avoir reçu un exemplaire des conditions générales ; Faute de produire des conditions particulières signées, la MAAF ne peut opposer ni à son assuré, ni au tiers lésé une non garantie ou une exclusion de garantie ; La MMAF ne saurait en outre se retrancher derrière le défaut d'aléa, alors qu'aucun sinistre n'a été déclaré entre 1996 et avril 2009 ; elle doit sa garantie à M. [B] ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a dit que la MAAF ne doit pas sa garantie et débouté les sociétés Imotek, Imotek 3, le syndicat des copropriétaires, la société AXA France et M. [U] [B] de leurs demandes dirigées contre la MAAF ; Sur les préjudices Au terme de son rapport du 15 avril 2015, M. [N], après avoir indiqué que l'ensemble des installations et aménagements spécifiques à l'activité de bar restaurant a été déposé par le bailleur suite à l'éviction du dernier locataire, évalue les préjudices de la SCI Imotek et de la société Sanotek de la façon suivante : - travaux de remise en état du local Imotek /Sanotek : 21.131 € HT, - préjudice total des sociétés Imotek /Sanotek : 17.358 € ; Sur le préjudice matériel de la société Sanotek ¿ Sur le coût des travaux de remise en état La société Sanotek sollicite, à titre principal, une somme de 55.833 € HT au titre de la reprise intégrale des désordres ; L'expert a consaté les remontées importantes d'humidité par capillarité dans les trois pièces du local commercial de la société Sanotek (lot 526), à savoir la salle de réunion, le bureau des techniciens et le local atelier-réserve ; il a limité à la somme de 21.131 € HT le montant des devis transmis par la SCI Imotek qui prennent en compte le remplacement total du parquet bois et le déménagement de l'ensemble des bureaux pour permettre la réalisation des travaux ; il a considéré que cette disposition n'est pas justifiée et inutile, et n'a retenu que le remplacement dans les locaux du sol de la salle de réunion, du bureau technicien et atelier, soit environ 40 m² ; Les sociétés Imotek et Sanotek contestent cette limitation en vertu du principe selon lequel 'le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu'; Il résulte des pièces produites que le parquet posé lors des travaux d'aménagement du lot n° 526 est un parquet flottant d'un seul tenant sur lequel des cloisons mobiles peuvent être placées et déplacées en considération des nécessités de l'exploitation de la societe Sanotek (pièces SCI n° 130 à 132 : devis et factures de la société Lambert PMS Agencement des 26 septembre 2006, 2 novembre 2006 et 29 novembre 2006) ; Il ressort en outre des photographies communiquées (pièce SCI n° 126) que ce parquet a été taché par les infiltrations dans le couloir d'accès à la salle de réunion, au bureau des techniciens et au local atelier-réserve ; la reprise du seul parquet de ces trois salles ne permet pas d'éliminer les tâches affectant le couloir d'accès à ces trois salles, même si ces désordres sont minimes et ponctuellement localisés ; Il apparaît surtout que la reprise partielle préconisé par l'expert entraînera, outre des différences de teinte inesthétiques, des coupures du parquet avec pose d'une barre de seuil à l'aplomb des portes de ces trois salles qui ne permettront plus à la société Sanotek de déplacer les cloisons mobiles actuellement en place pour les besoins de son explotation ; Il résulte de ce qui précède que la solution préconisée par l'expert et retenue par le tribunal ne correspond pas au principe de réparation intégrale du préjudice ; Le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [B] à payer à la société Sanotek la somme de 21.131 € HT augmentés de la TVA applicable au jour du jugement, au titre des travaux de réfection du local commercial ; Il convient de retenir les sommes suivantes au titre des travaux de reprise du local de la société Sanotek : - travaux de remise en état des bureaux : devis Adra du 26 mai 2014 (pièce SCI Imotek n° 74) : 35.975 € HT, - travaux d'électricité-informatique-téléphonie : devis [L] du 26 mai 2014 (pièce SCI Imotek n°75) : 10.418 € TTC, - maîtrise d'oeuvre : contrat BT Consult du 20 mai 2014 (pièce SCI Imotek n° 76) sur la base de 10 % du montant HT des travaux : 4.640 € HT, - location temporaire de bureaux durant 3 mois : 4.800 € HT, total : 55.833 € HT, à indexer suivant les variations de l'indice BT01 de mai 2014 au jour de l'arrêt ; ¿ Sur la TVA La société Sanotek sollicite que ce montant soit augmenté de la TVA au taux en vigueur à la date du paiement ; En réponse au dire de la société Sanotek du 1er décembre 2014, l'expert a estimé 'que l'ensemble des travaux et locations sera faite au nom de Sanotek qui sera en mesure de récupérer la TVA' ; le syndicat des copropriétaires et la société AXA France font valoir quant à eux que la société Sanotek, société commerciale, est assujettie à la TVA et la récupère ; La société Sanotek n'a pas répondu sur ce point ; La société Sanotek étant une société commerciale est, en principe, assujettie à la TVA et peut la récupérer après exécution des travaux ; elle n'allègue pas se trouver dans une situation où elle ne pourrait pas obtenir restitution de cette taxe ; elle doit être déboutée de sa demande de majoration de la TVA de la somme allouée au titre des travaux de remise en état, le jugement devant être réformé sur ce point ; ¿ Sur les frais de constat d'huissier : La société