Cour d'appel, 12 décembre 2022. 21/03766

MINUTE N° 22/637 Copie exécutoire à : - Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA - Me Valérie SPIESER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 12 Décembre 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03766 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVAT Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 avril 2021 par le Tribunal de proximité d'ILLKIRCH GRAFFENSTADEN APPELANT : Monsieur [O] [M] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2434 du 30/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR Madame [X] [M] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2435 du 30/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : OPHEA - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE [Localité 6] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Président, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, Président Mme FABREGUETTES, Conseiller M. FREY, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Selon contrat du 16 novembre 2019, l'OPH de l'Eurométropole de [Localité 6] Cus Habitat a consenti à Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] la location de parkings extérieurs numéro 33 et 34 situés dans l'ensemble immobilier Ile aux Pêcheurs, [Adresse 5], moyennant paiement d'un loyer initial de 17,40 € chacun. Le même jour, les parties ont conclu deux autres contrats de location concernant des emplacements individuels de stationnement numéro 8 et 9, situés dans le même ensemble immobilier, moyennant règlement d'un loyer initial de 34,93 € chacun. Après plusieurs mises en demeure et relances infructueuses, le bailleur a, par lettre recommandée du 19 octobre 2020 avec avis de réception signée le 22 octobre 2020, délivré congé aux locataires pour le 30 novembre 2020, pour non-paiement du loyer et accessoires. Par acte d'huissier du 15 janvier 2021, l'OPH de l'Eurométropole de [Localité 6] Cus Habitat, devenu Ophea, a assigné Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] devant le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden, aux fins de voir constater la régularité des congés et la résiliation judiciaire des baux, voir ordonner l'expulsion des occupants et les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 248,08 € au titre des loyers et charges arriérées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, une indemnité d'occupation de 17,65 € pour chacun des garages extérieurs et de 35,44 € pour chacun des emplacements individuels de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, ainsi que la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 14 avril 2021, le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden a : -rejeté les demandes visant à constater la résiliation des baux, -prononcé la résolution judiciaire des baux conclus entre l'OPH de l'Eurométropole de [Localité 6] d'une part et Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] d'autre part, au 31 mars 2021, portant sur les parkings extérieurs numéro 33 et 34 situés dans l'ensemble Ile aux Pêcheurs, rue des Ablettes ainsi que les emplacements individuels de stationnement numéro 8 et 9 situés dans l'ensemble Ile pêcheurs [Adresse 3], -dit Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] occupants sans droit ni titre, -ordonné en conséquence, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] et celle de tous occupants de leur chef par toute voie, moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 31 mars 2021 au montant du loyer courant, provision sur charges comprises et réévaluée comme le serait le loyer si les contrats de bail n'avaient pas été résiliés, augmenté de ses accessoires, soit actuellement la somme de 17,65 € pour chacun des parkings numéro 33 et 34 et 35,44 € pour chacun des emplacements individuels de stationnement numéro 8 et 9, -condamné solidairement Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] à payer à l'OPH de l'Eurométropole de [Localité 6] le montant de cette indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, -condamné Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] solidairement à payer à l'OPH de l'Eurométropole de [Localité 6] la somme de 1 002,03 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 24 mars 2021 (échéances de février 2021 comprises), qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, -rejeté la demande de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] in solidum aux entiers dépens, -rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] ont interjeté appel de cette décision le 5 août 2021. Par écritures notifiées le 30 octobre 2021, ils concluent à l'infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de : -constater et dire que les biens loués par les époux [M] n'étaient pas en état pour en jouir paisiblement, -constater et dire que Cus Habitat n'a pas respecté son obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, -dire et juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail, -accorder aux époux [M] des dommages et intérêts d'un montant de 3 000 € pour absence de jouissance paisible des locaux, À titre subsidiaire, si la cour devait prononcer la résiliation du contrat de bail, -infirmer la première décision en ce qu'elle a condamné les époux [M] au paiement de la somme de 1 002,03 € représentant les loyers et charges, qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les indemnités d'occupation impayées au 24 mars 2021 qui porteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation, -dire et juger qu'il n'y a pas lieu au paiement de ces sommes, En tout état de cause, -débouter Cus Habitat de l'intégralité de ses conclusions, fins et demandes, -la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, -condamner Cus Habitat au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile. Ils font valoir que lors de l'assignation, ils étaient en discussion avec la bailleresse en raison de leurs difficultés de jouir paisiblement des locaux loués ; qu'en effet, les garages étaient censés être fermés avec des bips d'entrée, qui n'étaient pas en fonction ; qu'ils étaient squattés par des personnes sans domicile fixe ; que l'impossibilité pour eux de jouir paisiblement des biens loués les a conduits à ne pas acquitter les loyers ; que la bailleresse n'a fait aucune démarche aux fins d'évacuer des squatters ni n'a effectué les diligences nécessaires pour faire cesser le trouble ; qu'elle est responsable envers eux des préjudices qui en découlent ; que les loyers ne sont pas dus dans la mesure où ils n'ont pu utiliser les emplacements loués. Par écritures notifiées le 25 janvier 2022, l'OPH de l'Eurométropole de [Localité 6] Ophea a conclu à l'irrecevabilité ou mal fondé de l'appel et a sollicité confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Il a demandé condamnation des époux [M] aux entiers dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que les appelants ne produisent aucune pièce de nature à démontrer un manquement de sa part à son obligation de leur assurer une jouissance paisible des biens loués ; qu'ils ne peuvent exciper d'une cause les exonérant du paiement des loyers ; que le non-paiement des termes dus justifie la résiliation des baux. MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il est constant et non contesté que Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] n'ont pas payé les loyers qui étaient dus en vertu des baux conclus avec l'intimée. Les appelants, à qui incombe la charge de la preuve du trouble de jouissance allégué, se sont bornés à produire aux débats le justificatif d'un paiement de 100 euros à la Selarl Alsa Juris le 19 juillet 2021. Ils ne versent aucune pièce justifiant de ce que les emplacements de stationnement auraient été occupés par des tiers sans droit ni titre et qu'ils n'auraient pu en disposer pour leur jouissance personnelle. Ils n'ont adressé au bailleur aucun courrier ni message par lesquels ils se seraient plaints d'une telle occupation illicite ou de toute autre gêne dans l'utilisation normale des biens loués. Au contraire, l'intimé, qui ne supporte pas la charge de la preuve du défaut de jouissance, verse aux débats une attestation de Madame [L] [E], domiciliée [Adresse 3], qui indique n'avoir personnellement jamais vu ou constaté de problèmes de squat dans l'immeuble ni dans les garages. À défaut pour les preneurs de rapporter la preuve d'une inexécution par le bailleur de ses obligations, la demande indemnitaire sera rejetée. En raison du défaut de paiement régulier des loyers, c'est à juste titre, par une décision qui sera confirmée, que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire des baux, a ordonné l'expulsion des locataires et les a condamnés au paiement d'un arriéré de loyer, dont le montant n'est pas utilement critiqué par les appelants, dans la mesure où le paiement de 100 € dont ils justifient ne peut être rattaché au litige, ainsi que des indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des emplacements loués. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, les appelants seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel et seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700-2 du code de procédure civile. Il sera en revanche fait droit à la demande de l'intimé au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel, à hauteur de la somme de 800 €. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement déféré, Y ajoutant, DEBOUTE Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] de leur demande en dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] à payer à l'OPH de l'Eurométropole de [Localité 6] Ophea la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] de leur demande fondée sur l'article 700-2 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [X] [M] et Monsieur [O] [M] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier Le Président,