Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/05299

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■PCP JCP ACR référé N° RG 23/05299 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FX2 N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH, [Adresse 2], représentée par Me Pierre -Bruno GENON- CATALOT, avocat au barreau de PARIS, 22 Rue de Lisbonne 75008 Paris, Toque B0096 DÉFENDERESSE Madame [M] [U], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05299 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FX2 FAITS ET PROCEDURE Par contrat à effet du 02/10/2009, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [M] [U] un appartement (type 3) situé [Adresse 3] à [Localité 5] [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 655,85 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 19/01/2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [M] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 6511,24 €. Par acte du 16/06/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Madame [M] [U] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -l'autorisation de faire transporter et entreposer les meubles et objets garnissant les lieux loués sur place ou dans un garde-meuble aux frais et risques de Madame [M] [U] ; -le paiement de la somme provisionnelle de 7688,72 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; -le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 19/06/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement citée, Madame [M] [U] a comparu personnellement, n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement. Elle a proposé de verser tout d'abord la somme mensuelle de 100 € sur 6 mois puis de solder le reste sur 30 mois, le tout en plus du loyer courant. Elle a évoqué des aléas professionnels à compter de septembre 2022. Elle a précisé que la CAF allait débloquer l'APL prochainement. A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande au titre de la dette locative à 9546,81 €. Il ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 19/01/2022, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 13/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 19/03/2022. Si en conséquence, au 20/03/2022, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [M] [U] et sa demande en conséquence de suspension des effets de la clause résolutoire doivent être suivies d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, ces demandes en premier lieu ont rencontré l'accord du bailleur. Par ailleurs, Madame [U] a repris des paiements réguliers depuis plusieurs mois. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. -Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le sollicite. -Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. -En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 9546,81 € hors frais, arrêtée au 13/11/2023, somme non contestée (la dernière échéance appelée étant celle du mois d'octobre 2023, devenue exigible à terme échu au 01/11/2023). La proposition de Madame [M] [U] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles progressives (le temps que reprenne le versement de l'APL) et ce, en plus des loyer et charges exigibles, doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre de la présente décision, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 20/03/2022 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti à effet du 02/10/2009 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Madame [M] [U], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] [Adresse 1]. Condamne Madame [M] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 9546,81 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 13/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16/06/2023 sur 7688,72 € et à compter de ce jour sur le surplus. Accorde à Madame [M] [U] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette tout d'abord en 6 échéances mensuelles de 100 €, puis en 30 échéances mensuelles de 298,22 €, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/04/2024 et la dernière étant majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [M] [U] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact: 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Madame [M] [U] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Madame [M] [U] sera condamnée au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne Madame [M] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Madame [M] [U] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la notification à la préfecture. Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. Le greffierLe Président