Sanotek justifie avoir exposé les frais de constat d'huissier suivants : - procès verbal de constat du 21 juin 2012 (pièces n° 52 et 65) : 409,97 € HT, - procès verbal de constat du 23 juin 2014 (pièces n° 80 et 93) : 407,48 € HT, - procès verbal de constat du 5 décembre 2014 (pièces n° 105 et 111) : 407,48 € HT, total : 1.224,93 € HT ; Ces constats ont été réalisés en cours d'expertise pour décrire l'état des désordres affectant les locaux de la société Sanotek ; les frais relatifs à ces constats ne font pas partie des dépens comme l'a dit à tort le tribunal mais ils constituent un élément du préjudice matériel de la société Sanotek qui a les exposés pour établir la réalité et la persistance des désordres ; le jugement doit être réformé sur ce point et la somme de 1.224,93 € HT doit être retenue dans le préjudice matériel de la société Sanotek ; Sur les préjudices de la société civile immobilière Imotek ¿ Sur les frais exposés durant l'expertise La SCI Imotek sollicite la somme de 12.249,20 € décomposée de la façon suivante : - factures BT Consult (pièces SCI Imotek n° 66 à 71 et 100) : 10.515 € HT : il s'agit des prestations d'assistance à la SCI Imotek durant les opérations d'expertise pour le suivi des mesures techniques prises par l'expert, l'élaboration des devis estimatifs et comparatifs concernant les travaux de remise en état ; la SCI est bien fondée à solliciter le remboursement de ces frais au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel ; les factures de la société BT Consult indiquent toutes que la TVA n'est pas applicable, de sorte que la demande de la SCI Imotek d'augmentation de la somme de 10.515 € HT de la TVA doit être rejetée ; - facture du BET Leroux (pièce SCI n° 72) : 1.734,20 € TTC ; à la demande de l'expert judiciaire, le bureau d'études Leroux a procédé aux relevés sur site des installations de plomberie du restaurant exploité dans le lot n° 525 et à l'analyse des réseaux eau froide et eau chaude sanitaire au regard de la réglementation applicable ; la SCI est bien fondée à solliciter le remboursement de ces frais au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel ; La somme de 10.515 € + 1.734,20 € = 12.249,92 € doit donc être retenue au titre du préjudice matériel de la SCI Imotek à la charge des parties responsables ; ¿ Sur la perte de loyers Il résulte des pièces produites, notamment le rapport d'expertise, que les désordres d'humidité ont affecté le local de la SCI Imotek exploité par la société Sanotek à partir du mois d'avril 2009 ; le bureau affecté aux techniciens et l'atelier réserve d'une superficie de 26 m² n'ont pu être aménagés en raison du taux important d'humidité qui les a rendus inexploitables ; La SCI Imotek justifie avoir consenti à sa locataire, du fait de l'inexplotation partielle des locaux donnés à bail, une réduction de loyer de 2010 à 2015 d'un montant global de 36.504 € calculée sur la base suivante : - loyer du m² de bureaux en 2010, 2011 et 2012 : . loyer mensuel : 1.954,95 € : 103 m² = 19,00 € . le loyer annuel des 26 m² inoccupés : 26 m² x 19 € x 12 mois = 5.928 € /an, - loyer du m² de bureaux en 2013, 2014 et 2015 : . loyer mensuel : 2.057,84 € : 103 m² = 20 € . le loyer annuel des 26 m² inoccupés : 26 m² x 20 € x 12 mois = 6.240 € /an, (pièce Imotek n°78 : facture Imotek N° FA0091 du 2 janvier 2014) soit un montant global de : - pertes de loyers 2010, 2011 et 2012 : 5.928 € x 3 ans = 17.784 €, - pertes de loyers 2013, 2014, 2015 : 6.240 € x 3 ans = 18.720 €, total : 36.504 € ; Cette somme de 36.504 € a été inscrite dans la comptabilité des sociétés Imotek, propriétaire, et Sanotek, locataire : - exercice 2013 : avoir de 4.688,55 € hors taxes - exercice 2015 : avoir de 18.729,00 € hors taxes - exercice 2019 : avoir de 13.086,45 € hors taxes total : 36.504 € hors taxes (pièces Imotek n°79, 113, 142, 143, 144 et 145) ; La somme de 36.504 € au titre de la perte de loyer subie par la SCI Imotek doit être mise à la charge des parties responsables, le jugement devant être réformé en ce qu'il a débouté la SCI Imotek de sa demande de ce chef ; Sur les demandes au titre du trouble de jouissance Les sociétés Sanotek, Imotek et Imotek 3 sollicitent la condamnation des parties responsables à leur payer à chacune la somme de 15.000 € de dommages-intérêts ; La société Sanotek a subi des troubles de jouissance de son local résultant de la présence d'humidité, mais elle a bénéficié d'une exonération partielle du paiement des loyers, comme il a été vu ; elle ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par cette exonération partielle ; le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et M. [B] à payer à la société Sanotek la somme de 7.000 € au titre du trouble de jouissance ; La société Imotek, ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation des parties responsables à l'indemniser de ses pertes de loyer ; pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Imotek de sa demande au titre du trouble de jouissance ; La SCI Imotek 3, propriétaire d'un lot distinct, ne justifie pas avoir subi un trouble de jouissance en lien avec les dommages ; le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande à ce titre ; Sur les condamnations Il résulte de ce qui précède que : Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, doivent être condamnés in solidum à payer à la société