Cour d'appel, 02 février 2023. 21/06266

Chambre des Baux Ruraux ARRÊT N° 6 N° RG 21/06266 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SCZ5 M. [R] [E] [U] M. [Z] [E] [U] C/ M. [I] [O] Mme [N] [O] M. [B] [O] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dervillers Me Gobbé REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 02 FEVRIER 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Décembre 2022, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 02 Février 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [R] [E] [U] né le 12 juillet 1939 à [Localité 37], de nationalité française, retraité [Adresse 33] [Localité 3] Monsieur [Z] [E] [U] né le 10 août 1973 à [Localité 36], de nationalité française, directeur général de société [Adresse 1] [Localité 32] représentés par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES INTIMES : Monsieur [I] [O] né le 8 janvier 1959 à [Localité 37], de nationalité française, retraité [Adresse 2] [Localité 35] Madame [N] [G] épouse [O] née le 7 janvier 1961 à [Localité 37], de nationalité française, exploitante agricole [Adresse 2] [Localité 35] Monsieur [B] [O] né le 25 avril 1986 à [Localité 37], de nationalité française, exploitant agricole [Adresse 34] [Localité 35] représentés par Me Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ GLON-GOBBE-BROUILLET-AUBRY-TESSIER, avocat au barreau de RENNES Par acte authentique du 6 janvier 1987, les consorts [E] [U] ont consenti aux époux [I] [O] un bail rural portant sur les parcelles situées à [Localité 35], [Adresse 34] cadastrées C [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27] & [Cadastre 28], pour une contenance de 25 ha 68 a 89 ca, moyennant un fermage de 25 quintaux de blé, 180 kg de viande bovine, 290 kg de viande de porc et 1880 litres de lait. Le 31 décembre 1998, M. [R] [E] [U] a cédé aux époux [O] l'essentiel de la parcelle n° [Cadastre 14] sur laquelle les époux [O] pouvaient construire leurs bâtiments d'exploitation et leur maison d'habitation. Le 31 décembre 1998, M. [R] [E] [U] a donné à bail à ferme aux époux [O] les parcelles situées à [Localité 35], [Adresse 34], cadastrées C [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] pour une contenance de 30 ha 83 a 99 ca, moyennant un fermage de 23 600 Francs. Le 16 novembre 2016, M. [R] [E] [U] et les consorts [O] ont conclu un accord transactionnel. Par requête du 9 septembre 2020, MM [R] et [Z] [E] [U] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin de : - voir prononcer la caducité du protocole du 16 novembre 2016, - ordonner l'expulsion des époux [O]. La conciliation déléguée tenue le 19 octobre 2020 n'a pas abouti à un accord et le dossier a été renvoyé en audience de jugement. Suivant jugement du 24 septembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes a : - jugé recevable l'intervention volontaire de M. [B] [O], - débouté les consorts [E] [U] de leur demande de : * caducité du protocole, * expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative de la parcelle affermée, - dit que ce jugement vaut bail de carrière au profit de M. [B] [O], depuis la signature du protocole du 16 novembre 2016, portant sur une partie de la parcelle située à [Localité 35], WA [Cadastre 10], d'une contenance de 28 ha 74 a 47 ca, dont une partie est classée en zone humide, moyennant un fermage de 138 euros par hectare, les autres clauses et conditions étant celles du projet de maître [S] communiqué par les consorts [O] en pièce 11 et plan pièce 12, à charge pour la partie la plus diligente de faire publier le jugement à la publicité foncière, - jugé sans objet les autres demandes des consorts [E] [U], - condamné MM [R] et [Z] [E] [U] à payer aux époux [O] et à Monsieur [B] [O] la somme de 3 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné MM [R] et [Z] [E] [U] aux dépens, en ce compris les frais de publication du présent jugement à la publicité foncière. Suivant déclaration du 7 octobre 2021, les consorts [E] [U] ont interjeté appel de cette décision. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 1er décembre 2022, les consorts [E] [U] demandent à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 septembre 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes, Et, statuant de nouveau : A titre principal, - prononcer la caducité du protocole transactionnel en date du 16 novembre 2016, - ordonner, au visa de l'article L.411-31 du code rural, la résiliation du bail rural du 31 décembre 1998, - ordonner en conséquence aux Consorts [O] de quitter les lieux, et ordonner au besoin leur expulsion, ou celle de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et si besoin avec le concours la force publique, A titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où le bail rural ne devait pas être résilié, - juger, au visa de l'article L.411- 35 du code rural, que M. [I] [O] et Mme [N] [O] seront privés de toute possibilité de céder leur bail à leur fils, M. [B] [O], - condamner les consorts [O] à remettre en état les haies et talus ayant subis de nombreuses dégradations et les condamner également à enlever les déchets entreposés par ces derniers dans le bois, non loué, sous astreinte de 100 euros jour de retard à compter de la décision à intervenir, A titre infiniment subsidiaire, et dans l'hypothèse où le bail suscité ne serait pas résilié et que le protocole transactionnel en litige devait produire ses effets, - ordonner avant-dire droit une expertise, et désigner à cette fin tel expert qu'il plaira à la cour, avec la mission suivante : * se rendre sur place, les parties dûment convoquées, * se faire remettre tout document et entendre tout sachant, * dresser une liste des parcelles faisant l'objet du protocole transactionnel en date du 16 novembre 2016 et lister aux termes du projet de bail soumis à la signature de M. [B] [O], * procéder à toutes les investigations techniques et géotechniques permettant d'établir la valeur locative et la qualité agronomique des terres louées, * donner tous éléments à la juridiction l'ayant désigné permettant d'arrêter le prix du fermage du bail rural de carrière devant être régularisé par M. [B] [O] et M. [R] [U] en exécution protocole transactionnel en date du 16 novembre 2016, * donner son avis sur les dégradations commises sur les biens par les locataires, * déposer un pré-rapport dans un délai de quatre mois à compter de la décision intervenir, et laisser un délai suffisant aux parties pour déposer des dires, * déposer dans un délai de 5 mois maximum un rapport définitif. En toutes hypothèses, - débouter les consorts [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris leur demande tendant à l'homologation du bail, prétendument conforme au protocole transactionnel régularisé entre les parties, - condamner les consorts [O] à leur verser une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les consorts [O], solidairement, aux entiers dépens. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 30 novembre 2022, les consorts [O] demandent à la cour de : A titre principal : - confirmer le jugement prononcé par le tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes le 24 septembre 2021 en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire : Si par extraordinaire, la cour devait infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le jugement valait bail, - ordonner l'exécution forcée du protocole, En conséquence, - condamner M. [R] [E] [U] et M. [Z] [E] [U] à régulariser le bail rédigé par maître [S] et produit en pièce 11 sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard suivant la date de réunion prévue, pendant le délai de deux mois passé lequel, il sera à nouveau statué, - dire que la cour se réservera la compétence de liquider l'astreinte, Si par extraordinaire, la cour devait infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de caducité du protocole des consorts [E] [U], Sur la demande principale de résiliation du bail : - prononcer l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail sollicitée par les consorts [E] [U], - constater que les consorts [E] [U] n'apportent nullement la preuve d'agissements de Mme [N] [O] et M. [I] [O] de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, En conséquence, - rejeter la demande de résiliation des baux sollicitée par les consorts [E] [U], Sur la demande subsidiaire d'interdire la cession du bail et la remise en état : - constater que les consorts [E] [U] n'apportent nullement la preuve d'agissements de Mme [N] [O] et M. [I] [O] de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, En conséquence, - rejeter la demande des consorts [E] [U] de voir juger que Mme [N] [O] et M. [I] [O] seront privés de toute possibilité de céder leurs baux à M. [B] [O], - rejeter la demande de condamnation des époux [O] à remettre en état les haies et talus et à enlever les déchets entreposés dans le bois, En tout état de cause : - rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de M. [R] [E] [U] et M. [Z] [E] [U], - condamner M. [R] [E] [U] et M. [Z] [E] [U] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux dépens en ce que compris les frais d'acte du notaire qui sera désigné ainsi que sa publication au service de la publicité foncière. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Les consorts [E] [U] expliquent que le bail du 31 décembre 1998 a exclu la parcelle cadastré n° [Cadastre 20] sur laquelle se situent une ancienne longère, qui était initialement la maison des preneurs et qui a été transformée en gîte rural, une étable et deux hangars. Ils précisent que M. [O] y a installé, sur son initiative, un 3ème hangar et signalent que le bail prévoyait également que la libération de la maison s'accompagnait avec un hectare de terres. Ils signalent que les époux [O] n'ont libéré que 50 ares en 2013 et qu'ils ont pu récupérer l'étable en 2011. Ils font état d'un comportement violent de la part de M. [O]. Ils indiquent qu'après l'audience de conciliation, les parties se sont rapprochées et un accord a été rédigé en juillet 2016 et signé le 16 novembre 2016. Ils exposent que si la plupart des clauses du protocole ont été respectées, tel n'a pas été le cas de l'article 10 relatif à la signature du bail de carrière entre M. [R] [E] [U] et M. [B] [O]. Ils font état du refus de M. [B] [O] de signer le projet du bail. Ils considèrent que le montant du fermage n'est pas celui des anciens baux. À défaut de régulariser le bail, les consorts [E] [U] font état de la caducité du protocole. Ils affirment que la fixation du prix du fermage n'était pas actée au moment de la régularisation du protocole et qu'elle faisait l'objet de discussion entre les parties pour parvenir à un montant de 190 euros par hectare. Concernant la résiliation du bail, les appelants invoquent des manquements aux dispositions du bail par les consorts [O] soit l'entrepôt de déchet dans un bois qui ne leur est pas loué, des dégradations ou destructions des haies et talus, la mutilation d'arbres. À titre subsidiaire, ils invoquent la mauvaise foi des preneurs ainsi que les agissements de ces derniers de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ils affirment qu'ils n'ont pas consenti à la cession du bail. En réponse, les consorts [O] affirment que le bailleur s'est opposé à la conclusion du bail selon les conditions fixées par le protocole. Ils estiment que M. [E] [U] s'est principalement engagé, en exécution du protocole d'accord, à consentir un bail rural de carrière à M. [B] [O] 'aux clauses et conditions des baux précédents'. Ils soutiennent qu'ils ont exécuté l'ensemble des obligations leur incombant. Les consorts [O] expliquent que le prix fixé au protocole est justifié. Ils indiquent que messieurs [E] [U] instrumentent la procédure pour procéder à un chantage et qu'ils sont à l'origine de la situation de blocage. Ils s'opposent à la mesure d'expertise en rappelant qu'il existe un accord sur les conditions financières du bail. Ils contestent la possibilité pour les consorts [E] [U] de poursuivre la résiliation du bail en exécution du protocole d'accord. Ils qualifient d'irrecevable la demande des bailleurs en résiliation du bail. Les consorts [O] contestent toutes dégradations qui auraient été commises après le protocole. Ils nient tout manquement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds - Sur le protocole. Au visa de l'article 1103 et de l'article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 10 du protocole du 16 novembre 2016 prévoit : M. [R] [U] s'engage à consentir à M. [B] [O] un bail rural de carrière, reprenant pour ce qui concerne les superficies l'ensemble des parcelles ayant fait l'objet des baux du 6 février 1987 et 2 novembre 1988, à l'exclusion des parcelles listées à l'article 2 du présent protocole et de la parcelle WA [Cadastre 6] supportant le verger susévoqué à l'article 8 ainsi que le gîte. Le bail de carrière sera régularisé aux clauses et conditions des baux précédents, à l'exception des stipulations relatives à l'épandage et à l'utilisation du lisier (p 6 art. 3) et aux arbres fruitiers (art 4). S'agissant des surfaces données à bail, il sera tenu compte, outre les surfaces à retirer en application de l'article 2 du présent protocole, de tous les actes intervenus depuis la signature des baux et pouvant modifier les superficies données à bail. Les consorts [O] et M. [R] [U] s'engagent par ailleurs à stipuler dans le cadre de ce bail l'ensemble des mentions et engagements pris par les parties dans le cadre du présent protocole. Il est ainsi clairement indiqué que le bail sera régularisé aux clauses et conditions des baux qui précèdent. Les parties ont prévu l'exclusion à ces clauses et conditions un certain nombre de points tels l'exclusion de parcelle, les stipulations sur l'épandage ou le lisier ainsi que les arbres fruitiers. Ce protocole n'a pas exclu les conditions contractuelles antérieures sur le montant du fermage. Les parties n'ont pas ainsi voulu remettre en cause le montant du fermage. Le fait que les consorts [E] [U] considèrent que le prix des baux précédents ne correspond pas à une quelconque logique économique est inopérant devant les dispositions contractuelles précitées. Les consorts [E] [U] ne peuvent se prévaloir de négociations ou de pourparlers postérieurs au protocole et d'un accord fixant le fermage à 190 euros l'hectare. M. [R] [U] a transmis le 4 décembre 2018 à M. [B] [O] le mail suivant : 'Je sais que tu n'es pas d'accord avec le prix du fermage (190 euros l'hectare) mais je sais aussi que c'est un prix qui se pratique dans le coin et sur des terres de qualité médiocre. [Adresse 34] est au top, les parcelles sont grandes, bien desservies maintenant, sur place, que veux-tu de plus ' Qui plus est, elles sont maintenant toutes passées en terre, ce qui les valorise encore ! Si tu as des objections motivées à nous faire, dis le nous, nous les étudierons avec soin'. M. [B] [O] a répondu par mail : (...) En ce qui concerne la préparation du bail par maître Dervillers, j'espère que tous les frais engendrés pour ce bail par maître Dervillers sont à ta charge ! Aujourd'hui je n'est aucune 'objection' à faire'. Cet échange démontre le désaccord de M. [U] sur le fermage prévu et la réponse négative de M. [O] ne peut constituer un acquiescement aux propos de M. [E] [U] et ne peut être un consentement à la fixation d'un fermage à 190 euros. Le prix du bail est donc celui des baux précédents tels qu'évalués et révisés au jour de la signature du nouveau bail. Les consorts [O], et plus particulièrement M. [B] [O], étaient fondés à ne pas signer le protocole rédigé par maître [S] qui prévoyait un loyer majoré. Le jugement est confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à caducité du protocole ainsi qu'en sa disposition déboutant le bailleur de sa demande d'expertise puisque le premier juge a très pertinemment rappelé que les parties avaient le prix du fermage dans le protocole. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a dit que le jugement valait bail de carrière au profit de M. [B] [O]. - Sur la résiliation du bail. Le protocole souscrit ne peut permettre la résiliation du bail du 31 décembre 1998 puisque ce bail ne peut plus être exécuté. Dans leurs écritures, messieurs [E] [U] font part de dégradations, de dépôt de déchets, de destruction de haie dont la cour ignore quand ils ont été commis et par qui, les pièces versées au dossier étant pour le moins peu précises. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de ce chef de demande. - Sur les autres demandes. Succombant en leur appel, les consorts [E] [U] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnés à payer aux consorts [O] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [R] [E] [U] et M. [Z] [E] [U] à payer à M. [I] [O], Mme [N] [O] née [G] et M. [B] [O] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétible; Condamne M. [R] [E] [U] et M. [Z] [E] [U] aux dépens d'appel. La greffière La présidente