Cour d'appel, 01 décembre 2022. 20/06160

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 5 ARRET DU 01 DECEMBRE 2022 (n° 232 , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06160 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXMS Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2020 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2019066291 APPELANTE S.A.R.L. IMMO COURTAGE agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 439 087 602 [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque L0044, avocat postulant Assistée de Me Luc MASSON, avocat au barreau de ROUEN, toque 60, avocat plaidant INTIME Monsieur [I] [P] Né le 1er Février 1957 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté et assisté de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque K0139, COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Christine SOUDRY, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Marie-Annick PRIGENT, Présidente de la chambre 5.5 Madame Nathalie RENARD, Présidente de chambre Madame Christine SOUDRY, Conseillère Greffière, lors des débats : Madame Mianta ANDRIANASOLONIARY ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Annick PRIGENT, Présidente de chambre et par Claudia CHRISTOPHE , Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ******* FAITS ET PROCÉDURE La société Immo courtage est spécialisée dans l'activité de courtage immobilier. La société 3D Construction est spécialisée dans la construction immobilière. M. [I] [P] exerce une activité d'artisan électricien. Par acte sous seing privé du 24 mars 2011, la société 3D Construction, représentée par son gérant M. [B] [U], a promis de vendre à la société Immo courtage, représentée par son gérant M. [S] [M], une maison d'habitation qu'elle envisageait de construire, [Adresse 5] à [Localité 9], sur un terrain issu de la division d'une parcelle plus grande cadastrée section BO [Cadastre 1], moyennant le prix de 320.000 euros payable comptant au jour de la signature de l'acte authentique dont la date était fixée au plus tard le 30 septembre 2011. Par acte sous seing privé du même jour, la société 3D Construction, représentée par son gérant, M. [B] [U], a promis de vendre à la société Orion, représentée par son gérant M. [E] [M], une maison d'habitation qu'elle envisageait de construire, [Adresse 5] à [Localité 9], sur un terrain issu de la division d'une parcelle plus grande cadastrée section BO [Cadastre 1], moyennant le prix de 300.000 euros payable comptant au jour de la signature de l'acte authentique dont la date était fixée au plus tard le 30 septembre 2011. Par acte authentique du 12 avril 2011, la société Immo courtage a vendu à la société 3D Construction le terrain cadastré BO [Cadastre 1], situé [Adresse 5] à [Localité 9], sur lequel devaient être édifiées trois maisons, moyennant le prix de 450.000 euros, payable à concurrence de 45.000 euros le jour de la vente et à concurrence de 405.000 euros au plus tard le 30 septembre 2011. Pour acte sous seing privé du 29 septembre 2011, la société Orion a versé une somme de 60.000 euros à la société 3D Construction à titre d'acompte sur le prix de la maison faisant l'objet du compromis du 24 mars 2011. Par acte notarié du 8 décembre 2011, la société 3D Construction a consenti une hypothèque conventionnelle à M. [Z] [C] sur le bien immobilier cadastré BO [Cadastre 1], situé [Adresse 5] à [Localité 9], en garantie du paiement d'une somme de 80.000 euros en principal et de 16.000 euros en accessoires. Pour acte sous seing privé du 8 février 2012, la société Groupe Orion a versé une somme de 75.000 euros à la société 3D Construction à titre d'acompte sur le prix de la maison faisant l'objet du compromis du 24 mars 2011. La société 3D Construction a édifié trois maisons sur le terrain cadastré BO [Cadastre 1] situé [Adresse 5] à [Localité 9]. Dans le cadre de ces travaux de construction, la société 3D Construction a commandé à M. [I] [P] des travaux d'électricité dans les trois maisons La société 3D Construction a achevé la construction des trois maisons le 12 janvier 2012. Par procès-verbal établi le 12 juin 2012, Me [T], notaire à [Localité 9], a acté les dires de la société 3D Construction selon lesquels celle-ci reconnaissait être dans l'impossibilité de payer le prix de vente convenu par acte du 12 avril 2011 ainsi que