Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.C.I. Trissotin c/ Syndic. de copro. L’Akhentaon
N°
Du 11 Juin 2024
4ème Chambre civile
N° RG 20/02706 - N° Portalis DBWR-W-B7E-M7VC
Grosse délivrée à Me Christophe MACHART
expédition délivrée à
la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
le 11 Juin 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du onze Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 05 Mars 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2024, après prorogation du délibéré le 17 mai 2024, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.C.I. TRISSOTIN agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice, Madame [X] [M], demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Christophe MACHART, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “L’AKHENTAON” pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CENTRAL GESTION SARL dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3] prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Trissotin est propriétaire des lots n° 170, 171, 158 et 167 dans l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " situé [Adresse 1] à [Localité 3].
Une assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " s'est réunie le 9 juillet 2020 au cours de laquelle a été adoptée la résolution n°22 décidant notamment de délivrer une mise en demeure à la SCI Trissotin de démonter ses installations contraires au règlement de copropriété au plus tard le 31 décembre 2020, de faire dresser un procès-verbal de constat d'huissier et, à défaut d'exécution par la SCI Trissotin, d'autoriser le syndic à agir en justice.
Par acte d'huissier du 17 août 2020, la SCI Trissotin a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton ", représenté par son syndic le cabinet Central Gestion, aux fins d'obtenir l'annulation d'une résolution de l'assemblée générale du 9 juillet 2020.
Dans ses dernières conclusions communiquées le 10 octobre 2022, la société civile immobilière Trissotin sollicite :
-l'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " du 9 juillet 2020,
-la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et qu'elle soit dispensée de contribuer à la dépense commune des frais de procédure,
-la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " aux dépens distraits au profit de Maître Christophe Machart.
Elle se fonde sur l'article 13 du décret du 17 mars 1967 pour affirmer qu'encourt la nullité la résolution qui a été adoptée sans avoir été inscrite à l'ordre du jour. Elle estime qu'en ne statuant pas sur les critères à respecter dans le cadre de l'harmonisation de l'immeuble, qui était l'objet initial de la résolution n° 22, en décidant à la place de délivrer une mise en demeure à sa gérante, de faire dresser un constat d'huissier, d'autoriser le syndic à diligenter une procédure judiciaire en renvoyant au règlement de copropriété s'agissant des règles de clôture alors qu'il ne contient pas de disposition spécifique sur ce point, l'assemblée générale a dénaturé la résolution n° 22 inscrite à l'ordre du jour. Elle considère que l'assemblée générale a ainsi modifié le sens et la portée de la résolution n° 22 et statué sur des points qui n'étaient pas inscrits à l'ordre du jour, ce qui emporte sa nullité. Elle affirme que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires lui reproche la non-conformité de sa clôture au règlement de copropriété alors que ce dernier ne comporte pas de disposition sur ce point.
Elle soutient également que le syndicat des copropriétaires n'établit pas qu'une clôture d'une hauteur de 80 centimètres et de couleur bleu ciel correspondrait à ce qui existait lors de la construction de l'immeuble, étant précisé s'agissant de la hauteur de sa clôture qu'elle s'est alignée sur ce qui existait déjà. Elle ajoute que le constat d'huissier du 18 août 2020 relève que la hauteur de la clôture des voisins dépasse la sienne et que le bleu n'est pas la seule couleur utilisée de sorte qu'il n'existe aucune uniformité. Elle fait valoir qu'elle n'a nullement modifié l'aspect extérieur de l'immeuble dès lors qu'il résulte des constatations de l'huissier que la couleur verte est prédominante et que la hauteur des clôtures du voisinage est identique voire supérieure à la sienne.
Dans ses conclusions n° 2, notifiées le 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " situé [Adresse 1] à [Localité 3], conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la SCI Trissotin :
-à déposer ses clôtures et palissades et à remettre les lieux dans leur état initial sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,
-à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier en date du 27 juillet 2020 et du 2 mars 2023.
Il fait valoir que la SCI Trissotin a clôturé son jardin sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires alors que les travaux effectués ne respectent pas le règlement de copropriété. Il soutient que si l'assemblée générale ne peut voter que les résolutions figurant à l'ordre du jour, celles-ci peuvent être amendées ou précisées au cours des débats dès lors qu'elles ne dénaturent pas le sens du projet inscrit à l'ordre du jour. Il affirme que l'objet de la résolution était de débattre des aménagements réalisés par les copropriétaires en rez-de-jardin susceptibles de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble et qu'il a été décidé que les copropriétaires peuvent user de leurs parties privatives comme ils l'entendent dès lors qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, mais qu'ils ne peuvent modifier l'aspect extérieur de l'immeuble et que les portes d'entrée, fenêtres, balcons, persiennes et gardes corps devront conserver leurs formes et couleurs primitives. Il considère qu'une telle décision est conforme à la résolution inscrite à l'ordre du jour qui mentionnait la nécessité de se positionner sur les critères à respecter dans le cadre de l'harmonisation de l'immeuble.
Il ajoute que constitue un prolongement de ces décisions, celles de notifier une mise en demeure à la SCI Trissotin d'avoir à retirer ses clôtures et d'autoriser le syndic à ester en justice à cette fin. Il précise qu'en tout état de cause, le syndic n'avait pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour délivrer une mise en demeure, ni pour faire dresser un constat d'huissier à l'encontre d'un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété.
Il demande, sur le fondement des articles 8, 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI Trissotin soit condamnée à remettre les lieux en état, soulignant que le règlement de copropriété est opposable aux copropriétaires.
Il relève que les lots n° 170 et 171 appartenant à la SCI Trissotin disposent de jardins privatifs qui sont des parties communes à jouissance exclusive sur lesquels étaient implantés des grillages scellés dans l'arase du mur d'enceinte de la copropriété, de sorte que ces grillages constituent des parties communes d'autant qu'ils sont affectés à l'usage et l'utilité de tous les copropriétaires puisqu'ils ont pour vocation de délimiter l'emprise de la copropriété et d'assurer sa sécurité.
Il souligne qu'en vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, le remplacement des clôtures préexistantes était soumis à une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Il estime que les clôtures litigieuses portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble et à l'article 1er du règlement de copropriété qui prévoit notamment que les portes d'entrée, fenêtres, balcons, persiennes, gardes corps des fenêtres et balcons devront conserver leur forme et leur couleur primitives. Il considère que la présence sur les fonds voisins d'autres installations non-conformes au règlement de copropriété est sans incidence sur l'obligation qui pesait sur la SCI Trissotin de solliciter l'autorisation de procéder à de tels travaux.
Il se fonde sur des photographies de l'immeuble pour affirmer que l'ensemble immobilier se caractérise par la présence d'une couleur bleue pour tous les gardes corps, stores, volets, clôtures et sur des constats d'huissier des 27 juillet 2020 et 2 mars 2023 qui confirment que l'intégralité des clôtures de la copropriété sont composées de grillages torsadés bleus.
Il ajoute que de tels critères existaient depuis la livraison de l'immeuble, ce qui est démontré par des photographies de 1979 et confirmé par des copropriétaires y résidant depuis l'origine.
La clôture de l'affaire est intervenue le 20 février 2024, l'affaire a été retenue à l'audience du 5 mars 2024 et la décision a été mise en délibéré au 17 mai 2024 prorogé au 11 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 22 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier " L'Akhenaton " le 9 juillet 2020
En vertu de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
L'article 13 de ce décret précise qu'une assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
Ces dispositions sont dictées non seulement par la volonté de protéger les intérêts des copropriétaires absents ou représentés, pour que soient seulement votées des décisions qui sont la suite prévisible de la question inscrite à l'ordre du jour, mais également par celle de soumettre aux membres de l'assemblée des questions dont la teneur leur a été soumise suffisamment à l'avance pour qu'ils puissent se prononcer de manière réfléchie et éclairée.
En application de ces textes, la question formulée doit être précise, à peine de nullité de toute résolution votée sur son fondement, de même qu'est nulle une résolution votée en vertu d'une question amendée et complétée, en particulier quand la résolution ainsi votée n'est pas la suite prévisible de la question inscrite à l'ordre du jour.
En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2020 comportait un projet de résolution n° 22 énoncé comme suit :
" Harmonisation générale : le règlement de copropriété précise que les copropriétaires ne devront rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de la copropriété existante à sa livraison. Compte tenu de certains aménagements réalisés en rez-de-jardin sous le mandat du précédent syndic Foncia, l'assemblée générale doit se positionner sur les critères à respecter dans le cadre de l'harmonisation de l'immeuble (matériaux, coloris, hauteur…). "
Le projet de résolution n° 22 portait ainsi sur la détermination des critères devant être respectés par les copropriétaires qui entendent aménager leur rez-de-jardin à des fins d'harmonie au sein de la copropriété.
L'assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n° 22 suivante :
" L'assemblée générale des copropriétaires décide de faire une mise en demeure à Mme [J] (SCI Trissotin) afin de démonter ses installations contraires au règlement de copropriété, au plus tard le 31 décembre 2020. Un constat d'huissier sera effectué afin de préserver les intérêts de la copropriété, et si d'aventure au 1er janvier 2021, cette installation n'était pas démontée, l'Assemblée générale autorise dès à présent le syndic à diligenter une procédure à l'encontre de cette dernière auprès du tribunal judiciaire.
Par ailleurs, la règle des clôtures demeure celle fixée par le règlement de copropriété.
En ce qui concerne les copropriétaires ayant posé des stores, ou entreposé des meubles ou autres problèmes non conformes à l'harmonisation définie au règlement de copropriété, ils feront l'objet eux aussi d'un constat d'huissier et mise en demeure de se conformer audit règlement. Ces frais seront à la charge exclusive des contrevenants. "
Il en résulte que la résolution adoptée ne constituait nullement la suite prévisible de la question posée puisqu'au lieu de fixer les critères d'harmonisation de l'immeuble, l'assemblée générale a décidé de faire délivrer une mise en demeure et de faire dresser un procès-verbal de constat d'huissier et d'engager, le cas échéant, une procédure judiciaire à l'encontre d'un seul copropriétaire, la SCI Trissotin.
Le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour ne prévoyait pas de délibérer sur des actions à entreprendre à l'encontre de copropriétaires ayant procédé à des aménagements ne respectant pas des critères tenant à l'harmonie de l'immeuble mais uniquement de définir ces critères pour leur permettre de s'y conformer.
Dès lors, la décision litigieuse ne peut s'analyser en une simple précision ne dénaturant pas le sens du projet soumis au vote, peu important que le syndic n'ait pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour délivrer une mise en demeure ou faire dresser un constat d'huissier.
Cette délibération portant sur une question non inscrite à l'ordre du jour est dès lors entachée de nullité.
Il convient en conséquence de prononcer la nullité de la résolution n° 22 adoptée par l'assemblée générale du 9 juillet 2020 qui concerne une question non inscrite à l'ordre du jour.
Sur la demande reconventionnelle de dépose de la clôture et de remise en état.
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes et énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 25 de la même loi précise que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
En l'espèce, la première partie du règlement de copropriété définit en son article 5 (page 8) les parties communes comme comprenant notamment la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des voies et des jardins.
Le jardin de la SCI Trissotin constitue ainsi une partie commune à jouissance privative.
L'article 1er (page 41) de la seconde partie du règlement de copropriété prévoit que " chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de celle-ci. Les portes d'entrée, fenêtres, balcons, persiennes, gardes corps des fenêtres et balcons, devront conserver leurs formes et couleurs primitives ".
Il ne comporte donc pas de disposition spécifique ayant trait à la clôture des jardins, qu'il s'agisse de leur forme, de leur hauteur ou de leur couleur.
Le syndicat des copropriétaires invoque l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Il ressort du procès-verbal de constat du 27 juillet 2020 que la clôture du bien appartenant à la SCI Trissotin est " constituée d'un grillage en panneaux rigides, en acier galvanisé, maintenus par des poteaux, scellés dans l'arase du mur d'enceinte de la copropriété requérante, le tout de couleur vert ".
L'aspect extérieur de l'immeuble s'entend non de son aspect d'origine mais de son aspect lors de la réalisation des aménagements contestés.
Des photographies issues des constats d'huissier et les attestations de certains copropriétaires présents dans l'immeuble depuis sa construction permettent de constater qu'à l'origine, les clôtures étaient constituées d'un grillage torsadé de couleur bleu ciel maintenu par des piquets de la même teinte.
Il résulte du procès-verbal de constat du 18 août 2020, auquel sont jointes des photographies, que plusieurs copropriétaires ont changé leur clôture sans respecter ni le type de grillage, ni la hauteur ou la teinte initiale, à savoir :
-la propriété dénommée Babise qui est clôturée par des grillages de couleur verte avec des bordures parisiennes et, par certains endroits, un grillage de maille carrée de couleur verte, des plaques translucides, des treillis occultants, des panneaux pleins de couleur dépareillée. L'autre côté de la clôture est constitué de piquets métalliques de couleur verte, d'une hauteur d'environ 1.30 mètres, de grillage superposé de couleur verte, bordures parisiennes, derrière lequel est fixé un grillage à mailles carrées de la même couleur, et, derrière le grillage, un brise vue haie végétale artificielle,
-la clôture de l'appartement situé en rez-de-jardin à gauche en accédant à l'entrée principale de l'immeuble est constituée par des canisses installées tout le long de la clôture,
-la clôture de la terrasse de Mme [P] au fond de l'allée est constituée d'une haie végétale artificielle.
La clôture litigieuse est de couleur verte, elle est recouverte de végétation et la SCI Trissotin a aligné sa hauteur à celle de ses voisins.
Cet aménagement ne porte pas atteinte, compte tenu des importantes modifications déjà apportées aux autres clôtures, à l'aspect extérieur de l'immeuble et, pour les mêmes motifs, il ne rompt pas son harmonie.
Dès lors, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas requise pour remplacer cette clôture.
En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires L'Akhenaton de sa demande tendant à voir condamner la SCI Trissotin à la dépose des clôtures et palissades et à remettre les lieux dans leur état initial, lequel ne ressort ni du règlement de copropriété daté du 22 décembre 1971, ni des clôtures actuelles des autres jardins des appartements du rez-de-chaussée de l'immeuble.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé L'Akhenaton sera condamné aux dépens distraits au profit de Maître Christophe Machart ainsi qu'à verser à la SCI Trissotin la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la nullité de la résolution n° 22 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton ", situé [Adresse 1] à [Localité 3], du 9 juillet 2020 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " à payer à la SCI Trissotin la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " de ses demandes reconventionnelles ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " L'Akhenaton " aux dépens, distraits au profit de Maître Christophe Machart, avocat au barreau de Nice conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
DIT que la SCI Trissotin sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
Et le Président a signé avec le Greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
