Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/03931

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [O] [P] à : Me Isabelle ULMANN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/03931 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZAQ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 13 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH [Adresse 2] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS Monsieur [O] [P] [Adresse 3] non comparant Madame [C] [P] [Adresse 3] comparante en personne assistée de Me Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier Décision du 13 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03931 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZAQ FAITS ET PROCEDURE Par acte en date du 20 juin 2000 à effet au 23 juin 2000, l’OPAC de [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT OPH, a donné à bail à Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer de 307,88 euros, outre les provisions sur charges. Suite à un réaménagement de la ZAC, leur logement est désormais situé au [Adresse 3]. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées (461,02 euros mensuels hors charges, et 832,60 euros mensuels charges comprises), un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] le 19 mai 2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 1592, 67 euros en principal. Suite à un plan d’apurement non respecté, [Localité 4] HABITAT OPH a fait délivrer un nouveau commandement de payer rappelant la clause résolutoire aux locataires le 4 janvier 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2542, 85 euros (arrêté au 30 décembre 2022). Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail d’habitation, - voir ordonner l’expulsion de Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P], - voir condamner solidairement Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] au paiement : D’une somme de 3962,32 euros au titre de l’arriéré arrêté au 24 mars 2023, à parfaire des loyers, et charges dues au jour de l’audience, D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant et frais d’exécution. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 13 avril 2023. A l'audience du 24 novembre 2023, le bailleur a actualisé sa demande à la hausse au titre de l’arriéré à la somme de 7100,61 euros, au 16/ 11/ 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, et maintient ses autres demandes. Décision du 13 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03931 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZAQ Il précise qu’il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Si le bailleur admet que certains paiements ont repris partiellement, ceux-ci ne recouvrent pas l’intégralité du loyer courant. Madame [C] [P] a comparu et était réprésentée. Monsieur [O] [P], bien que réuglièrement convoqué, n’a pas comparu ni personne pour lui. Le conseil de la défenderesse, qui a déposé des conclusions visées par le greffe, expose qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux. Si le paiement du loyer courant a repris partiellement, la situation devrait se régler rapidement suite au dépôt d’une demande de subvention auprès du FSL et de la reprise du bénéfice des APL. Par ailleurs, les revenus salariaux de la famille (1240 euros) permettront de supporter le paiement de la dette locative. Elle explique qu’elle rencontre des difficultés car 6 enfants, dont deux ainés, sont encore au foyer. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en proposant un paiement de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité  En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 16 janvier 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années… ». En vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article » … Le commandement de payer a été délivré le 4 janvier 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En l’espèce, Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 4 mars 2023 à minuit soit à compter du 5 mars 2023. Il ressort des éléments du dossier que même si une demande de FSL à hauteur de 1650 euros a été déposée et que le rétablissement des aides au logement est possible, Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] ne semblent pas être en mesure de régler leur très importante dette locative au regard du montant de leurs revenus salariaux cumulés (1640 euros) et de leurs charges de famille. De plus, il ressort du décompte actualisé produit, ainsi que des débats à l’audience, que seuls des versements partiels du loyer hors charges ont été récemment effectués, et que ceux-ci sont irréguliers depuis plusieurs mois. Le versement intégral du loyer courant hors charges (461,02 euros) n’ayant pas repris avant l’audience, la demande de délai de paiement sera rejetée ainsi que celle relative à la suspension des effets de la clause résolutoire. Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P], à défaut de local désigné . Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution . Sur la demande en paiement de l'arriéré PARIS HABITAT OPH sollicite le paiement de la somme de 7100,61 euros, échéance du mois d’octobre 2023 inclus. Il conviendra de retirer à ce montant les frais de contentieux pour 181,76 euros (18 avril 2023), pour 166,24 euros (25 janvier 2023), 148,77 euros (2 juin 2022), 87,79 euros (24 décembre 2021), 196,58 euros (25 janvier 2020) et pour 166,04 euros (1er aout 2019) intégrés à tort dans le décompte de l’arriéré locatif. Ainsi, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] restent devoir une somme de 6153,43 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, mois d’octobre 2023 inclus. Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P]au paiement de celle-ci. Sur les dépens Il y a lieu de condamner solidairement Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P]aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile  En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DECLARE le bailleur recevable à agir, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 5 mars 2023 portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3], DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE in solidum Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 6153.43 euros au titre des loyers et charges dus (selon arrêté en date du 16 novembre 2023), échéance du mois d’octobre novembre 2023 inclus, outre les loyers impayés, charges ou indemnité d’occupation dus postérieurement le cas échéant, DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P]à défaut de local désigné, DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE in solidum Madame [C] [P] et Monsieur [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT