Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/06735

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 14 Mars 2024 N° RG 23/06735 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KR7C JUGEMENT DU : 14 Mars 2024 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [R] [G] [E] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. La décision a par la suite était prorogée au 14 mars 2024. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Société ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [Z] ET : DEFENDEUR : Mme [R] [G] [E] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] non comparante, ni représentée RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé en date du 5 août 2015, l’OPH Archipel Habitat a donné à bail d'habitation à Mme [R] [G] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6]. Suite à une procédure d’expulsion, le logement a été repris par le bailleur le 10 décembre 2020. Suite au départ de la locataire et des dégradations constatées par le bailleur, ce dernier a sollicité le paiement des travaux de remise en état du logement auprès de Mme [R] [G] [E]. L’OPH Archipel Habitat a adressé à Mme [R] [G] [E] le 5 janvier 2023, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 5 008,83€ au titre des dégradations locatives. Faute de paiement de cette somme et d'accord amiable entre les parties, l’OPH Archipel Habitat a demandé, par assignation délivrée le 23 août 2023, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir: -condamner Mme [R] [G] [E] au paiement de la somme de 4 398,61€ au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie pour 310,22€, - condamner Mme [R] [G] [E] au paiement de la somme de 94,65€ correspondant au coût du procès-verbal de constat dressé par huissier, - condamner solidairement Mme [R] [G] [E] au paiement de la somme de 75€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens et ordonner l’exécution provisoire. L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 14 décembre 2023. A cette audience, l’OPH Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant n’avoir aucune nouvelle de Mme [R] [G] [E], ni perçu aucun règlement de sa part. Bien que régulièrement convoquée, l’assignation ayant été délivrée à étude pour l’audience du 14 décembre 2023, Mme [R] [G] [E] ne s’est pas présentée, ni fait représenter à l’audience. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 février 2024, délibéré prorogé au 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives: L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret. Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée réalisé le 28 août 2015 ne comportait pas de réserves sur l'état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement était décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage. En revanche, l’état des lieux de sortie mentionnait plusieurs dégradations dans les différentes pièces du logement et un état de saleté particulièrement important dans tout le logement. Au titre des dégradations, le bailleur sollicite: - la réfection des murs (pose d’enduits, de nouveaux papiers peint et nettoyage des murs) dans l’entrée, la cuisine, le séjour, la salle de bain, les WC et le rangement, - le lessivage des plafonds, portes et boiseries dans l’entrée, la cuisine, le séjour, la salle de bain, les WC et le rangement, - le changement de sols dans la cuisine, le séjour, la salle de bain - le nettoyage du sol dans les WC, la chambre 1 et le rangement. L’ensemble de ces éléments était décrit comme en bon état lors de l’entrée de la locataire dans le logement. En revanche, lors de la reprise de celui-ci, les papiers peints étaient “déchiré (arraché par des animaux, les murs sont troués, griffés)” et “arraché”, présentaient “plusieurs impacts”, des “traces” et “des trous de cheville” (une vingtaine dans la salle de bain notamment). Les boiseries et radiateurs étaient décrits dans toutes les pièces comme “encrassés”. Les sols étaient “encrassés” ou dégradés (“traces de meubles”, “tâches alimentaires”, “tâches d’excréments”, “tâches de brûlures”. Dans la cuisine, l’huissier ayant réalisé le procès-verbal de constat le 22 février 2021 note que le linoléum est “hors d’usage” dans cette pièce. Le bailleur sollicite également le remplacement de l’évier et du meuble sous évier de la cuisine. L’état des lieux de sortie permet de constater l’état de crasse et de détérioration de ces deux éléments. Un désencombrement et un nettoyage intégral de l’appartement apparaissent également nécessaires au regard de l’état de particulière saleté de l’ensemble des pièces. Les photographies réalisées par l’huissier attestent notamment de l’importance des dégradations sur les murs et les sols, leur caractère anormal, ne résultant ni de la vétusté, ni de l’usage normal du bien. Au regard de l’ensemble de ces observations, les sommes sollicitées par le bailleur pour la remise en état du logement sont justifiées tant du point de vue des travaux à effectuer que de l’impossibilité d’appliquer un coefficient de vétusté, les dégradations constatées ne résultant manifestement pas de l’occupation normale du bien durant 6 années, mais bien d’une absence d’entretien et de soin du logement par la locataire. Il lui appartient d’en assumer désormais les conséquences financières. Mme [R] [G] [E] sera donc condamnée à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme totale de 4 708,83, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 310,22€ conservé par les bailleurs, soit une somme dûe de 4 398,61€. Sur les demandes accessoires: L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [R] [G] [E] les dépens de la présente instance, l’OPH Archipel Habitat ayant du engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice. Les dépens comprendront notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat. L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”. Tenus aux dépens, Mme [R] [G] [E] sera condamnée à payer à la somme de 75€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement en dernier ressort par défaut, CONDAMNE Mme [R] [G] [E] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 4 398,61 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 310,22€, CONDAMNE Mme [R] [G] [E] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 75 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE Mme [R] [G] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la moitié du coût du procès-verbal de constat, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, et signé par la magistrate et la greffière susnommées. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE