Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/02220

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 30 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02220 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMN2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 novembre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris APPELANTE SAS SAINT GERMAIN BELLECHASSE [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070 INTIMÉE Madame [N] [K] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Bérengère DOLBEAU dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier lors des débats : Mme Ophanie KERLOC'H ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 18 août 1976, la Compagnie AGP-VIE, propriétaire d'un appartement situé [Adresse 1], a donné ce logement en location à Mme [N] [K], moyennant un loyer initial hors charges de 3 125 francs par mois. Un second bail a été signé entre les parties le 1er août 1980 moyennant un loyer mensuel hors charges de 4 640 francs. Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 1983, Mme [N] [K] a signé un bail avec le nouveau bailleur, la société Parimmo, moyennant un loyer de 5 678 francs. Enfin, un dernier bail a été signé entre les mêmes parties le 11 décembre 1989, à effet du 1er septembre 1989, moyennant un loyer de 7 380 francs. La société Saint-Germain Bellechasse a acquis la propriété de l'immeuble le 3 mai 2018. Par acte d'huissier en date du 4 février 2019, la société Saint-Germain Bellechasse a assigné Mme [N] [K], sa locataire, devant le tribunal d'instance de Paris aux fins, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs de Mme [N] [K], - ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers, - fixer le montant d'une indemnité d'occupation a compter de la date de résiliation de son bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 3 000 euros par mois, - la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement entrepris du 28 novembre 2019, le tribunal d'instance de Paris 17ème a ainsi statué: Déboute le demandeur de sa demande de résiliation du bail aux torts de la société Saint-Germain Bellechasse et de ses demandes subséquentes d'expulsion, de sort des meubles et de fixation d'indemnité d'occupation ; Dit la société Saint-Germain Bellechasse mal fondée à solliciter des indemnités d'occupation au titre de l'occupation de la cave ; Annule les commandements de payer des 10 et 22 août 2018 délivrés sur la base de ces indemnités d'occupation indues ; Déboute Mme [N] [K] de sa demande de dommages intérêts ; Laisse les dépens à la charge du bailleur ; Déboute les parties du surplus de ses demandes ; Condamne la société Saint-Germain Bellechasse à verser à Mme [N] [K] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire. Vu l'appel interjeté le 27 janvier 2020 par la société Saint-Germain Bellechasse ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 mars 2022 par lesquelles la société Saint-Germain Bellechasse, appelante, demande à la cour de : Dire et juger la société Saint-Germain Bellechasse recevable et bien fondée en son appel ; Et y faisant droit, Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Et statuant à nouveau, Prononcer la résiliation aux torts et griefs de Mme [N] [K] du bail dont elle est titulaire d'un appartement de quatre pièces principales au cinquième étage et de deux débarras au sixième étage de l'immeuble situé à [Localité 5], [Adresse 1]; Ordonner en conséquence l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [N] [K] et de tous occupants de son chef des locaux objet dudit bail, ce en la forme accoutumée avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Armée si besoin est ; Autoriser la société Saint-Germain Bellechasse à faire transporter dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [N] [K] les meubles et objets mobiliers qui garniront les lieux à la date de son expulsion ; Condamner par ailleurs Mme [N] [K] à payer à la société Saint-Germain Bellechasse à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation de son bail et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 3 000 euros ; Condamner par ailleurs Mme [N] [K] à payer à la société Saint-Germain Bellechasse la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ; Condamner enfin Mme [N] [K] aux entiers dépens. Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 juin 2020 au terme desquelles Mme [N] [K], intimée, demande à la cour de : Déclarer irrecevables les conclusions du 25 mars 2020 de la société Saint-Germain Bellechasse faute d'indication de son siège social actuel ; Débouter la société Saint-Germain Bellechasse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Recevoir Mme [N] [K] en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée ; Y faisant droit, Déclarer irrecevable en application de l'article 562 du code de procédure civile la demande formulée par la société Saint-Germain Bellechasse tendant à ce que Mme [N] [K] soit condamnée à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation de son bail et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 