Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00343

N° RG 24/00343 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGON jonction du 24/00555 Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE Copie certifiée conforme délivrée le : à : [I] [Y], [P] [W] épouse [Y], Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT CONTRADICTOIRE DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n° 967 200 049) dont le siège social est 7, Rue Latham, 41000 BLOIS, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Madame [G] [E], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d’un mandat écrit dont le service contentieux est sis 3FCVL - AGENCE ORLEANS - 05 rue Michel Royer 45073 ORLEANS CED 2 D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [I] [Y] comparant en personne Madame [P] [W] épouse [Y] représentée par Monsieur [I] [Y], son époux, muni d’un pouvoir spécial Tous deux domiciliés t 22 C rue des vergers - Logement n° 2123 - 28230 EPERNON D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Mars 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par un contrat en date du 4 décembre 2014, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Mme [X] [W], devenue Mme [P] [Y], un appartement situé 22 C rue des vergers, ZAC de la Savonnière, 28230 EPERNON ainsi qu’un parking, pour un loyer mensuel de 423,76 € pour l’appartement et de 50 € pour le parking. Par contrat en date du 25 juin 2020, un nouveau bail a été conclu entre la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Mme [X] [W], devenue Mme [P] [Y] suite à la résiliation du bail précédent pour défaut de paiement des loyers. Par avenant en date du 25 octobre 2021, M. [I] [Y] a été ajouté sur ce bail. Par avenant en date du 5 décembre 2022, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné en location à Mme [X] [W], devenue Mme [P] [Y], et à M. [I] [Y] un emplacement de parking supplémentaire situé à l’adresse du logement. Des loyers étant demeurés impayés, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à l’encontre de Mme [P] [Y] et de M. [I] [Y], le 18 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2.425,99€ visant la clause résolutoire insérée au bail. La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement. La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite : - de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour impayés locatifs; - d'ordonner l'expulsion de Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ; - d'ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; - de les condamner solidairement au paiement : - de l’arriéré locatif à la somme de 4.200,54€ à la date du 14 décembre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, - de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile - des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. A l’audience du 19 mars 2024, la jonction du dossier 24/555 vers le dossier 24/343 a été ordonnée. La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE - représentée par Madame [G], régulièrement munie d'un pouvoir - reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.086,80 euros et précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. A l'appui de ses demandes, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2023. Mme [P] [Y] comparait en personne, munie d’un pouvoir pour représenter M. [I] [Y] . Elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RECEVABILITE : - sur la recevabilité de l'action : Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023. En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience du 19 mars 2024. Par ailleurs, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juillet 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024. En conséquence, l’action est recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail conclu le 25 juin 2020 contient une clause résolutoire (article : "Article 9 - Résiliation de plein droit du présent contrat de location") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.425,99€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Les locataires n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement. En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2023 et de résilier le bail à cette date. L’avenant du 5 décembre 2022 formant un tout indivisible avec le contrat de bail initial, le contrat de location doit également être regardé comme résilié à la date du 18 septembre 2023. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. En l'espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie que Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.386,80 € à la date de l’audience. Mme [P] [Y] reconnaît le principe et le montant de la dette à l’audience. Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail, ils seront condamnés à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 4.386,80€, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative». Ces délais de trois ans s'appliquent à l'ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015). En l'espèce, Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] demandent à se maintenir dans les lieux et proposent d'apurer leur dette par un règlement de 200 euros en plus du loyer. Il est constaté que des versements importants ont eu lieu permettant de considérer que le versement du loyer a repris. Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, de la reprise du paiement du loyer et de l'accord du bailleur, Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leur proposition de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. Du fait des délais accordés, les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Néanmoins, à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] seront condamnés solidairement, compte tenu de la clause de solidarité figurant au bail, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels. En l’espèce, Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] , partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture mais ne comprendront pas les frais d'impayés. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. La situation économique de Mme [P] [Y] et de M. [I] [Y] commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2020 entre la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] concernant l’appartement 22 C rue des vergers, ZAC de la Savonnière, 28230 EPERNON sont réunies à la date du 18 septembre 2023 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 5 décembre 2022 entre la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] concernant l’emplacement de stationnement situé 22 C rue des vergers, ZAC de la Savonnière, 28230 EPERNON sont réunies à la date du 18 septembre 2023; CONDAMNE solidairement Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 4.386,80 € (quatre mille trois cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt cents) (décompte arrêté au 18 mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 200 € chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] soient solidairement condamnés à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Mme [P] [Y] et M. [I] [Y] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; DEBOUTE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé le 4 juin 2024, LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDALiliane HOFFMANN