d'honorer les engagements de vente des deux villas conformément aux compromis de vente datés du 24 mars 2011 Le 13 juillet 2012, la société Immo courtage a fait délivrer à la société 3D Construction un commandement de payer la somme de 450.000 euros au titre du prix convenu par acte du 12 avril 2011, commandement visant la clause résolutoire prévue à l'acte de vente. Le même jour, la société Immo courtage et la société 3D Construction ont conclu un "protocole d'accord " par lequel la société Immo courtage s'est engagée à : -vendre la villa n°1 aux mêmes conditions que celles figurant dans la promesse de vente du 24 mars 2011 conclue entre la société 3D Construction et la société Orion, -prendre à sa charge l'avance de 60.000 euros consentie par la société Orion à la société 3D Construction le 29 septembre 2011, -prendre à sa charge le prêt de 75.000 euros consenti par la société Orion à la société 3D Construction, -régler les travaux d'électricité effectués par M. [P] à concurrence de 22.000 euros TTC ; la réalisation du paiement devant intervenir au terme de la vente de la troisième villa, -prendre en charge le paiement des droits de mutation liés à la résolution de la vente. Le même jour, la société Immo courtage et la société 3D Construction ont conclu une convention d'intéressement au terme de laquelle il a été convenu que dans le cadre de la résolution de la vente du terrain sis [Adresse 6] à [Localité 9], la société 3D serait intéressée à hauteur d'un tiers du résultat net après impôt dégagé par l'opération globale de la vente des trois villas par la société Immo Courtage. Par acte authentique du 1er août 2012, la société Immo courtage et la société 3D construction ont convenu de la résolution amiable de la vente du 12 avril 2011 portant sur le terrain cadastré BO [Cadastre 1], situé [Adresse 5] à [Localité 9], sans indemnité de part et d'autre. PROCÉDURE Par acte du 16 novembre 2012, la société 3D construction a assigné la société Immo courtage devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir prononcer la nullité de l'acte de résolution amiable du 1er août 2012 et subsidiairement, sa résolution. Par jugement du 15 juin 2015, le tribunal de grande instance de Grasse a rejeté ces demandes. Ce jugement est devenu définitif le 22 mars 2016 après que la cour d'appel d'Aix en Provence a constaté l'irrecevabilité de l'appel interjeté par la société 3D Construction. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 janvier 2017, M. [I] [P] a demandé à la société Immo courtage le paiement de la somme de 22.000 euros. Le 27 décembre 2017, M. [I] [P] a fait assigner la société Immo courtage devant le tribunal de commerce de Paris en paiement de la somme de 22.000 euros au titre des travaux d'électricité effectués dans les trois villas. Par jugement du 19 mars 2020, le tribunal de commerce de Paris a : -débouté M. [I] [P] de sa demande de condamner la société Immo courtage à payer 22.000 euros ; -débouté la société Immo courtage de sa demande de prescription ; -condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 15.000 euros à titre d'indemnité, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ; -condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le déboutant pour le surplus ; -condamné la société Immo courtage aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,50 euros dont 12,20 euros de TVA. -ordonné l'exécution provisoire ; -rejeté les demandes des parties autres, plus amples ou contraires. Par déclaration du 28 avril 2020, la société Immo courtage a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : -débouté la société Immo courtage de sa demande de prescription ; -condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 15.000 euros à titre d'indemnité, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ; -condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, -ordonné l'exécution provisoire du présent jugement sans constitution de garantie ; -débouté la société Immo courtage de toutes ses demandes, fins et prétentions notamment au titre des frais irrépétibles. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 décembre 2020, la société Immo courtage demande à la cour de : Vu les articles 1103 et 1104 (ancien article 1134), 1199 (ancien article 1165), 1121 (ancien) 1271 et suivants (anciens), 1303, 1303-3 du code civil, -recevoir la société Immo courtage en son appel, -dire non fondé l'appel incident de M. [P] ; l'en débouter, -confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande principale de M. [P] fondée sur l'existence d'une stipulation pour autrui et/ou un engagement unilatéral de volonté, -infirmer le jugement en ce qu'il a : -débouté la société Immo courtage de sa demande de prescription ; -condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 15.000 euros à titre d'indemnité, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ; -condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, -ordonné l'exécution provisoire; -débouté la société Immo courtage en sa demande au titre des frais irrépétibles. Statuant à nouveau sur ces chefs, -déclarer la demande subsidiaire de M. [P] à l'égard de la société Immo courtage irrecevable comme prescrite et en tout état de cause, mal fondée. En conséquence, -débouter M. [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions, -le condamner à payer à la société Immo courtage, la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -le condamner aux dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 avril 2022, M. [I] [P] demande à la cour de : -déclarer la société Immo courtage mal fondée en son appel, En conséquence, -l'en débouter, -déclarer M. [I] [P] recevable et bien fondé en son appel incident, -infirmer le jugement rendu le 19 mars 2020 en ce qu'il a rejeté la demande principale de M. [I] [P] fondée sur l'existence d'une stipulation pour autrui. -condamner la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 22.000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Subsidiairement, -condamner la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 22.000 euros sur le fondement de la novation par changement de débiteur. Plus subsidiairement, -condamner la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 22.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice. Encore plus subsidiairement, -confirmer le jugement en ce qu'il a : -débouté la société Immo courtage de sa demande de prescription, -condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] une indemnité sur le fondement de l'enrichissement sans cause, -fixer cette indemnité à la somme de 22.000 euros, -condamner la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 22.000 euros. A titre infiniment subsidiaire, -confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 15.000 euros à titre d'indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Dans tous les cas, -confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Y ajoutant, -condamner la société Immo courtage à payer à M. [I] [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société Immo courtage en tous les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 juin 2022. MOTIFS Sur la stipulation pour autrui M. [P] réclame à la société Immo courtage le paiement d'une somme de 22.000 euros. Il soutient à cet effet que le protocole d'accord conclu le 13 juillet 2012 entre la société Immo courtage et la société 3D Construction contient une stipulation pour autrui en sa faveur par laquelle, la société 3D Construction, le stipulant, a demandé à la société Immo courtage, le promettant, de s'engager à son égard, le bénéficiaire, à lui payer la somme de 22.000 euros au titre des travaux d'électricité réalisés dans les trois villas sises à [Localité 9]. Il soutient que la volonté tant du stipulant que du promettant a été de faire naître à son profit un droit direct à l'encontre de la société Immo courtage pour obtenir le paiement d'une somme de 22.000 euros. Il ajoute avoir accepté la stipulation pour autrui le 18 avril 2017 lors de la mise en demeure adressée à la société Immo courtage et en tout état de cause, le 27 décembre 2017 lors de l'introduction de l'instance devant le tribunal de commerce de Paris. Il observe que la réalisation des travaux d'électricité n'a jamais été contestée et qu'il en justifie. Il fait en outre valoir que les trois villas ont été vendues respectivement les 14 octobre 2016, le 5 décembre 2016 et le 31 janvier 2020 de sorte que le paiement, qui devait intervenir au terme de la vente de la troisième villa, est dû par la société Immo courtage. La société Immo courtage dénie toute stipulation pour autrui dans l'acte du 13 juillet 2012. Elle fait à cet égard valoir qu'il ne ressort aucunement de cet acte une volonté de la part de la société 3D construction de stipuler en faveur de M. [P]. En outre, elle soutient que l'acte ne contient qu'un engagement de sa part de payer, à la société 3D Construction et non à M. [P], les travaux d'électricité à concurrence de 22.000 euros. L'article 1119 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que : " On ne peut, en général, s'engager, ni stipuler en son propre nom, que pour soi-même. " L'article 1121 du même code apporte une exception à cette règle en indiquant que : " On peut (') stipuler au profit d'un tiers, lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un autre. Celui qui a fait cette stipulation ne peut plus la révoquer, si le tiers a déclaré vouloir en profiter. " La stipulation pour autrui suppose une double intention. Le stipulant doit avoir l'intention de stipuler pour autrui et le promettant doit avoir celle de promettre envers autrui et non envers le stipulant. L'intention de stipuler pour autrui ne se présume pas mais elle peut être implicite. À défaut d'être exprimée formellement, l'intention de stipuler au profit d'autrui doit se déduire suffisamment des termes du contrat et des circonstances. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats ainsi que des écritures des parties que la société 3D Construction devait acquérir le terrain sis à [Localité 9] en vue d'y construire trois villas et que la vente de deux de ces villas, l'une à la société Immo Courtage et l'autre à la société Orion, devait lui permettre d'obtenir un financement de la part de sa banque pour l'acquisition du terrain dont le paiement du prix devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2011, date limite à laquelle la vente des deux villas devait avoir lieu. Ce projet a néanmoins échoué puisque la société 3D Construction a reconnu devant notaire le 12 juin 2012 être dans l'incapacité de payer à la société Immo courtage le prix de 450.0000 euros prévu à l'acte de vente du terrain ainsi que de vendre à la société Immo courtage et à la société Orion les deux propriétés, objets des promesses de vente, en raison de l'existence du privilège du vendeur et de l'action résolutoire dont bénéficiait la société Immo courtage au titre de la vente de son terrain ainsi que de l'existence d'une hypothèque conventionnelle consentie sur ce même terrain au profit de M. [Z] [C]. C'est dans ces conditions que le 13 juillet 2012, la société Immo Courtage et la société 3D Construction ont conclu un protocole d'accord ainsi rédigé : " Engagements de la SARL Immo Courtage La SARL Immo Courtage s'engage à vendre la villa n°1 aux mêmes conditions que celles figurant dans la promesse de vente du 24 mars 2011 signée entre la SARL 3D Construction et la SARL Orion. La SARL Immo Courtage s'engage à reprendre à sa charge l'avance de 60.000 euros consentie par la SARL Orion le 29 septembre 2011 à la société 3D Construction. De même la SARL Immo Courtage s'engage à reprendre à sa charge le prêt de 75.000 euros consenti par la société Groupe Orion SA à la société 3D Construction. La SARL Immo Courtage prend également l'engagement de régler les travaux d'électricité effectués par M. [P] à concurrence de 22.000 euros TTC. La réalisation du paiement interviendra au terme de la vente de la troisième villa. Enfin la SARL Immo Courtage prend à sa charge le paiement des droits de mutation liés à la résolution de la vente'. Le même jour, la société Immo courtage et la société 3D Construction ont conclu une convention d'intéressement sur la vente des trois villas édifiées sur le terrain sis [Adresse 6] à [Localité 9] dans le cadre de la résolution de la vente de ce terrain. Enfin, quelques jours après, par acte authentique du 1er août 2012, la société Immo courtage et la société 3D construction ont convenu de la résolution amiable de la vente du 12 avril 2011 portant sur le terrain cadastré BO [Cadastre 1], situé [Adresse 5] à [Localité 9], sans indemnité de part et d'autre. Il résulte des termes mêmes du protocole d'accord du 13 juillet 2012 ainsi que des circonstances dans lesquels il a été conclu que la société 3D Construction et la société Immo Courtage se sont accordées pour résoudre la vente conclue le 12 avril 2011 et régler les conséquences résultant de cette résolution sur les autres contrats en dépendant souscrits par la société 3D construction (promesse de vente à l'égard de la société Immo Courtage, promesse de vente à l'égard de la société Orion, contrat de travaux d'électricité avec M. [P]). Cet acte contient ainsi quatre stipulations pour autrui consenties par la société 3D Constructions, stipulant, par lesquelles elle a demandé à la société Immo Courtage, promettant, de s'engager à l'égard de la société Orion, de la société Groupe Orion et de M. [P], bénéficiaires, à éteindre ses dettes à leur égard. Ces stipulations pour autrui sont accessoires à un accord entre la société 3D Construction et la société Immo Courtage portant sur la résolution amiable de la vente du terrain sis [Adresse 5] à [Localité 9], cadastré section BO [Cadastre 1]. Il a en effet été convenu le 1er août 2012 que cette résolution amiable interviendrait sans indemnité de part et d'autre alors même que la société 3D Construction avait édifié sur ce terrain trois villas qui sont devenues la propriété de la société Immo Courtage par accession. Contrairement à ce que soutient la société Immo courtage, les engagements contenus dans l'acte du 13 juillet 2012 sont bien souscrits directement à l'égard de la société Orion, de la société Groupe Orion et de M. [P] et non à l'égard de la société 3D Construction. En effet, l'engagement de la société Immo Courtage de vendre la villa n°1 aux mêmes conditions que celles prévues à la promesse de vente du 24 mars 2011 est pris non à l'égard de la société 3D Construction mais directement à l'égard de la société Orion. De même, l'engagement de la société Immo Courtage de " reprendre à sa charge " l'avance de 60.000 euros consentie par la société Orion ainsi que le prêt de 75.000 euros consenti par la société Groupe Orion est pris en faveur respectivement de la société Orion et de la société Groupe Orion. Enfin l'engagement de la société Immo Courtage de payer les travaux d'électricité effectués par M. [P] à concurrence de 22.000 euros est pris également directement à l'égard de ce dernier. Il sera relevé que la société 3D Construction avait intérêt à une telle stipulation pour autrui à l'égard de M. [P] puisque cela lui permettait de se libérer de la dette contractée à son égard au titre du paiement des travaux effectués par ce dernier sur les trois villas. Il sera encore observé que M. [P] a accepté cette stipulation lors de l'assignation du 27 décembre 2017 qu'il a délivrée à la société Immo Courtage puisqu'il y a demandé le paiement d'une somme de 22.000 euros en vertu de l'acte d'engagement souscrit le 13 juillet 2012. Enfin l'acte du 13 juillet 2012 prévoyait que le paiement de 22.000 euros serait exigible lors de la vente de la troisième villa. Or il est justifié de la vente de cette villa par acte du 31 janvier 2020. En conséquence, M. [P] est bien fondé à solliciter de la société Immo Courtage le paiement d'une somme de 22.000 euros en vertu du droit direct créé par la stipulation prévue à son profit dans l'acte du 13 juillet 2012. La société Immo Courtage sera donc condamnée à lui payer une somme de 22.000 euros et le jugement entrepris sera réformé de ce chef. Il résulte de ce qui précède que la somme n'est devenue exigible que le 31 janvier 2020, date de la vente de la troisième villa, de sorte que les intérêts au taux légal ne sont dus qu'à compter de cette date. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société Immo Courtage succombe à l'instance et en supportera les entiers dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. La société Immo Courtage sera condamnée à payer à M. [P] une somme supplémentaire de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. La demande qu'elle a formulée de ce chef sera rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, Condamne la société Immo Courtage à payer à M. [I] [P] une somme de 22.000 euros en vertu de la stipulation pour autrui prévue en sa faveur dans l'acte du 13 juillet 2012 intitulé " Protocole d'accord Immo-Courtage/3D construction " conclu entre la société Immo Courtage et la société 3D Construction ; Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2020 ; Y ajoutant, Condamne la société Immo Courtage à payer à M. [I] [P] une somme supplémentaire de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Immo Courtage aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; LA GREFFIERE LA PRESIDENTE