3 000 euros, et confirmer le jugement entrepris à cet égard ; En toute hypothèse Confirmer le jugement en ce qu'il a : - Débouté le demandeur de sa demande de résiliation du bail aux torts de Mme [N] [K] et de ses demandes subséquentes d'expulsion, de sort des meubles et de fixation d'indemnité d'occupation et l'a condamné au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Faisant droit à l'appel incident de Mme [N] [K] : Infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages intérêts, tendant à faire condamner la société Saint-Germain Bellechasse à lui verser un montant de 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi ; Statuant à nouveau : Condamner la société Saint-Germain Bellechasse à verser à Mme [N] [K] un montant de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Pour le surplus, Condamner la société Saint-Germain Bellechasse à payer à Mme [N] [K] une somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société Saint-Germain Bellechasse aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont déposées et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le non respect des clauses du bail : L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. L'article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il appartient au juge saisi d'une demande de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement de l'une des parties à ses obligations, d'apprécier l'importance des manquements notamment au regard de leur gravité, de leur récurrence mais également de leur persistance. La société Saint Germain Bellechasse sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison de l'utilisation par la locataire de deux débarras en chambres, contrairement aux dispositions du bail. Le bail à effet au 1er septembre 1989, conclu entre Mme [K] et la société Parimmo, aux droits de laquelle vient la société Saint Germain Bellechasse, précise que les locaux loués comprennent un appartement au cinquième étage et deux débarras situés au sixième étage. Pour justifier d'un usage contraire au bail, la société Saint Germain Bellechasse produit aux débats: - son propre courrier de rappel du 3 août 2018 indiquant à Mme [K] que les locaux situés au sixième étage sont à usage de débarras à l'exclusion de tout autre usage ; - un constat d'huissier du 10 décembre 2018 qui a constaté dans le lot n°42 la présence d'un lit simple, d'un lavabo, d'un chauffe-eau et qui précise que la poussière dans le lavabo est importante, que le lit n'est pas fait et que dans le placard, n'est entreposée qu'une veste ; et que dans le lot n°45, il constate la présence de plusieurs portants, cartons, valises, tréteaux, et du stockage, sans point d'eau et sans lit ; - une attestation du 18 septembre 2018 d'un ouvrier travaillant sur un chantier au sixième étage, qui indique avoir vu deux jeunes gens frapper à la porte du lot 42, sans obtenir de réponse. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, que le bailleur ne rapporte nullement la preuve de l'utilisation non conforme par Mme [K] des lots 42 et 43 intitulés 'chambres' dans les premiers baux du 1er août 1976, du 1er août 1980 et du 1er septembre 1983 avant d'être renommés 'débarras' dans le dernier contrat du 11 décembre 1989, puisque la seule pièce susceptible de prouver que la défenderesse aurait transformé ces deux pièces en chambres est le constat d'huissier du 10 décembre 2018, qui démontre au contraire que ces deux pièces sont utilisées comme débarras au vu de l'absence d'éléments de confort, de tout élément d'occupation actuelle, et de la présence de cartons et de portants. Aussi, il y a lieu de confirmer le jugement. Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts : Mme [K] sollicite la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts au titre de son préjudice moral. Elle indique qu'en raison de son âge et de son occupation des locaux depuis plus de 43 ans, la procédure initiée par son bailleur, sans raison, lui a causé un préjudice important. Elle produit aux débats quatre attestations d'amis ou de membres de sa famille qui justifient que les procédures engagées par le bailleur à l'encontre de Mme [K], ainsi que les courriers et courriels envoyés, lui ont causé de l'inquiétude, de l'anxiété voire des altérations d'humeur. Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner la société Saint Germain Bellechasse à verser à Mme [K] la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [K] la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de l'instance d'appel. L'appelante sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages intérêts de Mme [K] ; Statuant sur le seul chef de jugement infirmé et y ajoutant, Condamne la société Saint Germain Bellechasse à payer à Mme [N] [K] la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts pour son préjudice moral ; Condamne la société Saint Germain Bellechasse à payer à Mme [N] [K] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne la société Saint Germain Bellechasse aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière, Le Président,