Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00988

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/00988 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOOC Minute : 24/00122 S.A. VILOGIA Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118 C/ Monsieur [N] [P] [B] Madame [F] [R] [O] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : ME BELMONT Laure Copie délivrée à : M [B] [N] Mme [O] [F] Le Préfet de la Seine Saint Denis Le ORDONNANCE DE REFERE Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Madame Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ; Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité et y domicilié représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [N] [P] [B], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté Madame [F] [R] [O], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 04/02/2022 prenant effet à compter du 15/02/2022, la S.A d'HLM VILOGIA a consenti à M. [N] [P] [B] et à Mme [F] [R] [O], preneurs solidaires, un bail portant sur un logement conventionné à usage d'habitation sis, [Adresse 4], sur la commune [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 703,79 €, outre les provisions pour charges. Une somme correspondant à un mois de loyer hors charges a été versée en dépôt de garantie. Par exploit de commissaire de justice du 13/11/2023, la S.A d'HLM VILOGIA a fait assigner M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] en référé aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance et pour non-paiement des loyers et charges, - ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de : . la somme de 2 582,25 € représentant l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 10/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21/07/2023, date du commandement, . les termes (loyer/indemnités d'occupation) dus à compter du 10/10/2023 jusqu'à la date de la décision à intervenir, . une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation des baux et jusqu'à parfaite libération des lieux, fixée à l'équivalent mensuel du loyer révisable augmenté des charges normalement exigibles, - condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer. A l'audience du 23/01/2024, la S.A d'HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a indiqué que les défendeurs n'ont pas remis l'attestation d'assurance et elle a communiqué un décompte actualisé de sa créance. Elle maintient l'ensemble de ses demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance et s'oppose à tout délai. M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O], tous deux cités par remise de l'acte à l'étude de l'huissier instrumentaire, n'ont pas comparu ni personne pour eux. Le service de prévention des expulsions locatives n'a pas transmis d'élément sur leur situation sociale et financière. La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 05/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. ". Conformément à l'article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été saisie deux mois au moins avant l'assignation par courrier recommandé distribué le 20/07/2023. Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l'accusé de réception électronique du 14/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l'État dans le département a bien été avisé de l'assignation en expulsion au moins six semaines avant l'audience. La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ". L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est obligé " De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. ". En l'espèce, les conditions générales du bail comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet et en cas de défaut d'assurance, un mois après un vain commandement de produire. Un commandement de payer la somme en principal de 2 591,37 € et de justifier de l'assurance locative a été signifié à chacun des locataires le 21/07/2023. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 7g) précité, à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Il est précisé que " Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. " et que " Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ". Or, en l'espèce, même si la société VILOGIA ne démontre pas qu'elle a respecté les dispositions de l'article 7 g) en informant les locataires de la souscription de l'assurance et en leur communiquant la copie du contrat d'assurance, force est de constater que des prélèvements sont effectués au titre d'une assurance (rubrique " Ass. P/Loc. " et " FDG Assur. ") depuis le mois de septembre 2022, ce qui vaut renoncement à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire pour ce motif. Ce chef de demande sera donc rejeté. Néanmoins, le commandement de payer, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n'étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 21/09/2023, à minuit. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Au regard du relevé de compte des locataires arrêté au 18/01/2024 la S.A d'HLM VILOGIA se prévaut d'une créance de 3 723,04 €, frais de procédure inclus soit, après déduction faite par son avocat de ces frais qui ne sont pas assimilables à la dette locative, 3 480,13 € terme du mois de décembre 2023 inclus. L'actualisation étant défavorable aux défendeurs, qui par leur absence n'ont pu en débattre, elle sera écartée et seules les demandes formées dans l'assignation seront examinées. Selon le décompte du 10/10/2023, la dette locative - dont l'avocate de la S.A d'HLM VILOGIA a, encore à juste titre retiré les frais de procédure (144,18 €) serait de 2 582,25 €, terme du mois de septembre 2023 inclus et après déduction du paiement de 900,00 € le 02/10/2023. Mais les prélèvements mensuels au titre d'une assurance (rubrique " Ass. P/Loc. " et " FDG Assur. ") doivent être déduits pour un montant total de 71,50 € puisque la société bailleresse ne justifie pas avoir informé les locataires de sa volonté de souscrire une assurance pour leur compte ni leur avoir transmis une copie du contrat d'assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que cette somme est en conséquence sérieusement contestable. Dès lors, la créance non sérieusement contestable s'élève à 2 510,75 € arrêtée au 10/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus. M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] qui ne justifient d'aucun paiement libératoire doivent être solidairement condamnés à payer cette somme, à titre de provision. En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte communiqué par la société bailleresse que les locataires ont repris le paiement du loyer mais, faute pour eux d'avoir comparu à l'audience, le juge n'ayant pas le pouvoir de relever d'office le délai suspensif de la clause résolutoire, le bail est résilié à compter du 22/09/2023. En conséquence, les défendeurs devront quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef et, à défaut de libération volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision. Les biens laissés dans le local d'habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier ou du commissaire de justice instrumentaire. Depuis le 22/09/2023, les défendeurs se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre. Ils sont tenus au paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d'une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera fixé, par provision, au montant du loyer tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié. L'absence des défendeurs à l'audience a empêché d'envisager la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat mais, les conditions de reprise de paiement du loyer avant l'audience et de capacité financière étant réunis, la juge a soulevé d'office la possibilité d'octroyer aux défendeurs un plan d'apurement de la dette. Selon les informations figurant au contrat de location, M. [N] [P] [B] est âgé de 30 ans, et Mme [F] [R] [O], de 27 ans. Ils occupent le logement d'une superficie de 70,72 m², de type " faux F4 ", pouvant correspondre à l'hébergement d'un couple et au moins deux enfants. Le logement est conventionné et les locataires n'ont pu y accéder qu'en démontrant des revenus modestes. Contrairement à ce qui est allégué à l'audience, hormis quelques impayés, les paiements sont relativement réguliers et les locataires effectuent des versements supérieurs au montant du loyer et des charges ce qui démontre non seulement leur volonté d'honorer leur obligation de paiement mais également une certaine capacité à se mobiliser financièrement. L'établissement d'un plan d'apurement n'est pas de nature à nuire aux intérêts de la S.A d'HLM VILOGIA qui disposera de la faculté de faire procéder au recouvrement de l'intégralité de la créance si l'échéancier n'est pas respecté. Les efforts consentis par les défendeurs justifient de leur accorder un échéancier et de suspendre les effets de la clause résolutoire tant que celui-ci sera respecté et selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision. Au regard de la situation financière des défendeurs ne disposent visiblement pas des moyens pour prétendre au parc locatif privé, il convient de décider que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Pendant la durée de l'échéancier, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. En revanche, cas de défaillance des défendeurs à leur obligation de paiement d'une mensualité à son échéance, le bailleur pourra faire procéder au remboursement de la totalité de sa créance qui deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée aux débiteurs, par lettre recommandée avec accusé de réception, et demeurée infructueuse pendant quinze jours. Succombant principalement à l'instance, M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] seront condamnés aux dépens. L'équité commande en revanche de rejeter la prétention de la S.A d'HLM VILOGIA au titre des frais irrépétibles. L'exécution provisoire est de droit dans la présente instance. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, Constatons que la S.A d'HLM VILOGIA en souscrivant un contrat d'assurance, a renoncé à prévaloir de ce moyen d'acquisition de la clause résolutoire ; Rejetons la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'attestation d'assurance ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 04/02/2022 prenant effet le 15/02/2022 ont été réunies le 21/09/2023 à minuit pour défaut de paiement et que le bail est résilié depuis le 22/09/2023 ; Ordonnons à M. [N] [P] [B] et à Mme [F] [R] [O] de quitter le logement sis [Adresse 4], sur la commune [Localité 9] et de le rendre libre de tous occupants de leur chef ; Disons qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Fixons, à titre de provision, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle dont M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] sont redevables depuis le 22/09/2023 en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges dont il sera dument justifié ; Condamnons solidairement M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] à payer à la S.A d'HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 2 510,75 euros (deux mille cinq cent dix euros et soixante-quinze centimes) à valoir sur les loyers, indemnités d'occupations et charges dus au 10/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Rejetons le surplus de la demande en paiement ; Condamnons solidairement M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée à compter du terme du mois d'octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ; Autorisons M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] à se libérer de la dette par 29 mensualités payables au plus tard le 15 de chaque mois en sus du loyer courant majoré des charges, dont 1 mensualité d'un montant minimum de 1 euro (un euro) puis 27 mensualités d'un montant minimum de 90 euros (quatre-vingt-dix euros), la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 29ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Disons que les paiements s'imputeront par priorité sur le capital ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Rappelons qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ; Rappelons, en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l'adresse de la Commission est la suivante : [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 6] ; Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; Déboutons la S.A d'HLM VILOGIA du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum M. [N] [P] [B] et Mme [F] [R] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit ; Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n'est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi jugé le 05/03/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.