Sanotek, au titre du préjudice matériel, la somme de 55.833 € HT indexée en fonction des variations de l'indice BT 01 de mai 2014 jusqu'à la date du présent arrêt ; Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, doivent être condamnés in solidum à payer à la société Sanotek, au titre des frais de constat d'huissier, la somme de 1.224,93 € HT ; Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, doivent être condamnés in solidum à payer à la SCI Imotek, au titre du préjudice matériel, la somme de 12.249,20 € HT ; Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, doivent être condamnés in solidum à payer à la SCI Imotek, au titre de la perte de loyer, la somme de 36.504 € ; La société AXA France doit être condamnée, dans les limites de son contrat, à garantir le syndicat des copropriétaires du montant des condamnations prononcées à l'égard de la SCI Imotek et de la société Sanotek ; Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société AXA France de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l'égard des sociétés Imotek et Sanotek selon les pourcentages suivants : - syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et société AXA France : 20 %, - M. [U] [B] et la MAAF : 80 % ; La MAAF doit être condamnée à garantir M. [U] [B] ; Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire ou in solidum de M. [B] et la MAAF à lui verser la somme 25.445,63 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi ; Le syndicat ne verse aux débats ni les factures, ni son dire à l'expert comportant un récapitulatif des frais engagés ; Cependant, l'expert a étudié ces frais et a retenu au titre des frais d'investigations une somme de 3.723,06 € (2.848,48 + 94,95 + 146,29 + 635,34) 'à répartir suivant responsabilité' (page 57 du rapport d'expertise) ; il convient d'ajouter à cette somme celle de 1.406,52 € correspondant à la facture de la société Prochalor qui concerne les investigations dans le local commercial appartenant à M. [B] ; Compte tenu de la part de responsabilité incombant à M. [B], ce dernier et la MAAF doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.723,06 € + 1.406,52 € x 0,80 = 4.103,66 € ; La MAAF doit être condamnée à garantir M. [B] du montant de cette condamnation ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance, qui comprennent les frais d'expertise, et aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Sanotek la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ; Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre, au partage des condamnations afférentes aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile selon les pourcentages suivants : - syndicat des copropriétaires et société AXA France : 20 %, - M. [U] [B] et la MAAF : 80 % ; La société AXA France doit être condamnée, dans les limites de son contrat, à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui afférentes aux dépens comprenant les frais d'expertise, et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Sanotek ; La MAAF doit être condamnée à garantir M. [U] [B] des condamnations prononcées contre lui afférentes aux dépens comprenant les frais d'expertise, et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Sanotek ; Le syndicat des copropriétaires doit être condamné, seul et sans recours, à payer à la SCI Imotek 3 la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires, la société AXA France, M. [U] [B] et la MAAF ;  Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ; Il y lieu de distinguer entre, d'une part la SCI Imotek, propriétaire du lot n° 526 affecté par les désordres, qui est concernée tant par le litige relatif aux décisions d'assemblée générale que par celui concernant les désordres, d'autre part la SCI Imotek 3, propriétaire du lot n° 529, qui n'est concernée que par le litige relatif aux décisions d'assemblée générale puisque les dégâts des eaux n'ont affecté que le lot n° 526 appartenant à la SCI Imotek ; La SCI Imotek, gagnant son procès contre le syndicat, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens, les frais d'expertise et l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Sanotek et de la SCI Imotek 3, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; La SCI Imotek 3 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel incluant les dépens, à l'exclusion des frais d'expertise, et l'application de l'article 700 du code de procédure civile à son égard, mais pas à l'égard de la société Sanotek ; PAR CES MOTIFS  LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a : - débouté la SCI Imotek de ses demandes de déclarer non avenue la 38ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009 et de l'autoriser à planter et à entretenir à ses frais exclusifs des plantations basses, type Choisya Termata, le long de la façade partie commune 'côté jardin' de son lot n° 526 ; - dit que, dans leurs rapports entre les co-responsables la responsabilité incombe : à M. [B] dans la proportion de 70 %, au syndicat des copropriétaires dans la proportion de 30 %, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et M. [B] à payer à la société Sanotek les sommes de : 21.131 € HT augmentés de la TVA applicable au jour du jugement, au titre des travaux de réfection du local commercial, 7.000 € au titre du trouble de jouissance, - dit que le coût des procès verbaux de constat des 21 juin 2012, 23 juin 