Texte intégral
N° RG 22/04501 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OL3D
Décision du Juge des contentieux de la protection de Trevoux au fond du 07 février 2022
RG : 11-21-464
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[C]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 07 Mai 2024
APPELANTE :
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, S.A.S au capital de 20 000 000,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713
INTIMÉ :
M. [K] [C]
né le 22 Août 1990 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 1]
L'huissier en charge de signifier la déclaration d'appel et les conclusions ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 29 septembre 2022
Défaillant
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Date de clôture de l'instruction : 12 Février 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mars 2024
Date de mise à disposition : 07 Mai 2024
Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige
Par acte régularisé sous la forme électronique en date du 14 avril 2021, [W] [E] a donné à bail à [K] [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], (département de l'Ain), moyennant un loyer mensuel de 525 euros, avec indexation.
Par acte d'huissier de justice du 24 juin 2021, la SAS Action Logement Services, se déclarant subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer à [K] [C] un commandement de payer la somme de 1 330 euros en principal au titre des loyers impayés, loyer du mois de juin 2021 inclus, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Une copie de ce commandement a été adressé à la CCAPEX.
Aux motifs que les causes de ce commandement n'avaient pas été apurées par le locataire dans le délai de deux mois, la SAS Action Logement Services, par exploit d'huissier du 16 novembre 2021, a assigné [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Trévoux afin de voir au principal constater la résiliation de plein droit du bail, qu'il soit statué sur ses conséquences et que le locataire soit condamné à lui payer la somme de 3 430 euros au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts.
Cette assignation a été dénoncée au Préfet de l'Ain par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 17 novembre 2021.
Par jugement du 7 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Trévoux a :
Débouté la SAS Action Logement Services de l'intégralité de ses prétentions,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamné la SAS Action Logement Services aux dépens de l'instance.
Le tribunal a retenu en substance :
que la SAS Action Logement Services ne produit pas les fichiers de preuve de signature électronique permettant de garantir l'authenticité des signatures des différents actes produits, notamment le contrat de cautionnement Visale qui aurait été régularisé entre [W] [E] et la SAS Action Logement Services et les quittances subrogatives ;
que de surcroît, la bailleresse n'a signé aucun de ces actes elles-mêmes, mais a été systématiquement notée comme représentée par un mandataire, sans que la moindre pièce ne justifie de l'existence de ce mandat de représentation ;
que la SAS Action Logement Services ne rapporte donc pas la preuve de ce qu'elle est subrogée dans les droits d'[W] [E].
Par déclaration régularisée par RPVA le 17 juin 2022, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de l'ensemble des chefs de jugement, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 11 mars 2024, la SAS Action logement Services demande à la cour, de :
Infirmer le jugement en date du 7 février 2022 en ce qu'il a débouté la SAS action logement services de l'intégralité de ses prétentions, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et condamné la SAS Action Logement Services aux dépens de l'instance ;
Infirmer le jugement en date du 7 février 2022 en ce qu'il a débouté la SAS Action Logement Services de sa demande de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation et a débouté lla SAS Action Logement Services de ses demandes ;
Infirmer le jugement en date du 7 février 2022 en ce qu'il a débouté la SAS Action Logement Services de sa demande en paiement contre M. [K] [C] de sa demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation ;
Débouter [K] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Statuant à nouveau :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [K] [C].
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de [K] [C] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
Condamner [K] [C] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamner [K] [C] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
En réactualisant la créance :
Condamner [K] [C] à payer à Action Logement Services la somme de 15 299,59 euros (décompte arrêté au 8 février 2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/06/2021 sur la somme de 1 330 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation.
Y ajoutant :
Condamner [K] [C] à payer à Action Logement Services la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner [K] [C] en tous les dépens d'appel.
A l'appui de ces prétentions, la SAS Action logement Services soutient essentiellement :
qu'outre la preuve du mandat de Foncia, la preuve de la signature des pièces contractuelles était bien rapportée, car il s'agissait d'un contrat dématérialisé et qu'il était en outre produit aux débats les pièces signées manuellement ;
que la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale mentionne expressément que la subrogation permet d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur et qu'elle peut donc agir en acquisition de clause résolutoire ou résiliation de bail et solliciter l'expulsion du locataire ainsi que le versement d'une indemnité d'occupation ;
que les causes du commandement du 24 juin 2021 n'ont pas été apurées dans le délai de deux mois et qu'en conséquence la clause résolutoire est acquise et qu'elle est fondée à demander l'expulsion de [K] [C] et sa condamnation au versement d'une indemnité d'occupation ;
que le décompte arrêté au 8 février 2024 fait apparaître un arriéré locatif de 15 299,59 euros en principal, ce qui justifie la condamnation de [K] [C] à ce titre.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS ET DÉCISION
I : Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits d'[W] [E]
A l'examen des pièces versées aux débats par la SAS Action Logement Services, la cour constate en premier lieu que cette dernière justifie du mandat de gestion confié à la société Foncia par [W] [E], renouvelable par tacite reconduction, et signé manuscritement par celle-ci le 16 septembre 2010. (pièce 14 appelante)
La cour en déduit qu'il est donc bien justifié, en tous cas en cause d'appel, d'un mandat de représentation régulier confié à la société Foncia par [W] [E].
La cour constate en second lieu que l'appelante justifie :
du contrat de cautionnement Visale intervenu le 9 avril 2021 entre la société Foncia, représentant [W] [E], bailleur, et la SAS action Logement Services, signé manuscritement par la société Foncia ; (pièce 13 appelante)
du bail signé le 14 avril 2021 entre la société Foncia, agissant comme mandataire d'[W] [E] et [K] [C], signé par voie électronique et de la preuve de l'authenticité des signatures figurant sur ce document ; (pièce 4 appelante)
de quittances subrogatives pour les sommes réglées par la SAS Action Logement Services au titre des loyers impayés par le preneur, signées manuscritement par la société Foncia, ès-qualités de mandataire du bailleur. (pièce 13 appelante).
Il s'en déduit que la SAS Action Logement Services rapporte la preuve de la réalité du cautionnement querellé et qu'elle est bien subrogée dans les droits d'[W] [E], bailleur.
II : Sur les demandes de la SAS Action Logement Services relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à ses conséquences
Aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, aux termes du contrat de cautionnement Visale, précédemment cité, (article 8-1 et 8-2), il est expressément indiqué :
que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ;
que la subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation ;
que dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/où d'expulsion.
Il s'en déduit que la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits d'[W] [E], dès lors qu'elle lui a réglé les loyers impayés par le locataire et qu'elle n'en a pas obtenu le remboursement, est en droit de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et partant de solliciter l'expulsion de celui-ci et la fixation d'une indemnité d'occupation, qui ne sont que les conséquences du constat d'acquisition de la clause résolutoire.
A ce titre, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
que le contrat de bail (page 3) prévoit une clause résolutoire se traduisant par la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas de non-paiement à son échéance par le locataire de l'une des sommes dues au titre du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer délivré par huissier pour non-paiement des loyers et charges et resté sans effet ;
que la SAS Action Logement Services a signifié le 24 juin 2021 à [K] [C] un commandement de payer les loyers et charges à hauteur de 1 330 euros, correspondant aux loyers d'avril à Juin 2021, visant la clause résolutoire insérée au bail ;
qu'à l'examen du décompte produit par l'appelante (pièce 21a) il est établi que [K] [C] ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de 2 mois, aucune somme n'ayant été versée dans ce délai.
Il en résulte que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est acquise au 25 août 2021.
Le bail étant résilié de plein droit au 25 août 2021 et [K] [C] étant depuis cette date occupant sans droit ni titre, c'est à raison que la SAS Action Logement Services sollicite l'autorisation de faire procéder à son expulsion et demande le paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle sera fixée au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n'avait pas cessé, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation étant toutefois subordonnée au paiement par la SAS Action Logement Services de ces indemnités au bailleur, justifié par une quittance subrogative.
En conséquence, la cour, infirmant la décision déférée dans son intégralité, et, statuant à nouveau :
Constate au 25 août 2021 l'acquisition de la clause résolutoire du bail intervenu le 14 avril 2021 entre [W] [E], représentée par la société Foncia et [K] [C] au titre de la location de l'appartement, sis [Adresse 2]) ;
Ordonne à [K] [C] de quitter les lieux loués et dit qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, la SAS Action Logement Services est autorisée à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
Fixe l'indemnité d'occupation due par [K] [C] à compter du 25 août 2021 au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n'avait pas cessé et condamne [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services cette indemnité d'occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective et totale des lieux.
III : Sur la condamnation de [K] [C] au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation
L'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.
En l'espèce il ressort du décompte actualisé Visale produit par la SAS Action Logement Services, des quittances subrogatives versées aux débats : (pièce 21a et 21b appelante)
qu'à la date de délivrance du commandement, il était dû par [K] [C] la somme de 1 330 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges ;
qu'au 8 février 2024, les sommes versées par la SAS Action Logement Services au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés s'élevaient à la somme de 15 299,59 euros, mois de janvier 2024 inclus.
La cour condamne, en conséquence, [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 15 299,59 euros, mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021, date du commandement, sur la somme de 1 330 euros et à compter du 16 novembre 2021, date de l'assignation pour le surplus.
IV : Sur les demandes accessoires
[K] [C] succombant, la cour infirme la décision déférée qui a condamné la SAS Action Logement Services aux dépens de la procédure de première instance, et, statuant à nouveau :
Condamne [K] [C] aux dépens de la procédure de première instance ;
Pour la même raison, la cour condamne [K] [C] aux dépens à hauteur d'appel.
La cour condamne également [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme la décision déférée dans son intégralité et, statuant à nouveau :
Constate au 25 août 2021 l'acquisition de la clause résolutoire du bail intervenu le 14 avril 2021 entre [W] [E], représentée par la société Foncia et [K] [C] au titre de la location de l'appartement, sis [Adresse 2]) ;
Ordonne à [K] [C] de quitter les lieux loués et dit qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, la SAS Action Logement Services est autorisée à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
Fixe l'indemnité d'occupation due par [K] [C] à compter du 25 août 2021 au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n'avait pas cessé et condamne [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services cette indemnité d'occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective et totale des lieux ;
Condamne [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 15 299,59 euros, mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021, date du commandement, sur la somme de 1 330 euros et à compter du 16 novembre 2021, date de l'assignation pour le surplus ;
Condamne [K] [C] aux dépens de la procédure de première instance ;
Condamne [K] [C] aux dépens à hauteur d'appel ;
Condamne [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