2014 et 5 décembre 2014 est inclus dans les dépens, - débouté la SCI Imotek de sa demande au titre de la perte de loyers, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais exposés durant l'expertise, - débouté les sociétés Imotek, Imotek 3, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], la société AXA France et M. [U] [B] de leurs demandes dirigées contre la MAAF, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [B] à payer à la société Sanotek la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise, - débouté la SCI Imotek 3 de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, Déclare non avenue la 38ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2009  ; Autorise la société civile immobilière Imotek à planter et à entretenir à ses frais exclusifs des plantations basses, type Choisya Termata, le long de la façade partie commune 'côté jardin' de son lot n° 526 ; Dit que l'entretien incombant à la société civile immobilière Imotek comprend, notamment, les frais de changement de végétaux, les frais de taille et la prise en charge de la consommation d'eau pour arroser les plantes ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 12]) de première part, M. [U] [B] et la société MAAF Assurances de seconde part, à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Sanotek, au titre du préjudice matériel, la somme de 55.833 € HT indexée en fonction des variations de l'indice BT 01 de mai 2014 jusqu'à la date du présent arrêt ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 12]) de première part, M. [U] [B] et la société MAAF Assurances de seconde part, à payer à la société Sanotek, au titre des frais de constat d'huissier, la somme de 1.224,93 € HT ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 12]) de première part, M. [U] [B] et la société MAAF Assurances de seconde part, à payer à la société civile immobilière Imotek, au titre du préjudice matériel, la somme de 12.249,20 € HT ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 12]) de première part, M. [U] [B] et la MAAF de seconde part, à payer à la SCI Imotek, au titre de la perte de loyer, la somme de 36.504 € ; Condamne la société anonyme AXA France, dans les limites de son contrat, à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 12]) du montant des condamnations prononcées à l'égard de la société civile immobilière Imotek et de la société par actions simplifiée à associé unique Sanotek ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 12]) et la société anonyme AXA France de première part, M. [U] [B] et la société MAAF Assurances de seconde part, à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l'égard des sociétés Imotek et Sanotek selon les pourcentages suivants : - syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et société AXA France : 20 %, - M. [U] [B] et la MAAF : 80 % ; Condamne in solidum M. [U] [B] et la société MAAF Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]) la somme de 4.103,66 € au titre des frais engagés en cours d'expertise ; Condamne la société MAAF Assurances à garantir M. [U] [B] des condamnations prononcées contre lui à l'égard de la SCI Imotek, la société Sanotek, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société AXA France ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 12]) de première part, M. [U] [B] et la société MAAF Assurances de seconde part, aux dépens de première instance, qui comprennent les frais d'expertise, et aux dépens d'appel, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Sanotek la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du même code en première instance et en appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 12]) et la société anonyme AXA France de première part, M. [U] [B] et la société MAAF Assurances de seconde part, à procéder, dans leurs rapports entre, au partage des condamnations afférentes aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile selon les pourcentages suivants : - syndicat des copropriétaires et société AXA France : 20 %, - M. [U] [B] et la MAAF : 80 % ; Condamne la société anonyme AXA France, dans les limites de son contrat, à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 12]) des condamnations prononcées contre lui afférentes aux dépens comprenant les frais d'expertise, et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Sanotek ; Condamne la société MAAF Assurance à garantir M. [U] [B] des condamnations prononcées contre lui afférentes aux dépens comprenant les frais d'expertise, et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Sanotek ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 12], seul et sans recours, à payer à la société civile immobilière Imotek 3 la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ; Dispense la société civile immobilière Imotek de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens, les frais d'expertise et l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Sanotek et de la SCI Imotek 3, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Dispense la société civile immobilière Imotek 3 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel incluant les dépens, à l'exclusion des frais d'expertise, et l'application de l'article 700 du code de procédure civile à son égard, mais pas à l'égard de la société Sanotek ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT